De klakkeloze adviseur
Een ieder heeft wel eens te maken met een situatie waarin je een beroep moet doen op een vakspecifieke adviseur, zoals een advocaat, notaris of belastingadviseur. In zo’n geval moet je kunnen vertrouwen op hun kennis en is het fijn om te weten dat ook zij op het matje kunnen worden geroepen als zij steken laten vallen. Dit bewijst een recente uitspraak van de Hoge Raad.
Een notaris hoort een zekere deskundigheid te hebben, zeker wanneer het de verkoop van een huis betreft. In dit geval wilde een partij een huis kopen en had al overeenstemming met de verkoper. Op het huis lag echter nog beslag. Nadat het beslag was doorgehaald, kon de akte worden opgemaakt. De kopende partij wees de notaris erop dat de koop mogelijk niet geldig zou zijn, indien de akte zou vermelden dat de koop tijdens het beslag zou hebben plaatsgevonden. Volgens de koper diende daarom in de akte als datum “heden” te worden vermeld. De notaris heeft vervolgens de verkoper op de hoogte gesteld van deze wijziging in de akte, waarna de koop werd voltooid.
Na de koop merkt de verkoper dat de afgesproken prijs te laag is geweest. De verkoper meent vervolgens dat de koop niet geldig was, omdat de overeenkomst is gesloten, terwijl er nog een beslag lag op het huis. Dit zou betekenen dat hij nog altijd eigenaar is. De rechtbank geeft de verkoper gelijk. Er volgt geen hoger beroep, omdat de advocaat van de koper de dagvaarding niet tijdig indient bij het gerechtshof. Vervolgens is de koper genoodzaakt om een extra bedrag aan de verkoper te overhandigen om de koop alsnog te regelen.
Na de afronding van de koop richt de koper zijn pijlen op het advocatenkantoor en de notaris om de schade te verhalen. Het advocatenkantoor wordt wegens een beroepsfout aansprakelijk gesteld. De notaris wordt eveneens aansprakelijk gesteld, omdat hij tekort is geschoten in zijn taakvervulling. De Hoge Raad meent dat hij vanuit zijn deskundigheid moest begrijpen dat er na het komen te vervallen van het beslag een nieuwe overeenkomst moest worden opgesteld. De koper had namelijk uitdrukkelijk bij de notaris aangegeven dat in verband met het beslag in de akte een datum per “heden” moest staan. De notaris had hieruit moeten begrijpen dat de koper het gevolg van het opstellen van een nieuwe overeenkomst heeft bedoeld, namelijk dat de koop zonder discussie geldig was geweest.
Van vakspecifieke adviseurs mag je deskundigheid op hun werkgebied verwachten. In dit geval had de notaris de bedoeling van de koper moeten begrijpen en vervolgens naar deze bedoeling moeten handelen in plaats van klakkeloos de door de koper bedachte uitvoering te volgen. Het is prettig om te weten dat van deze adviseurs verwacht wordt dat ze meedenken en de klant vanuit hun deskundigheid moeten wijzen op eventuele gevaren.
De aangehaalde uitspraak is als volgt terug te vinden: HR 29 juni 2012, LJN BW4013.
