Dynamische haviltex of dwaling

Soms pakken dingen anders uit dan ze bedoeld zijn, zoals in het volgende geval:

En voormalige akkerbouwer heeft zijn boerenbedrijf gestaakt en zijn bedrijf beëindigd. Zijn landbouwgronden zijn verkocht en zijn bedrijfsgebouwen zijn aan de oorspronkelijke bestemming onttrokken. De boer heeft zijn voormalige boerderij privé nog als woning behouden en daarnaast in zijn B.V. enkele loodsen die tot zijn voormalige boerenbedrijf behoorden. Door de jaren heen is de B.V., eigenaar van de loodsen, ze gaan verhuren aan huurders van verschillende pluimage. Een enkele loods wordt verhuurd als caravanstalling en een andere aan een restaurateur van klassieke auto’s. Enkele loodsen staan leeg. Op enig moment meldt zich een man die een loods wil huren. Hij heeft op een ander adres gronden in gebruik en heeft de loods nodig voor opslag van zijn materialen en vervoermiddelen enerzijds en voor het wassen, sorteren en verkoop gereed maken van groenten anderzijds. Hij vraagt toestemming met dat doel een koelcel te plaatsen en dat mag hij. Voor één loods wordt een schriftelijke huurovereenkomst gesloten en de huurverhouding vangt aan, tot ieders tevredenheid. Na een jaar huren wil de huurder ook nog twee kleinere loodsen bij huren. De verhuurder stelt een tweede huurovereenkomst op die vanwege allerlei omstandigheden niet door partijen getekend wordt. Dat vindt de verhuurder geen probleem, de huurder betaalt zijn huur immers op tijd en de niet getekende overeenkomst wordt uitgevoerd volgens de tekst van het contract.

Na drie jaar gaat het mis en stopt de huurder met het betalen van huur. Hij heeft twee seizoenen op rij pech gehad met zijn oogst en kan niet betalen. De achterstand loopt snel op. Aanvankelijk heeft de verhuurder nog wel compassie en helpt hij de huurder vooruit, maar dan stopt de huurder ook met het betalen van de elektriciteit die de verhuurder door levert aan de huurder. Die betaalt vanaf dat moment simpelweg niets meer. Dat gaat zo door tot de huurder voor de loodsen een huurachterstand heeft van € 24.000,-. Na een paar aanmaningen nodigt de accountant van de verhuurder de huurder met zijn adviseur uit op zijn kantoor voor een goed gesprek. De huurder geeft aan dat hij wel bereid is te betalen, maar het simpelweg niet kan. Hij dringt aan op een betalingsregeling. De verhuurder stelt zich op het standpunt dat als de huurder hem ongevraagd als bank gebruikt, hij ook het recht heeft zich als bank te gedragen en daarom rente te rekenen en zekerheden te verlangen in de vorm van een pandrecht op zijn bedrijfsmiddelen en hypotheek op een stuk grond dat de huurder inmiddels in eigendom heeft. Dat weigert de huurder vast te leggen, de verhuurder zal het moeten doen met zijn goede intenties.

Huurder

Dit schiet de huurder in het verkeerde keelgat en hij wil nu zijn rechten zeker stellen. Daarom legt hij beslag op alle bezittingen van de huurder, zijn grond en zijn bankrekening. De adviseur van de huurder doet herhaald het eerdere betalingsvoorstel, zonder te voorzien in zekerheden voor de verhuurder. Om die reden brengt de verhuurder de dagvaarding aan en start hij de procedure waarin hij bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomsten vordert, ontruiming, betaling van de achterstand en de gederfde huur over de resterende duur van de huurovereenkomst. Ook een laatste poging van de adviseur van de huurder mislukt en de verhuurder maakt zich op voor de verdere procedure. So far so good dacht de verhuurder, tot zich de gemachtigde van de huurder meldde.

Deze beriep zich erop dat sprake is van een pachtovereenkomst voor de loodsen omdat die verhuurd worden aan een akkerbouwer die ze gebruikt ten behoeve van zijn akkerbouwbedrijf. De wettelijke regeling omtrent pacht in boek 7 BW, voor het overgrote deel van dwingend recht, schrijft voor dat een pachtovereenkomst schriftelijk moet zijn aangegaan en goedgekeurd moet zijn door de pachtkamer. Dat is voor deze huurovereenkomsten niet gebeurd en daarom zijn de pachtpenningen niet opeisbaar en daarom is sprake van onrechtmatig gelegd beslag.

Nu is de verhuurder met stomheid geslagen. Het woord pacht is tussen hem en de huurder nog nooit gevallen en die overeenkomst hebben ze beiden ook nooit beoogd. Zelfs de adviseur van de huurder heeft het nog nooit over pacht gehad en heeft steeds aangeboden de huur te zullen betalen. De “oplossing” van de pacht lijkt voor de huurder als een geschenk uit de hemel te vallen, na de vondst van diens gemachtigde. De verhuurder voelt niets dan onrecht bij deze gedachte, want zo is de verhouding tussen hem en de huurder helemaal niet bedoeld en dat vindt de huurder zelf ook. Toch beroept die zich op onbevoegdheid van de kantonrechter en dringt aan op verwijzing naar de pachtkamer.

Volgens de verhuurder kan het niet zo zijn dat partijen een huurovereenkomst sluiten, die als zodanig ook jaren uitvoeren en als er dan een achterstand ontstaat, dat dan de overeenkomst ineens van kleur kan verschieten en de verhuurder opgescheept zit met het zeer pachters-vriendelijke regime van het hoofdzakelijk van dwingend recht zijnde pachtrecht. Was het niet zo dat de rechtsverhouding tussen partijen niet alleen beheerst wordt door wat er op papier staat, maar ook door redelijkheid en billijkheid en de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang is tot welke maatschappelijke kring partijen behoren en welke rechtskennis van hen kan worden verwacht?

Haxiltex-formule

Als deze Haviltex-formule los gelaten wordt op de verhouding tussen de verhuurder en de huurder, dan kan geen andere conclusie getrokken worden dan dat zij beiden beoogd hebben een huurovereenkomst aan te gaan, geen pachtovereenkomst. Maar of die redenering werkt is maar de vraag. In het verleden waren er teveel verpachters die een overeenkomst sloten en die “huurovereenkomst” noemden om onder het rigide regime van pacht uit te komen. Met andere woorden: als een overeenkomst een pachtovereenkomst is, dan is het er een. Vergelijk dat maar met een overeenkomst die aan de wettelijke vereisten van een arbeidsovereenkomst voldoet, dan is het er een, wat er ook boven de overeenkomst staat. Deze conclusie is volledig juist en terecht, als het er om gaat dat de ene partij (de “sterke”) een overeenkomst concipieert ten nadele van de andere partij (de “zwakke”) om onder wettelijke regels uit te komen. Maar als beide partijen een bepaalde bedoeling hebben en zich gewoon vergissen, is het dan rechtvaardig dat de “zwakke” daar dan achteraf zijn voordeel mee kan doen door zijn standpunt ten opzichte van de “sterke” over de aard van de overeenkomst plotseling te wijzigen? De Hoge Raad heeft onlangs de vraag beantwoord hoe hier mee om te gaan.

In zijn uitspraak van 20 december 2019[1] heeft de Hoge Raad bepaald dat eerst aan de hand van de Haviltex-formule de overeenkomst moet worden uitgelegd, waarna die kan worden gekwalificeerd. Dat betekent dat de rechter eerst aan de hand van Haviltex de rechten en plichten van de partijen vast stelt, waarna die kan beoordelen wat voor overeenkomst het eigenlijk is. De rechter mag niet eerst vaststellen of partijen wel beoogd hebben om een pachtovereenkomst aan te gaan om daarna te beoordelen of er om die reden wel of niet sprake is van een pachtovereenkomst. In deze uitspraak speelde ook nog de vraag of tijdens de looptijd van de overeenkomst een andere partij de contractspartij van de wederpartij kan worden en ook die vraag, voor deze casus minder relevant, beantwoorde de Hoge Raad positief. In de casus die bij de Hoge Raad voorlag werd door een paardenfokker een stuk land gebruikt van een boer. Die stelde een overeenkomst van in-/uitscharing op die door de paardenfokker werd getekend. Toen de boer op enig moment die overeenkomst wilde opzeggen, beriep de paardenfokker zich op pacht. In dit geval won de grondeigenaar zowel bij de kantonrechter als bij het gerechtshof zijn zaak, maar de Hoge Raad stelde hem in het ongelijk.

De verhuurder in deze casus die meende een loods te verhuren, lijkt nu opgescheept te zitten met een pachter, terwijl hij dat nooit gewild heeft, sterker nog, als de huurder bij aanvang gevraagd zou hebben of hij met de verhuurder een pachtovereenkomst aan zou mogen gaan, dan had de verhuurder pertinent geweigerd. De verhuurder is van andere omstandigheden uitgegaan dan waarmee hij nu geconfronteerd wordt, en de huurder zelf trouwens ook. Niet valt aan te nemen dat de huurder bij de kantonrechter in het bevoegdheidsincident zal gaan bepleiten dat hij van aanvang af wist dat het hier om pacht ging, maar dat hij bewust zijn mond gehouden heeft, tot hij in betalingsproblemen zou komen en een beroep op pacht hem in een betere positie zou kunnen brengen. Daarom kan aangenomen worden dat zowel de huurder als de verhuurder gedwaald hebben in de zin van artikel 6:228 BW. Als de kantonrechter zich onbevoegd verklaart omdat sprake is van pacht en de pachtkamer de overeenkomst niet ontbindt vanwege de betalingsachterstand van de pachter en de onwelwillendheid om mee te werken aan zekerheidstelling, en die overeenkomst dus voort duurt, dan zou een beroep op vernietiging wellicht kunnen helpen. De enkele vraag is dan nog of op grond van lid 2 de vernietiging niet werkt omdat de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst voor rekening van de dwalende behoort te blijven.

Zou een beroep op dwaling, met als gevolg daarvan vernietiging van de overeenkomst slagen, dan zouden reeds geleverde prestaties ongedaan moeten worden gemaakt. Als dat niet meer mogelijk is dan komt daar de verplichting tot vergoeding van waardevermindering voor in de plaats 6:210 lid 2 BW). De vernietiging zou het einde van de pacht tot gevolg hebben en dus ook de ontruiming, want de loodsen zouden dan immers zonder recht of titel gebruikt worden. Het reeds geleverde gebruik van de loodsen kan niet meer ongedaan gemaakt worden dus zal gekeken moeten worden hoe de verhuurder dan in de positie gebracht kan worden dat hij niet verarmt als gevolg van de vernietiging van de overeenkomst, met andere woorden hem terug brengen in de staat waarin hij zich bevonden zou hebben zonder dwaling. Volgens mij kan dat alleen maar betekenen het alsnog betalen van de achterstallige huur. De Hoge Raad heeft die redenering juist nog toegepast in geval van dwaling bij het sluiten van renteswaps[2].

Een argument is nog dat rechtsdwaling aan vernietiging in de weg staat. Als partijen beiden gedwaald hebben omdat zij dachten een huurovereenkomst aan te gaan, terwijl dit later een pachtovereenkomst blijkt te zijn, zou het adagium “iedereen wordt geacht het recht te kennen” nog roet in het eten kunnen gooien bij een beroep op dwaling. Of deze leer wel zo strikt kan worden toegepast bij wederzijdse dwaling is de vraag, zeker als de bedoeling van partijen nooit gericht geweest is op het sluiten van een pachtovereenkomst. Deze vraag van rechtsdwaling staat uiteraard los van de wijze waarop de Hoge Raad in het besproken arrest voorgeschreven heeft hoe eerst de inhoud vastgesteld moet worden, waarna de overeenkomst gekwalificeerd kan worden. Weliswaar wordt een beroep op rechtsdwaling niet lichtvaardig gehonoreerd, maar onmogelijk is het ook niet. Dat volgt onder andere uit het arrest van de Hoge Raad uit 2004 Bosman/mr. G.[3] Daarin kwam de Hoge Raad in r.o. 3.4 tot de volgende redenering: “Deze rechtspraak (over de verjaring van vorderingen, m.h.) houdt echter niet in dat voor het gaan lopen van de verjaringstermijn vereist is dat de benadeelde niet slechts daadwerkelijk bekend is met de feiten en omstandigheden die betrekking hebben op de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon maar ook met de juridische beoordeling van die feiten en omstandigheden. Het stellen van die eis zou niet in overeenstemming zijn met het voor een behoorlijk verloop van het rechtsverkeer te aanvaarden uitgangspunt dat een beroep op rechtsdwaling in het algemeen niet kan worden aanvaard, en zou tot rechtsongelijkheid aanleiding geven waar juridische kennis niet in gelijke mate bij eenieder aanwezig is (onderstreping m.h.).

Een eenduidige conclusie is niet eenvoudig te trekken, maar een gevoel van onrechtvaardigheid overheerst in de geschetste casus indien vast komt te staan dat sprake is van een pachtovereenkomst, ondanks de expliciete bedoelingen van beide partijen bij die overeenkomst en noch uitleg van de overeenkomst, noch een beroep op dwaling de benadeelde, want “sterke” partij bij die overeenkomst, hem helpt omdat die ineens in een zwakkere positie komt te verkeren door het van kleur verschieten van zijn overeenkomst.

[1] ECLI:NL:HR:2019:2034

[2] HR 4 oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1499

[3] HR 26 november 2004, NJ 2006/115

Dit artikel is gepubliceerd in Juridisch up to Date, 12 februari 2020.

Marc Heuvelmans