Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen

02 aug 2019

In de praktijk komt het nog steeds voor dat verhuurmakelaars of bemiddelingsbureaus zowel bemiddelingskosten in rekening brengen bij de verhuurder als bij een consument-huurder. In een overspannen markt komt rechtstreeks contact tussen die twee minder snel tot stand en zijn zij afhankelijk van de bemiddeling door een professional. Die professional mag op grond van de wet en jurisprudentie geen dubbele bemiddelingskosten in rekening brengen. Dus niet zowel bij de verhuurder, als bij de huurder. Een dergelijke situatie kan al snel leiden tot belangenverstrengeling. Makelaars moeten dat voorkomen. Oneerlijke handelspraktijken kunnen immers onrechtmatig zijn jegens de consument-huurder.

ACM

In de zomer van 2016 heeft de Autoriteit Consument & Markt [ACM] zich het lot van consument-huurders aangetrokken. Zij heeft toen bekend gemaakt dat zij zal optreden tegen de geschetste oneerlijke handelspraktijken. De ACM is van mening dat daardoor gehandeld wordt in strijd met de professionele standaard die in de huurbemiddelingsbranche geldt. Door die praktijken is ook sprake van beïnvloeding van het economisch gedrag van de consument. Daardoor kan het vermogen van de gemiddelde consument om een goed geïnformeerd besluit over een overeenkomst te nemen, beperkt worden.

Ook stelt de ACM dat de woningzoekende consument-huurder in een afhankelijke positie verkeert ten opzichte van de huurbemiddelaar. In een overspannen woningmarkt worden dan eerder verboden bemiddelingskosten geaccepteerd om maar een huurwoning te verkrijgen. Daarbij maakt het geen verschil of slechts een vaste onkostenvergoeding en geen courtage of loon in rekening wordt gebracht. Vorige week heeft de Rechtbank Rotterdam in een zaak uitgemaakt dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk, waartegen de ACM terecht mocht optreden met een last onder dwangsom.

Gelijke monniken, gelijke kappen

De aangeschreven makelaar verweerde zich daartegen met het argument dat de ACM ook oneerlijk jegens hem had gehandeld. In juridische zin stelde hij dat sprake was van strijd met het verbod van willekeur en het gelijkheidsbeginsel. Alleen hij werd aangepakt en niet ook andere huurbemiddelaars die in dezelfde regio actief zijn. De rechtbank vindt het aannemelijk dat de aangeschreven makelaar daardoor in zijn concurrentiepositie getroffen wordt. Het kan niet zo zijn dat de ACM wel handhavend jegens hem optreedt, maar andere bemiddelaars in de regio vooralsnog ongemoeid laat. Het is dan ook onredelijk van de ACM om [alleen] op te treden tegen de betreffende makelaar. De rechtbank schorst niet alleen de last onder dwangsom, maar ook het besluit om de last te publiceren. De rechtbank trok de voorlopige conclusie dat het sanctiebesluit onrechtmatig is.

Conclusie

De uitspraak van de rechtbank lijkt een overwinning voor de huurbemiddelingsbranche, maar is dat in feite niet. Als de ACM serieus werk maakt van handhaving van het provisieverbod zullen meer makelaars/bemiddelaars daarmee geconfronteerd worden. De rechtbank beroept zich op een uitspraak van een hogere rechter. Naar de mening van de rechtbank had van de ACM verwacht mogen worden dat zij tegelijk ook actie zou hebben ondernomen tegen een substantieel aantal directe concurrenten van de aangeschreven makelaar. Verwacht mag worden dat de ACM dat vanaf nu stelselmatig en gestructureerder zal gaan doen.

Daar komt bij dat in de uitspraak van de betreffende hogere rechter [het College van beroep voor het bedrijfsleven] juist geen strijd met het verbod van willekeur of het gelijkheidsbeginsel werd aangenomen. Immers de toezichthouder in de betreffende zaak [de NVWA die het rookverbod voor cafés handhaafde] trad wel op tegen overtreders, echter steekproefsgewijs. Daardoor kon niet uitgesloten worden dat bepaalde overtredingen bij andere bedrijven [nog] niet geconstateerd waren door de controleambtenaren. De hogere rechter constateerde daarbij dat een keuze gemaakt werd voor een bepaalde aanpak. Die was mede ingegeven door de beschikbare mankracht. Die beperkte handhavingscapaciteit was ook door de ACM aangevoerd, maar mocht haar dus niet baten in de zaak voor de rechtbank.

Houd er dus rekening mee dat rechters in voorkomende gevallen wel zullen accepteren dat toezichthouders keuzes maken bij de inzet van handhavingscapaciteit en niet elke overtreder tegelijk aanpakken. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel zal bij handhavingsacties vaak niet op gaan.

Kim Albert

    Contact

      Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
      Lees meer
      Legal Department as-a-Service
      Lees meer
      Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
      Lees meer
      Transformatie van kantoren naar woningen
      Lees meer
      Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
      Lees meer
      Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
      Lees meer
      De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
      Lees meer
      Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
      Lees meer
      Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
      Lees meer
      Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
      Lees meer
      Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
      Lees meer
      Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
      Lees meer
      Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
      Lees meer
      Ontruiming van een woning na overlijden?
      Lees meer
      Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
      Lees meer
      Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
      Lees meer
      Huurkorting vanwege corona toegewezen!
      Lees meer
      Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
      Lees meer
      Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
      Lees meer
      Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
      Lees meer
      Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
      Lees meer
      Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
      Lees meer
      Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
      Lees meer
      Huisvesting arbeidsmigranten
      Lees meer
      Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
      Lees meer
      Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
      Lees meer
      Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
      Lees meer
      Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
      Lees meer
      Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
      Lees meer
      Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
      Lees meer
      Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
      Lees meer
      Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
      Lees meer
      Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
      Lees meer
      Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
      Lees meer
      Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
      Lees meer
      De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
      Lees meer
      Overmacht in de bouw door corona
      Lees meer
      Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
      Lees meer
      De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
      Lees meer
      Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
      Lees meer
      Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
      Lees meer
      Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
      Lees meer
      Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
      Lees meer
      Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
      Lees meer
      Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
      Lees meer
      Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
      Lees meer
      Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
      Lees meer
      Een beroep op het vertrouwensbeginsel: koerswijziging in de jurisprudentie
      Lees meer
      Zakelijke en beperkte rechten
      Lees meer
      Vastgoed
      Lees meer
      Koop
      Lees meer
      Huurrecht
      Lees meer
      Project- en gebiedsontwikkeling
      Lees meer
      Bouwrecht
      Lees meer
      Bouwarbitrage
      Lees meer
      Appartementsrecht
      Lees meer
      Aannemingsovereenkomsten
      Lees meer