Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?

07 aug 2019

gemeente aansprakelijk principebesluitVaak wil een ontwikkelaar weten of zijn ontwikkeling planologisch mogelijk is. Soms moet afgeweken worden van het bestemmingsplan. Er is daarom vaak behoefte om bij de gemeente ‘te peilen’ of medewerking kan worden verleend aan die ontwikkeling. Dat kan door het vragen om een principebesluit. In zo’n principebesluit laat de gemeente weten hoe zij tegen die ontwikkeling aankijkt. Wat nu als zo’n principebesluit achteraf onjuist is? Recent heeft het hof Arnhem-Leeuwarden daarover geoordeeld. Uit dit arrest blijkt dat zo’n principebesluit verregaande gevolgen kan hebben.

Casus

Het is een vrij omvangrijke en complex kwestie. Ik beperk mij daarom tot de hoofdlijnen. In 2006 heeft appellant een principeverzoek ingediend bij de gemeente. Appellant wilde weten of hij een bouwvergunning kon krijgen voor de bouw van een woning op een perceel alsmede ten aanzien van de oriëntatie richting van die woning. Het college heeft vervolgens twee principe-uitspraken gedaan. In die besluiten is een onjuiste uitleg gegeven aan het bestemmingsplan. Vervolgens heeft het college nog twee ‘formele’ besluiten genomen. Hierbij werd een aanvraag om bouwvergunning afgewezen en werd die afwijzing gehandhaafd in bezwaar. Deze besluiten bleken onrechtmatig. De vraagt die dan rijst, is of dat ook geldt voor de principebesluiten.

Oordeel hof

Het hof stelt allereerst vast dat het principeverzoek duidelijk was. Met andere woorden: er werd geen vaag plan aan de gemeente voorgelegd. Er is op de aanvraag uitvoerig gereageerd door het college. Het college schrijft dat het verzoek van appellant ‘aan minutieuze bestudering is onderworpen waarbij de verstrekte bijlagen en alle voorgaande correspondentie zijn betrokken’. Het hof overweegt dat appellant ervan mocht uitgaan dat zijn verzoek uitvoerig en zorgvuldig was bekeken door de gemeente. Ook door meerdere ambtenaren.

Achteraf blijkt dat de informatie in beide principebesluiten onjuist was. Onder meer omdat een oriëntatie richting volgens de Afdeling mogelijk was en langs die weg zelfs een bouwvergunning moest worden verleend. Een vrijstellingsprocedure was dus niet nodig. Met andere woorden: ten onrechte werd appellant op het spoor van een vrijstellingsprocedure gezet. De in beide principebesluiten gegeven informatie is niet alleen onjuist, maar ook onvolledig.

Onder deze omstandigheden mocht appellant redelijkerwijs uit de standpunten van de Gemeente afleiden dat zij hem geen bouwvergunning zou verlenen. Ook voor een woning met de verzochte oriëntatieligging. Dus restte hem slechts de optie een vrijstellingsprocedure te doorlopen ten behoeve van de woning met de daarmee gepaard gaande kosten. Deze wijze van informatieverstrekking acht het hof onrechtmatig. Dit onrechtmatig handelen kan de gemeente worden toegerekend. Door deze onjuiste en onvolledige informatie heeft de Gemeente appellant op het verkeerde been gezet. Het college zette appellant op het spoor van een vrijstellingsprocedure voor een woning, terwijl hem een bouwvergunning verleend had moeten worden.

Met andere woorden: appellant mocht op goede gronden vertrouwen op de inhoud van de principebesluiten.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Een overheidsinstelling zal zorgvuldig moeten reageren op een principeverzoek. Een aanvrager kan immers vertrouwen ontlenen aan de reactie op zijn verzoek. Dat hangt met name af van de inhoud en stelligheid van die reactie. Een principebesluit is dus geen vrijblijvende reactie. Dat betekent dat een aanvrager afhankelijk van de inhoud wel degelijk gewicht mag toekennen aan een dergelijk besluit.

Mocht u verdere vragen hebben of in de praktijk geconfronteerd worden met een principebesluit, neem dan gerust contact op met Rutger Boogers, advocaat/specialist omgevingsrecht.

    Contact

      Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
      Lees meer
      Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
      Lees meer
      Legal Department as-a-Service
      Lees meer
      Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
      Lees meer
      Transformatie van kantoren naar woningen
      Lees meer
      Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
      Lees meer
      Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
      Lees meer
      De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
      Lees meer
      Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
      Lees meer
      Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
      Lees meer
      Nooit gedacht! Rutger Boogers
      Lees meer
      Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
      Lees meer
      Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
      Lees meer
      Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
      Lees meer
      Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
      Lees meer
      Ontruiming van een woning na overlijden?
      Lees meer
      Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
      Lees meer
      Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
      Lees meer
      Heeft het wetsvoorstel Wtmo gevolgen voor zorginstellingen?
      Lees meer
      Huurkorting vanwege corona toegewezen!
      Lees meer
      Weet bij nieuwbouw van de BENG!
      Lees meer
      Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
      Lees meer
      Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
      Lees meer
      Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
      Lees meer
      Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
      Lees meer
      Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
      Lees meer
      Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
      Lees meer
      Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
      Lees meer
      Huisvesting arbeidsmigranten
      Lees meer
      Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
      Lees meer
      Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
      Lees meer
      Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
      Lees meer
      Hoe om te gaan met de inkoopvoorwaarden AI van gemeenten?
      Lees meer
      Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
      Lees meer
      Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
      Lees meer
      Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
      Lees meer
      Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
      Lees meer
      Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
      Lees meer
      Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
      Lees meer
      Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
      Lees meer
      Gemeente Maasdriel wijzigt beleid huisvesting arbeidsmigranten
      Lees meer
      Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
      Lees meer
      Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
      Lees meer
      Opheffen erfdienstbaarheid? Alleen als er écht geen redelijk belang meer is!
      Lees meer
      De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
      Lees meer
      Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
      Lees meer
      Opschorting van de begunstigingstermijn bij handhaving; wat zijn de mogelijkheden?
      Lees meer
      Is aantasting privacy reden om vergunning te weigeren? Jazeker!
      Lees meer
      Lees meer
      Overmacht in de bouw door corona
      Lees meer
      Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
      Lees meer
      Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
      Lees meer
      De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
      Lees meer
      Afgelasting evenement door Coronavirus: Is gemeente aansprakelijk?
      Lees meer
      Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
      Lees meer
      Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
      Lees meer
      Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
      Lees meer
      Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
      Lees meer
      Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
      Lees meer
      Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
      Lees meer
      Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
      Lees meer
      Een beroep op het vertrouwensbeginsel: koerswijziging in de jurisprudentie
      Lees meer
      Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
      Lees meer
      BG.vastgoed
      Lees meer
      Zakelijke en beperkte rechten
      Lees meer
      Vastgoed
      Lees meer
      Koop
      Lees meer
      Huurrecht
      Lees meer
      Project- en gebiedsontwikkeling
      Lees meer
      Overheidsaansprakelijkheid
      Lees meer
      Bestuursrecht
      Lees meer
      Bestemmingsplannen
      Lees meer
      Bouwrecht
      Lees meer
      Bouwarbitrage
      Lees meer
      Appartementsrecht
      Lees meer
      Aannemingsovereenkomsten
      Lees meer