Vroegsignalering huurachterstand: risico op afwijzing ontbinding
Inleiding
Sinds 1 januari 2021 is het voor verhuurders verplicht om huurachterstanden te melden bij de gemeente. Dit wordt door de wetgever ook wel vroegsignaleren genoemd en heeft als doel om huisuitzettingen en een sneeuwbal aan schuldenproblemen te voorkomen.
De wetswijziging
De wetswijziging vloeit voort uit het plan om schuldhulpverlening te versnellen en te verbeteren. Deze efficiencyslag kan, aldus de wetgever, alleen bereikt worden met een complete en kwalitatief goede informatievoorziening. In de Memorie van Toelichting licht de wetgever voorts toe dat het:
“Bij vroegsignalering gaat het om personen die nog niet in beeld zijn bij de gemeente en die mogelijk ook niet weten dat ze hulp kunnen krijgen.”
Vroegsignalering biedt gemeenten dus een belangrijke informatievoorziening (mits nageleefd) om schuldenproblematiek in een vroeg stadium in beeld te krijgen en daar ook actief op te kunnen inspelen. Juist partijen, zoals verhuurders, zijn veelal eerder op de hoogte van de betalingsonmacht van natuurlijke personen. De actieve informatieverplichting is overigens niet beperkt tot verhuurders. Ook zorgverzekeraars en nutsbedrijven spelen hierbij een belangrijke rol. De wijze waarop gemeld dient te worden, is nader bepaald in het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening.
In artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening is geregeld:
De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:
- a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
- b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
- c. de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
- d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.
Dit betekent dat de verhuurder een verplichting heeft om eerst op eigen initiatief tot een behoorlijke financiële regeling te komen en de huurder er actief op te wijzen dat hij zich tot de gemeente voor schuldhulpverlening kan wenden. Hoewel er in de praktijk een belangrijke rol voor woningcorporaties is weggelegd, is de werking van dit artikel niet beperkt. Ook particuliere verhuurder en ongeacht of er sociaal of vrij wordt verhuurd, dienen zich aan de plicht tot vroegsignalering te houden. Er is overigens géén sanctie verbonden aan het niet-naleven van de plicht tot vroegsignalering, in die zin dat het geen invloed heeft op het recht om de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
Voor verhuurder is de gemeentelijke schuldhulpverlening vaak een doorn in het oog nu huurder daarmee actief het recht verkrijgen om bij de rechter om een afkoelingsperiode te vragen (moratorium), hetgeen geregeld is in artikel 5 van de Wet gemeentelijke schuldhulpsanering. Als verhuurder heeft u er alle belang bij om zo snel mogelijk de huurruimte aan een andere, wel betalende huurder te verhuren. Kunt u als verhuurder dus beter de regels aan uw laars lappen? Dat hangt er, zoals zo vaak, van af.
De rechtspraak
In een betrekkelijk korte periode is er een verscheidenheid aan rechtspraak ontstaan. Ik zal in deze bijdrage niet ingaan op de – ik noem het gemakshalve – basisvereisten voor ontbinding van de huurovereenkomst. Kort gezegd dient er in ieder geval een geruime huurachterstand te bestaan (in de praktijk vaak 3 maanden of meer). Ook andere omstandigheden, zoals herhaaldelijk niet, niet volledig of niet tijdig betalen of ernstige overlast kunnen ontbinding rechtvaardigen.
Het gaat te ver om alle op gepubliceerde uitspraken te behandelen. In voetnoten zal ik mij beperken tot de ECLI-nummers. Wel zijn er een aantal gelijkende overwegingen van verschillende kantonrechters te herleiden:
I. Vroegsignalering had de schuldenlast kunnen doen beperken
In een aantal gepubliceerde vonnissen is af te leiden dat de kantonrechter het belang tot vroegsignalering gewichtig acht. Als de verhuurder deze verplichting niet naleeft, valt niet uit te sluiten dat de (hoogte van de) huurachterstand niet zover was opgelopen. En aangezien de verhuurder deze verplichting heeft geschonden, prevaleert het woonbelang van de huurder.[1] Overigens is er een gepubliceerde uitspraak, waarin de verhuurder wél meldde, maar waarin hij tijdens dit traject alsnog de ontbinding van de huurovereenkomst vorderde. In die uitspraak overwoog de kantonrechter dat het doorlopen van dit traject zwaarder weegt dan het belang op ontbinding van de huurovereenkomst.[2]
II. Het niet (kunnen) inlopen van de huurachterstand
In een aantal andere vonnissen is af te leiden dat de kantonrechter in zijn overweging meeneemt of dat hij het kansrijk acht dat de huurder – met het naleven van de vroegsignalering door de verhuurder – een verbetering in zijn betalingsgedrag zal laten zien. In de zaken waarin de kantonrechter de vordering tot ontbinding toewees, achtte de kantonrechter die kans klein. Relevant hierbij kan zijn:
(I) Dat de huurder ter zitting verklaarde niet te kunnen nakomen;[3]
(II) Dat de huurder verklaart dat hij zich al tot de gemeente gewend heeft, maar de gemeente hem niet heeft kunnen helpen;[4]
(III) Er al een eerder schuldhulptraject is gevolgd, zonder succes of dat huurder thans recidiveert;[5]
(IV) Het verder oplopen van de huurachterstand tijdens de procedure;[6]
(V) Eerdere betalingsregelingen zijn niet nagekomen;[7]
(VI) Onvoldoende inkomen huurder om (op korte termijn) in te lopen.[8]
III. Er speelt méér dan alleen een huurachterstand
In een van de gepubliceerde uitspraken was er naast een omvangrijke huurachterstand tevens sprake van aantoonbare ernstige overlast. De kantonrechter overwoog dat het belang bij ontbinding mede om die reden zwaarder woog.[9]
IV. Melding is overbodig nu reeds intensief contact is met de gemeente
In de hiervoor aangehaalde uitspraak speelde ook mee dat de verhuurder intensief en structureel overleg voerde met de gemeente over de schuldenproblematiek van de huurder.[10] De schuldenproblematiek was derhalve al bij de gemeente bekend. Dit strookt overigens met het hiervoor uiteengezette doel van de vroegsignalering.
V. Er moeten bijkomende omstandigheden zijn om ontbinding af te wijzen
In diverse uitspraken overwegen kantonrechters dat het enkele schenden van de vroegsignaleringsplicht onvoldoende is om de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst af te wijzen.[11] Er wordt van de huurder verlangt om aanvullende omstandigheden naar voren te brengen, waardoor de ontbinding van de huurovereenkomst behoort te worden afgewezen.
Kortom, de rechtspraak laat een heel verdeeld beeld zien. Het lijkt mij te vergaand om te oordelen dat het enkel schenden van de informatieverplichting – in alle gevallen dient te leiden tot een afwijzing van de ontbindingsvordering. Hoewel rechters sinds het tenzij-arrest vaker en ruimte beoordelen of dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, gaat het mijns inziens te ver om de tekortkoming – zijnde de huurachterstand – niet los te zien van de vroegsignaleringsverplichting uit artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Uit de wetsgeschiedenis is af te leiden dat het doel van de regeling is om op gemeentelijk niveau inzicht te verkrijgen in de schuldenlast van natuurlijke personen. Er is door de wetgever niet voor niets géén sanctie op het niet-naleven hiervan gesteld. Hier kan begrijpelijkerwijs tegenover gesteld worden dat het uiteindelijke doel van de wetgever is het beheersen van de schuldenlast en om onnodige huisuitzettingen te voorkomen. Juist lijkt mij dan ook de uitspraken waarin de ontbindingsvorderingen werden toegewezen, nu tijdens de procedure de huurachterstand alleen maar verder opliep.
Les voor de praktijk
Verhuurders worden sinds 1 januari 2021 geconfronteerd met de vroegsignaleringsplicht, hetgeen onwenselijke administratieve handelingen met zich brengt en in potentie een langere duur van wanpresterende huurders, zonder dat daar enige (substantiële) beloning tegenover staat. Het niet-naleven van deze verplichting kan echter onwenselijke gevolgen hebben, in die zin dat de kantonrechter in zijn overweging kan meenemen of de verhuurder zich al dan niet aan deze verplichting heeft gehouden. In het meest negatieve geval wordt uw vordering tot ontbinding afgewezen. Het loont zich derhalve om u aan deze verplichtingen te houden. Wilt u in uw specifieke geval meer advies over hoe nu verder te handelen, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op.
[1] ECLI:NL:RBZWB:2022:7500, ECLI:NL:RBROT:2022:5672, ECLI:NL:RBROT:2022:8193, ECLI:NL:RBROT:2022:5672, ECLI:NL:RBROT:2022:5665, ECLI:NL:RBROT:2022:4103. [2] ECLI:NL:RBGEL:2023:838. [3] ECLI:NL:RBLIM:2022:6229. [4] ECLI:NL:RBZWB:2022:8463. [5] ECLI:NL:RBROT:2023:1492, ECLI:NL:RBROT:2022:8197. [6] ECLI:NL:RBROT:2022:10433, ECLI:NL:RBAMS:2022:5830 (waarbij huurder ook niet ter zitting verscheen), [7] ECLI:NL:RBROT:2022:9557. [8] ECLI:NL:RBAMS:2022:742. [9] ECLI:NL:RBOVE:2023:1169. [10] Zie tevens: ECLI:NL:RBROT:2022:9557. [11] ECLI:NL:RBLIM:2023:1971, ECLI:NL:RBROT:2022:10433, ECLI:NL:RBROT:2022:5309, ECLI:NL:RBAMS:2022:742.
