Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!

29 mrt 2021

Tiny houses: modern wonen vol kansen, maar let op de juridische uitdagingen!

Inleiding

Gevoed door een steeds groeiende ecologische bewustwording en met een gespannen woningmarkt die zijn weerga niet kent, zijn mensen logischerwijs op zoek naar goede alternatieven. Een van die alternatieven vormt de tiny house. Zeker wanneer we de traditionele manier van denken rondom wonen loslaten biedt deze manier van wonen veel kansen. Er zijn ook genoeg juridische uitdagingen. In dit blog houd ik er een aantal tegen het licht.

Wat is een Tiny house?

Een tiny house is, hoe kan het ook anders, een klein huis. Het is een trend die is komen overwaaien uit de Verenigde Staten en de gedachte er achter is dat tiny houses een goedkoper, eenvoudiger, milieubewuster en flexibeler alternatief bieden boven de bestaande woonvormen. Een tiny house is in veel gevallen maximaal 50 m2 in oppervlak, vaak eenvoudig te verplaatsen en in sommige gevallen ook volledig zelfvoorzienend.

Hoewel we al decennia allerlei vormen van verplaatsbare wooneenheden kennen, zijn er juridisch genoeg zaken om rekening mee te houden. Dit geldt niet alleen voor potentiële kopers, maar zeker ook voor verkopers van tiny houses.

Koop of aanneming van werk?

Voordat partijen een overeenkomst aangaan is het allereerst goed om te realiseren wat voor type contract partijen willen aangaan. Gaat het om de koop van een roerende zaak (zoals bijvoorbeeld een caravan) of zien partijen het als aanneming van werk (net als bij de bouw van een reguliere woning)?

Het onderscheid is van belang om te bepalen welk wettelijk regime op de overeenkomst van toepassing is. Kenmerkend bij aanneming van werk is de oplevering van het werk. Eventuele zichtbare gebreken dienen tijdens de oplevering te worden opgemerkt. Zo niet, dan is de aannemer voor deze gebreken niet aansprakelijk. Na oplevering gelden nog verschillende garantietermijnen voor onzichtbare gebreken (veelal tussen de 5 en 10 jaar).  Bij koop ligt dit anders en behoort de koper binnen bekwame tijd na ontdekking van een gebrek te klagen. Hoe lang de koper de verkoper kan aanspreken hangt af van de eigenschappen die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.

Of er van aanneming van werk of koop sprake is hangt af van de omstandigheden van het geval en de wijze waarop de tiny house wordt geproduceerd. Een aantal aspecten om rekening mee te houden zijn bijvoorbeeld of dat de tiny house in de fabriek in zijn geheel gebouwd wordt of (deels) op de beoogde locatie. Het is in ieder geval van belang om alles goed contractueel vast te leggen.

Roerend of onroerend?

Veel eigenaars beschouwen een tiny house als roerende zaak (zoals bijvoorbeeld een caravan), nu tiny houses veelal eenvoudig zijn te verplaatsen. Het is echter maar de vraag of dat deze redenering zo eenvoudig opgaat. Uit de wet volgt dat zaken onroerend zijn indien zij duurzaam met de grond verenigd zijn. Uit het bekende Portacabin-arrest van de Hoge Raad volgt dat dit moet worden beoordeeld aan de hand de bedoeling van de bouwer. De enkele verplaatsbaarheid maakt niet dat er altijd sprake is van een roerende zaak. Aansluiting op de nutsvoorzieningen, het aanleggen van een tuin, het aanbrengen van een fundering (en het verankerd zijn met de grond) en het al dan niet  bezwaren met een recht van hypotheek, kunnen aanknopingspunten zijn om te spreken van een onroerende zaak. Dat de tiny house zelfvoorzienend is kan aanknoping bieden dat de tiny house roerend is, maar dit hoeft niet altijd zo te zijn.

Het onderscheid is voor de koper van een tiny house van wezenlijk belang. Wordt de tiny house aangemerkt als onroerend, dan dient de levering van de tiny house bij verkoop, net als bij een normale woning, plaats te vinden via de notaris. Bovendien is er mogelijk overdrachts- en onroerende zaakbelasting verschuldigd. Een ander belangrijk aspect is natrekking. Wordt de tiny house nagetrokken, dan betekent dit dat de eigenaar van de grond ook eigenaar wordt van de daarop geplaatste tiny house. Met name op plekken, zoals recreatieparken, waar de grond niet wordt gekocht, is het van belang om in dat geval een beperkt recht te vestigen om natrekking te voorkomen.

Vergunningen?

Een tiny house kan niet zomaar overal worden neergezet en gebruikt worden om, al dan niet, permanent te wonen. De reden hiervoor is dat niet iedere bestemming wonen toelaat. De beoogde koper van een tiny house dient in dat geval een omgevingsvergunning voor de bouw en het gebruik van de tiny house in afwijking van de geldende bestemming aan te vragen. Er is niet alleen medewerking van de gemeente nodig, maar er bestaat ook een risico dat belanghebbenden bezwaar maken tegen de plaatsing en het gebruik van een tiny house op de beoogde locatie. Flexibel wonen lijkt vooralsnog toekomstmuziek. Onder de nieuwe Omgevingswet is de gedachte dat burgers meer ruimte krijgen om te participeren, waaronder het aandragen van ideeën, en voor flexibelere regelgeving.

Tot slot kan onder het huidige recht ook nog het Bouwbesluit 2012 en de daarin vervatte bruikbaarheidsvereisten allerlei problemen opleveren voor de compacte tiny houses. Met de invoering van de Omgevingswet zal het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) het Bouwbesluit 2012 vervangen. Onder het regime van het Bbl is er meer ruimte voor maatwerk.

Ten slotte

Aanleiding voor dit blog is de recente bekendmaking van de nieuwste zonneauto van het Solar Team Eindhoven.

Om bewustwording van ons energieverbruik verder aan het licht te brengen heeft het Solar Team Eindhoven dit jaar een self-sustaining house on wheels, een mobiel huis waarin je kunt wonen, werken en leven, ontwikkeld. BG.legal is trotse partner van het Solar Team Eindhoven en wij volgen de ontwikkelingen van het Solar Team dan ook op de voet.

Het initiatief van het Solar Team Eindhoven laat in mijn ogen echt zien dat compact en zelfvoorzienend wonen op de radar staat en dé stap is naar groener wonen.

Hoewel het misschien lijkt alsof er nog veel juridische beren op de weg zijn, biedt het wonen in een tiny house vooral ook veel kansen. De vele projecten in veel gemeenten over heel Nederland laten dit wel zien. Het is voor verkopers en (beoogd) kopers van tiny houses goed om zich van tevoren juridisch goed te laten adviseren.

Heeft u vragen over de juridische mogelijkheden van tiny houses, neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Michael de Marco

    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    Meer transparantie en verantwoording bij zorginkoop
    Lees meer
    Regeling transparantie zorginkoopproces gepubliceerd
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    AMvB Reële prijs Wmo 2015 van toepassing op ‘open house’
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Inkoopkader Wlz voor 2022 rechtmatig
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    Handreiking vereenvoudigd aanbesteden in de zorg
    Lees meer
    Geen nadere duiding motiveringsplicht Wlz-inkoop
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    Eenvoudiger aanbesteden in de jeugdzorg en Wmo in het verschiet?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn & contractuele vervaltermijn deel II
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Onderbouwing van tarieven in sociaal domein
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Ontruiming van een woning na overlijden?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Reële transparante tarieven vereist in zorgaanbesteding
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Beleid zorgkantoren inkoop langdurige zorg onrechtmatig
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Inschakelen onderaannemers na aanbesteding
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Update aanbestedingsrecht: wijziging Gids Proportionaliteit
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Gemeente Maasdriel wijzigt beleid huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Aanbestedingsrecht: publiek-publieke samenwerking tussen aanbestedende diensten
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    Opheffen erfdienstbaarheid? Alleen als er écht geen redelijk belang meer is!
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Opschorting van de begunstigingstermijn bij handhaving; wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Fout in inschrijving aanbesteding vaak niet vatbaar voor herstel
    Lees meer
    Is aantasting privacy reden om vergunning te weigeren? Jazeker!
    Lees meer
    Inkoopprocedures in de zorg in coronatijd
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    Update: meer aanbestedingen in de zorg
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Proactief klagen in aanbesteding
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Exoneratiebeding vernietigbaar?
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Een beroep op het vertrouwensbeginsel: koerswijziging in de jurisprudentie
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    De taalkundige uitleg van de Earn-Out
    Lees meer
    Handelsregisterwet wordt gewijzigd
    Lees meer
    BG.vastgoed
    Lees meer
    Huurrecht
    Lees meer
    Voorkeursrecht gemeenten
    Lees meer
    Onteigening
    Lees meer
    Omgevingsrecht
    Lees meer
    Bestuursrecht
    Lees meer
    Aanbestedingsrecht
    Lees meer
    Bouwrecht
    Lees meer
    Hypotheekrecht
    Lees meer
    Aanbestedingsdesk
    Lees meer