WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!

31 jan 2022

Inleiding

Op 21 januari 2022 jl. heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen dat ongunstig is voor woningcorporaties die via collectieve warmte-koudeopslag-installaties (hierna: WKO-installatie) warmte leveren aan huurders.

WKO-installatie een onroerende aanhorigheid

In een geschil tegen woningcorporatie Acantus staat de vraag centraal of een WKO-installatie gezien kan worden als een onroerende aanhorigheid. Acantus verhuurt appartementen in een complex waar warmte, koude en warm tapwater worden geleverd door middel van een WKO-installatie. Een WKO-installatie maakt het mogelijk om op een duurzame methode een gebouw te verwarmen en te koelen door gebruik te maken van bodemenergie: het grootschalig opslaan van warmte en koude in water diep onder de grond.

De leveringskosten van warmte, koude en tapwater zijn niet inbegrepen bij de servicekosten die Acantus aan huurders doorbelast. De levering vindt plaats via een derde partij (BAM). Acantus heeft een overeenkomst gesloten met BAM en nam in eerste instantie de kosten voor de levering voor haar rekening. Acantus heeft haar huurders medegedeeld dat de overeenkomst per 1 januari 2012 zou overgaan op de huurders. Een aantal huurders heeft met BAM geen nieuw contract getekend. Acantus heeft daarop vanaf januari 2015 een voorschotbedrag in rekening gebracht voor de levering van warmte, koude en tapwater. Daarbij heeft Acantus zowel de verbruikskosten als vastrecht in rekening gebracht.

Diverse huurders zijn het daar niet mee eens en stellen zich op het standpunt dat het verbruik weliswaar kan worden doorbelast, maar niet het vastrecht.

Bij de beoordeling van deze vraag is met name relevant in hoeverre de WKO-installatie behoort tot de gehuurde woonruimte en derhalve de lasten (dat wil zeggen de kapitaals- en onderhoudslasten en niet de daadwerkelijke verbruikskosten) geacht worden in de kale huurprijs te zijn begrepen (artikel 7:237 lid 2 BW). Relevant hierbij is het begrip ‘woonruimte’ als bedoeld in artikel 7:233 BW.

Onder ‘woonruimte’ wordt verstaan: “een gebouwde onroerende zaak [..] alsmede de onroerende aanhorigheden.”  De Hoge Raad heeft tegen het licht gehouden of een  WKO-installatie een ‘onroerende aanhorigheid’ is in de zin van artikel 7:233 BW. Volgens de Hoge Raad moet dit begrip worden uitgelegd aan de hand van de bestanddeeltoets van art. 3:4 BW. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het appartementencomplex – waarvan het gehuurde deel uitmaakt – en de WKO-installatie in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd. Bij het ontbreken van de WKO-installatie zou het gebouw als onvoltooid moeten worden beschouwd aangezien een andere manier van verwarmen van de appartementen niet mogelijk is (hetgeen in zoverre lijkt af te wijken van het door Acantus aangehaalde arrest van het gerechtshof Den Haag van 16 mei 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1541). Zo beschouwd is de WKO-installatie een (onroerend) bestanddeel van het appartementencomplex. Dit maakt dat de installatie en de afleverset  ‘onroerende aanhorigheden’ zijn, als bedoeld in art. 7:233 BW. Daarbij is niet relevant of de eigenaar van de woonruimte ook eigenaar is van de onroerende aanhorigheid. Dit betekent dat de kosten van aanleg en onderhoud in de kale huurprijs tot uitdrukking komen, zo heeft de Hoge Raad eerder overwogen.

Zijsprong naar de Warmtewet 2014

Het hof constateerde eerder dat er een tegenstrijdigheid is tussen enerzijds de huurrechtelijke bepaling van artikel 7:237 lid 2 BW en de bepaling uit de Warmtewet 2014, waaruit volgt dat de Warmtewet 2014 uitgaat van het doorbelasten van alle kosten die voortvloeien uit de warmtelevering. Het hof heeft bepaald dat, in de gegeven omstandigheden, het huurrecht dient te prevaleren.

De Warmtewet 2014 is inmiddels gewijzigd in de Warmtewet 2018. Voor de huurrechtpraktijk is dit in zoverre relevant omdat de Warmtewet niet meer van toepassing is op warmteleverancier die tevens verhuurder is (artikel 1a Warmtewet 2018). De wetgever heeft daarbij nadrukkelijk aangegeven de levering van warmte/koude te regelen in het huurrecht. Een beroep op de bepalingen uit de Warmtewet 2014 is dus per 1 juli 2019 niet (meer) mogelijk.

Relevantie voor de praktijk

Indien een WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is, kan de verhuurder de kapitaals- en onderhoudslasten ervan niet als servicekosten bij de huurders in rekening brengen. Omdat verhuurders/eigenaars naar aanleiding van deze zaak de kosten noch via de huurprijs noch via de servicekosten mogen doorberekenen, kan dat leiden tot het niet kiezen van duurzame warmteopwekking.  Nu met name de constructieve afstemming van het gebouw en de WKO-installatie en de onroerende, fysieke verbondenheid met het gehuurde in dit kader van belang werd geacht is het de verwachting dat deze uitspraak relevant is voor vrijwel alle (nieuw te bouwen) gebouwen met een WKO-installatie.

Overigens is de wetgever voornemens om deze systematiek te wijzigen zodat alle kosten verbonden aan de levering van warmte en koude, waaronder de kapitaals- en onderhoudslasten, via de servicekosten aan huurders kunnen worden doorbelast.

In deze uitspraak ging het om de doorbelasting van het vastrecht. Een ander veelgehoord probleem met WKO-installaties is het gebrek aan keuzemogelijkheid voor de gebruiker. Dit kan leiden tot monopoliegedrag met tariefstijgingen, onbetrouwbare levering en gebrekkige service als veelgehoorde klachten. Eerder besteedde consumentenprogramma Radar al aandacht aan deze problematiek en ook de ACM heeft eerder haar klachten geuit bij de Minister. Mogelijk dat de nieuwe ‘Warmtewet 2’ hiervoor oplossingen geeft. Op basis van de in 2020 gesloten internetconsulatie lijkt dit vooralsnog niet het geval.

Neemt u gerust vrijblijvend contact op.

Michael de Marco

advocaat Vastgoed te ‘s-Hertogenbosch

Michael de Marco 5

    Als VOF inschrijven op een aanbesteding: let op het UEA!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
    Lees meer
    Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
    Lees meer
    BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
    Lees meer
    Drinkwaterbedrijven zijn geen onderneming
    Lees meer
    Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
    Lees meer
    Advocaat-stagiaire/medewerker Vastgoed- en Omgevingsrecht
    Lees meer
    Aanbesteding: procentuele korting is geen eenmalige korting
    Lees meer
    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    VACATURE Juridisch medewerker / advocaat-stagiaire Vastgoedrecht
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    De Juridische Afdeling: Legal as-a-Service
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed & Omgeving
    Lees meer
    Vastgoed
    Lees meer
    Huurrecht
    Lees meer
    BG.energie
    Lees meer