Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?

05 okt 2020

De afgelopen maanden verschenen verschillende uitspraken in verband met ontstane huurachterstanden vanwege de coronacrisis (covid-19). Met name de horecabedrijven werden door de gedongen overheidssluiting hard getroffen. In veel van die procedures werd een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden. Vaak ging de kantonrechter in een dergelijk beroep mee. Op 1 juni 2020 mocht de horeca weer open. Hebben huurders na deze heropening ook recht op (gedeeltelijke) huurprijsvermindering? De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft op 1 september 2020 een belangwekkend vonnis gewezen.

De casus

Een huurder huurt sinds 1 mei 2015 een bedrijfsruimte van verhuurder, waarin huurder een evenementen- en congrescentrum exploiteert en met name feesten en partijen organiseert. De onderneming van huurder is gedurende de coronacrisis van overheidswege tussen 15 maart en 1 juni 2020 gesloten geweest.

Een huurder laat sinds de sluiting van het gehuurde na om de volledige huurprijs te betalen. Er is tussen partijen overleg gevoerd over een regeling, maar zonder enig succes. Vanwege de huurachterstand heeft verhuurder in kort geding de ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huurprijs gevorderd.

Huurder verweert zich tegen de vorderingen van verhuurder en doet daarbij een beroep op onvoorziene omstandigheden. Volgens huurder is van belang dat zij ook ná de heropening in juni 2020 een fikse omzetdaling heeft en dat de gevolgen die de coronacrisis teweegbrengt een aangepaste huurovereenkomst verlangt. Huurder vordert aanpassing van de huurovereenkomst, in zoverre dat er tussen maart en juni 2020 geen huurprijs verschuldigd is en vanaf 1 juni 2020 tot en met 31 december 2020 een omzetafhankelijke huurprijs van 20% wordt vastgesteld, met een maximum van € 28.781.

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter komt tot een voorhands oordeel dat de gevolgen van de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid moet worden beschouwd. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat partijen de gevolgen van de crisis dienen te verdelen. De kantonrechter gaat niet mee met de stelling van huurder dat er tussen 17 maart 2020 en 1 juni 2020 in zijn geheel geen huurprijs hoeft te worden betaald of slechts een omzetafhankelijke huurprijs van 20%. Volgens de kantonrechter moeten beide partijen de lasten in gelijke mate delen. Huurder is tussen 15 maart 2020 en 1 juni 2020 50% van de huurprijs verschuldigd.

Verder is de kantonrechter van oordeel dat ook een deel van de huurprijs over de periode 1 juni 2020 tot en met 31 december 2020 niet hoeft te worden betaald. De kantonrechter legt hieraan ten grondslag dat ook in deze periode de gevolgen van de coronacrisis nog merkbaar zijn. De kantonrechter komt tot het oordeel dat huurder tussen 1 juni en 31 december 2020 een oplopend percentage verschuldigd is, en wel van 65% tot 100%.

Commentaar

In de afgelopen maanden zijn verschillende uitspraken gewezen waarin kantonrechters in kort geding tot het oordeel kwamen dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt. Tot dusver niets nieuws. Ook is niet nieuw dat kantonrechters de huurprijs verlagen, óók in de periode na de heropening van de horeca op 1 juni 2020.

De uitspraak sluit aan bij eerdere rechtspraak en de in de literatuur geopperde opvatting dat partijen de lasten zoveel mogelijk naar redelijkheid dienen te dragen.

Wat mij opvalt is dat er door kantonrechters gemakkelijk van uit wordt gegaan dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid en dát die omstandigheid ook dient te leiden tot een gewijzigde huurprijs.

Met name is in mijn optiek relevant dat de horeca sinds 1 juni 2020 weer open mocht. Vooral in het café en restaurantbedrijf werden weer de broodnodige omzetten gedraaid. Dat de horeca ook na de heropening nog steeds de gevolgen merkt, dat blijkt ook wel uit de aangehaalde uitspraak. Ook zijn er nog steeds maatregelen die gelden. Of dat de gevolgen hiervan gedeeltelijk bij de verhuurder moeten worden gelegd is echter een ander verhaal.

Horeca exploitanten konden de bedrijfsvoering na heropening op 1 juni 2020, met het oog op de verwachte omzetderving en de maatregelen die gelden, ook anders inrichten zodat andere, variabele bedrijfskosten zoveel mogelijk worden beperkt. Ook bestaat er voor veel ondernemers de mogelijkheid om vanwege de omzetderving tegemoetkoming aan de vragen via de NOW-regeling.

Behoort de omzetderving die bedrijven lijden in de nasleep van de gedwongen sluiting, mede gezien het voorgaande, niet juist tot het ondernemersrisico van huurders? Gaan rechters niet te snel voorbij aan de terughoudende toets bij onvoorziene omstandigheden? En is het relevant dat de verhuurder, net als in de aangehaalde uitspraak, claimt afhankelijk te zijn van de huurinkomsten? Relevante vragen waar uiteindelijk de bodemrechters zich in de aankomende periode over mogen buigen. Kortom, het laatste woord is nog niet gezegd.

Michael de Marco

Contact

Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
Lees meer
Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
Lees meer
Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
Lees meer
Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
Lees meer
Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
Lees meer
Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
Lees meer
Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
Lees meer
Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
Lees meer
Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
Lees meer
Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
Lees meer
Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
Lees meer
Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
Lees meer
Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
Lees meer
Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
Lees meer
De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
Lees meer
Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
Lees meer
Lees meer
Overmacht in de bouw door corona
Lees meer
Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
Lees meer
Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
Lees meer
Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
Lees meer
Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
Lees meer
Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
Lees meer
Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
Lees meer
Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
Lees meer
Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
Lees meer
Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
Lees meer
Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
Lees meer
Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
Lees meer
BG.vastgoed
Lees meer
Huurrecht
Lees meer