Is een welstandsadvies bindend voor de gemeente?

16 dec 2022

Bij omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen is sprake van een gebonden beschikking. Dat komt erop neer dat een aanvraag verleend moet worden, wanneer aan de wettelijke eisen wordt voldaan. Wat zijn die wettelijke eisen [art. 2.10 van de Wabo]?

  • De regels van het bestemmingsplan [of beheersverordening]
  • De regels van de bouwverordening en het bouwbesluit
  • De redelijke eisen van welstand
  • Rechtstreeks werkende provinciale of rijksregels

In de praktijk leiden de redelijke eisen van welstand vaak tot de meeste discussie. Met name omdat die toets een meer subjectief element bevat. De regels van het bestemmingsplan, de bouwverordening en het bouwbesluit zijn in de regel meer objectief. Dat roept de vraag op in hoeverre de gemeente is gebonden aan een welstandsadvies.

De welstandscommissie

In de praktijk wordt veelal een welstandsadvies gegeven door een daartoe ingeschakelde welstandscommissie. Het overnemen van het welstandsadvies door de gemeente behoeft in de regel geen nadere toelichting, tenzij de aanvrager of een derde-belanghebbende een tegenadvies overlegt van een andere deskundig te achten persoon. Dit is anders, indien het welstandsadvies naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat de gemeente het niet aan zijn oordeel omtrent de welstand ten grondslag hadden mogen leggen.

Hieruit volgt dus al, dat een welstandsadvies niet bindend is. De gemeente zal zelf moeten beoordelen of het bouwwerk conform de redelijke eisen van welstand is [uitspraak Raad van State 10 januari 2018]. Maar, de gemeente mag het advies van de welstandscommissie in beginsel [ongemotiveerd] overnemen, tenzij één van voornoemde uitzonderingsgevallen zicht voordoet. Het staat de gemeente dus ook vrij om van een positief advies af te wijken. Dat moet de gemeente dan wel goed motiveren in het kader van de welstandscriteria. Het zou immers vreemd zijn als een gemeente deskundigen aanwijst en vervolgens zonder gegronde redenen dat oordeel naast zich neerlegt.

Welstandsadvies

Wanneer gaat de welstandcommissie te ver?

Het is niet zo dat de welstandscommissie volledig vrij is te bepalen of het bouwwerk voldoet aan de redelijke eisen van welstand. De commissie heeft de – door de gemeenteraad vastgestelde  ̶  welstandscriteria in acht te nemen. Die criteria vormen het toetsingskader. Daarnaast mag de welstandscommissie niet de [bouw]mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, beperken [uitspraak Raad van State 28 november 2018]. Naarmate het bestemmingsplan meer keuze laat tussen verschillende mogelijkheden om een bouwplan te realiseren, heeft de gemeente - met inachtneming van de uitgangspunten van het bestemmingsplan - meer beoordelingsruimte om in het kader van de welstandsbeoordeling een ter beoordeling voorliggend bouwplan in strijd met redelijke eisen van welstand te achten [uitspraak Raad van State 20 september 2015 en 26 mei 2021].

Op grond van artikel 12 lid 3 van de Woningwet mogen welstandscriteria bovendien niet in strijd zijn met het bestemmingsplan. Zijn de criteria dat wel, dan moeten die buiten toepassing blijven. De bebouwingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt mogen niet beperkt worden door welstandscriteria [uitspraak Raad van State 16 juni 2010 en 16 mei 2012].

Linksom of rechtsom: de gemeente mag de vergunning alleen verlenen of weigeren, op het punt van de redelijke eisen van welstand, indien het bouwwerk in overeenstemming is met die eisen [verlenen] of daarmee juist in strijd is [weigeren]. Hierop is echter één uitzondering.

Afwijken van een negatief advies

In artikel 2.10 lid 1 sub d van de Wabo is bepaald dat de gemeente kan afwijken van een negatief welstandsadvies als het bouwplan dusdanig maatschappelijk belangrijk is of vanwege sociaal-economische factoren, dat het ondanks de strijd met de redelijke eisen van welstand toch gebouwd mag worden. Het oordeel van de gemeente is dan dus juist niet gebaseerd op de redelijke eisen van welstand en [dus] welstandscriteria. Dat hoeft ook niet, omdat de gemeente die mogelijkheid sowieso al heeft maar dan uitsluitend op grond van een toets aan de welstandseisen.

Niet bindend: beoordelingsruimte

In de praktijk is een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit vaak lastig succesvol aan te vechten vanwege het beperkte en [dus: deels] bindende toetsingskader. Uit het voorgaande blijkt dat er wat betreft welstandseisen toch méér beoordelingsruimte bestaat dan wellicht in de praktijk soms wordt gedacht.

Heeft u een vraag over welstand? Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op. Rutger Boogers, advocaat omgevingsrecht

Rutger Boogers

 

 

 

 

    De Omgevingsvisie
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop overheidsvastgoed  
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Bezwaar tegen verleende vergunningen voor kamerverhuur kan lonen
    Lees meer
    Geen UEA bij inschrijving leidt tot uitsluiting
    Lees meer
    Moet de gemeente een ‘kruimelgeval’ vergunnen?
    Lees meer
    Regulering middenhuur: plannen van het kabinet bekend
    Lees meer
    Stikstof: het opkopen van piekbelasters slechts een radertje in grote geheel?
    Lees meer
    Als VOF inschrijven op een aanbesteding: let op het UEA!
    Lees meer
    Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
    Lees meer
    Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
    Lees meer
    BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
    Lees meer
    Drinkwaterbedrijven zijn geen onderneming
    Lees meer
    Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
    Lees meer
    Aanbesteding: procentuele korting is geen eenmalige korting
    Lees meer
    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Gemeente Maasdriel wijzigt beleid huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    Opheffen erfdienstbaarheid? Alleen als er écht geen redelijk belang meer is!
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Opschorting van de begunstigingstermijn bij handhaving; wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Is aantasting privacy reden om vergunning te weigeren? Jazeker!
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Een beroep op het vertrouwensbeginsel: koerswijziging in de jurisprudentie
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed & Omgeving
    Lees meer
    Bestuursrecht
    Lees meer
    Bouwrecht
    Lees meer