In welke gevallen levert de aankoop van een woning non-conformiteit op?
Het aanbod op de Nederlandse woningmarkt is al jaren krap. Door de enorme vraag naar (betaalbare) woningen is de concurrentie groot en moeten kopers snel beslissen of zij een bod uit willen brengen. Hierdoor blijft er vaak maar weinig tijd over om de woning grondig te controleren, en is de kans groter dat er een woning aangekocht wordt die later niet volledig aan de verwachtingen blijkt te voldoen. In bepaalde gevallen kan de koper dan terugvallen op het non-conformiteitsvereiste uit het BW: de verkoper is op grond van dit vereiste namelijk verplicht om een zaak over te dragen die beantwoordt aan de overeenkomst.
Het non-conformiteitsvereiste in het BW
Het non-conformiteitsvereiste is terug te vinden in artikel 7:17 van het BW. Dit artikel bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als die, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag hierbij in ieder geval verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn om deze normaal te kunnen gebruiken. Een soortgelijke bepaling is daarom ook vaak terug te vinden in de koopovereenkomst.
Uit artikel 7:17 BW volgt echter dat een koper zich niet kan beroepen op de omstandigheid dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien dit hem ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. Er rust dus een onderzoeksplicht op de koper: van hem wordt verwacht dat hij de aangekochte zaak goed onderzoekt of laat onderzoeken voordat hij overgaat tot het sluiten van de koop.
Het normale gebruik van een woning
De koper mag op grond van artikel 7:17 BW verwachten dat de gekochte woning eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik. Volgens de Hoge Raad houdt dit in dat een woning bewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Toch zal niet ieder gebrek het normale gebruik van een woning belemmeren. De Hoge Raad hanteert namelijk een uitgangspunt waarbij de koper, afhankelijk van de ouderdom en de prijs van de woning, tot op zekere hoogte rekening dient te houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. Een koper van een reeds bestaande woning kan en mag dus niet verwachten dat de woning de eigenschappen heeft van een nieuwe woning.
De onderzoeks- en mededelingsplicht
In het kader van artikel 7:17 BW rust er een onderzoeksplicht op de koper. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de zaak zich bevindt, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal laten verrichten. Als de koper nalaat onderzoek te verrichten terwijl dat redelijkerwijs wel van hem gevergd had mogen worden, en dat onderzoek het gebrek ook aan het licht zou hebben gebracht, zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was.
Uit de jurisprudentie volgt dat hier wel een mededelingsplicht van de verkoper tegenover staat. Indien de verkoper weet dat een woning bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, zal hij hiervan mededeling moeten doen aan de koper. Komt de verkoper de verplichting niet na, is hij naar oordeel van het hof voor dit gebrek aansprakelijk, in de meeste gevallen ook als het gebrek voor de koper wel kenbaar was.
Hierdoor bestaat de kans dat de koper en de verkoper tijdens een geschil over non-conformiteit van een woning naar elkaar blijven wijzen. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad prevaleert de mededelingsplicht echter boven de onderzoeksplicht. De koper mag in beginsel namelijk vertrouwen op de juistheid van de mededelingen van de verkoper. Wel kan hier in verband met de omstandigheden van het geval een uitzondering op worden gemaakt, zoals volgt uit deze uitspraak van de Hoge Raad.
Conclusie
Bij de aankoop van een woning is het aan de verkoper om een woning af te leveren die beantwoordt aan de overeenkomst. Als de woning later niet aan de verwachtingen blijkt te voldoen, is vereist dat de ontdekte gebreken het normale gebruik van de woning in de weg staan. Het is dan ook verstandig om bij de aankoop van een woning duidelijk vast te leggen wat er bedoeld wordt met ‘normaal gebruik’. Hierbij moeten eventuele gebreken in verband met de ouderdom en de aankoopprijs van de woning in acht genomen worden.
De koper heeft tijdens het aankoopproces een onderzoeksplicht. Indien hij twijfelt over de staat waarin de woning zich bevindt, mag daarom van hem verwacht worden dat hij daarnaar onderzoek zal laten verrichten. Doet de koper dit niet, kan er later in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. De verkoper heeft tijdens het aankoopproces echter ook de plicht om de koper in te lichten over de gebreken waarmee hij bekend is. Indien de verkoper deze verplichting niet nakomt, is hij in de meeste gevallen aansprakelijk. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad prevaleert deze mededelingsplicht boven de onderzoeksplicht, aangezien de koper in beginsel mag vertrouwen op de juistheid van de mededelingen van de verkoper. Hier kan in bepaalde gevallen wel een uitzondering op worden gemaakt, waardoor u als koper altijd alert moet blijven!
Heeft u vragen over non-conformiteit in het kader van de aankoop van een woning? Neem dan contact op met een van onze specialisten!
