Hypotheekverstrekkers die voorwaarden stellen aan tijdelijke verhuur van de eigen woning: terecht of onterecht?
Sinds kort stelt een aantal banken de eis aan huiseigenaren dat, indien zij hun woning tijdelijk willen verhuren, zij zich laten bedienen door de bank aan te wijzen deskundigen. Mogen banken zulke eisen stellen?
In vrijwel alle hypotheekakten staat opgenomen dat een huiseigenaar zijn woning pas mag verhuren na verkregen toestemming van de bank. De ratio van die bepaling is natuurlijk dat de bank zicht wil houden op datgene dat er met de woning gebeurt. De bank heeft immers een geldlening verstrekt aan de huiseigenaar, waar tegenover de huiseigenaar zijn woning als zekerheidsobject aan de bank ter beschikking heeft gesteld.
Indien een huiseigenaar een nieuwe woning koopt en betrekt, terwijl hij zijn oude woning nog niet heeft verkocht, kan de huiseigenaar vaak de dubbele hypotheeklasten dragen door de oude woning te verhuren. Hoewel dat als tijdelijke maatregel is bedoeld, wordt de periode van tijdelijke verhuur van de tweede woning in de huidige woningmarkt, steeds langer. De huiseigenaar loopt daarmee grote financiële risico’s, en met de huiseigenaar ook de bank. Als de huiseigenaar immers zijn lasten niet meer kan dragen, loopt de bank mede het financiële risico daarvan. Je zou dan kunnen zeggen dat de bank dus geen belang heeft bij het meewerken aan deze constructie. Dat is echter niet geheel waar. De banken hebben ook belang bij transacties op de woningmarkt en aflossing van de verstrekte geldleningen. Banken willen dus best meewerken aan de tijdelijke verhuur van de tweede woning, zij het dat zij de risico’s daarvan zoveel mogelijk willen, en moeten, inperken.
Terugkomend op de door de bank te verstrekken toestemming voor verhuur van de woning, betekent dat dus dat de bank aan het geven van die toestemming ook voorwaarden mag verbinden. Toestemming kan immers ook geweigerd worden, hetgeen de huiseigenaar niet zal willen.
Een aantal banken stelt sinds kort de voorwaarde dat de huiseigenaar de huurovereenkomst die hij zal aangaan met zijn huurder, laat opstellen of controleren door een deskundige. Dit kan bijvoorbeeld een makelaar of een jurist zijn. Een tweetal kranten berichtte onlangs dat banken soms slechte ervaringen hebben met –bijvoorbeeld- makelaars, die niet of niet volledig op de hoogte zijn van het huurrecht en de mogelijkheden van tijdelijke verhuur –bijvoorbeeld- op basis van de Leegstandswet. Gemeenten kunnen namelijk een vergunning voor tijdelijke verhuur afgeven, die met zich meebrengt dat een huurder geen aanspraak kan maken op huurbescherming. Dat is van belang omdat de woning, zo die op enig moment wel verkocht wordt, ook direct ontruimt moet worden door de huurder, zodat de verkooptransactie ook doorgang kan vinden. Heeft de huiseigenaar dan geen vergunning voor tijdelijk verhuur aangevraagd, dan kan het zo zijn dat een onwelwillende huurder zich beroept op huurbescherming. Zie de huurder er dan maar eens binnen afzienbare tijd uit te krijgen. Andere zaken die goed geregeld moeten worden zijn de melding aan de [opstal]verzekeraar, controle van gegoedheid van de aspirant-huurder, het regelen van een waarborgsom, vooruitbetaling etc. Regelt men dit soort zaken niet, dan loopt de huiseigenaar, en de bank, het risico dat de verkoop geen doorgang vindt, simpelweg omdat de huiseigenaar de koopovereenkomst niet kan nakomen omdat er nog een huurder in de woning verblijft.
Zo is in Eindhoven een Stichting in het leven geroepen, die hieromtrent adviseert. Als banken met een dergelijke deskundige partij goede ervaringen hebben, dan kunnen banken dus de voorwaarde stellen dat de huiseigenaar zich laat bijstaan door een dergelijke deskundige. Dat makelaars zich daardoor wellicht gepasseerd voelen, moge zo zijn. Ik zou zeggen dat er een uitdaging ligt voor de makelaardij om dit gat in de vastgoedmarkt te vullen met deskundig advies op dit gebied. Waar de transactiemarkt op het vlak van de woningen dan wellicht stil ligt, wordt er meer en meer verhuurd. Ook een mooie markt voor de makelaardij om zich op te storten. U kunt zich natuurlijk ook tot uw advocaat wenden.
Advocaat Sectie Vastgoed
