De vergunning[en] voor kamerverhuur
Inleiding
Veel gemeenten hanteren regels voor het verhuren van kamers. Deze regels komen er doorgaans op neer dat voor kamerverhuur één of zelfs meerdere vergunningen vereist zijn. In dit blog bespreek ik deze vergunningen voor kamerverhuur aan bijvoorbeeld studenten of arbeidsmigranten, zodat u als [potentieel] verhuurder weet op welke vergunningen u moet letten.
Wanneer is er sprake van kamerverhuur?
Van kamerverhuur is sprake als er onzelfstandige woonruimte wordt verhuurd. Met onzelfstandige woonruimte wordt woonruimte bedoeld die niet zelfstandig door één huishouden kan worden bewoond. Dit omdat de woonruimte geen eigen [voor]deur en belangrijke woonvoorzieningen heeft, zoals een keuken, toilet en/of douche. Een typisch voorbeeld van onzelfstandige woonruimte [en kamerverhuur] is een studentenhuis waar de studerende bewoners [die volgens vaste rechtspraak niet als één huishouden worden gezien] de keuken, toilet en douche met elkaar delen.
Overigens gaat het bij de vraag of sprake is van kamerverhuur om de feitelijke situatie en niet om de situatie zoals deze op papier is gezet. Dat in de huurovereenkomst staat dat een studentenhuis als zelfstandige woonruimte aan een groep studenten wordt verhuurd, neemt niet weg dat feitelijk [en juridisch] gezien sprake is van verhuur van onzelfstandige woonruimte. Ook hier is sprake van kamerverhuur en zijn de daarvoor benodigde vergunningen vereist.
Vergunning[en] voor kamerverhuur
Per gemeente verschilt het of voor kamerverhuur een vergunning vereist is. Iedere gemeente hanteert namelijk eigen regels voor kamerverhuur. Deze regels verschillen niet alleen inhoudelijk van elkaar, maar kennen veelal ook een verschillend juridisch kader en bijbehorende voorwaarden. Met name in grote gemeenten gelden voor kamerverhuur regels van verschillende juridische kaders naast elkaar waardoor voor kamerverhuur veelal meerdere vergunningen vereist zijn. Als één vergunning ontbreekt dan kan dit betekenen dat kamerverhuur feitelijk niet is toegestaan. Het is van belang om hier als potentieel verhuurder oplettend op te zijn.
Omgevingsvergunning
Kamerverhuur is vaak gereguleerd in het gemeentelijke bestemmingsplan. Het kan zijn dat het ter plaatste geldende bestemmingsplan geen kamerverhuur toestaat, of slechts kamerverhuur aan een maximaal aantal personen. Bijvoorbeeld in de gemeente Tilburg staan bestemmingsplannen meestal geen kamerverhuur aan vijf of meer personen toe, maar kamerverhuur aan minder personen is vaak wel toegestaan.
Als het bestemmingsplan geen kamerverhuur toestaat dan is een omgevingsvergunning vereist om in afwijking van het bestemmingsplan aan kamerverhuur te doen. De voorwaarden van deze vergunning kunnen in het bestemmingsplan zelf staan. Ook kunnen gemeenten er voor kiezen om voor omgevingsvergunningen voor kamerverhuur een [apart] toetsingskader in beleidsregels vast te leggen, zoals de gemeente Eindhoven heeft gedaan.
Vergunning opkoopbescherming
De vergunning opkoopbescherming is relevant voor mensen die van plan zijn een woning te kopen voor kamerverhuur. Steeds meer gemeenten [o.a. ‘s-Hertogenbosch, Tilburg en Eindhoven] kiezen er voor om voor hun gehele gemeente [of delen daarvan] de opkoopbescherming in te voeren waardoor woonruimte tot een bepaalde WOZ-waarde [zonder vergunning opkoopbescherming] niet mag worden verhuurd.
Woonruimte gelegen in een voor de opkoopbescherming aangewezen gebied en een WOZ-waarde binnen het bepaalde bedrag, valt voor een periode van vier jaar na de dag van inschrijving van de leveringsakte onder de opkoopbescherming. Dit tenzij de woonruimte op deze inschrijvingsdatum al meer dan zes maanden werd verhuurd. De opkoopbescherming is dan niet van toepassing; voor het voortzetten van de kamerverhuur is dan ook geen vergunning opkoopbescherming vereist.
Een vergunning opkoopbescherming wordt doorgaans verleend als de woonruimte wordt verhuurd aan eerstegraads of tweedegraadsfamilieleden, de woonruimte voor maximaal 12 maanden wordt verhuurd voor een andere reden dan toeristisch verhuur of u woonruimte verhuurt die onderdeel is van een winkel, kantoor of bedrijfsruimte.
Exploitatievergunning
Sommige gemeenten [bijv. Nissewaard] hebben in hun Algemene Plaatselijke Verordening [APV] regels voor kamerverhuur opgenomen. In deze gemeenten is voor kamerverhuur ook een exploitatievergunning vereist. De toetsingsgronden voor deze vergunningen kunnen in de APV zijn opgenomen of [net als bij de omzettingsvergunning en omgevingsvergunning] in beleidsregels zijn vastgelegd.
Omzettingsvergunning
Met name grote gemeenten hebben een huisvestingsverordening waaronder de gemeenten ‘s-Hertogenbosch, Tilburg en Eindhoven. In deze verordening is veelal bepaald dat voor kamerverhuur [ook] een omzettingsvergunning vereist is [ook wel een onttrekkingsvergunning genoemd]. Dit is een vergunning voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte [voor kamerverhuur]. De voorwaarden voor verlening van een omzettingsvergunning zijn veelal in de huisvestingsverordening opgenomen, maar kunnen ook zijn opgenomen in [aparte] beleidsregels.
Verhuurdersvergunning
Een aantal gemeenten [o.a. Schiedam en Rotterdam] heeft in hun APV een vergunningstelsel voor verhuurders van woonruimte opgenomen. Om overtredingen en woonoverlast tegen te gaan, hebben deze gemeente bepaald dat voor verhuur van [aangewezen] woningen [in al dan niet tevens aangewezen gebieden] een verhuurdersvergunning vereist is, welke de verhuurder moet aanvragen.
Conclusie
Voor kamerverhuur zijn vaak één of meerdere vergunningen vereist. Dit overzicht geeft u als [potentieel] verhuurder een idee waar op welke vergunningen u bij kamerverhuur moet letten. Wilt u kamers gaan verhuren dan kunnen wij u voorzien van juridisch advies en beoordelen welke vergunningen voor u gelden.
