Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over huurverhogingen
Mogelijk houden huurverhogingen in de vrije sector geen stand bij de rechter. Dit zou kunnen betekenen dat verhuurders geld moeten terugbetalen aan huurders, dit gaat dan om bedragen die zouden kunnen oplopen tot miljarden euro’s, zo wordt in de media gemeld. In dit artikel gaan we in op het jarenlang gevolgde uitgangspunt van huurverhogingsberekeningen en de potentiële gevolgen wanneer de Hoge Raad dit aanmerkt als een oneerlijk beding op grond van Europees recht.
Huurverhogingsberekening
Al jarenlang is het uitgangspunt om de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector te berekenen met een optelsom van de inflatie met daarbovenop een percentage opslag. Dit is het ‘huurverhogingsbeding’ dat kan worden opgenomen in de huurovereenkomst.
In verschillende uitspraken werd echter door kantonrechters geoordeeld dat deze berekening in strijd is met de Europese Richtlijn die ziet op de bescherming van de consumenten tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten.
Dit betrof tot nu steeds individuele zaken, waarbij er steeds eigen afwegingen werden gemaakt door de behandelende rechter. In januari heeft de Rechtbank Amsterdam echter prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. Een prejudiciële vraag is een rechtsvraag van een rechter aan de Hoge Raad. Dit is mogelijk wanneer hetzelfde vraagstuk aan orde is in een groot aantal zaken. Het antwoord van de Hoge Raad is vervolgens richtinggevend en zal dus invloed hebben op de lopende en toekomstige zaken. De Hoge Raad buigt zich daarom nu over de vraag hoe de berekening van huurverhoging zich verhoudt tot de Europese Richtlijn.
Prejudiciële vragen
De volgende vragen zijn gesteld aan de Hoge Raad:
- Kan een huurverhogingsbeding op grond waarvan de huurder bovenop de inflatie een opslag van maximaal 3 procent mag rekenen worden aangemerkt als een oneerlijk beding? Welke maatstaven gelden bij de beoordeling?
- Wanneer een deel van het huurverhogingsbeding als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?
- Moet de rechter ingeval van een oneerlijk beding ook ambtshalve nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst teveel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?
- Kan de verhuurder zich beroepen op
verjaring,wanneer de huurder de te veel betaalde huurverhogingen terugvordert? - Is er een andere beperking ten aanzien van de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?
Oneerlijk beding
Volgens de rechters was er om de volgende redenen sprake van een oneerlijk beding:
- Een percentage opslag bovenop jaarlijkse inflatie kan het evenwicht tussen de huurder en de verhuurder verstoren.
- Voor de opslag bestaat geen redelijke grond.
- Er bestaat voor huurders geen reële mogelijkheid om over te stappen van leverancier van huurgenot door het huidige woningtekort.
Volgens vertegenwoordigers van huurders is het belangrijk dat huurovereenkomsten nu worden bekeken door de Hoge Raad. Dit is noodzakelijk voor transparante en eerlijke huurovereenkomsten en het tegengaan van willekeur bij huurverhoging.
Zorgen bij verhuurders
Het antwoord van de Hoge Raad kan betekenen dat verhuurders mogelijk jarenlang oneerlijke huurverhogingen rekenden, zij vrezen nu dan ook voor groot financieel nadeel. Wanneer een beding namelijk oneerlijk is kan dit worden vernietigd. Vernietiging houdt in dat er geen recht tot verhoging bestond, waardoor de te veel betaalde huur mogelijk kan worden teruggevorderd. Een vastgoedadviesbureau heeft het potentiële verbod op huurverhogingsbedingen zoals ze nu worden berekend en het terugdraaien van huurverhogingen met terugwerkende kracht doorgerekend. Dit komt uit op miljarden euro’s.
Volgens vertegenwoordigers van verhuurders kan dit grote, nadelige impact hebben op de maatschappij. De combinatie van het verbod op een huurverhogingsbeding met als gevolg lagere huurinkomsten en de waardedaling van vastgoed zal volgens verhuurders directe gevolgen hebben voor de verduurzaming van de huurwoningen. Ook zal de vernietiging volgens hen leiden tot terughoudendheid van kapitaalverstrekkers die nodig zijn om nieuwe bouw te realiseren.
Concluderend
Het is onduidelijk wanneer de Hoge Raad met een uitspraak komt, pas wanneer dit zover is zal er meer duidelijkheid zijn over de toepassing van de Richtlijn en zal de eventuele impact van mogelijke terugbetalingsvorderingen en verjaringstermijnen blijken. Wij houden u natuurlijk op de hoogte van verdere ontwikkelingen.
Dit artikel is mede geschreven door Anne Verberne.
