Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
Inleiding
Er zijn tal van redenen waarom een eigenaar een woon- of bedrijfsruimte liever in gebruik wenst te geven dan in huur. Denk hierbij aan het (leegstands)beheer, voorkoming van verdere achteruitgang, anti-kraak, of het in gebruik geven voor een korte periode al dan niet omdat op termijn gesloopt of gerenoveerd zal worden.
Een van de voornaamste redenen om voor een gebruiksovereenkomst te kiezen is om te voorkomen dat het dwingendrechtelijke huurbeschermingsregime van toepassing is. Het is in veel gevallen eenvoudiger om een gebruiksovereenkomst te beëindigen dan een huurovereenkomst, zeker indien het om woonruimtes gaat.
Er wordt regelmatig geprocedeerd over de vraag of dat er sprake is van huur of van gebruik. Daarbij is met name de aard en de omvang van de overeengekomen vergoeding relevant.
De vergoeding
Het grote verschil tussen gebruik en huur zit hem in de tegenprestatie. Bij huur stelt de eigenaar en verhuurder een ruimte ter beschikking in ruil voor een tegenprestatie. Bij gebruik (bruikleen) draait het om het in gebruik geven van een ruimte om niet (dus zonder tegenprestatie). Dit betekent echter niet dat er in zijn geheel geen kosten kunnen worden doorberekend.
In een vrij recente uitspraak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel nog eens helder uiteengezet wat nu de kenmerkende verschillen tussen beide regimes zijn. Samengevat kan de eigenaar van een object het volgende in rekening brengen:
- een vergoeding met een symbolisch karakter, of;
- een vergoeding die ziet op slechts de gebruikskosten, of;
- een vergoeding die ziet op de kosten van bemiddeling of beheer.
Wat onder deze kosten kan worden verstaan is erg casuïstisch. In ieder geval overweegt de kantonrechter dat de vergoeding met een symbolisch karakter geen enkele reële betekenis behoort te hebben, dat de gebruikskosten zien op het gebruik en normale onderhoud, zoals de levering van gas, water en elektriciteit en kleine onderhoudskosten.
Het is van belang om bij het aangaan van de overeenkomst goed na te gaan welke kosten in rekening kunnen en mogen worden gebracht en het is raadzaam om de daadwerkelijk gemaakte kosten gedetailleerd bij de houden. Kan de eigenaar van de ruimte dit niet, dan zou het zomaar kunnen zijn dat de rechter tot de conclusie komt dat er wél sprake is van huur. Hier was onder meer sprake in een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 18 december 2018, waardoor uiteindelijk een vergoeding van slechts € 120,- voor een gehele woonboerderij als tegenprestatie – en dus huur- werd gezien.
Wilt u meer advies of hulp bij het opstellen van een (gebruiks)overeenkomst, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op.
