Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie

20 okt 2020

Op 9 oktober 2020 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen over de civielrechtelijke gevolgen van onrechtmatige staatssteun bij de aan/verkoop van grond (ECLI:NL:HR:2020:1587).   

Met name de uitgebreide conclusie van de Advocaat-Generaal (A-G) bij de Hoge Raad (ECLI:NL:PHR:2020:466) in deze zaak is voor overheden en projectontwikkelaars interessant. Immers zij lopen vaak tegen de vraag aan of bij een grondtransactie sprake is van staatssteun en zo ja wat daarvan dan de gevolgen zijn.

Feiten in het kort

De gemeente Harlingen heeft in 2009 met Spaansen Holding B.V. een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van het Spaansen-terrein. Van de afgesproken koopprijs zou een deel later worden uitbetaald, namelijk na verplaatsing van het bedrijf. Voordat het bedrijf is verplaatst heeft Spaansen om de nabetaling gevraagd. De gemeente die zich na onderzoek op het standpunt stelt dat bij de koopovereenkomst sprake is van staatssteun, weigert dit.

Onrechtmatige staatssteun

Partijen treffen elkaar in uiteindelijk drie instanties voor de rechter. In al die instanties wordt aan de hand van de criteria van artikel 107 VWEU (Verdrag inzake de werking van de Europese Unie) geoordeeld dat sprake is van staatssteun. Dit omdat kort gezegd, de gemeente meer dan de marktconforme prijs heeft betaald. De staatssteun had op grond van artikel 108 VWEU moeten worden gemeld aan de Europese Commissie. Nu dit niet is gebeurd is de staatssteun onrechtmatig.

Nietigheid van de koopovereenkomst

De vervolgvraag is hoe om te gaan met de gevolgen van de onrechtmatige staatssteun. De door de onrechtmatige staatssteun ontstane mededingingsverstoring moet ongedaan worden gemaakt. Hier spitst dit zich toe op de vraag of de staatsteun leidt tot gedeeltelijke of algehele nietigheid van de koopovereenkomst.

De rechtbank is van mening dat de onrechtmatige steunmaatregel op de minst bezwarende wijze dient te geschieden en komt tot gedeeltelijke nietigheid van de koopovereenkomst. De koopprijs wordt daarmee gesteld op wat als de marktconform wordt gezien. Oftewel een correctie op de koopprijs vanwege het verstrekte voordeel.

Het hof komt anders dan de rechtbank tot het oordeel dat de gehele koopovereenkomst nietig is. Het hof vindt dat de gevolgen van de verstrekte staatssteun verstrekkender zijn dan het voordeel dat de rechtbank in ogenschouw heeft genomen. Het hof oordeelt dat onder normale marktomstandigheden Spaansen de koopsom die partijen zijn overeengekomen, niet zou hebben gekregen. Toepassing van de gedeeltelijke nietigheid van de koopovereenkomst betekent dat de gemeente wordt beloond voor het schenden van haar verplichting om de staatssteun te melden. Er wordt afbreuk gedaan aan het nuttige effect van voornoemde aanmeldingsverplichting doordat de gemeente minder prikkels heeft om de steunmaatregel te melden. Ook vindt het hof dat de koopprijs in onverbrekelijk verband staat met de rest van de koopovereenkomst zodat ook om die reden gedeeltelijke nietigheid niet mogelijk is.

De A-G volgt het hof. Het Unierecht (het recht van de Europese Unie) verplicht de rechter niet om andere remedies als ongerechtvaardigde verrijking of onrechtmatige daad in plaats van algehele nietigheid toe te passen. Er wordt aldus de A-G overigens ook niet voldaan aan de voorwaarden voor ongerechtvaardigde verrijking of onrechtmatige daad. In dit geval zou van gedeeltelijke nietigheid van de koopovereenkomst een verminderde prikkel voor de gemeente uitgaan om de koop tijdig bij de Europese Commissie te melden. Immers, door niet te melden zou de gemeente het terrein mogen houden en de koopprijs naar beneden bijgesteld te zien.

De A-G vindt dat ook indien een deel van de koopprijs als steunmaatregel is aan te merken, de algehele nietigheid van de koopovereenkomst aangewezen kan zijn. Zeker nu op grond van de wet nietigheid in beginsel ziet op de gehele rechtshandeling (hier de koopovereenkomst). Van belang is verder dat de koopprijs in een onverbrekelijk verband bestaat met de rest van de koopovereenkomst.  Verder geldt dat in beginsel een koopprijs niet splitsbaar is. Dat laatste geldt ook als een deel van die koopprijs staatssteun omvat. De ondeelbaarheid van de koopprijs betekent dat het als staatssteun aangemerkte bedrag in een onverbrekelijk verband bestaat met de rest van de koopovereenkomst. Het rechtsgevolg is dan algehele nietigheid van de koopovereenkomst.

De Hoge Raad volgt de A-G en het hof. Resultaat is dus dat de gemeente moet meewerken dat de situatie dat het terrein eigendom is van Spaansen in de openbare registers wordt aangepast. De betaalde koopsom moet uiteraard wel aan de gemeente worden terugbetaald.

Conclusie 

Als er sprake is van staatssteun bij de aan- en verkoop van grond kan dit leiden tot de algehele nietigheid van de koopovereenkomst. Hierdoor is de grond niet op rechtsgeldige wijze overgedragen en moet de gehele koopsom worden terugbetaald.

Advies

Zowel gemeenten als projectontwikkelaars doen er verstandig aan om bij alle overeenkomsten die zij sluiten over de aan- en verkoop van gronden na te gaan of mogelijk sprake kan zijn van staatssteun.

Bij al gesloten overeenkomsten tot 10 jaar terug kan het nuttig zijn om alsnog na te gaan of er mogelijk sprake is van staatssteun.

Rik Wevers

 

    Het projectbesluit
    Lees meer
    Woon-zorgovereenkomsten: Is einde zorg ook einde huur?
    Lees meer
    Vastgoed en Omgeving in de sector Vastgoed
    Lees meer
    Faillissement en herstructurering in vastgoed
    Lees meer
    Arbeidsrecht in Vastgoed
    Lees meer
    Contract & Onderneming in vastgoed
    Lees meer
    IE/IT en Vastgoed
    Lees meer
    Vastgoed in de Zorg
    Lees meer
    Instructies en instructieregels Provincie
    Lees meer
    Aankondiging internationaal netwerk CONSULEGIS
    Lees meer
    Het UEA bij inschrijven als vof en het vrijelijk beschikken over eigen materieel
    Lees meer
    Mogelijkheid tijdelijke woninghuur wordt beperkt
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Inkoop en aanbesteding in de Zorg
    Lees meer
    Participatie onder de Omgevingswet
    Lees meer
    Tijdelijke huurovereenkomsten afgeschaft
    Lees meer
    Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop overheidsvastgoed deel III
    Lees meer
    De vergunning[en] voor kamerverhuur
    Lees meer
    Vroegsignalering huurachterstand: risico op afwijzing ontbinding
    Lees meer
    Afwijken van het omgevingsplan
    Lees meer
    Sanctie op schending Didam-regels
    Lees meer
    De omgevingsplanactiviteit
    Lees meer
    Het programma onder de Omgevingswet
    Lees meer
    Stelplicht bij beroep op Didam-arrest
    Lees meer
    Verbod huisvesting arbeidsmigranten in strijd met Dienstenrichtlijn
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop overheidsvastgoed deel II
    Lees meer
    Het Omgevingsplan
    Lees meer
    Algemene rijksregels en decentrale regels
    Lees meer
    Verhuurders die te hoge huur vragen riskeren bestuurlijke boete
    Lees meer
    De gevolgen van te groot bouwen?
    Lees meer
    De regels bij kamerverhuur: hier moet u op letten
    Lees meer
    Doelen van de Omgevingswet
    Lees meer
    Arbeidsmigranten in het nieuws
    Lees meer
    De Omgevingsvisie
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop overheidsvastgoed  
    Lees meer
    Bezwaar tegen verleende vergunningen voor kamerverhuur kan lonen
    Lees meer
    Geen UEA bij inschrijving leidt tot uitsluiting
    Lees meer
    Moet de gemeente een ‘kruimelgeval’ vergunnen?
    Lees meer
    Is een welstandsadvies bindend voor de gemeente?
    Lees meer
    Regulering middenhuur: plannen van het kabinet bekend
    Lees meer
    Stikstof: het opkopen van piekbelasters slechts een radertje in grote geheel?
    Lees meer
    Als VOF inschrijven op een aanbesteding: let op het UEA!
    Lees meer
    Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
    Lees meer
    Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
    Lees meer
    BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
    Lees meer
    Drinkwaterbedrijven zijn geen onderneming
    Lees meer
    Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
    Lees meer
    Advocaat-stagiaire/medewerker Vastgoed- en Omgevingsrecht
    Lees meer
    Aanbesteding: procentuele korting is geen eenmalige korting
    Lees meer
    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    VACATURE Juridisch medewerker / advocaat-stagiaire Vastgoedrecht
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    De Juridische Afdeling: Legal as-a-Service
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Een beroep op het vertrouwensbeginsel: koerswijziging in de jurisprudentie
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed & Omgeving
    Lees meer
    Vastgoed
    Lees meer
    Koop
    Lees meer
    Project- en gebiedsontwikkeling
    Lees meer