Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
Bij verkoop van onroerende zaken waaronder grondverkoop moeten voortaan gelijke kansen worden geboden aan (potentiële) gegadigden aldus de Hoge Raad in een baanbrekend arrest van 26 november 2021.
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
Overheden mogen privaatrechtelijke bevoegdheden niet uitoefenen in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot het publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat een overheid bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moeten nemen. Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden de overheid een overeenkomst tot verkoop van een aan haar toebehorende onroerende zaak sluit. Op dit punt verschilt de positie van de overheid van die van een private partij.
Ruimte bieden aan mededinging
Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat wanneer de overheid het voornemen heeft een aan haar toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak als er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal de overheid met inachtneming van de haar toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat de overheid, om gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. De overheid moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
Deze mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient de overheid haar voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen, waarbij de overheid dient te motiveren waarom naar haar oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
Conclusie
Overheden zijn voortaan verplicht tot het bieden van gelijke kansen aan (potentiële) gegadigden bij de verkoop van onroerende zaken. Zelfs als er maar één serieuze gegadigde is moet het voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand bekend worden gemaakt. Overheden zullen net zoals bij de zogenoemde schaarse vergunningen, criteria moeten gaan opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze verdere begrenzing van de contractvrijheid van de overheid bij de verkoop van onroerende zaken waaronder gronduitgifte biedt dus voor private partijen kansen!
