Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?

07 aug 2019

gemeente aansprakelijk principebesluitVaak wil een ontwikkelaar weten of zijn ontwikkeling planologisch mogelijk is. Soms moet afgeweken worden van het bestemmingsplan. Er is daarom vaak behoefte om bij de gemeente ‘te peilen’ of medewerking kan worden verleend aan die ontwikkeling. Dat kan door het vragen om een principebesluit. In zo’n principebesluit laat de gemeente weten hoe zij tegen die ontwikkeling aankijkt. Wat nu als zo’n principebesluit achteraf onjuist is? Recent heeft het hof Arnhem-Leeuwarden daarover geoordeeld. Uit dit arrest blijkt dat zo’n principebesluit verregaande gevolgen kan hebben.

Casus

Het is een vrij omvangrijke en complex kwestie. Ik beperk mij daarom tot de hoofdlijnen. In 2006 heeft appellant een principeverzoek ingediend bij de gemeente. Appellant wilde weten of hij een bouwvergunning kon krijgen voor de bouw van een woning op een perceel alsmede ten aanzien van de oriëntatie richting van die woning. Het college heeft vervolgens twee principe-uitspraken gedaan. In die besluiten is een onjuiste uitleg gegeven aan het bestemmingsplan. Vervolgens heeft het college nog twee ‘formele’ besluiten genomen. Hierbij werd een aanvraag om bouwvergunning afgewezen en werd die afwijzing gehandhaafd in bezwaar. Deze besluiten bleken onrechtmatig. De vraagt die dan rijst, is of dat ook geldt voor de principebesluiten.

Oordeel hof

Het hof stelt allereerst vast dat het principeverzoek duidelijk was. Met andere woorden: er werd geen vaag plan aan de gemeente voorgelegd. Er is op de aanvraag uitvoerig gereageerd door het college. Het college schrijft dat het verzoek van appellant ‘aan minutieuze bestudering is onderworpen waarbij de verstrekte bijlagen en alle voorgaande correspondentie zijn betrokken’. Het hof overweegt dat appellant ervan mocht uitgaan dat zijn verzoek uitvoerig en zorgvuldig was bekeken door de gemeente. Ook door meerdere ambtenaren.

Achteraf blijkt dat de informatie in beide principebesluiten onjuist was. Onder meer omdat een oriëntatie richting volgens de Afdeling mogelijk was en langs die weg zelfs een bouwvergunning moest worden verleend. Een vrijstellingsprocedure was dus niet nodig. Met andere woorden: ten onrechte werd appellant op het spoor van een vrijstellingsprocedure gezet. De in beide principebesluiten gegeven informatie is niet alleen onjuist, maar ook onvolledig.

Onder deze omstandigheden mocht appellant redelijkerwijs uit de standpunten van de Gemeente afleiden dat zij hem geen bouwvergunning zou verlenen. Ook voor een woning met de verzochte oriëntatieligging. Dus restte hem slechts de optie een vrijstellingsprocedure te doorlopen ten behoeve van de woning met de daarmee gepaard gaande kosten. Deze wijze van informatieverstrekking acht het hof onrechtmatig. Dit onrechtmatig handelen kan de gemeente worden toegerekend. Door deze onjuiste en onvolledige informatie heeft de Gemeente appellant op het verkeerde been gezet. Het college zette appellant op het spoor van een vrijstellingsprocedure voor een woning, terwijl hem een bouwvergunning verleend had moeten worden.

Met andere woorden: appellant mocht op goede gronden vertrouwen op de inhoud van de principebesluiten.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Een overheidsinstelling zal zorgvuldig moeten reageren op een principeverzoek. Een aanvrager kan immers vertrouwen ontlenen aan de reactie op zijn verzoek. Dat hangt met name af van de inhoud en stelligheid van die reactie. Een principebesluit is dus geen vrijblijvende reactie. Dat betekent dat een aanvrager afhankelijk van de inhoud wel degelijk gewicht mag toekennen aan een dergelijk besluit.

Mocht u verdere vragen hebben of in de praktijk geconfronteerd worden met een principebesluit, neem dan gerust contact op met Rutger Boogers, advocaat/specialist omgevingsrecht.

    Als VOF inschrijven op een aanbesteding: let op het UEA!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
    Lees meer
    Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
    Lees meer
    BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
    Lees meer
    Drinkwaterbedrijven zijn geen onderneming
    Lees meer
    Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
    Lees meer
    Advocaat-stagiaire/medewerker Vastgoed- en Omgevingsrecht
    Lees meer
    Aanbesteding: procentuele korting is geen eenmalige korting
    Lees meer
    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    VACATURE Juridisch medewerker / advocaat-stagiaire Vastgoedrecht
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    De Juridische Afdeling: Legal as-a-Service
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Heeft het wetsvoorstel Wtmo gevolgen voor zorginstellingen?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Hoe om te gaan met de inkoopvoorwaarden AI van gemeenten?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Gemeente Maasdriel wijzigt beleid huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    Opheffen erfdienstbaarheid? Alleen als er écht geen redelijk belang meer is!
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Opschorting van de begunstigingstermijn bij handhaving; wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Is aantasting privacy reden om vergunning te weigeren? Jazeker!
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
    Lees meer
    Afgelasting evenement door Coronavirus: Is gemeente aansprakelijk?
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Een beroep op het vertrouwensbeginsel: koerswijziging in de jurisprudentie
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed & Omgeving
    Lees meer
    Zakelijke en beperkte rechten
    Lees meer
    Vastgoed
    Lees meer
    Koop
    Lees meer
    Huurrecht
    Lees meer
    Project- en gebiedsontwikkeling
    Lees meer
    Overheidsaansprakelijkheid
    Lees meer
    Bestuursrecht
    Lees meer
    Bestemmingsplannen
    Lees meer
    Bouwrecht
    Lees meer
    Bouwarbitrage
    Lees meer
    Appartementsrecht
    Lees meer
    Aannemingsovereenkomsten
    Lees meer