Een opschortende voorwaarde? Ben je bewust van de gevolgen ervan!
Inleiding
In het dagelijks leven komen iedere dag tientallen verbintenissen tot stand. Bij het aangaan van zo’n verbintenis kunnen opschortende voorwaarden gesteld worden. De werking van de verbintenis is dan afhankelijk van het in vervulling gaan van de voorwaarde, hetgeen een toekomstige en onzekere gebeurtenis betreft. Indien niet aan de voorwaarde wordt voldaan, zal de verbintenis niet in werking treden.
Artikel 6:23 lid 1 BW
Wanneer één van de bij de verbintenis betrokken partijen bij de niet-vervulling van de voorwaarde belang had, en deze partij de vervulling van de voorwaarde heeft belet, geldt de voorwaarde als vervuld indien de redelijkheid en billijkheid dit verlangen. Dit volgt uit artikel 6:23 lid 1 BW. De voorwaarde wordt derhalve geacht vervuld te zijn, wanneer de partij, die bij de niet-vervulling belang had, de toestand van het niet vervuld zijn van de voorwaarde teweeg heeft gebracht. Voor de beantwoording van de vraag of de redelijkheid en billijkheid verlangen dat de voorwaarde als vervuld geldt, zijn alle feiten en omstandigheden die betrekking hebben op de totstandkoming van de overeenkomst alsmede hetgeen partijen over en weer van elkaar mochten verwachten van belang.[1]
Arrest Hoge Raad d.d. 5 februari 2016
Zeer recent heeft de Hoge Raad een oordeel geveld over het al dan niet vervuld zijn van een aan een verbintenis verbonden voorwaarde, op grond van artikel 6:23 lid 1 BW.
Feiten
Eiser heeft de Gemeente Sittard-Geleen [hierna “Gemeente”] om een optie op een kavel in het Kantorenpark van de Gemeente verzocht. De Gemeente heeft deze optie verstrekt onder een aantal voorwaarden.
Ten eerste dient Eiser de bouw van de opstallen van het perceel, aldus het kantoorpand, binnen 18 maanden na de levering te zijn gestart en dient deze bouw binnen een jaar nadien te worden voltooid. Ten tweede dient minstens de helft van het te bouwen kantoorpand te zijn verhuurd.
In reactie op de concept koopovereenkomst heeft Eiser opgemerkt dat de termijn van 18 maanden relatief kort is gezien de huidige economische teruggang en de daarmee corresponderende afnemende vraag naar kantoorruimte. Eiser heeft de Gemeente verzocht om deze termijn te verlengen met tenminste één jaar. Daarnaast heeft Eiser de Gemeente geïnformeerd over de opzegging van Thuiszorg Westelijke Mijnstreek [hierna “Thuiszorg”], inhoudende dat zij geen gebruik zal maken van de door Eiser aangeboden kantoorruimte. Thuiszorg was een belangrijke potentiële huurder. Eiser wenst desondanks op korte termijn tot afname van de kavel over te gaan tegen de eerder afgesproken prijscondities, onder de voorwaarde dat een redelijke termijn kan worden overeengekomen waarbinnen aanvang kan worden gemaakt met de bouw.
Nadat Eiser hierop geen reactie van de Gemeente heeft ontvangen, heeft Eiser de Gemeente gedagvaard en onder andere gevorderd dat de Gemeente wordt veroordeeld om mee te werken aan de levering van de kavel.
Oordeel van de Hoge Raad
Eiser legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij een huurder had, die door een ambtenaar van de Gemeente is “weggekaapt”, zodat de voorwaarde dat minstens 50% van het te bouwen kantoorpand moet zijn verhuurd, op grond van artikel 6:23 lid 1 BW moet worden geacht te zijn vervuld.
De Gemeente heeft als verweer gevoerd dat zij niet gehouden was om de koopovereenkomst met Eiser aan te gaan omdat aan een tweetal voorwaarden daarvoor niet was voldaan. Ten eerste wilde Eiser niet akkoord gaan met [of kon niet voldoen aan] de bepaling dat binnen 18 maanden met de bouw moest worden begonnen en deze binnen een jaar moest zijn voltooid. Ten tweede had Eiser niet overeenkomstig de voorwaarde 50% van het te bouwen kantoorpand verhuurd.[2]
Het Hof heeft overwogen dat vast is komen te staan dat de Gemeente het beleidsvoornemen had om de zorginstellingen te concentreren in een zorgboulevard. Voor Thuiszorg hing de belangstelling voor het door Eiser te ontwikkelen kantoorpand sterk samen met de aanvankelijke wens om zelfstandig te blijven ten opzichte van Orbis. Uiteindelijk heeft de Raad van Toezicht van Thuiszorg daar echter niet voor gekozen en is Thuiszorg toch opgenomen in Orbis, waarmee zij ook het huisvestingsbeleid van Orbis volgde en dientengevolge haar belangstelling voor het pand van Eiser verloor.
Gelet op dit feit kan volgens de Hoge Raad niet worden geoordeeld dat de Gemeente de vervulling van de voorwaarde, dat 50% van het kantoorpand verhuurd zou zijn, in de zin van artikel 6:23 lid 1 BW heeft belet. Voor het beletten in de zin van die bepaling is vereist dat de niet-vervulling van de voorwaarde is veroorzaakt door toedoen van de partij die daarbij belang heeft. Indien, zoals in dit geval, de niet-vervulling van de voorwaarde haar oorzaak vindt in andere omstandigheden dan de gedragingen van die partij, is van beletten in de zin van artikel 6:23 lid 1 BW geen sprake.
Dat bij de besluitvorming van Orbis en daardoor bij die van Thuiszorg mede het beleid van de Gemeente een rol heeft gespeeld om alle zorginstellingen op één plaats te huisvesten, is volgens de Hoge Raad onvoldoende voor het oordeel dat het terugtrekken door Thuiszorg als huurder door toedoen van de Gemeente is veroorzaakt. Dat terugtrekken berustte immers op een eigen afweging van Thuiszorg, terwijl niet valt in te zien dat de Gemeente zich van dat beleid zou hebben moeten onthouden.
Het terugtreden van Thuiszorg als mogelijke huurder valt derhalve niet aan de Gemeente toe te rekenen. Vast staat dus dat Eiser niet heeft voldaan aan de voorwaarde dat 50% van het kantoorpand verhuurd zou zijn. Hieruit volgt volgens de Hoge Raad dat de Gemeente zonder meer mocht weigeren om de koopovereenkomst met Eiser aan te gaan, nu het gaat om een voorwaarde voor het kunnen uitoefenen van de optie.[3]
Goedkeuring College van B&W
Ook in het hierboven besproken arrest heeft de Gemeente de opschortende voorwaarde van goedkeuring door het College van B&W verbonden aan de koopovereenkomst met Eiser. Dit betrof niet één van de voorwaarden die in het betreffende arrest ter discussie stond, maar het betreft desondanks een voorwaarde die een nadere bespreking verdient.
In zijn arrest van 1 juni 2012 heeft de Hoge Raad namelijk een oordeel geveld over de vraag of een dergelijke voorwaarde aangemerkt kan worden als een opschortende voorwaarde in de zin van artikel 6:21 BW, zodat in een voorkomend geval ook artikel 6:23 lid 1 BW van toepassing kan zijn.
De Hoge Raad oordeelt dat artikel 160 lid 1 sub e Gemeentewet het College van B&W de bevoegdheid tot het aangaan van privaatrechtelijke handelingen toekent. Deze bevoegdheid sluit niet uit dat met instemming van het College van B&W onderhandelingen over een voorgenomen privaatrechtelijke rechtshandeling namens een gemeente door ambtenaren kunnen worden gevoerd en dat als resultaat van die onderhandelingen een rechtshandeling tot stand komt onder de voorwaarde van goedkeuring door het College van B&W. In een dergelijk geval kan een zodanige voorwaarde worden aangemerkt als een opschortende voorwaarde in de zin van artikel 6:21 BW, zodat ook artikel 6:23 lid 1 BW toepassing kan vinden. Daartoe is het niet nodig dat de onderhandelaars aan de zijde van een gemeente een mandaat van het College van B&W hebben om een gemeente te binden, omdat vanwege de opschortende voorwaarde de overeenkomst een gemeente pas bindt nadat de voorwaarde in vervulling is gegaan, of op grond van artikel 6:23 lid 1 BW geacht wordt in vervulling te zijn gegaan.[4]
Conclusie
Het uitgangspunt blijft een ieder in vrijheid kan onderhandelen en de onderhandelingen dus kan beëindigen als die niet leiden tot een aanvaardbaar resultaat. De twee bovenstaande uitspraken laten echter zien dat men, en dus ook een gemeente, zich bewust dient te zijn van de gevolgen van het verbinden van [opschortende] voorwaarden aan een overeenkomst. Indien de vervulling van een dergelijke voorwaarde door toedoen van één van de partijen wordt gefrustreerd, kan dit ertoe leiden dat de voorwaarde wordt geacht te zijn vervuld en er dus een overeenkomst tot stand gekomen is, waar beide partijen aan gebonden zijn. Dit is zelfs het geval indien de opschortende voorwaarde bijvoorbeeld de veelvuldig door een gemeente gebruikte voorwaarde van toestemming van het College van B&W betreft.
[1] HR 26 juni 2015, ECLI:NL:HR:2015:1737.
[2] GH ‘s-Hertogenbosch 16 oktober 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BB7385.
[3] HR 5 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:200.
[4] HR 1 juni 2012, LJN BV1748.
Dit artikel is gepubliceerd in Juridisch up to Date, 1 april 2016.
