Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
Tiny houses: modern wonen vol kansen, maar let op de juridische uitdagingen!
Inleiding
Gevoed door een steeds groeiende ecologische bewustwording en met een gespannen woningmarkt die zijn weerga niet kent, zijn mensen logischerwijs op zoek naar goede alternatieven. Een van die alternatieven vormt de tiny house. Zeker wanneer we de traditionele manier van denken rondom wonen loslaten biedt deze manier van wonen veel kansen. Er zijn ook genoeg juridische uitdagingen. In dit blog houd ik er een aantal tegen het licht.
Wat is een Tiny house?
Een tiny house is, hoe kan het ook anders, een klein huis. Het is een trend die is komen overwaaien uit de Verenigde Staten en de gedachte er achter is dat tiny houses een goedkoper, eenvoudiger, milieubewuster en flexibeler alternatief bieden boven de bestaande woonvormen. Een tiny house is in veel gevallen maximaal 50 m2 in oppervlak, vaak eenvoudig te verplaatsen en in sommige gevallen ook volledig zelfvoorzienend.
Hoewel we al decennia allerlei vormen van verplaatsbare wooneenheden kennen, zijn er juridisch genoeg zaken om rekening mee te houden. Dit geldt niet alleen voor potentiële kopers, maar zeker ook voor verkopers van tiny houses.
Koop of aanneming van werk?
Voordat partijen een overeenkomst aangaan is het allereerst goed om te realiseren wat voor type contract partijen willen aangaan. Gaat het om de koop van een roerende zaak (zoals bijvoorbeeld een caravan) of zien partijen het als aanneming van werk (net als bij de bouw van een reguliere woning)?
Het onderscheid is van belang om te bepalen welk wettelijk regime op de overeenkomst van toepassing is. Kenmerkend bij aanneming van werk is de oplevering van het werk. Eventuele zichtbare gebreken dienen tijdens de oplevering te worden opgemerkt. Zo niet, dan is de aannemer voor deze gebreken niet aansprakelijk. Na oplevering gelden nog verschillende garantietermijnen voor onzichtbare gebreken (veelal tussen de 5 en 10 jaar). Bij koop ligt dit anders en behoort de koper binnen bekwame tijd na ontdekking van een gebrek te klagen. Hoe lang de koper de verkoper kan aanspreken hangt af van de eigenschappen die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.
Of er van aanneming van werk of koop sprake is hangt af van de omstandigheden van het geval en de wijze waarop de tiny house wordt geproduceerd. Een aantal aspecten om rekening mee te houden zijn bijvoorbeeld of dat de tiny house in de fabriek in zijn geheel gebouwd wordt of (deels) op de beoogde locatie. Het is in ieder geval van belang om alles goed contractueel vast te leggen.
Roerend of onroerend?
Veel eigenaars beschouwen een tiny house als roerende zaak (zoals bijvoorbeeld een caravan), nu tiny houses veelal eenvoudig zijn te verplaatsen. Het is echter maar de vraag of dat deze redenering zo eenvoudig opgaat. Uit de wet volgt dat zaken onroerend zijn indien zij duurzaam met de grond verenigd zijn. Uit het bekende Portacabin-arrest van de Hoge Raad volgt dat dit moet worden beoordeeld aan de hand de bedoeling van de bouwer. De enkele verplaatsbaarheid maakt niet dat er altijd sprake is van een roerende zaak. Aansluiting op de nutsvoorzieningen, het aanleggen van een tuin, het aanbrengen van een fundering (en het verankerd zijn met de grond) en het al dan niet bezwaren met een recht van hypotheek, kunnen aanknopingspunten zijn om te spreken van een onroerende zaak. Dat de tiny house zelfvoorzienend is kan aanknoping bieden dat de tiny house roerend is, maar dit hoeft niet altijd zo te zijn.
Het onderscheid is voor de koper van een tiny house van wezenlijk belang. Wordt de tiny house aangemerkt als onroerend, dan dient de levering van de tiny house bij verkoop, net als bij een normale woning, plaats te vinden via de notaris. Bovendien is er mogelijk overdrachts- en onroerende zaakbelasting verschuldigd. Een ander belangrijk aspect is natrekking. Wordt de tiny house nagetrokken, dan betekent dit dat de eigenaar van de grond ook eigenaar wordt van de daarop geplaatste tiny house. Met name op plekken, zoals recreatieparken, waar de grond niet wordt gekocht, is het van belang om in dat geval een beperkt recht te vestigen om natrekking te voorkomen.
Vergunningen?
Een tiny house kan niet zomaar overal worden neergezet en gebruikt worden om, al dan niet, permanent te wonen. De reden hiervoor is dat niet iedere bestemming wonen toelaat. De beoogde koper van een tiny house dient in dat geval een omgevingsvergunning voor de bouw en het gebruik van de tiny house in afwijking van de geldende bestemming aan te vragen. Er is niet alleen medewerking van de gemeente nodig, maar er bestaat ook een risico dat belanghebbenden bezwaar maken tegen de plaatsing en het gebruik van een tiny house op de beoogde locatie. Flexibel wonen lijkt vooralsnog toekomstmuziek. Onder de nieuwe Omgevingswet is de gedachte dat burgers meer ruimte krijgen om te participeren, waaronder het aandragen van ideeën, en voor flexibelere regelgeving.
Tot slot kan onder het huidige recht ook nog het Bouwbesluit 2012 en de daarin vervatte bruikbaarheidsvereisten allerlei problemen opleveren voor de compacte tiny houses. Met de invoering van de Omgevingswet zal het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) het Bouwbesluit 2012 vervangen. Onder het regime van het Bbl is er meer ruimte voor maatwerk.
Ten slotte
Aanleiding voor dit blog is de recente bekendmaking van de nieuwste zonneauto van het Solar Team Eindhoven.
Om bewustwording van ons energieverbruik verder aan het licht te brengen heeft het Solar Team Eindhoven dit jaar een self-sustaining house on wheels, een mobiel huis waarin je kunt wonen, werken en leven, ontwikkeld. BG.legal is trotse partner van het Solar Team Eindhoven en wij volgen de ontwikkelingen van het Solar Team dan ook op de voet.
Het initiatief van het Solar Team Eindhoven laat in mijn ogen echt zien dat compact en zelfvoorzienend wonen op de radar staat en dé stap is naar groener wonen.
Hoewel het misschien lijkt alsof er nog veel juridische beren op de weg zijn, biedt het wonen in een tiny house vooral ook veel kansen. De vele projecten in veel gemeenten over heel Nederland laten dit wel zien. Het is voor verkopers en (beoogd) kopers van tiny houses goed om zich van tevoren juridisch goed te laten adviseren.
Heeft u vragen over de juridische mogelijkheden van tiny houses, neem dan gerust vrijblijvend contact op.
