Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
Er bestaan in de praktijk hardnekkige misverstanden over kadastrale gegevens. Vaak worden kadastrale grenzen als eigendomsgrenzen gezien: “het Kadaster heeft deze grens toch vastgesteld!”. Veelal wordt de indruk gewekt dat het kadaster de grenzen van het eigendom bepaalt. Die indruk is onjuist. Hoewel in de praktijk vaak kadastrale grenzen gelijk zijn aan de eigendomsgrenzen, is de koop/leveringsakte bepalend. Met name de [objectieve] bedoeling van partijen. In deze blog zal ik dit toelichten.
Kadastrale grenzen
Kadastrale grenzen zijn feitelijk administratieve grenzen. Het Kadaster is oorspronkelijk ingesteld ten dienste van de heffing van grondbelastingen. In het verleden vielen de kadastrale gegevens doorgaans ook samen met die van eigendom. De vermelding van kadastrale aanduidingen in de koopakte en/of leveringsakte strekt er in het algemeen toe om een nadere aanduiding te geven van de ligging van de onroerende zaak. Vaak is daarmee niet bedoeld om de precieze omvang van het verkochte aan te duiden. De kadastrale aanduiding zal in de meeste gevallen ook niet als zodanig herkenbaar of zichtbaar zijn op of in het perceel.
Dat wil niet zeggen dat aan kadastrale grenzen geen enkele betekenis toekomt. Wanneer in een akte enkel een kadastrale aanduiding is vermeld, zonder verdere feitelijke omschrijving, mag worden aangenomen dat partijen hebben bedoeld om het perceel conform de kadastrale begrenzing te verkopen. Vaak wordt verwezen naar een kadastrale kaart. Die kaart is veelal aan de akte gehecht.
- Is de akte enkel een kadastrale vermelding gegeven, dan is het uitgangspunt dat ook een kadastraal perceel is verkocht en geleverd.
Een nadere omschrijving van het verkochte perceel
Is naast een kadastrale omschrijving óók een feitelijke omschrijving van het perceel of het goed opgenomen, dan is die nadere omschrijving in de regel doorslaggevend.
Bij een dergelijke omschrijving wordt de eigendomsgrens niet bepaald door de kadastrale grens, maar door de sloot. De akte bevat een nadere feitelijke omschrijving van het perceel dat is verkocht. Die feitelijke omschrijving kan van alles zijn. Het gaat telkens om de bedoeling van partijen. Wat hebben partijen bedoeld ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. De in de leveringsakte tot uitdrukking gebrachte wil van partijen is zowel beslissend voor de vraag op welke onroerende zaak de akte betrekking heeft als ook voor de vraag wat de omvang van dat perceel is. Worden in de akte zowel een kadastrale aanduiding als een feitelijke omschrijving opgenomen en wijken die gegevens van elkaar af, dan zal in het algemeen dus de feitelijke omschrijving prevaleren als zijnde de weergave van de wil van partijen. Die feitelijke omschrijving bepaalt dan de omvang van het perceel.
- Bevat het de akte een nadere feitelijke omschrijving, bijvoorbeeld een sloot of aarden wal, dan zal die nadere omschrijving veelal doorslaggevend zijn. Er wordt dan dus afgeweken van de kadastrale grenzen.
Conclusie
Bekijk goed in de akte wat er wordt verkocht. Is dat enkel een kadastraal perceel, dan mag in de regel uitgegaan worden van de kadastrale gegevens. Is er ergens in de akte een nadere omschrijving opgenomen, dan gaat die omschrijving voor op de kadastrale aanduiding. Let daarbij op: die nadere omschrijving hoeft niet te staan onder het kopje “Het verkochte” maar kan ook elders in de akte staan.
Heeft u een vraag over kadastrale of eigendomsgrenzen?
Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.
