De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
De huizenmarkt is zwaar overspannen. Er is krapte op de woningmarkt en de prijzen stijgen meer dan gemiddeld. De roep om extra woningen is groot en daarnaast zijn er zorgen dat nieuwe woningen wel voor de juiste doelgroep beschikbaar komen. De Rijksoverheid en gemeenten willen meer grip op de woningmarkt krijgen door nieuwe wetgeving en door het treffen van maatregelen. Gemeenten gebruiken onder andere de volgende middelen:
- Het anti-speculatiebeding;
- Het opleggen van een zelfbewoningsplicht;
- Het invoeren van opkoopbescherming.
In deze bijdrage zal hierop ingegaan worden.
Het anti-speculatiebeding
Om te voorkomen dat met een nieuw gebouwde woning gespeculeerd wordt en die door de bouwer of eerste eigenaar meteen met winst wordt doorverkocht, zonder daar zelf te gaan wonen, kan in de leveringsakte voor een bouwkavel of voor een nieuwbouwwoning een anti-speculatiebeding opgenomen worden. Daarin verplicht de koper zich om gedurende een bepaalde periode van bijvoorbeeld één of twee jaar niet tot verkoop en levering aan een ander over te gaan zonder toestemming van de gemeente. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat het opleggen van een anti-speculatiebeding geen onaanvaardbare doorkruising van het publiekrecht oplevert en dus is toegestaan zolang het geen beperking oplevert van het recht van vrije vestiging. Aan het anti-speculatiebeding wordt vaak een boete gekoppeld en naleving zal dus via privaatrechtelijke weg plaatsvinden. De gemeente kan daartegen niet met publiekrechtelijke middelen, zoals een last onder dwangsom, optreden.
De zelfbewoningsplicht
Bij de zelfbewoningsplicht dient de koper van een bouwkavel of woning die (daarop gebouwde) woning gedurende een bepaalde periode zelf te bewonen. De zelfbewoningsplicht is niet wettelijk geregeld, maar in de rechtspraak wel aanvaard, zodat geen regels voor de duur daarvan gelden. In de praktijk komt een termijn van drie à vijf jaar voor. Ook de naleving van de zelfbewoningsplicht dient privaatrechtelijk gehandhaafd te worden. De zelfbewoningsplicht beperkt het eigendomsrecht zodat hoe langer die verplichting duurt hoe eerder de rechter zal oordelen dat de periode disproportioneel is.
Rechtvaardiging zelfbewoningsplicht
In deze overspannen woningmarkt leggen meer en meer gemeenten de zelfbewoningsplicht op. Er moet echter wel een noodzaak bestaan. Zo mag van gemeenten verwacht worden dat de krapte op de woningmarkt in de betreffende gemeente wordt aangetoond. De zelfbewoningsplicht mag ook niet voor alle woningen gelden. In het hogere segment is er geen of minder krapte, zodat de verplichting daarvoor niet gerechtvaardigd is. De grens wordt bereikt bij woningen waarvoor geen Nationale hypotheekgarantie meer verkregen kan worden. Die grens ligt op dit moment op € 355.000,=, maar veel gemeenten leggen de grens bij € 500.000,= à € 600.000,=.
Aangezien de zelfbewoningsplicht privaatrechtelijk wordt opgelegd hebben gemeenten de beste mogelijkheid om die op te leggen bij uitgifte van gemeentelijke bouwgrond. De zelfbewoningsplicht wordt dan opgelegd bij de verkoop en levering van de grond of bij de uitgifte in erfpacht. Vaak wordt ook een kwalitatieve verplichting en kettingbeding met boetes aan de zelfbewoningsplicht gekoppeld. Daarmee wordt bereikt dat de verplichting door de koper ook weer wordt opgelegd aan een opvolgende verkrijger. In het geval dat een gemeente geen grondpositie heeft maar afhankelijk is van de grondpositie van een projectontwikkelaar of aannemer, kan een gemeente de zelfbewoningsplicht opleggen via een met de projectontwikkelaar of aannemer te sluiten anterieure overeenkomst. In een dergelijke overeenkomst worden afspraken gemaakt over het bijdragen in openbare en infrastructurele kosten, verhaal van planschades en het verkrijgen van planologische medewerking. Aangezien de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening de mogelijkheid bieden om anti-speculatieregels (waartoe de zelfbewoningsplicht gerekend kan worden) voor sociale huur- en koopwoningen op te nemen in een gemeentelijk exploitatieplan, wordt aangenomen dat een gemeente daarover ook afspraken met een projectontwikkelaar of aannemer kan maken in een anterieure overeenkomst.
Opkoopbescherming
Op 1 januari 2022 is de Wet opkoopbescherming en tijdelijke verhuur in werking getreden. Deze wet ziet op wijziging van de Huisvestingswet en van het Burgerlijk Wetboek. In dat wetboek worden ruimere mogelijkheden opgenomen voor het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten. De wijziging van de Huisvestingswet strekt ertoe om gemeenteraden de bevoegdheid te geven om een opkoopbescherming voor (een) nader te bepalen gebied(en) in te voeren in de vorm van een verbod om woningen zonder vergunning te verhuren. Dat wordt dan geregeld in de gemeentelijke huisvestingsverordening. De gemeenteraad zal wel moeten aantonen dat in bepaalde gebieden van de gemeente door schaarste aan goedkope en middel dure woningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten op de woningmarkt optreden. Invoering van de opkoopbescherming is ook mogelijk om het behoud van de leefbaarheid van een buurt te verzekeren, ongeacht de vraag of sprake is van schaarste. De gemeente zal dus wel moeten onderbouwen dat de opkoopbescherming (in de vorm van een verbod om zonder vergunning te verhuren) noodzakelijk en effectief is. Het verbod om zonder vergunning te verhuren geldt alleen voor koopwoningen die na invoering van het verbod in een door de gemeenteraad aangewezen gebied worden aangekocht en voor woningen die minder dan zes maanden in verhuurde staat waren op het moment van eigendomsoverdracht. In het geval van doorverkoop van de woning blijft de opkoopbescherming gelden voor woningen die met vergunning verhuurd zijn. De opvolgend eigenaar dient dan een nieuwe vergunning aan te vragen.
De per 1 januari jl. ingevoerde opkoopbescherming blijft vooralsnog voor een beperkte periode van drie jaar gelden. De opkoopbescherming komt dan mogelijk te vervallen indien er geen krapte meer op de woningmarkt is.
Uitzonderingen
Voor alle maatregelen geldt dat gemeenten uitzonderingen kunnen toestaan. Daarbij kan gedacht worden aan situaties van echtscheiding, schuldsanering, noodzakelijke verhuizing wegens werk elders of een executieveiling/openbare verkoop van de woning door de bank.
Afronding
Met de hiervoor genoemde instrumenten hebben gemeentes een gereedschapskist om de krapte op de woningmarkt tegen te gaan. Het zijn echter geen tovermiddelen. De noodzaak en de effectiviteit van de maatregelen zal steeds onderbouwd moeten worden en de duur van de maatregelen en de categorieën van woningen is begrensd, omdat de maatregelen op gespannen voet met het eigendomsrecht kunnen staan. De maatregelen gelden slechts voor goedkope en middel dure koopwoningen. Tenslotte is de effectiviteit van de maatregelen sterk afhankelijk van de daadkracht van een gemeente.
