Uitspraak van de week: kantoren terug naar Oegstgeest?
Bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State [verder: ‘de Afdeling’] van 8 juli 2015 [zaaknummer 201308664/2/R4] is geoordeeld over een bestemmingsplan in Oegstgeest waarbij kantoorruimte wordt toegelaten.
Waar gaat het om?
Bij besluit van 27 juni 2013 heeft de raad het bestemmingsplan "Oude Vaartweg" gewijzigd vastgesteld. Tegen dit besluit hebben appellanten beroep ingesteld.
Bij tussenuitspraak van 10 december 2014, in zaak nr. 201308664/1/R4, heeft de Afdeling de raad opgedragen om binnen zestien weken na verzending van deze tussenuitspraak met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen de gebreken in het besluit van 27 juni 2013 te herstellen.
In de tussenuitspraak heeft de Afdeling onder meer overwogen dat de raad geen inzicht heeft verschaft in hoeverre in de behoefte aan kantoorruimte kan worden voorzien binnen bestaand stedelijk gebied door herstructurering, transformatie of anderszins.
Voorts zijn in de plantoelichting geen mogelijkheden beschreven om ter compensatie elders kantoorruimte te beperken door sloop of functieverandering van bestaande kantoren of het wijzigen van de bestemming van nog niet gerealiseerde kantoren.
Ter uitvoering van de tussenuitspraak heeft de raad onder verwijzing naar het rapport "Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg" van 11 maart 2015 (hierna: de ladderonderbouwing), het besluit van 27 juni 2013 nader gemotiveerd. In de ladderonderbouwing wordt geconcludeerd dat aan de behoefte aan de voorziene kantoorruimte niet kan worden voldaan binnen bestaand stedelijk gebied door herstructurering, transformatie of anderszins. Verder staat in de ladderonderbouwing dat er mogelijkheden zijn voor compensatie van de beoogde ontwikkeling.
Appellanten kunnen zich niet verenigen met de ladderonderbouwing. Zij betogen dat in de ladderonderbouwing ten onrechte alleen kantoren met een oppervlakte kleiner dan 1000 m2 zijn betrokken, terwijl volgens appellanten het beoogde Tauroconcept ook in grotere kantoren kan worden gerealiseerd. Verder stellen zij dat de voorziene kantoorruimtes ook gerealiseerd kunnen worden op het naastgelegen bedrijventerrein MEOB, terwijl dit bedrijventerrein buiten beschouwing is gelaten in de ladderonderbouwing.
Ook voeren zij aan dat in de ladderonderbouwing de mogelijkheden tot transformatie te veel afhankelijk worden gemaakt van de initiatieven van de markt. Volgens appellanten is met de ladderonderbouwing dan ook niet aangetoond dat de voorziene ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.
Wat zegt de rechter?
Ingevolge artikel 3.1.6, tweede lid, aanhef en onder b, van het Bro voldoet de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt aan de voorwaarde dat, indien blijkt dat er sprake is van een actuele regionale behoefte, er wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen een bestaand stedelijk gebied van de desbetreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins.
In de ladderonderbouwing is bezien of binnen de regio’s Leiden en Duin- en Bollenstreek kleinschalige, zelfstandige bedrijfsruimten tot 1000 m2 kunnen worden gerealiseerd door transformatie, herstructurering of anderszins. Hiervoor is gekozen, omdat de in het plan voorziene bedrijfsruimten ook kleinschalig en zelfstandig zullen zijn. In de omstandigheid dat het beoogde Tauroconcept ook binnen grotere bedrijfsruimten kan worden gerealiseerd, ziet de Afdeling, wat daar verder ook van zij, geen aanleiding voor het oordeel dat de raad reeds hierom niet in redelijkheid gebruik heeft kunnen maken van de ladderonderbouwing. Wat betreft het buiten beschouwing laten van het voorziene bedrijventerrein MEOB in de ladderonderbouwing, overweegt de Afdeling dat in de tussenuitspraak is geoordeeld dat de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het thans voorziene bedrijventerrein een aanvulling op het voorziene bedrijventerrein MEOB betreft. Reeds hierom kon het voorziene bedrijventerrein MEOB buiten beschouwing worden gelaten in de ladderonderbouwing.
In de ladderonderbouwing staat dat in Leiderdorp een onderzoek wordt uitgevoerd naar de haalbaarheid van een voornemen om op twee locaties een combinatie van wonen en werken te realiseren en dat in Katwijk een voormalig glastuinbouwgebied wordt getransformeerd in een bedrijventerrein. Voor het overige zijn er bij de gemeenten in de regio Leiden en Duin en Bollenstreek geen concrete plannen of verzoeken bekend voor transformatie of herstructurering van locaties binnen het bestaand stedelijk gebied naar locaties voor kleinschalige, zelfstandige bedrijfsruimten. Voorts staat in de ladderonderbouwing dat, gelet op het huidige economische klimaat, veel transformatie- of herstructureringslocaties geen volwaardig alternatief zullen zijn voor de in het onderhavige plan voorziene bedrijfsbebouwing. In hetgeen appellanten hebben aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet in redelijkheid heeft kunnen aansluiten bij de uitkomsten van de ladderonderbouwing. Gelet hierop is naar het oordeel van de Afdeling thans in voldoende mate beschreven dat de voorziene ontwikkelingen niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio kunnen worden gerealiseerd door transformatie, herstructurering of anderszins.
Bespreking en conclusie
In artikel 3.1.6 lid 2 Bro is de regeling voor de ladder van duurzame verstedelijking opgenomen. Geprobeerd wordt om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. In de toelichting bij een bestemmingsplan moet de nieuwe stedelijke ontwikkeling aan de hand van het toetsingskader van artikel 3.1.5 lid 2 Bro worden gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt.
Gelet op de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro (nota van toelichting, blz. 34 en 49; Staatsblad 2012, 388) is met dit artikellid beoogd dat het mogelijk maken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling door het daartoe bevoegde bestuursorgaan wordt afgewogen aan de hand van de in het artikellid opgenomen stappen en dat hierover een motivering wordt opgenomen in de plantoelichting. De eerste stap, onderdeel a van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro, bestaat uit het beoordelen of de voorgenomen ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. De tweede stap is dat als sprake is van een dergelijke actuele regionale behoefte, geanalyseerd moet worden of die ontwikkeling in het bestaand stedelijk gebied in de regio kan worden gerealiseerd. De derde stap is dat beoordeeld moet worden of de ontwikkeling mogelijk is op locaties die al ontsloten zijn of worden door verschillende modaliteiten op een schaal die past bij de beoogde ontwikkeling.
Uit deze casus volgt dat een goede ladderonderbouwing door een deskundige in de fase van beroep lastig ‘van tafel geveegd kan worden’. Daarbij speelt dat de rechter terughoudend toetst als het gaat om het gevoerde beleid door het bestuursorgaan. De rechter wil dan niet op de stoel van het gemeentebestuur zitten. Dit volgt uit de zogeheten trias politica, de basis van onze rechtsstaat.
De rechter ziet in deze casus geen aanknopingspunt voor broddelwerk door de deskundige, zodat hij dit eenvoudigweg respecteert. En waarom ook niet? Een terugkerend fenomeen in de rechtspraak. Daarom is het devies voor een ontwikkelaar, zeker in stedelijk gebied: win tijdig deskundig advies in. Dat voorkomt vertraging en onnodige kosten.
