Overmacht in de bouw door corona

16 apr 2020

De gevolgen van de corona-crisis zullen in de bouw nog lang voelbaar zijn. Niet alleen door de overheidsmaatregelen waardoor een bouwplaats niet beschikbaar of toegankelijk is, maar ook door ziekte en mindere beschikbaarheid van personeel. Of wat te denken van vertraagde leveranties, het niet of niet-tijdig beschikbaar zijn van bouwstoffen of prijsstijgingen waarmee [onder]aannemers geconfronteerd worden. Maar ook nieuwe projecten lopen vertraging op of worden uitgesteld. Opdrachtgevers kijken nog even de kat uit de boom en het vergunningstraject duurt langer. Bij nieuwe projecten kan [enigszins] geanticipeerd worden op de nieuwe werkelijkheid, maar bij bestaande projecten zijn veel gevolgen onvoorzienbaar en zal eerder een beroep op overmacht gedaan worden.

De komende tijd zullen de volgende drie onderwerpen aanleiding tot discussie in de bouw geven:

1) Vertraging/overmacht/termijnverlenging

Een bouwwerk dient binnen de overeengekomen tijd opgeleverd te worden. Er is een opleveringsdatum afgesproken of de bouwtijd is uitgedrukt in een aantal werkbare werkdagen of kalenderdagen. Vaak is een boete of korting op de aanneemsom afgesproken in het geval van bouwtijdoverschrijding. Veel contracten of algemene voorwaarden [zoals de UAV 2012] die daarop van toepassing zijn bevatten daarvoor een regeling. Indien dat niet het geval is zal teruggevallen moeten worden op het Burgerlijk Wetboek en hetgeen daarin geregeld is over onvoorziene omstandigheden, redelijkheid en billijkheid en overmacht. Tot op heden zijn rechters en arbiters terughoudend met het honoreren van een beroep op overmacht, met als argument dat geen sprake is van een uitzonderlijke situatie. Ik verwacht echter dat daarover voor wat betreft de corona-crisis, die het stempel heeft gekregen van een pandemie, genuanceerder gedacht zal gaan worden. Indien de UAV-2012 van toepassing zijn kan de aannemer schriftelijk om termijnverlenging bij de opdrachtgever vragen. Hij zal dan een beroep op overmacht moeten doen. Ook zou de aannemer kunnen stellen dat door de crisis sprake is van wijzigingen in de uitvoering van het werk waardoor van hem niet langer gevergd kan worden dat het werk binnen de afgesproken termijn wordt opgeleverd [paragraaf 8 lid 4 en 5 van de UAV-2012]. In het geval dat de uitvoeringsduur is uitgedrukt in werkbare werkdagen zou onder omstandigheden de vraag gesteld kunnen worden of wel sprake is van een werkbare dag. De discussie ging in het verleden vaak over de vraag of sprake is van onwerkbaar weer, maar de UAV-2012 gaan er ook vanuit dat sprake is van een onwerkbare dag wanneer daarop door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de aannemer gedurende tenminste vijf uur per dag door het grootste deel van het personeel of het materieel niet gewerkt kan worden. De UAV-2012 bepalen ook dat geen korting/boete verschuldigd is voor bouwtijdoverschrijding in het geval dat sprake is van door overmacht vertraagde oplevering. Vertraging in de voortgang van het werk door bedrijfsstoornissen of door onwerkbare dagen, wordt daarbij slechts als overmacht aangemerkt, voor zover de vertraging van ongewone duur is geweest [paragraaf 42, lid 3 UAV-2012].

2. Prijsstijgingen/kostenverhogende omstandigheden

Er bestaat een reële kans dat de corona-crisis tot prijsstijgingen leidt. Niet alleen van bouwstoffen, maar ook door hogere loonkosten. In de regel is een vaste prijs [aanneemsom] overeengekomen. Aannemingsovereenkomsten en algemene voorwaarden bevatten vaak wel de mogelijkheid om bepaalde prijsstijgingen door te voeren. In de regel dient het dan wel om substantiële prijsstijgingen te gaan. Het Burgerlijk Wetboek [artikel 7:753 BW] kent ook de mogelijkheid om de aanneemsom te verhogen in het geval dat sprake is van kostenverhogende omstandigheden die pas na het sluiten van de overeenkomst ontstaan of aan het licht komen en die de aannemer niet kunnen worden toegerekend. Het zal duidelijk zijn dat zich als gevolg van de corona-crisis situaties voordoen waarin aan dit criterium voldaan wordt. Ziekte van bepaalde personeelsleden is daarvoor echter onvoldoende omdat aangenomen wordt dat ziekte in zijn algemeenheid een bedrijfsrisico voor de aannemer vormt. De situatie ligt weer anders als een hele bouwploeg door ziekte is uitgeschakeld. Naar verwachting zullen veel aannemers ook nog een beroep doen op onvoorziene omstandigheden.

3. Onvoorziene omstandigheden en redelijkheid en billijkheid

Voor zover de contracten en algemene voorwaarden niet voorzien in een regeling of oplossing, biedt de wet voor partijen altijd nog de mogelijkheid om een beroep te doen op de zogenaamde beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid [artikel 6:248 lid 2 BW] waardoor een contractuele afspraak ter zijde geschoven kan worden. Ook kan een beroep worden gedaan op onvoorziene omstandigheden. De rechter of arbiter kan een aannemingsovereenkomst wijzigen of die geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding mag verwachten. De wijziging of ontbinding kan ook met terugwerkende kracht uitgesproken worden [artikel 6:258 BW]. Een beroep op onvoorziene omstandigheden wordt tot op heden niet snel gehonoreerd, maar het is niet uitgesloten dat de corona-crisis bepaalde partijen hard zal raken en de rekening verdeeld zal moeten worden. De tijd zal dat uitwijzen.

vastgoed corona

Wat te doen bij nieuwe projecten?

De hiervoor genoemde discussies en gevolgen van de crisis kunnen bij nieuwe projecten [ten dele] ondervangen worden door daarop te anticiperen en daarover duidelijke contractuele afspraken te maken. Op de eerste plaats door de gevolgen van de crisis in de overeenkomst te benoemen en te bepalen of die bij het sluiten van de overeenkomst een rol hebben gespeeld, of hoe die verdeeld worden. Ook kunnen concrete [ruimere] afspraken over de bouwtijd gemaakt worden en daarbij kan ook vastgelegd worden dat een beroep op termijnverlenging voor bepaalde situaties al dan niet gehonoreerd zal worden. Tenslotte kunnen prijsstijgingen en kostenverhogende omstandigheden benoemd worden en ook daarover kunnen concrete afspraken gemaakt worden, waarbij zoveel mogelijk rekening gehouden wordt met de nieuwe werkelijkheid.

Kim Albert, vastgoedadvocaat

Kim Albert

 

 

    Contact

      Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
      Lees meer
      Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
      Lees meer
      Legal Department as-a-Service
      Lees meer
      Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
      Lees meer
      Transformatie van kantoren naar woningen
      Lees meer
      Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
      Lees meer
      Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
      Lees meer
      De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
      Lees meer
      Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
      Lees meer
      Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
      Lees meer
      Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
      Lees meer
      Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
      Lees meer
      Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
      Lees meer
      Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
      Lees meer
      Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
      Lees meer
      Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
      Lees meer
      Huurkorting vanwege corona toegewezen!
      Lees meer
      Weet bij nieuwbouw van de BENG!
      Lees meer
      Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
      Lees meer
      Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
      Lees meer
      Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
      Lees meer
      Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
      Lees meer
      Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
      Lees meer
      Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
      Lees meer
      Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
      Lees meer
      Huisvesting arbeidsmigranten
      Lees meer
      Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
      Lees meer
      Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
      Lees meer
      Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
      Lees meer
      Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
      Lees meer
      Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
      Lees meer
      Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
      Lees meer
      Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
      Lees meer
      Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
      Lees meer
      Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
      Lees meer
      Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
      Lees meer
      Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
      Lees meer
      Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
      Lees meer
      De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
      Lees meer
      Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
      Lees meer
      Lees meer
      Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
      Lees meer
      Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
      Lees meer
      De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
      Lees meer
      Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
      Lees meer
      Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
      Lees meer
      Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
      Lees meer
      Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
      Lees meer
      Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
      Lees meer
      Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
      Lees meer
      Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
      Lees meer
      Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
      Lees meer
      Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
      Lees meer
      BG.vastgoed
      Lees meer
      Vastgoed
      Lees meer