Overmacht in de bouw door corona

16 apr 2020

De gevolgen van de corona-crisis zullen in de bouw nog lang voelbaar zijn. Niet alleen door de overheidsmaatregelen waardoor een bouwplaats niet beschikbaar of toegankelijk is, maar ook door ziekte en mindere beschikbaarheid van personeel. Of wat te denken van vertraagde leveranties, het niet of niet-tijdig beschikbaar zijn van bouwstoffen of prijsstijgingen waarmee [onder]aannemers geconfronteerd worden. Maar ook nieuwe projecten lopen vertraging op of worden uitgesteld. Opdrachtgevers kijken nog even de kat uit de boom en het vergunningstraject duurt langer. Bij nieuwe projecten kan [enigszins] geanticipeerd worden op de nieuwe werkelijkheid, maar bij bestaande projecten zijn veel gevolgen onvoorzienbaar en zal eerder een beroep op overmacht gedaan worden.

De komende tijd zullen de volgende drie onderwerpen aanleiding tot discussie in de bouw geven:

1) Vertraging/overmacht/termijnverlenging

Een bouwwerk dient binnen de overeengekomen tijd opgeleverd te worden. Er is een opleveringsdatum afgesproken of de bouwtijd is uitgedrukt in een aantal werkbare werkdagen of kalenderdagen. Vaak is een boete of korting op de aanneemsom afgesproken in het geval van bouwtijdoverschrijding. Veel contracten of algemene voorwaarden [zoals de UAV 2012] die daarop van toepassing zijn bevatten daarvoor een regeling. Indien dat niet het geval is zal teruggevallen moeten worden op het Burgerlijk Wetboek en hetgeen daarin geregeld is over onvoorziene omstandigheden, redelijkheid en billijkheid en overmacht. Tot op heden zijn rechters en arbiters terughoudend met het honoreren van een beroep op overmacht, met als argument dat geen sprake is van een uitzonderlijke situatie. Ik verwacht echter dat daarover voor wat betreft de corona-crisis, die het stempel heeft gekregen van een pandemie, genuanceerder gedacht zal gaan worden. Indien de UAV-2012 van toepassing zijn kan de aannemer schriftelijk om termijnverlenging bij de opdrachtgever vragen. Hij zal dan een beroep op overmacht moeten doen. Ook zou de aannemer kunnen stellen dat door de crisis sprake is van wijzigingen in de uitvoering van het werk waardoor van hem niet langer gevergd kan worden dat het werk binnen de afgesproken termijn wordt opgeleverd [paragraaf 8 lid 4 en 5 van de UAV-2012]. In het geval dat de uitvoeringsduur is uitgedrukt in werkbare werkdagen zou onder omstandigheden de vraag gesteld kunnen worden of wel sprake is van een werkbare dag. De discussie ging in het verleden vaak over de vraag of sprake is van onwerkbaar weer, maar de UAV-2012 gaan er ook vanuit dat sprake is van een onwerkbare dag wanneer daarop door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de aannemer gedurende tenminste vijf uur per dag door het grootste deel van het personeel of het materieel niet gewerkt kan worden. De UAV-2012 bepalen ook dat geen korting/boete verschuldigd is voor bouwtijdoverschrijding in het geval dat sprake is van door overmacht vertraagde oplevering. Vertraging in de voortgang van het werk door bedrijfsstoornissen of door onwerkbare dagen, wordt daarbij slechts als overmacht aangemerkt, voor zover de vertraging van ongewone duur is geweest [paragraaf 42, lid 3 UAV-2012].

2. Prijsstijgingen/kostenverhogende omstandigheden

Er bestaat een reële kans dat de corona-crisis tot prijsstijgingen leidt. Niet alleen van bouwstoffen, maar ook door hogere loonkosten. In de regel is een vaste prijs [aanneemsom] overeengekomen. Aannemingsovereenkomsten en algemene voorwaarden bevatten vaak wel de mogelijkheid om bepaalde prijsstijgingen door te voeren. In de regel dient het dan wel om substantiële prijsstijgingen te gaan. Het Burgerlijk Wetboek [artikel 7:753 BW] kent ook de mogelijkheid om de aanneemsom te verhogen in het geval dat sprake is van kostenverhogende omstandigheden die pas na het sluiten van de overeenkomst ontstaan of aan het licht komen en die de aannemer niet kunnen worden toegerekend. Het zal duidelijk zijn dat zich als gevolg van de corona-crisis situaties voordoen waarin aan dit criterium voldaan wordt. Ziekte van bepaalde personeelsleden is daarvoor echter onvoldoende omdat aangenomen wordt dat ziekte in zijn algemeenheid een bedrijfsrisico voor de aannemer vormt. De situatie ligt weer anders als een hele bouwploeg door ziekte is uitgeschakeld. Naar verwachting zullen veel aannemers ook nog een beroep doen op onvoorziene omstandigheden.

3. Onvoorziene omstandigheden en redelijkheid en billijkheid

Voor zover de contracten en algemene voorwaarden niet voorzien in een regeling of oplossing, biedt de wet voor partijen altijd nog de mogelijkheid om een beroep te doen op de zogenaamde beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid [artikel 6:248 lid 2 BW] waardoor een contractuele afspraak ter zijde geschoven kan worden. Ook kan een beroep worden gedaan op onvoorziene omstandigheden. De rechter of arbiter kan een aannemingsovereenkomst wijzigen of die geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding mag verwachten. De wijziging of ontbinding kan ook met terugwerkende kracht uitgesproken worden [artikel 6:258 BW]. Een beroep op onvoorziene omstandigheden wordt tot op heden niet snel gehonoreerd, maar het is niet uitgesloten dat de corona-crisis bepaalde partijen hard zal raken en de rekening verdeeld zal moeten worden. De tijd zal dat uitwijzen.

vastgoed corona

Wat te doen bij nieuwe projecten?

De hiervoor genoemde discussies en gevolgen van de crisis kunnen bij nieuwe projecten [ten dele] ondervangen worden door daarop te anticiperen en daarover duidelijke contractuele afspraken te maken. Op de eerste plaats door de gevolgen van de crisis in de overeenkomst te benoemen en te bepalen of die bij het sluiten van de overeenkomst een rol hebben gespeeld, of hoe die verdeeld worden. Ook kunnen concrete [ruimere] afspraken over de bouwtijd gemaakt worden en daarbij kan ook vastgelegd worden dat een beroep op termijnverlenging voor bepaalde situaties al dan niet gehonoreerd zal worden. Tenslotte kunnen prijsstijgingen en kostenverhogende omstandigheden benoemd worden en ook daarover kunnen concrete afspraken gemaakt worden, waarbij zoveel mogelijk rekening gehouden wordt met de nieuwe werkelijkheid.

Kim Albert, vastgoedadvocaat

Kim Albert

 

 

Contact

Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
Lees meer
Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
Lees meer
Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
Lees meer
Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
Lees meer
Huisvesting arbeidsmigranten
Lees meer
Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
Lees meer
Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
Lees meer
Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
Lees meer
Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
Lees meer
Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
Lees meer
Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
Lees meer
Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
Lees meer
Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
Lees meer
Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
Lees meer
Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
Lees meer
Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
Lees meer
Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
Lees meer
De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
Lees meer
Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
Lees meer
Lees meer
Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
Lees meer
Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
Lees meer
De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
Lees meer
Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
Lees meer
Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
Lees meer
Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
Lees meer
Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
Lees meer
Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
Lees meer
Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
Lees meer
Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
Lees meer
Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
Lees meer
Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
Lees meer
BG.vastgoed
Lees meer
Vastgoed
Lees meer