Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?

04 sep 2020
Verhuur onder de Leegstandwet: is de verhuurder verplicht een verlenging van de vergunning aan de huurder mede te delen?
Inleiding

Wanneer een woning te koop staat, op de nominatie staat om gesloopt of gerenoveerd te worden of indien een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan is aangevraagd, kunnen woningeigenaren tijdelijk overgaan tot verhuur van de woning onder de Leegstandwet. In deze bijdrage richt ik mij op woningen die vanwege sloop- of renovatieplannen tijdelijk verhuurd worden.

Medewerking college

Alvorens tot tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet over te kunnen gaan dienen verhuurders een vergunning aan te vragen bij het college b&w. Indien het college bereid is om medewerking te verlenen, dan vermeldt de vergunning in ieder geval het tijdvak en de huurprijs. De afgegeven vergunning kan meerdere malen verlengd worden, met een maximale totale duur van zeven jaren (in geval van verhuur vanwege sloop of renovatie).

De Leegstandwet stelt een aantal eisen waaraan de huurovereenkomst dient te voldoen. Zo dient de huurovereenkomst schriftelijk te zijn aangegaan en dient de huurovereenkomst melding te maken van de afgegeven vergunning, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de in de vergunning opgenomen huurprijs (artikel 16 lid 12 Leegstandwet).

Voldoet de verhuurder hier aan, dan geniet de huurder géén huurbescherming bij beëindiging van de huurovereenkomst wegens sloop of renovatie. Ook bepaalt de Leegstandwet dat de huurovereenkomst na afloop van de in de vergunning genoemde termijn de huurovereenkomst automatisch eindigt.

huurovereenkomst
Wettelijke vereisten

Houdt de verhuurder zich niet aan de wettelijke vereisten, dan is de consequentie vrij vertaald dat er een reguliere huurovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij de huurder wél huurbescherming toekomt (artikel 16 lid 13 Leegstandwet).

Zoals gezegd kan de afgegeven vergunning meermaals worden verlengd, met een maximum van zeven jaren. In de praktijk doen zich met regelmaat de volgende vragen voor:

  • Moet de verhuurder tegen het einde van de (eerste) tijdelijke huurovereenkomst met de huurder telkens een nieuwe huurovereenkomst sluiten en/of melding maken dát de vergunning is afgegeven, voor welk tijdvak en tegen welke huurprijs?
  • Als de verhuurder dit niet doet, ontstaat er dan een reguliere huurovereenkomst of is de huurovereenkomst van rechtswege geëindigd na verloop van de in de vergunning opgenomen termijn?

De kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam kwam op 18 augustus 2020 in kort geding tot oordeel dat verhuurders géén nieuwe huurovereenkomst hoeven te sluiten en géén melding hoeven te maken dat de vergunning (steeds) verlengd is. Er ontstaat volgens de kantonrechter géén reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

De uitspraak

In de uitspraak van 18 augustus 2020 ging het kort gezegd om het volgende. Woningcorporatie Trivire verhuurt sinds 8 mei 2014 een aantal woningen in Dordrecht onder de vigeur van de Leegstandwet. De initiële looptijd bedroeg tot 31 december 2015. De gemeente Dordrecht heeft op 5 maart 2014 een vergunning afgegeven voor de duur van twee jaren en deze vergunning is vervolgens in de jaren daarop meermaals verlengd. Trivire informeert de huurders dat zij tot sloop van de woningen overgaat en beëindigt de huurovereenkomsten per 1 mei 2020.

Aanspannen kort geding

Een aantal huurders was het niet eens met de voorgenomen opzegging en ging niet tot ontruiming over. Trivire heeft daar op volgend een kort geding aangespannen en de ontruiming van de woningen gevorderd.

De huurders verweerden zich tegen de opzegging met de stelling dat er een reguliere huurovereenkomst was ontstaan, nu Trivire na afloop van de eerste huurovereenkomst geen nieuwe huurovereenkomst met de huurders was aangegaan noch dat zij op andere wijze melding heeft gedaan van de verlenging van de vergunning. De huurder mochten er naar eigen zeggen dus gerechtvaardigd van uitgaan dat er een reguliere huurovereenkomst was ontstaan en de huurders dus huurbescherming toekwam.

De kantonrechter is het met deze stellingname niet eens en oordeelt dat ook in het geval dat de verhuurder de huurders niet informeert over de verlenging van de vergunning of dat de verhuurder geen nieuwe huurovereenkomst aanbiedt, de huurder er niet automatisch van uit mag gaan dat dan maar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. De Leegstandwet bepaalt immers dat de huurovereenkomst doorloopt tót het moment dat wordt opgezegd of de vergunning eindigt. De kantonrechter verwijst in dit kader naar een – eveneens recent – arrest van het Gerechtshof Den Haag van 7 april 2020. Dit arrest is tijdens het schrijven van dit blog (nog) niet gepubliceerd.

Commentaar

De Leegstandwet biedt verhuurders de mogelijkheid om voor een bepaalde periode af te wijken van het reguliere regime voor woonruimten. Huurders van woonruimten kennen in de Nederlandse rechtsstaat een belangrijke mate van bescherming. Wil de verhuurder afwijken van dit wettelijke regime, dan dient hij aan een aantal in de wet verankerde vereisten te voldoen. Volgt de verhuurder dit niet, dan kan de verhuurder zich niet op de uitzonderingen uit de Leegstandwet beroepen.

De huurovereenkomst wordt door partijen voor een bepaalde periode, bijvoorbeeld een jaar, aangegaan. Dit kan overeenstemmen met de duur van de afgegeven vergunning, maar kan ook korter zijn. Het is van belang om dit onderscheid te maken.

Kantonrechter

De kantonrechter oordeelt in zijn vonnis van 18 augustus 2020 dat de huurder er niet zomaar van uit mag gaan dat na afloop van de initiële looptijd van de huurovereenkomst een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou ontstaan. De kantonrechter legt hieraan ten grondslag dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst in feite wist dat de huur op een gegeven moment zou eindigen. De kantonrechter wijst expliciet op de regeling uit de Leegstandwet, waarin staat dat de huurovereenkomst eindigt door opzegging of het tijdstip dat de vergunning haar geldigheid verliest.

De kantonrechter gaat ogenschijnlijk voorbij aan het feit dat partijen voor een bepaalde termijn, namelijk van 8 mei 2014 tot en met 31 december 2015, een huurovereenkomst zijn aangegaan. Vast staat dat er nadien géén nieuwe huurovereenkomst is gesloten. Tevens staat vast dat de huurders nadien het gehuurde tegen betaling zijn blijven gebruiken. Dat huurders er maar van uit moeten gaan dat zij, na afloop van de initiële looptijd, onder de vigeur van de Leegstandwet blijven huren, rijmt naar mijn mening niet met de bescherming die huurders van woonruimten in onze rechtsstaat genieten. Misbruik van de Leegstandwet ligt dan ook op de loer.

Arrest

De kantonrechter wijkt met zijn vonnis overigens af van het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 24 februari 2005, waarin het hof in een soortgelijke kwestie nu juist tot oordeel kwam dat nu de huurder na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst het gehuurde tegen betaling is blijven gebruiken een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Het was, aldus het hof, aan de verhuurder om stappen te ondernemen om de overeenkomst op te zeggen of een verlenging (onder de Leegstandwet) aan te bieden. Sec het aanvragen en verkrijgen van een verlenging van de vergunning is hiervoor onvoldoende. Deze overweging lijkt mijns inziens juist en komt tegemoet aan de gerechtvaardigde belangen die huurders van woonruimten hebben.

Michael de Marco

    Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop overheidsvastgoed deel III
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    De vergunning[en] voor kamerverhuur
    Lees meer
    Vroegsignalering huurachterstand: risico op afwijzing ontbinding
    Lees meer
    Afwijken van het omgevingsplan
    Lees meer
    Sanctie op schending Didam-regels
    Lees meer
    De omgevingsplanactiviteit
    Lees meer
    Het programma onder de Omgevingswet
    Lees meer
    Stelplicht bij beroep op Didam-arrest
    Lees meer
    Verbod huisvesting arbeidsmigranten in strijd met Dienstenrichtlijn
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop overheidsvastgoed deel II
    Lees meer
    Het Omgevingsplan
    Lees meer
    Algemene rijksregels en decentrale regels
    Lees meer
    Verhuurders die te hoge huur vragen riskeren bestuurlijke boete
    Lees meer
    De gevolgen van te groot bouwen?
    Lees meer
    De regels bij kamerverhuur: hier moet u op letten
    Lees meer
    Doelen van de Omgevingswet
    Lees meer
    Arbeidsmigranten in het nieuws
    Lees meer
    De Omgevingsvisie
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop overheidsvastgoed  
    Lees meer
    Bezwaar tegen verleende vergunningen voor kamerverhuur kan lonen
    Lees meer
    Geen UEA bij inschrijving leidt tot uitsluiting
    Lees meer
    Moet de gemeente een ‘kruimelgeval’ vergunnen?
    Lees meer
    Is een welstandsadvies bindend voor de gemeente?
    Lees meer
    Regulering middenhuur: plannen van het kabinet bekend
    Lees meer
    Stikstof: het opkopen van piekbelasters slechts een radertje in grote geheel?
    Lees meer
    Als VOF inschrijven op een aanbesteding: let op het UEA!
    Lees meer
    Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
    Lees meer
    Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
    Lees meer
    BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
    Lees meer
    Drinkwaterbedrijven zijn geen onderneming
    Lees meer
    Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
    Lees meer
    Advocaat-stagiaire/medewerker Vastgoed- en Omgevingsrecht
    Lees meer
    Aanbesteding: procentuele korting is geen eenmalige korting
    Lees meer
    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    VACATURE Juridisch medewerker / advocaat-stagiaire Vastgoedrecht
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    De Juridische Afdeling: Legal as-a-Service
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Gemeente Maasdriel wijzigt beleid huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    Opheffen erfdienstbaarheid? Alleen als er écht geen redelijk belang meer is!
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Opschorting van de begunstigingstermijn bij handhaving; wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Is aantasting privacy reden om vergunning te weigeren? Jazeker!
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Exoneratiebeding vernietigbaar?
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Een beroep op het vertrouwensbeginsel: koerswijziging in de jurisprudentie
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed & Omgeving
    Lees meer
    Vastgoed
    Lees meer
    Koop
    Lees meer
    Huurrecht
    Lees meer
    Project- en gebiedsontwikkeling
    Lees meer
    Onteigening
    Lees meer
    Omgevingsrecht
    Lees meer
    Bestuursrecht
    Lees meer
    Bestemmingsplannen
    Lees meer
    Bouwrecht
    Lees meer