Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
Verhuurders worden meer dan eens geconfronteerd met huurders die niet of (veel) te laat de huurprijs overmaken. Met name voor de wat kleinere verhuurders kan dit tot enorme gevolgen leiden. Met de regelmaat van de klok wordt er ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd bij de kantonrechter. Bij verhuurder leeft vaak het beeld dat een huurachterstand van drie maanden voldoende is voor een succesvolle ontbindingsclaim. De praktijk wijst echter uit dat dit veel genuanceerder ligt. In dit blog zal ik ingaan op de ontwikkelingen in de praktijk.
De Hoge Raad bevestigt de uitzonderingsmogelijkheden
De mogelijkheid om overeenkomsten te ontbinden is vastgelegd in artikel 6:265 lid 1 BW. Verder staan er nog diverse bijzondere bepalingen in Boek 7 BW opgenomen. Het geeft de ene partij de mogelijkheid om bij een tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst van de andere partij tot ontbinding over te gaan. Belangrijke uitzondering op de ontbindingsbevoegdheid is in ditzelfde artikellid opgenomen:
“[..] tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.”
Deze uitzonderingsmogelijkheid, bekend als de tenzij-bepaling, wordt door rechters vaak aangegrepen. Een duidelijke lijn in de rechtspraak en literatuur ontbrak echter. De Hoge Raad heeft in het zogenoemde Tenzij-arrest van 28 september 2018 een duidelijke lijn getrokken. Om met succes gebruik te maken van de mogelijkheid om de huurovereenkomst te ontbinden moet er volgens de Hoge Raad sprake zijn van een “tekortkoming van voldoende gewicht”. De rechter dient bij de beoordeling van het voorgaande rekening te houden met alle omstandigheden van het geval. De toepassing van de tenzij-clausule is dus niet slechts voorbehouden aan zeldzame- of uitzonderingsgevallen. Dit werd eerder in de praktijk wel eens betoogd.
Rechtspraak na het Tenzij-arrest
Het Tenzij-arrest van de Hoge Raad bevestigde en verduidelijkte dat lagere rechters de mogelijkheid hebben om tot een volledige belangenafweging over te gaan bij ontbindingsvorderingen. Van die mogelijkheid is veelvuldig gebruik gemaakt. Hieronder een greep uit de rechtspraak.
Rechtbank Rotterdam, 1 februari 2019:
In deze zaak ging het om een gehuurde 7:290-bedrijfsruimte, waar de huurder ruim zes maanden huur onbetaald had gelaten. De huurder in kwestie beriep zich op haar opschortingsrecht wegens het niet tijdig aanvangen van bepaalde funderingswerkzaamheden. Hierdoor liep de door de huurder aangevraagde horecavergunning vertraging op. Een beroep op opschorting werd door de kantonrechter afgewezen. De tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst wegens het niet tijdig betalen van de huurpenningen stond daarmee vast. Dit betekent volgens de kantonrechter echter niet dat de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Bij de beoordeling of ontbinding gerechtvaardigd is, nam de kantonrechter in overweging dat er (i) geen sprake was van onwil aan de zijde van de huurder, maar dat de huurder de aanvang van de werkzaamheden wilde bespoedigen, (ii) dat niet is gebleken dat er sprake was van betalingsonmacht aan de zijde van de huurder en (iii) dat het opmerkelijk is dat er tussen de aanvang en de daadwerkelijke uitvoering van de herstelwerkzaamheden meer dan zes maanden werd gewacht.
Bij deze uitspraak is opvallend dat, ondanks het verbod om de huurbetaling op te schorten, een beroep op ontbinding alsnog werd afgewezen.
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 maart 2019:
Het ging in deze procedure om de huur van een woonruimte, waarbij herhaaldelijk huurachterstanden ontstonden. De verhuurder, een woningcorporatie, heeft vervolgens een deurwaarder ingeschakeld. De ingeschakelde deurwaarder heeft vervolgens bijna een jaar de huurder gesommeerd om de openstaande achterstanden te voldoen. Na een jaar was de maat vol en heeft de verhuurder zich tot de rechtbank gewend met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. De huurder heeft de opgelopen huurachterstand na dagvaarding ingelopen. De kantonrechter stelde in eerste aanleg de verhuurder in het gelijk en ontbond de huurovereenkomst.
Het hof kwam tot een andersluidend oordeel. Hoewel het hof in een tussenuitspraak overweegt dat de ingelopen huurachterstand de wanprestatie nog niet wegneemt, neemt het hof dit wel mee in zijn overweging of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Naast de ingelopen achterstand, achtte het hof het van belang dat de verhuurder, voordat zij de onderhavige procedure aanhangig maakte, met de huurder in gesprek wilde om afspraken te maken over het inlopen van de achterstand en het voortzetten van de huurovereenkomst. Het hof hechtte tot slot veel waarde aan het van de huurder en dat er náást de huurachterstand geen andere aanmerkingen waren op het huurderschap.
Bij deze uitspraak is opvallend dat het hof, ondanks het herhaaldelijk onbetaald laten van de huurpenningen, de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst afwijst. In de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 26 maart 2019 overwoog het hof dat het incidentele karakter nu juist reden vormde om een ontbindingsvordering af te wijzen. Het arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch laat zien dat dit dus ook bij herhaald wanbetalen mogelijk is.
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 oktober 2019:
In deze recente uitspraak ging het om een door de verhuurder aangespannen kort geding wegens achterstallige huurbetalingen en een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Net als de voorzieningenrechter heeft het hof de ontruimingsvordering van de gehuurde bedrijfsruimte toegewezen. Het hof kwam tot het oordeel dat de tijdige betaling van de huurprijs een van de meest fundamentele verplichtingen van de huurder is. De omstandigheid dat er geen enkele garantie is gegeven dat de huurder in staat is om de huurachterstand – van inmiddels acht maanden – in te lopen, leidt volgens het hof tot het oordeel dat de ontruimingsvordering moet worden toegewezen. Dat de huurder als gevolg van de ontruiming failliet zal gaan, maakt dit niet anders.
Klare taal van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Het arrest wijkt in dat opzicht nogal af van het eerder genoemde arrest van 5 maart 2019. Het is goed voorstelbaar dat het hof rekening heeft gehouden met het verschil in beschermingsnoodzaak tussen huurders van woonruimten en huurders van bedrijfsruimten.
Gerechtshof Den Haag 10 september 2019:
In deze procedure ging het tevens om een huurwoning. De huurder in kwestie was in mei 2016 eerder bij verstek veroordeeld tot betaling van een huurachterstand. Vanaf november 2016 ontstond er een nieuwe huurachterstand. Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding bestond er een huurachterstand van drie maanden. Het hof is kort en bondig. De ontstane huurachterstand van drie maanden is voldoende gewichtig om ontbinding te rechtvaardigen. De door de huurder aangehaalde persoonlijke omstandigheden maken dit niet anders. Het hof vindt het van belang dat er sprake is van een herhaalde huurachterstand en gaat voorbij aan de stelling dat het vinden van een nieuwe woonruimte problematisch is. De huurder had deze stelling onvoldoende onderbouwd.
Lessen voor de praktijk
Het Tenzij-arrest en de aanvullende lagere rechtspraak laten zien dat het niet altijd eenvoudig is om met succes ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Ook de rechtspraak na het Tenzij-arrest laat een heel divers beeld zien. Of een huurder zich met succes kan verweren hangt af van de omstandigheden van het geval. Het is in ieder geval goed om te weten dat:
• De enkele aanwezigheid van een huurachterstand niet voldoende hoeft te zijn. Laat u daarom goed adviseren voordat u een procedure opstart, om onnodige kosten te voorkomen.
• Het niet kúnnen betalen van de huurprijs aanknoping kan zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Een onderzoek naar de liquiditeit van de huurder is daarom geen overbodige luxe.
• Goedbedoelde initiatieven van de verhuurder om tot een oplossing te komen met voortzetting van de huurovereenkomst, kunnen mogelijk later bij een ontbindingsclaim worden tegengeworpen.
• Het herhaald onbetaald laten van de huurprijs niet per definitie reden is om de huurovereenkomst te ontbinden.
• Tekortkomingen aan de zijde van de verhuurder, nadelig kunnen zijn voor het succesvol ontbinden van de huurovereenkomst.
Bent u huurder of verhuurder en heeft u vragen over de ontbinding van een huurovereenkomst? Neem dan contact op met een van onze huurrecht advocaten
