Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?

26 jun 2020

Er bestaan in de praktijk hardnekkige misverstanden over kadastrale gegevens. Vaak worden kadastrale grenzen als eigendomsgrenzen gezien: “het Kadaster heeft deze grens toch vastgesteld!”. Veelal wordt de indruk gewekt dat het kadaster de grenzen van het eigendom bepaalt. Die indruk is onjuist. Hoewel in de praktijk vaak kadastrale grenzen gelijk zijn aan de eigendomsgrenzen, is de koop/leveringsakte bepalend. Met name de [objectieve] bedoeling van partijen. In deze blog zal ik dit toelichten.

Kadastrale grenzen

Kadastrale grenzen zijn feitelijk administratieve grenzen. Het Kadaster is oorspronkelijk ingesteld ten dienste van de heffing van grondbelastingen. In het verleden vielen de kadastrale gegevens doorgaans ook samen met die van eigendom. De vermelding van kadastrale aanduidingen in de koopakte en/of leveringsakte strekt er in het algemeen toe om een nadere aanduiding te geven van de ligging van de onroerende zaak. Vaak is daarmee niet bedoeld om de precieze omvang van het verkochte aan te duiden. De kadastrale aanduiding zal in de meeste gevallen ook niet als zodanig herkenbaar of zichtbaar zijn op of in het perceel.

Dat wil niet zeggen dat aan kadastrale grenzen geen enkele betekenis toekomt. Wanneer in een akte enkel een kadastrale aanduiding is vermeld, zonder verdere feitelijke omschrijving, mag worden aangenomen dat partijen hebben bedoeld om het perceel conform de kadastrale begrenzing te verkopen. Vaak wordt verwezen naar een kadastrale kaart. Die kaart is veelal aan de akte gehecht.

  • Is de akte enkel een kadastrale vermelding gegeven, dan is het uitgangspunt dat ook een kadastraal perceel is verkocht en geleverd.

Een nadere omschrijving van het verkochte perceel

Is naast een kadastrale omschrijving óók een feitelijke omschrijving van het perceel of het goed opgenomen, dan is die nadere omschrijving in de regel doorslaggevend.

Bij een dergelijke omschrijving wordt de eigendomsgrens niet bepaald door de kadastrale grens, maar door de sloot. De akte bevat een nadere feitelijke omschrijving van het perceel dat is verkocht. Die feitelijke omschrijving kan van alles zijn. Het gaat telkens om de bedoeling van partijen. Wat hebben partijen bedoeld ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. De in de leveringsakte tot uitdrukking gebrachte wil van partijen is zowel beslissend voor de vraag op welke onroerende zaak de akte betrekking heeft als ook voor de vraag wat de omvang van dat perceel is. Worden in de akte zowel een kadastrale aanduiding als een feitelijke omschrijving opgenomen en wijken die gegevens van elkaar af, dan zal in het algemeen dus de feitelijke omschrijving prevaleren als zijnde de weergave van de wil van partijen. Die feitelijke omschrijving bepaalt dan de omvang van het perceel.

  • Bevat het de akte een nadere feitelijke omschrijving, bijvoorbeeld een sloot of aarden wal, dan zal die nadere omschrijving veelal doorslaggevend zijn. Er wordt dan dus afgeweken van de kadastrale grenzen.
Conclusie

Bekijk goed in de akte wat er wordt verkocht. Is dat enkel een kadastraal perceel, dan mag in de regel uitgegaan worden van de kadastrale gegevens. Is er ergens in de akte een nadere omschrijving opgenomen, dan gaat die omschrijving voor op de kadastrale aanduiding. Let daarbij op: die nadere omschrijving hoeft niet te staan onder het kopje “Het verkochte” maar kan ook elders in de akte staan.

Heeft u een vraag over kadastrale of eigendomsgrenzen?

Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.

Rutger Boogers

 

 

 

 

 

 

 

 

Contact

Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
Lees meer
Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
Lees meer
Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
Lees meer
Huisvesting arbeidsmigranten
Lees meer
Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
Lees meer
Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
Lees meer
Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
Lees meer
Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
Lees meer
Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
Lees meer
Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
Lees meer
Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
Lees meer
Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
Lees meer
Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
Lees meer
Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
Lees meer
Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
Lees meer
De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
Lees meer
Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
Lees meer
Lees meer
Overmacht in de bouw door corona
Lees meer
Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
Lees meer
Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
Lees meer
De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
Lees meer
Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
Lees meer
Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
Lees meer
Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
Lees meer
Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
Lees meer
Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
Lees meer
Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
Lees meer
Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
Lees meer
Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
Lees meer
Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
Lees meer
BG.vastgoed
Lees meer
Vastgoed
Lees meer
Koop
Lees meer