Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
Het wetvoorstel
Op 9 juni 2022 is het wetsvoorstel ‘Goed verhuurderschap’ ingediend bij de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel beoogt huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woon- of verblijfsruimten. De wetgever wil daartoe gemeenten meer handvaten bieden, door kort gezegd:
- Een norm voor goed verhuurderschap te introduceren;
- Gemeenten de mogelijkheid te bieden een verhuurvergunning verplicht te stellen;
- Een meldpunt te introduceren waar anoniem geklaagd kan worden over misstanden;
- Gemeenten handhavingsinstrumenten te bieden, met als meest verregaand de inbeheername van het verhuurde.
Aanleiding voor het wetsvoorstel zijn signalen uit de praktijk over misstanden in de huursector en dan met name discriminatie, intimidatie, achterstallig onderhoud en excessieve huurprijzen, aldus de Minister in zijn toelichting aan de Kamer. Het voorstel beperkt zich overigens niet enkel tot verhuurder zelf. Ook verhuurbemiddelaars vallen onder de reikwijdte van het wetsvoorstel.
Goed verhuurderschap
Goed verhuurderschap is een niet in de wet uitgewerkte bepaling. In Afdeling 2 van Titel 4 van Boek 7 BW zijn weliswaar de verplichtingen van de verhuurder opgenomen, maar daar is de verplichting van de verhuurder om zich als goed verhuurder te gedragen niet opgenomen. Ter vergelijking in artikel 7:213 BW is eenzelfde verplichting voor de huurder wél opgenomen.
Uit het wetsvoorstel volgt dat de wetgever ervoor kiest om de in de hiervoor genoemde toelichting van de Minister aangehaalde zaken te reguleren.
Vermeldingswaardig is dat het voor verhuurders verplicht wordt om een helder en transparant selectieproces te hanteren. In de huidige krappe huurmarkt is steeds vaker het beeld dat huurwoningen niet publiekelijk worden aangeboden, zittende huurders nieuwe huurders voordragen en excessieve bedragen betaald worden voor de overname van de (door de zittende huurder aangebrachte) inventaris. Recent gaven enkele grote verhuurders zelf al aan af te willen stappen van deze praktijk.
Specifiek ten aanzien van de verhuur aan arbeidsmigranten geldt dat de verhuurder dan wel verhuurbemiddelaar verplicht is om de huurovereenkomst los van de arbeidsovereenkomst vast te leggen en de huurovereenkomst in een voor de arbeidsmigrant begrijpelijke taal op te stellen met voor de arbeidsmigrant duidelijk omschreven zijn huurrechten en -plichten ten aanzien van het gehuurde.
Meldpunt
Gemeenten dienen een meldpunt te introduceren waarbij door huurder, of bijvoorbeeld omwonenden, geklaagd kan worden over de bedoelde misstanden in de verhuurpraktijk.
Verhuurvergunning
Met het wetsvoorstel wil de wetgever het voor gemeenten mogelijk maken om in een verhuurverordening te regelen dat het voor verhuurders zonder benodigde verhuurvergunning niet is toegelaten (i) een in de verordening aangewezen categorie woonruimte binnen (ii) een in de verordening aangewezen gebied te verhuren. Het is gemeenten alleen toegestaan locaties aan te wijzen waar een verhuurvergunning verplicht is, voor zover dit noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid. Dit betreft in zoverre een soortgelijke bepaling als opgenomen in artikel 40 lid 1 van de Huisvestingswet 2014, waarin de opkoopbescherming tijdelijk geregeld is, waarover wij eerder dit blog schreven. De wetgever geeft daarbij de gemeente vrijheid om aan een dergelijke verhuurvergunning voorwaarden te verbinden, waaronder de maximering van de huurprijs en huurprijsindexatie en het opstellen van een onderhoudsplan.
Specifiek voor arbeidsmigranten geldt dat er bij een dergelijke verhuurvergunning eisen kunnen worden gesteld aan de aard- en inrichting van afzonderlijk afsluitbare verblijfsruimten en minimum hygiëne-eisen, zoals eisen rondom voedsel en toiletvoorzieningen. Dit geldt overigens alleen voor na inwerkingtreding van de wet in gebruik te nemen ruimten. Voor verblijfsruimten die reeds in gebruik zijn, geldt dat de gemeente alleen de eis kan stellen dat aan deze voorwaarden binnen 10 jaar na inwerkingtreding van de wet wordt voldaan.
Inbeheername
Binnen het instrumentarium aan handhavingsmiddelen zal het voor de gemeente mogelijk zijn om in bepaalde gevallen verhuurders te verplichten het gehuurde in beheer te laten afgeven aan een beheerder. Dit geldt slechts voor zover de regels omtrent het goed verhuurderschap worden overtreden. Een besluit tot inbeheername is niet alleen mogelijk als verhuurder in vier jaar tijd al twee keer een bestuurlijke boete opgelegd heeft gekregen, maar ook indien de gemeente een verhuurvergunning (onherroepelijk) heeft geweigerd terwijl de woon- of verblijfsruimte al is verhuurd.
Kritiek
Er is ook kritiek op het wetsvoorstel, niet in het minst vanuit de adviesrol van de Afdeling advisering van de Raad van State. In zijn advies merkt de Afdeling onder meer op dat onvoldoende is onderbouwd dat er daadwerkelijk noodzaak is voor de deels ingrijpende maatregelen in het bedoelde wetsvoorstel. Een adequate probleemanalyse ontbreekt. Dit in het bijzonder ook omdat het wetsvoorstel rechten en vrijheden als het eigendomsrecht, privacy en vrij verkeer van diensten beperkt. De noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit blijkt bij gebrek aan een adequate probleemanalyse onvoldoende. Er is ten slotte volgens de Afdeling onvoldoende onderzoek in hoeverre het huurrecht met de daarin al bestaande handhavingsmogelijkheden al dan niet afdoende is.
Wilt u meer advies over uw rechten en verplichtingen als huurder of verhuurder, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op.
