De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming

11 feb 2022

De huizenmarkt is zwaar overspannen. Er is krapte op de woningmarkt en de prijzen stijgen meer dan gemiddeld. De roep om extra woningen is groot en daarnaast zijn er zorgen dat nieuwe woningen wel voor de juiste doelgroep beschikbaar komen. De Rijksoverheid en gemeenten willen meer grip op de woningmarkt krijgen door nieuwe wetgeving en door het treffen van maatregelen. Gemeenten gebruiken onder andere de volgende middelen:

  • Het anti-speculatiebeding;
  • Het opleggen van een zelfbewoningsplicht;
  • Het invoeren van opkoopbescherming.

In deze bijdrage zal hierop ingegaan worden.

Het anti-speculatiebeding

Om te voorkomen dat met een nieuw gebouwde woning gespeculeerd wordt en die door de bouwer of eerste eigenaar meteen met winst wordt doorverkocht, zonder daar zelf te gaan wonen, kan in de leveringsakte voor een bouwkavel of voor een nieuwbouwwoning een anti-speculatiebeding opgenomen worden. Daarin verplicht de koper zich om gedurende een bepaalde periode van bijvoorbeeld één of twee jaar niet tot verkoop en levering aan een ander over te gaan zonder toestemming van de gemeente. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat het opleggen van een anti-speculatiebeding geen onaanvaardbare doorkruising van het publiekrecht oplevert en dus is toegestaan zolang het geen beperking oplevert van het recht van vrije vestiging. Aan het anti-speculatiebeding wordt vaak een boete gekoppeld en naleving zal dus via privaatrechtelijke weg plaatsvinden. De gemeente kan daartegen niet met publiekrechtelijke middelen, zoals een last onder dwangsom, optreden.

De zelfbewoningsplicht

Bij de zelfbewoningsplicht dient de koper van een bouwkavel of woning die (daarop gebouwde) woning gedurende een bepaalde periode zelf te bewonen. De zelfbewoningsplicht is niet wettelijk geregeld, maar in de rechtspraak wel aanvaard, zodat geen regels voor de duur daarvan gelden. In de praktijk komt een termijn van drie à vijf jaar voor. Ook de naleving van de zelfbewoningsplicht dient privaatrechtelijk gehandhaafd te worden. De zelfbewoningsplicht beperkt het eigendomsrecht zodat hoe langer die verplichting duurt hoe eerder de rechter zal oordelen dat de periode disproportioneel is.

 

 

 

 

 

 


Rechtvaardiging zelfbewoningsplicht

In deze overspannen woningmarkt leggen meer en meer gemeenten de zelfbewoningsplicht op. Er moet echter wel een noodzaak bestaan. Zo mag van gemeenten verwacht worden dat de krapte op de woningmarkt in de betreffende gemeente wordt aangetoond. De zelfbewoningsplicht mag ook niet voor alle woningen gelden. In het hogere segment is er geen of minder krapte, zodat de verplichting daarvoor niet gerechtvaardigd is. De grens wordt bereikt bij woningen waarvoor geen Nationale hypotheekgarantie meer verkregen kan worden. Die grens ligt op dit moment op € 355.000,=, maar veel gemeenten leggen de grens bij € 500.000,= à € 600.000,=.

Aangezien de zelfbewoningsplicht privaatrechtelijk wordt opgelegd hebben gemeenten de beste mogelijkheid om die op te leggen bij uitgifte van gemeentelijke bouwgrond. De zelfbewoningsplicht wordt dan opgelegd bij de verkoop en levering van de grond of bij de uitgifte in erfpacht. Vaak wordt ook een kwalitatieve verplichting en kettingbeding met boetes aan de zelfbewoningsplicht gekoppeld. Daarmee wordt bereikt dat de verplichting door de koper ook weer wordt opgelegd aan een opvolgende verkrijger. In het geval dat een gemeente geen grondpositie heeft maar afhankelijk is van de grondpositie van een projectontwikkelaar of aannemer, kan een gemeente de zelfbewoningsplicht opleggen via een met de projectontwikkelaar of aannemer te sluiten anterieure overeenkomst. In een dergelijke overeenkomst worden afspraken gemaakt over het bijdragen in openbare en infrastructurele kosten, verhaal van planschades en het verkrijgen van planologische medewerking. Aangezien de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening de mogelijkheid bieden om anti-speculatieregels (waartoe de zelfbewoningsplicht gerekend kan worden) voor sociale huur- en koopwoningen op te nemen in een gemeentelijk exploitatieplan, wordt aangenomen dat een gemeente daarover ook afspraken met een projectontwikkelaar of aannemer kan maken in een anterieure overeenkomst.

Opkoopbescherming

Op 1 januari 2022 is de Wet opkoopbescherming en tijdelijke verhuur in werking getreden. Deze wet ziet op wijziging van de Huisvestingswet en van het Burgerlijk Wetboek. In dat wetboek worden ruimere mogelijkheden opgenomen voor het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten. De wijziging van de Huisvestingswet strekt ertoe om gemeenteraden de bevoegdheid te geven om een opkoopbescherming voor (een) nader te bepalen gebied(en) in te voeren in de vorm van een verbod om woningen zonder vergunning te verhuren. Dat wordt dan geregeld in de gemeentelijke huisvestingsverordening. De gemeenteraad zal wel moeten aantonen dat in bepaalde gebieden van de gemeente door schaarste aan goedkope en middel dure woningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten op de woningmarkt optreden. Invoering van de opkoopbescherming is ook mogelijk om het behoud van de leefbaarheid van een buurt te verzekeren, ongeacht de vraag of sprake is van schaarste. De gemeente zal dus wel moeten onderbouwen dat de opkoopbescherming (in de vorm van een verbod om zonder vergunning te verhuren) noodzakelijk en effectief is. Het verbod om zonder vergunning te verhuren geldt alleen voor koopwoningen die na invoering van het verbod in een door de gemeenteraad aangewezen gebied worden aangekocht en voor woningen die minder dan zes maanden in verhuurde staat waren op het moment van eigendomsoverdracht. In het geval van doorverkoop van de woning blijft de opkoopbescherming gelden voor woningen die met vergunning verhuurd zijn. De opvolgend eigenaar dient dan een nieuwe vergunning aan te vragen.

De per 1 januari jl. ingevoerde opkoopbescherming blijft vooralsnog voor een beperkte periode van drie jaar gelden. De opkoopbescherming komt dan mogelijk te vervallen indien er geen krapte meer op de woningmarkt is.

Uitzonderingen

Voor alle maatregelen geldt dat gemeenten uitzonderingen kunnen toestaan. Daarbij kan gedacht worden aan situaties van echtscheiding, schuldsanering, noodzakelijke verhuizing wegens werk elders of een executieveiling/openbare verkoop van de woning door de bank.

Afronding

Met de hiervoor genoemde instrumenten hebben gemeentes een gereedschapskist om de krapte op de woningmarkt tegen te gaan. Het zijn echter geen tovermiddelen. De noodzaak en de effectiviteit van de maatregelen zal steeds onderbouwd moeten worden en de duur van de maatregelen en de categorieën van woningen is begrensd, omdat de maatregelen op gespannen voet met het eigendomsrecht kunnen staan. De maatregelen gelden slechts voor goedkope en middel dure koopwoningen. Tenslotte is de effectiviteit van de maatregelen sterk afhankelijk van de daadkracht van een gemeente.

Kim Albert

    Als VOF inschrijven op een aanbesteding: let op het UEA!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
    Lees meer
    Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
    Lees meer
    BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
    Lees meer
    Drinkwaterbedrijven zijn geen onderneming
    Lees meer
    Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
    Lees meer
    Advocaat-stagiaire/medewerker Vastgoed- en Omgevingsrecht
    Lees meer
    Aanbesteding: procentuele korting is geen eenmalige korting
    Lees meer
    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    NOW-subsidie niet overdraagbaar of verpandbaar!
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    VACATURE Juridisch medewerker / advocaat-stagiaire Vastgoedrecht
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    De Juridische Afdeling: Legal as-a-Service
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Legale belastingontwijking kan reden zijn voor bank om klantrelatie te beëindigen
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    De taalkundige uitleg van de Earn-Out
    Lees meer
    Handelsregisterwet wordt gewijzigd
    Lees meer
    BG.vastgoed & Omgeving
    Lees meer
    Vastgoed
    Lees meer
    Bouwrecht
    Lees meer
    Pandrecht
    Lees meer
    Hypotheekrecht
    Lees meer