Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!

29 mrt 2021

Tiny houses: modern wonen vol kansen, maar let op de juridische uitdagingen!

Inleiding

Gevoed door een steeds groeiende ecologische bewustwording en met een gespannen woningmarkt die zijn weerga niet kent, zijn mensen logischerwijs op zoek naar goede alternatieven. Een van die alternatieven vormt de tiny house. Zeker wanneer we de traditionele manier van denken rondom wonen loslaten biedt deze manier van wonen veel kansen. Er zijn ook genoeg juridische uitdagingen. In dit blog houd ik er een aantal tegen het licht.

Wat is een Tiny house?

Een tiny house is, hoe kan het ook anders, een klein huis. Het is een trend die is komen overwaaien uit de Verenigde Staten en de gedachte er achter is dat tiny houses een goedkoper, eenvoudiger, milieubewuster en flexibeler alternatief bieden boven de bestaande woonvormen. Een tiny house is in veel gevallen maximaal 50 m2 in oppervlak, vaak eenvoudig te verplaatsen en in sommige gevallen ook volledig zelfvoorzienend.

Hoewel we al decennia allerlei vormen van verplaatsbare wooneenheden kennen, zijn er juridisch genoeg zaken om rekening mee te houden. Dit geldt niet alleen voor potentiële kopers, maar zeker ook voor verkopers van tiny houses.

Koop of aanneming van werk?

Voordat partijen een overeenkomst aangaan is het allereerst goed om te realiseren wat voor type contract partijen willen aangaan. Gaat het om de koop van een roerende zaak (zoals bijvoorbeeld een caravan) of zien partijen het als aanneming van werk (net als bij de bouw van een reguliere woning)?

Het onderscheid is van belang om te bepalen welk wettelijk regime op de overeenkomst van toepassing is. Kenmerkend bij aanneming van werk is de oplevering van het werk. Eventuele zichtbare gebreken dienen tijdens de oplevering te worden opgemerkt. Zo niet, dan is de aannemer voor deze gebreken niet aansprakelijk. Na oplevering gelden nog verschillende garantietermijnen voor onzichtbare gebreken (veelal tussen de 5 en 10 jaar).  Bij koop ligt dit anders en behoort de koper binnen bekwame tijd na ontdekking van een gebrek te klagen. Hoe lang de koper de verkoper kan aanspreken hangt af van de eigenschappen die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.

Of er van aanneming van werk of koop sprake is hangt af van de omstandigheden van het geval en de wijze waarop de tiny house wordt geproduceerd. Een aantal aspecten om rekening mee te houden zijn bijvoorbeeld of dat de tiny house in de fabriek in zijn geheel gebouwd wordt of (deels) op de beoogde locatie. Het is in ieder geval van belang om alles goed contractueel vast te leggen.

Roerend of onroerend?

Veel eigenaars beschouwen een tiny house als roerende zaak (zoals bijvoorbeeld een caravan), nu tiny houses veelal eenvoudig zijn te verplaatsen. Het is echter maar de vraag of dat deze redenering zo eenvoudig opgaat. Uit de wet volgt dat zaken onroerend zijn indien zij duurzaam met de grond verenigd zijn. Uit het bekende Portacabin-arrest van de Hoge Raad volgt dat dit moet worden beoordeeld aan de hand de bedoeling van de bouwer. De enkele verplaatsbaarheid maakt niet dat er altijd sprake is van een roerende zaak. Aansluiting op de nutsvoorzieningen, het aanleggen van een tuin, het aanbrengen van een fundering (en het verankerd zijn met de grond) en het al dan niet  bezwaren met een recht van hypotheek, kunnen aanknopingspunten zijn om te spreken van een onroerende zaak. Dat de tiny house zelfvoorzienend is kan aanknoping bieden dat de tiny house roerend is, maar dit hoeft niet altijd zo te zijn.

Tiny house

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Het onderscheid is voor de koper van een tiny house van wezenlijk belang. Wordt de tiny house aangemerkt als onroerend, dan dient de levering van de tiny house bij verkoop, net als bij een normale woning, plaats te vinden via de notaris. Bovendien is er mogelijk overdrachts- en onroerende zaakbelasting verschuldigd. Een ander belangrijk aspect is natrekking. Wordt de tiny house nagetrokken, dan betekent dit dat de eigenaar van de grond ook eigenaar wordt van de daarop geplaatste tiny house. Met name op plekken, zoals recreatieparken, waar de grond niet wordt gekocht, is het van belang om in dat geval een beperkt recht te vestigen om natrekking te voorkomen.

Vergunningen?

Een tiny house kan niet zomaar overal worden neergezet en gebruikt worden om, al dan niet, permanent te wonen. De reden hiervoor is dat niet iedere bestemming wonen toelaat. De beoogde koper van een tiny house dient in dat geval een omgevingsvergunning voor de bouw en het gebruik van de tiny house in afwijking van de geldende bestemming aan te vragen. Er is niet alleen medewerking van de gemeente nodig, maar er bestaat ook een risico dat belanghebbenden bezwaar maken tegen de plaatsing en het gebruik van een tiny house op de beoogde locatie. Flexibel wonen lijkt vooralsnog toekomstmuziek. Onder de nieuwe Omgevingswet is de gedachte dat burgers meer ruimte krijgen om te participeren, waaronder het aandragen van ideeën, en voor flexibelere regelgeving.

Tot slot kan onder het huidige recht ook nog het Bouwbesluit 2012 en de daarin vervatte bruikbaarheidsvereisten allerlei problemen opleveren voor de compacte tiny houses. Met de invoering van de Omgevingswet zal het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) het Bouwbesluit 2012 vervangen. Onder het regime van het Bbl is er meer ruimte voor maatwerk.

Ten slotte

Aanleiding voor dit blog is de recente bekendmaking van de nieuwste zonneauto van het Solar Team Eindhoven.

Om bewustwording van ons energieverbruik verder aan het licht te brengen heeft het Solar Team Eindhoven dit jaar een self-sustaining house on wheels, een mobiel huis waarin je kunt wonen, werken en leven, ontwikkeld. BG.legal is trotse partner van het Solar Team Eindhoven en wij volgen de ontwikkelingen van het Solar Team dan ook op de voet.

Het initiatief van het Solar Team Eindhoven laat in mijn ogen echt zien dat compact en zelfvoorzienend wonen op de radar staat en dé stap is naar groener wonen.

Hoewel het misschien lijkt alsof er nog veel juridische beren op de weg zijn, biedt het wonen in een tiny house vooral ook veel kansen. De vele projecten in veel gemeenten over heel Nederland laten dit wel zien. Het is voor verkopers en (beoogd) kopers van tiny houses goed om zich van tevoren juridisch goed te laten adviseren.

Heeft u vragen over de juridische mogelijkheden van tiny houses, neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Michael de Marco

    Contact

      Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
      Lees meer
      Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
      Lees meer
      Transformatie van kantoren naar woningen
      Lees meer
      Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
      Lees meer
      Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
      Lees meer
      Eenvoudiger aanbesteden in de jeugdzorg en Wmo in het verschiet?
      Lees meer
      De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
      Lees meer
      Verschil opschortende termijn & contractuele vervaltermijn deel II
      Lees meer
      Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
      Lees meer
      Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
      Lees meer
      Nooit gedacht! Rutger Boogers
      Lees meer
      Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
      Lees meer
      Onderbouwing van tarieven in sociaal domein
      Lees meer
      Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
      Lees meer
      Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
      Lees meer
      Ontruiming van een woning na overlijden?
      Lees meer
      Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
      Lees meer
      Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
      Lees meer
      Huurkorting vanwege corona toegewezen!
      Lees meer
      Weet bij nieuwbouw van de BENG!
      Lees meer
      Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
      Lees meer
      Reële transparante tarieven vereist in zorgaanbesteding
      Lees meer
      Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
      Lees meer
      Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
      Lees meer
      Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
      Lees meer
      Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
      Lees meer
      Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
      Lees meer
      Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
      Lees meer
      Huisvesting arbeidsmigranten
      Lees meer
      Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
      Lees meer
      Beleid zorgkantoren inkoop langdurige zorg onrechtmatig
      Lees meer
      Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
      Lees meer
      Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
      Lees meer
      Inschakelen onderaannemers na aanbesteding
      Lees meer
      Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
      Lees meer
      Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
      Lees meer
      Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
      Lees meer
      Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
      Lees meer
      Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
      Lees meer
      Update aanbestedingsrecht: wijziging Gids Proportionaliteit
      Lees meer
      Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
      Lees meer
      Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
      Lees meer
      Gemeente Maasdriel wijzigt beleid huisvesting arbeidsmigranten
      Lees meer
      Aanbestedingsrecht: publiek-publieke samenwerking tussen aanbestedende diensten
      Lees meer
      Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
      Lees meer
      Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
      Lees meer
      Opheffen erfdienstbaarheid? Alleen als er écht geen redelijk belang meer is!
      Lees meer
      De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
      Lees meer
      Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
      Lees meer
      Opschorting van de begunstigingstermijn bij handhaving; wat zijn de mogelijkheden?
      Lees meer
      Fout in inschrijving aanbesteding vaak niet vatbaar voor herstel
      Lees meer
      Is aantasting privacy reden om vergunning te weigeren? Jazeker!
      Lees meer
      Inkoopprocedures in de zorg in coronatijd
      Lees meer
      Lees meer
      Overmacht in de bouw door corona
      Lees meer
      Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
      Lees meer
      Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
      Lees meer
      Update: meer aanbestedingen in de zorg
      Lees meer
      Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
      Lees meer
      Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
      Lees meer
      Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
      Lees meer
      Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
      Lees meer
      Proactief klagen in aanbesteding
      Lees meer
      Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
      Lees meer
      Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
      Lees meer
      Exoneratiebeding vernietigbaar?
      Lees meer
      Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
      Lees meer
      Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
      Lees meer
      Een beroep op het vertrouwensbeginsel: koerswijziging in de jurisprudentie
      Lees meer
      Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
      Lees meer
      De taalkundige uitleg van de Earn-Out
      Lees meer
      Handelsregisterwet wordt gewijzigd
      Lees meer
      BG.vastgoed
      Lees meer
      Huurrecht
      Lees meer
      Voorkeursrecht gemeenten
      Lees meer
      Onteigening
      Lees meer
      Omgevingsrecht
      Lees meer
      Bestuursrecht
      Lees meer
      Aanbestedingsrecht
      Lees meer
      Bouwrecht
      Lees meer
      Hypotheekrecht
      Lees meer
      Aanbestedingsdesk
      Lees meer