Projectontwikkelaar verliest recht op ontbinding overeenkomst projectontwikkeling
Op 25 augustus 2015 heeft het Gerechtshof Den Haag [ECLI:NL:GHDHA:2015:2220] in hoger beroep geoordeeld dat een door een projectontwikkelaar met een eigenaar van een perceel grond gesloten overeenkomst door de projectontwikkelaar moet worden nagekomen en de projectontwikkelaar geen beroep toekomt op ontbinding van de bewuste overeenkomst.
De overeenkomst betrof de verkoop van een perceelgrond aan de projectontwikkelaar ten behoeve van de bouw van woningen. In de koopovereenkomst was onder meer opgenomen dat deze zou worden ontbonden wanneer op 31 juli 2007 het project niet kon worden gerealiseerd doordat de noodzakelijke vergunningen niet zouden zijn verleend. Ook stond vermeld dat de ontbindende voorwaarde geacht werd in vervulling te gaan als er een negatieve uitspraak zou zijn van –hier– de Raad van State [dit over de noodzakelijke wijziging van het bestemmingsplan].
De vergunningen voor de bouw van woningen op het bewuste perceel waren nog niet verkregen en het ten behoeve van de projectontwikkeling aangepaste bestemmingsplan werd in november 2011 door de Raad van State gedeeltelijk vernietigd.
De projectontwikkelaar stelde zich op het standpunt dat de overeenkomst ontbonden was. Het gerechtshof volgt de projectontwikkelaar in dit standpunt niet en stelt dat op grond van bijzondere omstandigheden de projectontwikkelaar haar rechten op ontbinding van de overeenkomst had [zoals dat heet] ”verwerkt”. Of te wel het recht op ontbinding had verloren.
Voor rechtsverwerking is vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden waardoor bij een partij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de andere partij zijn aanspraak niet meer geldend zal maken of dat de positie van een partij onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de andere partij zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.
De projectontwikkelaar kan zich niet op ontbinding van de overeenkomst beroepen aldus het gerechtshof, omdat de projectontwikkelaar niet al na eerdergenoemde uitspraak van de Raad van State zich op de ontbinding heeft beroepen. De projectontwikkelaar is doorgegaan met het richting de verkoper schetsen van de te nemen stappen om te komen tot realisatie van het project. De projectontwikkelaar is ook doorgegaan met het betalen van zogenaamde optievergoedingen die hun grondslag uitsluitend in de koopovereenkomst vonden. De projectontwikkelaar heeft ook in april 2012 de verkoper voorgesteld de koopovereenkomst te wijzigen of te ontbinden. Pas in maart 2013 heeft de projectontwikkelaar een nadrukkelijk beroep op ontbinding van de overeenkomst gedaan.
Als gevolg van genoemde pogingen van de projectontwikkelaar om het plan te verwezenlijken is er aldus het gerechtshof, sprake van bijzondere omstandigheden die meebrengen dat de projectontwikkelaar zich er niet meer op kan beroepen dat de overeenkomst is ontbonden.
De projectontwikkelaar probeert in de procedure de schade te beperken door ook op grond van onvoorziene omstandigheden de overeenkomst [mede] gewijzigd te krijgen. Ook die vordering slaagt niet omdat in de omstandigheden die de projectontwikkelaar ten grondslag legt aan de vordering tot wijziging van de overeenkomst, door partijen juist wel is voorzien. Het betrof hier de in de overeenkomst opgenomen bepaling dat ontbinding van de overeenkomst ook mogelijk was indien het project geen doorgang kon vinden omdat de noodzakelijke wijziging van het bestemmingsplan niet tot stand was gekomen. Deze situatie heeft zich aldus het gerechtshof, voorgedaan zodat dit geen onvoorziene omstandigheid is waar de projectontwikkelaar de vordering tot wijziging van de overeenkomst op baseert. Kortom, de uitkomst van het hoger beroep is dat de projectontwikkelaar de overeenkomst jegens de verkoper moet nakomen.
De juridische moraal te verbinden aan deze zaak is dat het opnemen van een ontbindende voorwaarde een contractspartij die zich op de vervulling van de ontbindende voorwaarde wil beroepen, niet ontslaat van de plicht om dit dan wel tijdig te doen. En wat deze zaak verder leert dat zelfs wanneer de ontbindende voorwaarde zo is verwoord dat het erop lijkt dat er geen verdere actie van één van partijen nodig is om dat overeenkomst te ontbinden, dit niet uitsluit dat een partij haar recht om zich op de ontbindende voorwaarde te beroepen heeft verloren omdat die partij ondanks de mogelijke vervulling van de ontbindende voorwaarde, zich actief blijft inzetten op realisatie van de overeenkomst zoals in deze zaak het proberen te verwezenlijken van het bestemmingsplan en het betalen van termijnvergoedingen onder de overeenkomst.
Afsluitend, de projectontwikkelaar heeft een verkeerde proactieve houding aan de dag gelegd en had op het moment dat de ontbindende voorwaarde geacht kon worden te zijn vervuld, terstond zich nadrukkelijk moeten beroepen op het ontbonden zijn van de overeenkomst.
