Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
Het komt met regelmaat voor dat verhuurders geconfronteerd worden met huurders die voor een langere periode niet, niet tijdig of niet volledig de huurprijs betalen. Van een substantiële achterstand is echter geen sprake, de huurder loopt immers wel steeds in. Dergelijke huurders brengen een hoop administratieve lasten (en dus ook kosten) met zich. Kunt u als verhuurder van een dergelijke wanbetalende huurder af?
De rechtspraak
Situaties waarbij huurders stelselmatig tekortschieten in de tijdige of volledige betaling van de huurprijs komen in de rechtspraak geregeld voor. Zo ook in een recente uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland van 7 september 2022. Het ging over een periode van iets meer dan anderhalf jaar over een achttal te late huurbetalingen. Hoewel de huurachterstand vlak voor de zitting volledig was ingelopen oordeelt de kantonrechter dat de huurder ‘ernstig tekortgeschoten’ is in zijn verplichting om de huur tijdig te betalen. De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst dan ook toe.
De uitspraak is op zichzelf niet nieuw. In de rechtspraak is al langer de tendens te zien dat het structureel te laat betalen van de huurprijs een grondslag voor ontbinding kan opleveren.[1] Dit is ook te verklaren. In ruil voor het ter beschikking stellen van het gehuurde mag de verhuurder verlangen dat de huurder zijn betalingsverplichtingen keurig op tijd nakomt. Dit zeker nu in veel algemene bepalingen deze verplichting ook nadrukkelijk is opgenomen. Zoals het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn arrest van 5 november 2019 overwoog:
“Het hof is van oordeel dat de hierboven besproken tekortkoming - het laten ontstaan en gedurende zeer lange tijd laten voortduren van huurachterstand, in de vorm van het niet en het niet tijdig betalen van huur - de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de verplichting tot tijdige en volledige huurbetaling één van de meest fundamentele verbintenissen is die op de huurder rust [..]”.
Het inlopen van de huurachterstand maakt, zoals de kantonrechter in de uitgehaalde uitspraak van 7 september 2022 terecht overweegt, de tekortkomingen uit het verleden niet ongedaan[2]. Daar komt bij dat er een reële kans bestaat dat, ook al zou zijn ingelopen, het patroon van te late betalingen in de nabije toekomst herleeft.[3] Het kan bij structurele te late huurbetalingen van de verhuurder, met andere woorden, niet verlangt worden nog langer het genot van het gehuurde te verschaffen. De verhuurder heeft er dan alle belang bij het gehuurde ter beschikking te kunnen stellen aan een huurder die wél tijdig zijn huurbetalingen nakomt.
Tips voor de praktijk
- Administreer als verhuurder de (te late) betalingen goed;
- Accepteer de te late (deel)betalingen niet en sommeer altijd na ommekomst van de betalingstermijn schriftelijk om alsnog (volledig) te voldoen;
- Wacht niet te lang met het opstarten van een gerechtelijke procedure, om een eventueel verweer op stilzwijgende aanvaarding van het betalingspatroon te voorkomen.
Wordt u geconfronteerd met een wanbetalende huurder en wilt u beoordelen wat uw mogelijkheden zijn? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.
[1] Vergelijk onder meer: Gerechtshof Amsterdam van 20 augustus 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3079, r.o. 3.4, het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 30 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1617, r.o. 6.4.3., het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 16 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1447, 6.5.4., Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 augustus 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:7284, r.o. 6.5.
[2] Vergelijk bovendien: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15 oktober 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:8480.
[3] Vergelijk: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 30 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1617.
