Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!

03 aug 2022

Het wetvoorstel

Op 9 juni 2022 is het wetsvoorstel ‘Goed verhuurderschap’ ingediend bij de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel beoogt huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woon- of verblijfsruimten. De wetgever wil daartoe gemeenten meer handvaten bieden, door kort gezegd:

  • Een norm voor goed verhuurderschap te introduceren;
  • Gemeenten de mogelijkheid te bieden een verhuurvergunning verplicht te stellen;
  • Een meldpunt te introduceren waar anoniem geklaagd kan worden over misstanden;
  • Gemeenten handhavingsinstrumenten te bieden, met als meest verregaand de inbeheername van het verhuurde.

Aanleiding voor het wetsvoorstel zijn signalen uit de praktijk over misstanden in de huursector en dan met name discriminatie, intimidatie, achterstallig onderhoud en excessieve huurprijzen, aldus de Minister in zijn toelichting aan de Kamer. Het voorstel beperkt zich overigens niet enkel tot verhuurder zelf. Ook verhuurbemiddelaars vallen onder de reikwijdte van het wetsvoorstel.

Goed verhuurderschap

Goed verhuurderschap is een niet in de wet uitgewerkte bepaling. In Afdeling 2 van Titel 4 van Boek 7 BW zijn weliswaar de verplichtingen van de verhuurder opgenomen, maar daar is de verplichting van de verhuurder om zich als goed verhuurder te gedragen niet opgenomen. Ter vergelijking in artikel 7:213 BW is eenzelfde verplichting voor de huurder wél opgenomen.

Uit het wetsvoorstel volgt dat de wetgever ervoor kiest om de in de hiervoor genoemde toelichting van de Minister aangehaalde zaken te reguleren.

Vermeldingswaardig is dat het voor verhuurders verplicht wordt om een helder en transparant selectieproces te hanteren. In de huidige krappe huurmarkt is steeds vaker het beeld dat huurwoningen niet publiekelijk worden aangeboden, zittende huurders nieuwe huurders voordragen en excessieve bedragen betaald worden voor de overname van de (door de zittende huurder aangebrachte) inventaris. Recent gaven enkele grote verhuurders zelf al aan af te willen stappen van deze praktijk.

Specifiek ten aanzien van de verhuur aan arbeidsmigranten geldt dat de verhuurder dan wel verhuurbemiddelaar verplicht is om de huurovereenkomst los van de arbeidsovereenkomst vast te leggen en de huurovereenkomst in een voor de arbeidsmigrant begrijpelijke taal op te stellen met voor de arbeidsmigrant duidelijk omschreven zijn huurrechten en -plichten ten aanzien van het gehuurde.

Meldpunt

Gemeenten dienen een meldpunt te introduceren waarbij door huurder, of bijvoorbeeld omwonenden, geklaagd kan worden over de bedoelde misstanden in de verhuurpraktijk.

Verhuurvergunning

Met het wetsvoorstel wil de wetgever het voor gemeenten mogelijk maken om in een verhuurverordening te regelen dat het voor verhuurders zonder benodigde verhuurvergunning niet is toegelaten (i) een in de verordening aangewezen categorie woonruimte binnen (ii) een in de verordening aangewezen gebied te verhuren. Het is gemeenten alleen toegestaan locaties aan te wijzen waar een verhuurvergunning verplicht is, voor zover dit noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid. Dit betreft in zoverre een soortgelijke bepaling als opgenomen in artikel 40 lid 1 van de Huisvestingswet 2014, waarin de opkoopbescherming tijdelijk geregeld is, waarover wij eerder dit blog schreven. De wetgever geeft daarbij de gemeente vrijheid om aan een dergelijke verhuurvergunning voorwaarden te verbinden, waaronder de maximering van de huurprijs en huurprijsindexatie en het opstellen van een onderhoudsplan.

Specifiek voor arbeidsmigranten geldt dat er bij een dergelijke verhuurvergunning eisen kunnen worden gesteld aan de aard- en inrichting van afzonderlijk afsluitbare verblijfsruimten en minimum hygiëne-eisen,  zoals eisen rondom voedsel en toiletvoorzieningen. Dit geldt overigens alleen voor na inwerkingtreding van de wet in gebruik te nemen ruimten. Voor verblijfsruimten die reeds in gebruik zijn, geldt dat de gemeente alleen de eis kan stellen dat aan deze voorwaarden binnen 10 jaar na inwerkingtreding van de wet wordt voldaan.

Inbeheername

Binnen het instrumentarium aan handhavingsmiddelen zal het voor de gemeente mogelijk zijn om in bepaalde gevallen verhuurders te verplichten het gehuurde in beheer te laten afgeven aan een beheerder. Dit geldt slechts voor zover de regels omtrent het goed verhuurderschap worden overtreden. Een besluit tot inbeheername is niet alleen mogelijk als verhuurder in vier jaar tijd al twee keer een bestuurlijke boete opgelegd heeft gekregen, maar ook indien de gemeente een verhuurvergunning (onherroepelijk) heeft geweigerd terwijl de woon- of verblijfsruimte al is verhuurd.

Kritiek

Er is ook kritiek op het wetsvoorstel, niet in het minst vanuit de adviesrol van de Afdeling advisering van de Raad van State. In zijn advies merkt de Afdeling onder meer op dat onvoldoende is onderbouwd dat er daadwerkelijk noodzaak is voor de deels ingrijpende maatregelen in het bedoelde wetsvoorstel. Een adequate probleemanalyse ontbreekt. Dit in het bijzonder ook omdat het wetsvoorstel rechten en vrijheden als het eigendomsrecht, privacy en vrij verkeer van diensten beperkt. De noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit blijkt bij gebrek aan een adequate probleemanalyse onvoldoende. Er is ten slotte volgens de Afdeling onvoldoende onderzoek in hoeverre het huurrecht met de daarin al bestaande handhavingsmogelijkheden al dan niet afdoende is.

Wilt u meer advies over uw rechten en verplichtingen als huurder of verhuurder, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op.

Michael de Marco 4

    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    VACATURE Juridisch medewerker / advocaat-stagiaire Vastgoedrecht
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    De Juridische Afdeling: Legal as-a-Service
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Ontruiming van een woning na overlijden?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed
    Lees meer
    Vastgoed
    Lees meer
    Huurrecht
    Lees meer