De bestemming in de Splitsingsakte: publiekrechtelijke bestemming relevant?

21 okt 2016

 

In veel splitsingsakten is de bestemming ‘winkel-annex-woonruimte’ opgenomen. Een behoorlijk brede bestemming. Het is dan ook niet verwonderlijk dat er met regelmaat discussie ontstaat over de vraag of een bepaalde bedrijfsuitoefening onder die bestemming valt. Vaak wordt dan verwezen naar de bestemming in het bestemmingsplan. Of soms naar een vergunning die een afwijkend gebruik mogelijk maakt. Een dergelijke discussie over de bestemming speelde ook in het vonnis van de rechtbank Den Haag van 14 september jl[1].

De casus
De appartementseigenaar is zelf niet woonachtig in het appartement. Hij heeft een aannemersbedrijf en voor aangenomen bouwprojecten laat hij geregeld arbeidskrachten uit zijn geboorteland Slowakije naar Nederland komen. Telkens voor de duur van twee tot drie weken. In het appartement werd dus geen winkel gedreven. De vraag is of het gebruik wel overeenkomstig de bestemming van ‘woonruimte’ is. De rechtbank overweegt vervolgens:

“De onderhavige wijze van gebruik van het appartement, waarbij (1) de eigenaren zelf nooit in het appartement verblijven, (2) er sprake is van het telkens weer voor korte tijd aan (steeds wisselende) derden in gebruik geven van het appartement en (3) er sprake is van commerciële exploitatie van het appartement, overschrijdt naar het oordeel van de rechtbank de grenzen van hetgeen valt onder “gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte”. Dat klemt te meer daar feitelijk sprake is van een situatie die vergelijkbaar is met die van een pension.(…)”

In het splitsingsreglement was een pensionverbod opgenomen. Dat er wel een omgevingsvergunning was verleend voor het gebruik, leidt niet tot de conclusie dat strijdigheid op basis van de Splitsingsakte wordt opgeheven. Dit laat immers de verplichtingen van de appartementseigenaar jegens de VvE onverlet. Het gebruik is dus in strijd met de Splitsingsakte. Dat betekent dat de appartementseigenaar het strijdige gebruik moet staken.

Commentaar
Bij de uitleg van bestemming in de Splitsingsakte mag geen acht mag worden geslagen op de publiekrechtelijke bestemming. Dat geldt ook voor een verleende omgevingsvergunning die afwijkend gebruik toestaat. De Splitsingsakte is leidend[2] en de publiekrechtelijke bestemming doet in dit verband niet ter zake. Indien de definitie mede zou afhangen van het bepaalde in het bestemmingsplan, dan zou de definitie in de splitsingsakte telkens een andere invulling [kunnen] krijgen, hetgeen ook niet past bij een objectieve uitleg van de akte. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde eerder als:

Dat zij inmiddels beschikken over een bouw- en sloopvergunning laat onverlet dat zij privaatrechtelijk gebonden zijn aan de verplichting het benedenappartement tot bedrijfsruimte te bestemmen en als zodanig te gebruiken. Dat zij bestuursrechtelijk de bevoegdheid hebben gekregen om aan dit appartement een andere bestemming te verbinden, is voor de vraag of appellant hen kan houden aan de bestemmingsverplichting zoals die oorspronkelijk in de splitsingsakte is weergegeven, niet van belang.[3]

Daar komt bij dat de Hoge Raad al eerder heeft bepaald dat op andere stukken dan de Splitsingsakte bij de uitleg van de Splitsingsakte geen acht mag worden geslagen.[4] Een bestemmingsplan is een dergelijk ‘ander stuk’.

Dat betekent dat de vraag of een bepaalde bedrijfsuitoefening binnen de bestemming valt, enkel gekeken moet worden naar tekst van de Splitsingsakte en de bedoeling daarvan.

 

[1] Rb. Den Haag 14 september 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:11580.
[2] Rb. ’s-Gravenhage 4 augustus 2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:BN3224, r.o. 3.2.
[3] Rb. Noord-Nederland 31 januari 2014, NJF 2013/135 en Rb. Arnhem 14 september 2009, ECLI:NL:RBARN:2005:AU4920.
[4] HR 1 november 2014, ECLI:NL:HR:2013:1078.