Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw

27 mrt 2020

Nieuwbouwwoningen in projecten worden vaak door projectontwikkelaars gerealiseerd. Zij kopen gronden aan, zorgen voor vergunningen en contracteren een aannemer voor het nieuwbouwproject. Vervolgens wordt de gronden door de projectontwikkelaar verkocht aan kopers die dan met de bewuste aannemer een aparte aannemingsovereenkomst aangaan om op de aldus aangekochte gronden de desbetreffende nieuwbouwwoningen te realiseren

De vraag is wie in dit soort driehoeksverhoudingen bij projectmatige nieuwbouw de verantwoordelijkheid draagt voor ontwerpfouten.

De aannemer kan vaak stellen dat hij het ontwerp niet heeft gemaakt en dus niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor fouten in het ontwerp. Uit de wet volgt dat de opdrachtgever aansprakelijkheid draagt voor een ontwerpfout als het ontwerp van hem afkomstig is.

Bij projectmatige bouw echter is de vraag aan wie verantwoordelijk is voor ontwerpfouten in het bestek en/of in de bouwtekeningen die dus niet afkomstig zijn van de aannemer maar aan hem ter beschikking zijn gesteld om het werk te realiseren. De aannemer doet dit laatste op basis van een bestek en tekeningen die veelal hier bij projectmatige nieuwbouw afkomstig zijn van de projectontwikkelaar. Die laatste is echter geen partij bij de aannemingsovereenkomst tussen koper/opdrachtgever en de aannemer.

Aannemer verantwoordelijk

Uit jurisprudentie van de Raad van Arbitrage voor de Bouw blijkt dat de aannemer in gevallen als deze verantwoordelijk wordt gehouden voor het ontwerp. Het bestek en de tekeningen zijn niet afkomstig van de opdrachtgever/koper. Bij projectmatige bouw heeft de opdrachtgever/koper dus geen bemoeienis met de totstandkoming van het ontwerp van de nieuwbouwwoning. De aannemer voert het werk uit op basis van de documenten afkomstig van de projectontwikkelaar. Het gevolg hiervan is dus dat in de rechtsverhouding tussen opdrachtgever/koper en de aannemer, laatstgenoemde verantwoordelijk is voor het ontwerp.

Schadevergoeding

Wanneer door fouten in het ontwerp de aannemer schadevergoeding moet betalen aan de opdrachtgever/koper of de herstelwerkzaamheden op eigen kosten moet verrichten, kan de aannemer proberen zijn schade te verhalen op de projectontwikkelaar. Of dat lukt zal vooral afhankelijk zijn van het contract tussen de projectontwikkelaar en de aannemer. Vaak is in dit soort contracten de aansprakelijkheid van de projectontwikkelaar waar het de aanneming van het werk betreft uitgesloten.

Rik Wevers

 

    Contact

      Weet bij nieuwbouw van de BENG!
      Lees meer
      Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
      Lees meer
      Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
      Lees meer
      Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
      Lees meer
      Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
      Lees meer
      Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
      Lees meer
      Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
      Lees meer
      Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
      Lees meer
      Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
      Lees meer
      Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
      Lees meer
      Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
      Lees meer
      Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
      Lees meer
      Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
      Lees meer
      Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
      Lees meer
      Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
      Lees meer
      Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
      Lees meer
      Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
      Lees meer
      Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
      Lees meer
      Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
      Lees meer
      De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
      Lees meer
      Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
      Lees meer
      Lees meer
      Overmacht in de bouw door corona
      Lees meer
      Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
      Lees meer
      Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
      Lees meer
      Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
      Lees meer
      Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
      Lees meer
      Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
      Lees meer
      Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
      Lees meer
      Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
      Lees meer
      Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
      Lees meer
      Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
      Lees meer
      Een beroep op het vertrouwensbeginsel: koerswijziging in de jurisprudentie
      Lees meer
      Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
      Lees meer
      BG.vastgoed
      Lees meer
      Project- en gebiedsontwikkeling
      Lees meer
      Bouwrecht
      Lees meer