Overmacht in de bouw door corona

16 apr 2020

De gevolgen van de corona-crisis zullen in de bouw nog lang voelbaar zijn. Niet alleen door de overheidsmaatregelen waardoor een bouwplaats niet beschikbaar of toegankelijk is, maar ook door ziekte en mindere beschikbaarheid van personeel. Of wat te denken van vertraagde leveranties, het niet of niet-tijdig beschikbaar zijn van bouwstoffen of prijsstijgingen waarmee [onder]aannemers geconfronteerd worden. Maar ook nieuwe projecten lopen vertraging op of worden uitgesteld. Opdrachtgevers kijken nog even de kat uit de boom en het vergunningstraject duurt langer. Bij nieuwe projecten kan [enigszins] geanticipeerd worden op de nieuwe werkelijkheid, maar bij bestaande projecten zijn veel gevolgen onvoorzienbaar en zal eerder een beroep op overmacht gedaan worden.

De komende tijd zullen de volgende drie onderwerpen aanleiding tot discussie in de bouw geven:

1) Vertraging/overmacht/termijnverlenging

Een bouwwerk dient binnen de overeengekomen tijd opgeleverd te worden. Er is een opleveringsdatum afgesproken of de bouwtijd is uitgedrukt in een aantal werkbare werkdagen of kalenderdagen. Vaak is een boete of korting op de aanneemsom afgesproken in het geval van bouwtijdoverschrijding. Veel contracten of algemene voorwaarden [zoals de UAV 2012] die daarop van toepassing zijn bevatten daarvoor een regeling. Indien dat niet het geval is zal teruggevallen moeten worden op het Burgerlijk Wetboek en hetgeen daarin geregeld is over onvoorziene omstandigheden, redelijkheid en billijkheid en overmacht. Tot op heden zijn rechters en arbiters terughoudend met het honoreren van een beroep op overmacht, met als argument dat geen sprake is van een uitzonderlijke situatie. Ik verwacht echter dat daarover voor wat betreft de corona-crisis, die het stempel heeft gekregen van een pandemie, genuanceerder gedacht zal gaan worden. Indien de UAV-2012 van toepassing zijn kan de aannemer schriftelijk om termijnverlenging bij de opdrachtgever vragen. Hij zal dan een beroep op overmacht moeten doen. Ook zou de aannemer kunnen stellen dat door de crisis sprake is van wijzigingen in de uitvoering van het werk waardoor van hem niet langer gevergd kan worden dat het werk binnen de afgesproken termijn wordt opgeleverd [paragraaf 8 lid 4 en 5 van de UAV-2012]. In het geval dat de uitvoeringsduur is uitgedrukt in werkbare werkdagen zou onder omstandigheden de vraag gesteld kunnen worden of wel sprake is van een werkbare dag. De discussie ging in het verleden vaak over de vraag of sprake is van onwerkbaar weer, maar de UAV-2012 gaan er ook vanuit dat sprake is van een onwerkbare dag wanneer daarop door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de aannemer gedurende tenminste vijf uur per dag door het grootste deel van het personeel of het materieel niet gewerkt kan worden. De UAV-2012 bepalen ook dat geen korting/boete verschuldigd is voor bouwtijdoverschrijding in het geval dat sprake is van door overmacht vertraagde oplevering. Vertraging in de voortgang van het werk door bedrijfsstoornissen of door onwerkbare dagen, wordt daarbij slechts als overmacht aangemerkt, voor zover de vertraging van ongewone duur is geweest [paragraaf 42, lid 3 UAV-2012].

2. Prijsstijgingen/kostenverhogende omstandigheden

Er bestaat een reële kans dat de corona-crisis tot prijsstijgingen leidt. Niet alleen van bouwstoffen, maar ook door hogere loonkosten. In de regel is een vaste prijs [aanneemsom] overeengekomen. Aannemingsovereenkomsten en algemene voorwaarden bevatten vaak wel de mogelijkheid om bepaalde prijsstijgingen door te voeren. In de regel dient het dan wel om substantiële prijsstijgingen te gaan. Het Burgerlijk Wetboek [artikel 7:753 BW] kent ook de mogelijkheid om de aanneemsom te verhogen in het geval dat sprake is van kostenverhogende omstandigheden die pas na het sluiten van de overeenkomst ontstaan of aan het licht komen en die de aannemer niet kunnen worden toegerekend. Het zal duidelijk zijn dat zich als gevolg van de corona-crisis situaties voordoen waarin aan dit criterium voldaan wordt. Ziekte van bepaalde personeelsleden is daarvoor echter onvoldoende omdat aangenomen wordt dat ziekte in zijn algemeenheid een bedrijfsrisico voor de aannemer vormt. De situatie ligt weer anders als een hele bouwploeg door ziekte is uitgeschakeld. Naar verwachting zullen veel aannemers ook nog een beroep doen op onvoorziene omstandigheden.

3. Onvoorziene omstandigheden en redelijkheid en billijkheid

Voor zover de contracten en algemene voorwaarden niet voorzien in een regeling of oplossing, biedt de wet voor partijen altijd nog de mogelijkheid om een beroep te doen op de zogenaamde beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid [artikel 6:248 lid 2 BW] waardoor een contractuele afspraak ter zijde geschoven kan worden. Ook kan een beroep worden gedaan op onvoorziene omstandigheden. De rechter of arbiter kan een aannemingsovereenkomst wijzigen of die geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding mag verwachten. De wijziging of ontbinding kan ook met terugwerkende kracht uitgesproken worden [artikel 6:258 BW]. Een beroep op onvoorziene omstandigheden wordt tot op heden niet snel gehonoreerd, maar het is niet uitgesloten dat de corona-crisis bepaalde partijen hard zal raken en de rekening verdeeld zal moeten worden. De tijd zal dat uitwijzen.

vastgoed corona

Wat te doen bij nieuwe projecten?

De hiervoor genoemde discussies en gevolgen van de crisis kunnen bij nieuwe projecten [ten dele] ondervangen worden door daarop te anticiperen en daarover duidelijke contractuele afspraken te maken. Op de eerste plaats door de gevolgen van de crisis in de overeenkomst te benoemen en te bepalen of die bij het sluiten van de overeenkomst een rol hebben gespeeld, of hoe die verdeeld worden. Ook kunnen concrete [ruimere] afspraken over de bouwtijd gemaakt worden en daarbij kan ook vastgelegd worden dat een beroep op termijnverlenging voor bepaalde situaties al dan niet gehonoreerd zal worden. Tenslotte kunnen prijsstijgingen en kostenverhogende omstandigheden benoemd worden en ook daarover kunnen concrete afspraken gemaakt worden, waarbij zoveel mogelijk rekening gehouden wordt met de nieuwe werkelijkheid.

Kim Albert, vastgoedadvocaat

Kim Albert

 

 

    Omgevingswet: wat staat ons te wachten?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    VACATURE Juridisch medewerker / advocaat-stagiaire Vastgoedrecht
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Legal Department as-a-Service
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed
    Lees meer
    Vastgoed
    Lees meer