Transformatie van kantoren naar woningen
Uit oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik en duurzaamheid zal de tendens om (gedateerde) kantoorpanden te transformeren naar woningen zich de komende jaren voortzetten. Jarenlang is sprake geweest van een overschot aan kantoorruimte, zeker op minder centraal gelegen plekken. Als gevolg van de Coronacrisis is het ook de verwachting dat bedrijven meer hybride zullen gaan werken. Dat betekent meer flexibiliteit, meer ontmoetingsplekken en een combinatie van thuis en op kantoor werken. Het aantal vierkante meters aan kantoorruimte zal daardoor mogelijk gaan krimpen. Het transformeren van kantoren naar woningen betekent meer dan het doorvoeren van bouwkundige aanpassingen. In dit artikel benoem ik de volgende aandachtspunten die voor projectontwikkelaars van belang zijn:
- Wijziging/afwijking van het bestemmingsplan;
- Andere bouwkundige eisen op grond van het Bouwbesluit;
- Toepassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) op basis van de WOZ-waarde;
- Maximering huurprijsverhogingen vrije sector.
De wijziging/afwijking van het bestemmingsplan
Het voor een locatie geldend bestemmingsplan bepaalt wat de gebruiksmogelijkheden zijn. Vaak geldt voor een kantoorpand een kantoor- of een gemengde bestemming. Gebruik als woning of voor wonen is dan niet toegestaan. Bij de herontwikkeling van een kantoor- of bedrijfspand in woonruimte of in appartementen is een wijziging of afwijking van het bestemmingsplan noodzakelijk. Daarvoor heeft de projectontwikkelaar de medewerking van de gemeente nodig. De gemeenteraad kan op voordracht van het College van B&W het bestemmingsplan wijzigen maar het College van B&W kan ook zelfstandig een omgevingsvergunning voor bouwen verlenen en daarbij afwijken van het bestemmingsplan. Soms op basis van een in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid (binnenplanse wijziging), maar meestal op basis van de zogenaamde Kruimelgevallenregeling op grond van het Besluit omgevingsrecht (specifiek de artikelen 4 aanhef en onderdeel 1 en 9 van bijlage 2 van het Bor). Met die regeling kan niet alleen het gebruik van een bestaand pand gewijzigd worden van de bestemming kantoor naar wonen (onder de voorwaarde dat het oppervlak en de bouwmassa hetzelfde blijft), maar op grond van die regeling kan ook een zogenaamd bijbehorend bouwwerk worden uitgebreid.
De uitbreiding van een hoofdgebouw valt daar bijvoorbeeld onder. De Kruimelgevallenregeling is niet beperkt tot planologisch ondergeschikte gevallen en is ook niet beperkt tot de uitbreiding van een reeds bestaand gebouw. Ook nieuwbouw is mogelijk. Daarnaast wordt het begrip uitbreiding ruim uitgelegd. Het gedeelte waarin de uitbreiding plaatsvindt hoeft ook niet in overeenstemming te zijn met het bestemmingsplan. Voordeel van toepassing van de Kruimelgevallenregeling is ook dat gebruik gemaakt kan worden van de reguliere vergunningsprocedure waardoor binnen acht weken een vergunning verleend kan worden.
Andere bouwkundige eisen op grond van het Bouwbesluit
Het Bouwbesluit 2012 bevat eisen voor het veilig, gezond, bruikbaar, energiezuinig en milieuvriendelijk (ver)bouwen, gebruiken en slopen van gebouwen. Voor woningen gelden in de regel strengere eisen dan voor kantoren. Het is echter niet zo dat een kantoorpand bij functieverandering per definitie vergunning plichtig is en aan de nieuwbouwvoorschriften voor de nieuwe gebruiksfunctie wonen moet voldoen. Voor veel aspecten geldt het zogenaamde rechtens verkregen niveau. In de praktijk is dat het actuele kwaliteitsniveau dat al voor de transformatie aanwezig was. Vaak gelden dus minder strenge eisen dan voor nieuwbouw. Bij een transformatie die bestaat uit verbouw en niet gezien kan worden als nieuwbouw dient eerst gekeken te worden naar de minimale eisen (niveau bestaande bouw) die vanuit de nieuwe functie wonen aan een gebouw worden gesteld. Aan die ondergrens dient de nieuwe functie te voldoen. Vaak kan dus worden volstaan met het actuele kwaliteitsniveau, maar op een aantal punten kunnen aanpassingen nodig zijn. Denk aan brandcompartimentering en vluchtroutes.
Voor wonen gelden wel een aantal specifieke eisen, bijvoorbeeld voor de aanwezige installaties. Als die worden uitgebreid of gedeeltelijk worden vernieuwd, geldt het rechtens verkregen niveau. Maar meestal worden installaties in zijn geheel vernieuwd of wordt een andere nieuwe installatie aangebracht. Dan gelden wel de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit. Zo gelden ook specifieke eisen voor vluchtwegen en brandveiligheid. In verblijfsruimtes moeten rookmelders geplaatst worden die aan de toepasselijke NEN-norm voldoen. Ook gelden brandcompartimenteringseisen voor logiesverblijven en wooneenheden. Tenslotte dient bedacht te worden dat de hoogte van een verblijfsruimte in een woning minimaal 2,1 meter moet zijn.
Woningwaarderingsstelsel (WWS) gebaseerd op de WOZ-waarde
Vaak wordt een kantoorgebouw verbouwd tot appartementencomplex in de vrije sector. De huurder kan de huurcommissie bij aanvang van de huur vragen de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen. Dat gebeurt op basis van het Woningwaarderingsstelsel waarbij de WOZ-waarde een rol speelt. Het WWS betreft een puntensysteem op basis waarvan de (maximale) huurprijs van de huurwoning bepaald wordt. Bij de toepassing van het WWS wordt gekeken naar de laatst vastgestelde WOZ-waarde. Bij de transformatie van gebouwen komt het regelmatig voor dat voor het getransformeerde pand nog geen WOZ-beschikking is afgegeven. Bij de beoordeling wordt dan uitgegaan van de tenminste geldende WOZ-waarde die op dit moment is vastgesteld op € 52.085,=. Als de projectontwikkelaar, dan wel de verhuurder dus vergeten is een nieuwe WOZ-beschikking aan te vragen wordt van de laagste WOZ-waarde uitgegaan, waardoor minder punten behaald worden. Dat leidt weer tot een lagere huurprijs. Dat kan er zomaar toe leiden dat de huurcommissie en de kantonrechter die vaak het advies van de commissie overneemt een veel lagere huur vaststelt dan de overeengekomen aanvangshuur. Dat legt dan meteen druk op de exploitatie van de verhuurder. Het is dus zaak om tijdig een nieuwe WOZ-beschikking voor het getransformeerde pand aan te vragen.
Maximering huurprijsverhogingen vrije sector
Sinds 1 mei jl. geldt de Wet Maximering Huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten. Met die wet (die voor drie jaar geldt) wordt beoogd huurders in de vrije sector te beschermen tegen te hoge huurprijsstijgingen. In de vrije sector kan de verhuurder de huurprijs verhogen door in het huurcontract een indexeringsbepaling op te nemen. Als gevolg van de nieuwe wet mag de huurprijs vanaf 1 mei 2021 nog maar met maximaal 1% boven het inflatiepercentage van het CBS verhoogd worden. Een indexatiebepaling die in strijd is met de maximale verhoging van 1% boven het inflatiepercentage is nietig voor zover de indexering boven het vastgestelde maximum uitkomt. Bij transformatie van een kantoorpand naar woningen is het dus voor de projectontwikkelaar en de verhuurder van belang rekening mee te houden dat de komende drie jaar een maximering van de huurprijsverhoging geldt.
