Vergunningplicht voor omzetten zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte
Op 28 augustus 2024 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) een uitspraak gepubliceerd waarin een algemeen beoordelingskader wordt gegeven voor de vergunningplicht bij het omzetten van een woonruimte van zelfstandig naar onzelfstandig. In dit artikel bespreken wij de aanleiding voor het beoordelingskader en de punten waarop vergunningplicht dient te worden beoordeeld.
Aanleiding
Deze zaak draait om een omzettingsvergunning voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in een onzelfstandige woonruimte die in 2020 is verleend. Nadat de vergunning was verleend is door belanghebbenden bezwaar ingediend en is de vergunning ingetrokken op grond van gewijzigd inzicht. Dit heeft geleid tot verschillende procedures over deze vergunningplicht. Voor vier verschillende procedures, waarbij vergelijkbare rechtsvragen spelen, geeft de ABRvS in deze uitspraak een algemeen beoordelingskader.
Vergunningplicht
In Nederland wordt er onderscheid gemaakt tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes. Een zelfstandige woning heeft een eigen toegang, keuken, toilet en wasgelegenheid. Onzelfstandige woonruimtes daarentegen zijn woonruimtes waar bijvoorbeeld de toegang of de keuken worden gedeeld.
Op grond van de Huisvestingswet (Hvw) kan de gemeenteraad een vergunningplicht voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in een onzelfstandige woonruimte opnemen in de Huisvestingsverordening (Hv) wanneer dat noodzakelijk en geschikt is om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden (art. 2 en 21 Hvw).
Beoordelingskader
De vergunningplicht opgenomen in een Huisvestingsverordening is een algemeen verbindend voorschrift (avv). Een besluit dat op een avv is gebaseerd kan door de rechter worden getoetst op rechtmatigheid, dit wordt exceptieve toetsing genoemd. De rechter kijkt dan of het avv niet in strijd is met hogere regelgeving, ook kan de rechter kijken of het avv voldoende deugdelijke grondslag geeft voor het genomen besluit.
De hogere regelgeving in dit geval is de Huisvestingswet, er moet dus worden gekeken of de vergunningplicht in de Huisvestingsverordening in strijd is met de Huisvestingswet. Op grond van de Hvw mag een vergunningplicht pas worden ingezet indien die noodzakelijk en geschikt is. Dit betekent dat de noodzakelijkheid moet zijn onderbouwd (ECLI:NL:RVS:2020:1157).
Er dient bij de onderbouwing van de noodzakelijkheid onderscheid te worden gemaakt in woningtypes en prijssegmenten. Hiermee kan schaarste op wijkniveau worden vastgesteld. Indien voldoende is onderbouwd dat er in de gehele gemeente schaarste is van bepaalde woningtypes of prijssegmenten hoeft dit niet verder te worden onderbouwd voor een specifieke wijk (ECLI:NL:RVS:2023:484).
De grenzen van verschillende prijssegmenten kunnen per gemeente verschillen, daarom is het aan de gemeenteraden zelf om de segmenten af te bakenen.
Voor de onderbouwing is geen onafhankelijk onderzoek verricht door een externe partij vereist (ECLI:NL:RVS:2020:2646), maar onderbouwing dient wel te zijn gebaseerd op objectieve gegevens (ECLI:NL:RVS:2022:3753).
Concluderend
Met dit algemene beoordelingskader heeft de ABRvS toelichting gegeven over de beoordeling van een opgenomen vergunningplicht om zelfstandige woonruimtes in onzelfstandige woonruimtes te zetten. Hiermee is duidelijkheid geschept voor verschillende procedures en rechtsvragen over de omzettingsvergunningplicht.
Dit artikel is geschreven door Rutger Boogers en Anne Verberne.
