Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen

02 aug 2019

In de praktijk komt het nog steeds voor dat verhuurmakelaars of bemiddelingsbureaus zowel bemiddelingskosten in rekening brengen bij de verhuurder als bij een consument-huurder. In een overspannen markt komt rechtstreeks contact tussen die twee minder snel tot stand en zijn zij afhankelijk van de bemiddeling door een professional. Die professional mag op grond van de wet en jurisprudentie geen dubbele bemiddelingskosten in rekening brengen. Dus niet zowel bij de verhuurder, als bij de huurder. Een dergelijke situatie kan al snel leiden tot belangenverstrengeling. Makelaars moeten dat voorkomen. Oneerlijke handelspraktijken kunnen immers onrechtmatig zijn jegens de consument-huurder.

ACM

In de zomer van 2016 heeft de Autoriteit Consument & Markt [ACM] zich het lot van consument-huurders aangetrokken. Zij heeft toen bekend gemaakt dat zij zal optreden tegen de geschetste oneerlijke handelspraktijken. De ACM is van mening dat daardoor gehandeld wordt in strijd met de professionele standaard die in de huurbemiddelingsbranche geldt. Door die praktijken is ook sprake van beïnvloeding van het economisch gedrag van de consument. Daardoor kan het vermogen van de gemiddelde consument om een goed geïnformeerd besluit over een overeenkomst te nemen, beperkt worden.

Ook stelt de ACM dat de woningzoekende consument-huurder in een afhankelijke positie verkeert ten opzichte van de huurbemiddelaar. In een overspannen woningmarkt worden dan eerder verboden bemiddelingskosten geaccepteerd om maar een huurwoning te verkrijgen. Daarbij maakt het geen verschil of slechts een vaste onkostenvergoeding en geen courtage of loon in rekening wordt gebracht. Vorige week heeft de Rechtbank Rotterdam in een zaak uitgemaakt dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk, waartegen de ACM terecht mocht optreden met een last onder dwangsom.

Gelijke monniken, gelijke kappen

De aangeschreven makelaar verweerde zich daartegen met het argument dat de ACM ook oneerlijk jegens hem had gehandeld. In juridische zin stelde hij dat sprake was van strijd met het verbod van willekeur en het gelijkheidsbeginsel. Alleen hij werd aangepakt en niet ook andere huurbemiddelaars die in dezelfde regio actief zijn. De rechtbank vindt het aannemelijk dat de aangeschreven makelaar daardoor in zijn concurrentiepositie getroffen wordt. Het kan niet zo zijn dat de ACM wel handhavend jegens hem optreedt, maar andere bemiddelaars in de regio vooralsnog ongemoeid laat. Het is dan ook onredelijk van de ACM om [alleen] op te treden tegen de betreffende makelaar. De rechtbank schorst niet alleen de last onder dwangsom, maar ook het besluit om de last te publiceren. De rechtbank trok de voorlopige conclusie dat het sanctiebesluit onrechtmatig is.

Conclusie

De uitspraak van de rechtbank lijkt een overwinning voor de huurbemiddelingsbranche, maar is dat in feite niet. Als de ACM serieus werk maakt van handhaving van het provisieverbod zullen meer makelaars/bemiddelaars daarmee geconfronteerd worden. De rechtbank beroept zich op een uitspraak van een hogere rechter. Naar de mening van de rechtbank had van de ACM verwacht mogen worden dat zij tegelijk ook actie zou hebben ondernomen tegen een substantieel aantal directe concurrenten van de aangeschreven makelaar. Verwacht mag worden dat de ACM dat vanaf nu stelselmatig en gestructureerder zal gaan doen.

Daar komt bij dat in de uitspraak van de betreffende hogere rechter [het College van beroep voor het bedrijfsleven] juist geen strijd met het verbod van willekeur of het gelijkheidsbeginsel werd aangenomen. Immers de toezichthouder in de betreffende zaak [de NVWA die het rookverbod voor cafés handhaafde] trad wel op tegen overtreders, echter steekproefsgewijs. Daardoor kon niet uitgesloten worden dat bepaalde overtredingen bij andere bedrijven [nog] niet geconstateerd waren door de controleambtenaren. De hogere rechter constateerde daarbij dat een keuze gemaakt werd voor een bepaalde aanpak. Die was mede ingegeven door de beschikbare mankracht. Die beperkte handhavingscapaciteit was ook door de ACM aangevoerd, maar mocht haar dus niet baten in de zaak voor de rechtbank.

Houd er dus rekening mee dat rechters in voorkomende gevallen wel zullen accepteren dat toezichthouders keuzes maken bij de inzet van handhavingscapaciteit en niet elke overtreder tegelijk aanpakken. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel zal bij handhavingsacties vaak niet op gaan.

Kim Albert

    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
    Lees meer
    Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
    Lees meer
    BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
    Lees meer
    Drinkwaterbedrijven zijn geen onderneming
    Lees meer
    Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
    Lees meer
    Advocaat-stagiaire/medewerker Vastgoed- en Omgevingsrecht
    Lees meer
    Aanbesteding: procentuele korting is geen eenmalige korting
    Lees meer
    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    VACATURE Juridisch medewerker / advocaat-stagiaire Vastgoedrecht
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    De Juridische Afdeling: Legal as-a-Service
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Een beroep op het vertrouwensbeginsel: koerswijziging in de jurisprudentie
    Lees meer
    Zakelijke en beperkte rechten
    Lees meer
    Vastgoed
    Lees meer
    Koop
    Lees meer
    Huurrecht
    Lees meer
    Project- en gebiedsontwikkeling
    Lees meer
    Bouwrecht
    Lees meer
    Bouwarbitrage
    Lees meer
    Appartementsrecht
    Lees meer
    Aannemingsovereenkomsten
    Lees meer