Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
In de praktijk komt het nog steeds voor dat verhuurmakelaars of bemiddelingsbureaus zowel bemiddelingskosten in rekening brengen bij de verhuurder als bij een consument-huurder. In een overspannen markt komt rechtstreeks contact tussen die twee minder snel tot stand en zijn zij afhankelijk van de bemiddeling door een professional. Die professional mag op grond van de wet en jurisprudentie geen dubbele bemiddelingskosten in rekening brengen. Dus niet zowel bij de verhuurder, als bij de huurder. Een dergelijke situatie kan al snel leiden tot belangenverstrengeling. Makelaars moeten dat voorkomen. Oneerlijke handelspraktijken kunnen immers onrechtmatig zijn jegens de consument-huurder.
ACM
In de zomer van 2016 heeft de Autoriteit Consument & Markt [ACM] zich het lot van consument-huurders aangetrokken. Zij heeft toen bekend gemaakt dat zij zal optreden tegen de geschetste oneerlijke handelspraktijken. De ACM is van mening dat daardoor gehandeld wordt in strijd met de professionele standaard die in de huurbemiddelingsbranche geldt. Door die praktijken is ook sprake van beïnvloeding van het economisch gedrag van de consument. Daardoor kan het vermogen van de gemiddelde consument om een goed geïnformeerd besluit over een overeenkomst te nemen, beperkt worden.
Ook stelt de ACM dat de woningzoekende consument-huurder in een afhankelijke positie verkeert ten opzichte van de huurbemiddelaar. In een overspannen woningmarkt worden dan eerder verboden bemiddelingskosten geaccepteerd om maar een huurwoning te verkrijgen. Daarbij maakt het geen verschil of slechts een vaste onkostenvergoeding en geen courtage of loon in rekening wordt gebracht. Vorige week heeft de Rechtbank Rotterdam in een zaak uitgemaakt dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk, waartegen de ACM terecht mocht optreden met een last onder dwangsom.
Gelijke monniken, gelijke kappen
De aangeschreven makelaar verweerde zich daartegen met het argument dat de ACM ook oneerlijk jegens hem had gehandeld. In juridische zin stelde hij dat sprake was van strijd met het verbod van willekeur en het gelijkheidsbeginsel. Alleen hij werd aangepakt en niet ook andere huurbemiddelaars die in dezelfde regio actief zijn. De rechtbank vindt het aannemelijk dat de aangeschreven makelaar daardoor in zijn concurrentiepositie getroffen wordt. Het kan niet zo zijn dat de ACM wel handhavend jegens hem optreedt, maar andere bemiddelaars in de regio vooralsnog ongemoeid laat. Het is dan ook onredelijk van de ACM om [alleen] op te treden tegen de betreffende makelaar. De rechtbank schorst niet alleen de last onder dwangsom, maar ook het besluit om de last te publiceren. De rechtbank trok de voorlopige conclusie dat het sanctiebesluit onrechtmatig is.
Conclusie
De uitspraak van de rechtbank lijkt een overwinning voor de huurbemiddelingsbranche, maar is dat in feite niet. Als de ACM serieus werk maakt van handhaving van het provisieverbod zullen meer makelaars/bemiddelaars daarmee geconfronteerd worden. De rechtbank beroept zich op een uitspraak van een hogere rechter. Naar de mening van de rechtbank had van de ACM verwacht mogen worden dat zij tegelijk ook actie zou hebben ondernomen tegen een substantieel aantal directe concurrenten van de aangeschreven makelaar. Verwacht mag worden dat de ACM dat vanaf nu stelselmatig en gestructureerder zal gaan doen.
Daar komt bij dat in de uitspraak van de betreffende hogere rechter [het College van beroep voor het bedrijfsleven] juist geen strijd met het verbod van willekeur of het gelijkheidsbeginsel werd aangenomen. Immers de toezichthouder in de betreffende zaak [de NVWA die het rookverbod voor cafés handhaafde] trad wel op tegen overtreders, echter steekproefsgewijs. Daardoor kon niet uitgesloten worden dat bepaalde overtredingen bij andere bedrijven [nog] niet geconstateerd waren door de controleambtenaren. De hogere rechter constateerde daarbij dat een keuze gemaakt werd voor een bepaalde aanpak. Die was mede ingegeven door de beschikbare mankracht. Die beperkte handhavingscapaciteit was ook door de ACM aangevoerd, maar mocht haar dus niet baten in de zaak voor de rechtbank.
Houd er dus rekening mee dat rechters in voorkomende gevallen wel zullen accepteren dat toezichthouders keuzes maken bij de inzet van handhavingscapaciteit en niet elke overtreder tegelijk aanpakken. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel zal bij handhavingsacties vaak niet op gaan.
