Hoe ontruim ik de huurder in een begeleid wonen-project?
Veel zorginstellingen hebben te maken met cliënten die worden geholpen in een “begeleid wonen-project”. Om voldoende woonruimte ter beschikking te krijgen, gaan deze zorginstellingen geregeld samenwerkingsovereenkomsten aan met woningbouwverenigingen of andere vastgoedeigenaren. De betreffende cliënt krijgt dan – in juridische zin – enerzijds een begeleidingsovereenkomst aangeboden door de zorginstelling en anderzijds een huurovereenkomst met de woningbouwvereniging. Wat nu als de cliënt zich niet houdt aan de voorwaarden omtrent de begeleiding? Eindigt met de begeleidingsovereenkomst ook automatisch de huurovereenkomst? Hieronder een korte behandeling.
De hoofdlijn uit de jurisprudentie komt er – samengevat – op neer dat bij een overeenkomst strekkende tot verschaffing van zowel zorg als woonruimte, de wettelijke huurbepalingen slecht toepassing missen als het verzorgingselement duidelijk overheerst boven het woonelement. Anders gezegd: als de nadruk van het verblijf van een cliënt in een woonruimte met name ligt op de verzorging en begeleiding van de betreffende cliënt, en de cliënt houdt zich niet aan de voorwaarden die daaromtrent worden gesteld, dan is het hoogstwaarschijnlijk dat met het beëindigen van de begeleidingsovereenkomst, ook de huurovereenkomst zal eindigen en de cliënt dus op zoek zal moeten naar andere woonruimte. Nu klinkt dit heel logisch en makkelijk. De praktijk is – zoals zo vaak - weerbarstiger. Ik behandel twee arresten met een voorlopig verschillende uitkomst, maar van hetzelfde Gerechtshof.
In een arrest van het Hof 's-Hertogenbosch uit 2009 oordeelt het Hof dat een cliënt zijn woonruimte moet verlaten. De betreffende cliënt had een begeleidings- en huurovereenkomst gesloten, maar hield zich niet aan de voorwaarden van de behandeling. De behandeling was erop gericht de cliënt te begeleiden naar zelfstandig wonen. In dat kader verbleef hij tijdelijk in een woonruimte ter zake waarvan hij een huurovereenkomst was aangegaan voor bepaalde tijd. Het Hof Den Bosch oordeelde heel duidelijk dat het verblijf van de cliënt en de woonruimte nadrukkelijk was gericht op het begeleiden van de betreffende cliënt naar zelfstandig wonen. Het verblijf in de woonruimte was niet zozeer ingegeven door het feit dat de cliënt daar eenvoudigweg woonde. De nadruk lag dus op de behandeling en niet op het wonen. Bovendien, zo oordeelde het Hof, waren de begeleidingsovereenkomst en de huurovereenkomst dusdanig verweven met elkaar, dat met het eindigen van de begeleidingsovereenkomst ook de huurovereenkomst eindigde. De begeleidingsovereenkomst en de huurovereenkomst waren op dezelfde datum en voor dezelfde bepaalde periode aangegaan.
In 2014 oordeelde datzelfde Hof echter in een soortgelijke zaak dat met de beëindiging van de begeleidingsovereenkomst niet automatisch de huurovereenkomst eindigde. De cliënt hield zich weliswaar niet aan de voorwaarden van de begeleidingsovereenkomst, zij zou namelijk geluidsoverlast veroorzaken, maar die geluidsoverlast werd door de cliënt betwist. Bovendien stelde het Hof zich de vraag of de geluidsoverlast dusdanig ernstig was, dat dat moest leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, zeker nu de cliënt daar woonde met haar dochter, en de klagende buren inmiddels verhuisd waren. Het was aan de woningbouwstichting om te bewijzen dat er geluidsoverlast werd geproduceerd en dat dat een dusdanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleverde dat dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming met zich mee moest brengen. Wordt dus vervolgd.
Het devies in “begeleid wonen-trajecten” luidt dan ook: zorg dat een begeleidingsovereenkomst en een huurovereenkomst onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Zorg vervolgens dat eventuele klachten over de cliënt, of schendingen van de overeenkomsten, goed gedocumenteerd en bewijsbaar zijn. Toets vervolgens of er voldoende aanleiding is om de begeleidingsovereenkomst én de huurovereenkomst te beëindigen. Zowel aan de voorkant, het opstellen van de overeenkomsten, als aan de achterkant, het afwikkelen van de overeenkomsten, staan wij u graag bij vanuit onze branchegroep zorg.
