Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?

10 jun 2020

De coronacrisis houdt huurder en verhuurder van bedrijfsruimten al sinds de uitbraak van het virus in Nederland bezig. Want voor wiens risico komt de coronacrisis nu? De gebrekenregeling, overmacht en onvoorziene omstandigheden zijn onderwerpen die veel de revue passeren. Tot voor kort was het nog onduidelijk hoe de rechter tegen de verschillende standpunten aankeek. Inmiddels zijn er drie uitspraken gepubliceerd. Welke lessen kunnen we uit deze uitspraken trekken?

Drie uitspraken

Van belang is om voorop te stellen dat de drie uitspraken kort geding uitspraken zijn, wat wil zeggen dat de rechter slechts een voorlopig oordeel geeft.

Eerste uitspraak

De eerste uitspraak is van de Rechtbank Noord-Nederland van 27 mei 2020 en ging tussen een kleine vastgoedbelegger en bierbrouwerij Inbev. Inbev verhuurt het horecapand onder aan een horeca exploitant. Het horecapand is uiteindelijk vanwege het de coronamaatregelen gedwongen gesloten. Inbev heeft vervolgens zelfstandig de huurprijs opgeschort met 1/3 en beroept zich in rechte op huurprijsvermindering. Inbev stelt dat het niet kunnen gebruiken van het gehuurde vanwege een gedwongen overheidsmaatregel is te zien als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en dat nu er sprake is van een gebrek haar een beroep op huurprijsvermindering toekomt. Inbev verwijst naar de parlementaire geschiedenis en de opvattingen van diverse juridische auteurs. De kantonrechter volgt het standpunt van Inbev.

Bij de beoordeling of met succes huurprijsvermindering kan worden gevorderd is van belang dat het gebrek aan de verhuurder valt toe te rekenen, aldus artikel 7:204 lid 2 BW. De kantonrechter gaat hier niet op in, maar geeft wel aan dat hij het voorstel van Inbev om 2/3 van de huurprijs te betalen redelijk acht en wijst de vordering van de verhuurder af en de vordering van Inbev als huurder toe.

Van belang is op te merken dat de gebrekenregeling uit Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van regelend recht voor de huur van bedrijfsruimten. Partijen kunnen hier dus afwijkende afspraken over maken, wat in de praktijk ook veelvuldig (onder meer in de ROZ-modellen) wordt toegepast. In de onderhavige zaak was het beroep op huurprijswijziging niet uitgesloten, waardoor de vordering van Inbev kon worden toegewezen.

Tweede uitspraak

De tweede uitspraak is van de Rechtbank Gelderland van 29 mei 2020. In deze uitspraak vordert voetbalclub Vitesse in kort geding te terugbetaling van een deel van de betaalde huur en tijdelijke huurprijswijziging tot uiterlijk 1 september 2020. Ook in deze uitspraak volgt de kantonrechter het betoog dat er sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Ook Vitesse wordt getroffen door een gedwongen overheidsmaatregel verhindert in het gebruik van het gehuurde. Er mogen immers tot 1 september 2020 geen voetbalwedstrijden (met publiek) worden gespeeld. In tegenstelling tot de eerste uitspraak is in de huurovereenkomst een beroep op huurprijsvermindering uitgesloten.

De kantonrechter oordeelt dat deze uitsluiting in de huurovereenkomst op grond van de redelijkheid en billijkheid of op grond van onvoorziene omstandigheden opzij gezet kan worden. Opvallend is dat de kantonrechter vrij snel aanneemt dat de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid is aan te merken. De kantonrechter legt hieraan ten grondslag dat een dergelijke pandemie bij het sluiten van de huurovereenkomst voorzienbaar was. Het is nooit eerder voorgekomen dat overheidsmaatregelen op een nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle bedrijfsruimten voor een langere periode feitelijk en juridisch onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. Om deze reden wijkt de coronacrisis volgens de kantonrechter ook af van de economische crisis uit 2008.

De enkele aanwezigheid van een onvoorziene omstandigheid is niet voldoende. De onvoorziene omstandigheid moet van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst onaanvaardbaar is. De kantonrechter oordeelt dat Vitesse het beroep op onvoorziene omstandigheden onvoldoende heeft onderbouwd, in het bijzonder de financiële consequenties.

Derde uitspraak

De derde uitspraak is van de Rechtbank Overijssel van 3 juni 2020. In deze zaak ging het tevens om een horecapand. Er speelde al een langlopend geschil over het onderhoud en de hoogte van de huurprijs. De huurder heeft per 1 maart 2020 haar huurbetalingen opgeschort. De rechter wijst alle argumenten van de huurder af, waaronder een beroep op de gebrekenregeling en overmacht vanwege de coronacrisis.

De kantonrechter oordeelt dat de gedwongen sluiting van het horecapand geen gebrek oplevert nu dit de sluiting in de gegeven omstandigheden aan de huurder is toe te rekenen. De kantonrechter wijst op de toepasselijke algemene bepalingen. In deze algemene bepalingen (ROZ-model) is opgenomen dat de huurder verantwoordelijk is voor vergunningen en dat het intrekken van deze vergunningen geen gevolgen heeft. De kantonrechter stelt dit gelijk aan de gedwongen sluiting vanwege de coronacrisis. Het risico van de sluiting is om die reden toe te rekenen aan de huurder.

Ook een beroep op overmacht slaagt in deze zaak niet. De kantonrechter oordeelt dat de enkele betalingsonmacht vanwege de gedwongen sluiting geen beroep op overmacht rechtvaardigt. Volgens de kantonrechter zijn er vele situaties denkbaar waarbij de huurder een terugval heeft in inkomsten (waaronder arbeidsongeschiktheid) en dat deze inkomensterugval voor rekening van de huurder komt. De coronacrisis maakt dit niet anders.

De vergelijking met aangehaalde verantwoordelijkheid voor het aanvragen en behouden van vergunningen uit de toepasselijke algemene bepalingen komt mij vergezocht over. Het langlopende conflict over het onderhoud en de hoogte van de huurprijs is hier ongetwijfeld debet aan.

Lessen voor de praktijk:

- Een gedwongen sluiting vanwege een overheidsmaatregel is waarschijnlijk aan te merken als gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Deze opvatting is eerder in de literatuur ontwikkeld en vindt steun in de parlementaire geschiedenis. In de uitspraken van 27 en 29 mei volgt de kantonrechter dit standpunt.

- Een gedwongen sluiting vanwege een overheidsmaatregel kan onder omstandigheden toch geen gebrek opleveren indien dit gebrek onder de gegeven omstandigheden is toe te rekenen aan de huurder. In de uitspraak van 3 juni volgt de kantonrechter dit standpunt.

- De gebrekenregeling is van regelend recht en partijen kunnen hier in de huurovereenkomst afwijkende afspraken over maken. Zo is het recht op huurprijsvermindering in het nieuwe ROZ model contractueel uitgesloten. Het is daarom van belang om altijd de huurovereenkomst door te nemen om te beoordelen wat daarin staat verwoord.

- Met een beroep op de redelijkheid en billijkheid, in het bijzonder de onvoorziene omstandigheden, kunnen onder omstandigheden de afwijkende afspraken in huurovereenkomsten opzij worden gezet.

- Bij de beoordeling van het voorgaande is onder meer van belang: de maatschappelijke positie, de onderlinge verhoudingen van partijen, de aard en de ernst van de belangen (zoals de omvang van het verlies), hoe de financiële situatie was vóór de corona crisis en in hoeverre de verhuurder afhankelijk is van de huuropbrengst.

Michael de Marco

    Omgevingswet: wat staat ons te wachten?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Ontruiming van een woning na overlijden?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed
    Lees meer
    Huurrecht
    Lees meer