Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst

18 nov 2022

Het komt met regelmaat voor dat verhuurders geconfronteerd worden met huurders die voor een langere periode niet, niet tijdig of niet volledig de huurprijs betalen. Van een substantiële achterstand is echter geen sprake, de huurder loopt immers wel steeds in. Dergelijke huurders brengen een hoop administratieve lasten (en dus ook kosten) met zich. Kunt u als verhuurder van een dergelijke wanbetalende huurder af?

De rechtspraak

Situaties waarbij huurders stelselmatig tekortschieten in de tijdige of volledige betaling van de huurprijs komen in de rechtspraak geregeld voor. Zo ook in een recente uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland van 7 september 2022. Het ging over een periode van iets meer dan anderhalf jaar over een achttal te late huurbetalingen. Hoewel de huurachterstand vlak voor de zitting volledig was ingelopen oordeelt de kantonrechter dat de huurder ‘ernstig tekortgeschoten’ is in zijn verplichting om de huur tijdig te betalen. De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst dan ook toe.

Fact ontbinding huurovereenkomst

De uitspraak is op zichzelf niet nieuw. In de rechtspraak is al langer de tendens te zien dat het structureel te laat betalen van de huurprijs een grondslag voor ontbinding kan opleveren.[1] Dit is ook te verklaren. In ruil voor het ter beschikking stellen van het gehuurde mag de verhuurder verlangen dat de huurder zijn betalingsverplichtingen keurig op tijd nakomt. Dit zeker nu in veel algemene bepalingen deze verplichting ook nadrukkelijk is opgenomen. Zoals het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn arrest van 5 november 2019 overwoog:

“Het hof is van oordeel dat de hierboven besproken tekortkoming - het laten ontstaan en gedurende zeer lange tijd laten voortduren van huurachterstand, in de vorm van het niet en het niet tijdig betalen van huur - de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de verplichting tot tijdige en volledige huurbetaling één van de meest fundamentele verbintenissen is die op de huurder rust [..]”.

Het inlopen van de huurachterstand maakt, zoals de kantonrechter in de uitgehaalde uitspraak van 7 september 2022 terecht overweegt, de tekortkomingen uit het verleden niet ongedaan[2]. Daar komt bij dat er een reële kans bestaat dat, ook al zou zijn ingelopen, het patroon van te late betalingen in de nabije toekomst herleeft.[3] Het kan bij structurele te late huurbetalingen van de verhuurder, met andere woorden, niet verlangt worden nog langer het genot van het gehuurde te verschaffen. De verhuurder heeft er dan alle belang bij het gehuurde ter beschikking te kunnen stellen aan een huurder die wél tijdig zijn huurbetalingen nakomt.

Tips voor de praktijk

  • Administreer als verhuurder de (te late) betalingen goed;
  • Accepteer de te late (deel)betalingen niet en sommeer altijd na ommekomst van de betalingstermijn schriftelijk om alsnog (volledig) te voldoen;
  • Wacht niet te lang met het opstarten van een gerechtelijke procedure, om een eventueel verweer op stilzwijgende aanvaarding van het betalingspatroon te voorkomen.

Wordt u geconfronteerd met een wanbetalende huurder en wilt u beoordelen wat uw mogelijkheden zijn? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

[1] Vergelijk onder meer: Gerechtshof Amsterdam van 20 augustus 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3079, r.o. 3.4, het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 30 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1617, r.o. 6.4.3., het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 16 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1447, 6.5.4., Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 augustus 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:7284, r.o. 6.5.

[2] Vergelijk bovendien: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15 oktober 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:8480.

[3] Vergelijk: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 30 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1617.

Michael de Marco 5

    Als VOF inschrijven op een aanbesteding: let op het UEA!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
    Lees meer
    BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
    Lees meer
    Drinkwaterbedrijven zijn geen onderneming
    Lees meer
    Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
    Lees meer
    Aanbesteding: procentuele korting is geen eenmalige korting
    Lees meer
    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed & Omgeving
    Lees meer
    Huurrecht
    Lees meer