Transformatie van kantoren naar woningen

28 mei 2021

Uit oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik en duurzaamheid zal de tendens om (gedateerde) kantoorpanden te transformeren naar woningen zich de komende jaren voortzetten. Jarenlang is sprake geweest van een overschot aan kantoorruimte, zeker op minder centraal gelegen plekken. Als gevolg van de Coronacrisis is het ook de verwachting dat bedrijven meer hybride zullen gaan werken. Dat betekent meer flexibiliteit, meer ontmoetingsplekken en een combinatie van thuis en op kantoor werken. Het aantal vierkante meters aan kantoorruimte zal daardoor mogelijk gaan krimpen. Het transformeren van kantoren naar woningen betekent meer dan het doorvoeren van bouwkundige aanpassingen. In dit artikel benoem ik de volgende aandachtspunten die voor projectontwikkelaars van belang zijn:

  • Wijziging/afwijking van het bestemmingsplan;
  • Andere bouwkundige eisen op grond van het Bouwbesluit;
  • Toepassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) op basis van de WOZ-waarde;
  • Maximering huurprijsverhogingen vrije sector.

De wijziging/afwijking van het bestemmingsplan

Het voor een locatie geldend bestemmingsplan bepaalt wat de gebruiksmogelijkheden zijn. Vaak geldt voor een kantoorpand een kantoor- of een gemengde bestemming. Gebruik als woning of voor wonen is dan niet toegestaan. Bij de herontwikkeling van een kantoor- of bedrijfspand in woonruimte of in appartementen is een wijziging of afwijking van het bestemmingsplan noodzakelijk. Daarvoor heeft de projectontwikkelaar de medewerking van de gemeente nodig. De gemeenteraad kan op voordracht van het College van B&W het bestemmingsplan wijzigen maar het College van B&W kan ook zelfstandig een omgevingsvergunning voor bouwen verlenen en daarbij afwijken van het bestemmingsplan. Soms op basis van een in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid (binnenplanse wijziging), maar meestal op basis van de zogenaamde Kruimelgevallenregeling op grond van het Besluit omgevingsrecht (specifiek de artikelen 4 aanhef en onderdeel 1 en 9 van bijlage 2 van het Bor). Met die regeling kan niet alleen het gebruik van een bestaand pand gewijzigd worden van de bestemming kantoor naar wonen (onder de voorwaarde dat het oppervlak en de bouwmassa hetzelfde blijft), maar op grond van die regeling kan ook een zogenaamd bijbehorend bouwwerk worden uitgebreid.

De uitbreiding van een hoofdgebouw valt daar bijvoorbeeld onder. De Kruimelgevallenregeling is niet beperkt tot planologisch ondergeschikte gevallen en is ook niet beperkt tot de uitbreiding van een reeds bestaand gebouw. Ook nieuwbouw is mogelijk. Daarnaast wordt het begrip uitbreiding ruim uitgelegd. Het gedeelte waarin de uitbreiding plaatsvindt hoeft ook niet in overeenstemming te zijn met het bestemmingsplan. Voordeel van toepassing van de Kruimelgevallenregeling is ook dat gebruik gemaakt kan worden van de reguliere vergunningsprocedure waardoor binnen acht weken een vergunning verleend kan worden.

Andere bouwkundige eisen op grond van het Bouwbesluit

Het Bouwbesluit 2012 bevat eisen voor het veilig, gezond, bruikbaar, energiezuinig en milieuvriendelijk (ver)bouwen, gebruiken en slopen van gebouwen. Voor woningen gelden in de regel strengere eisen dan voor kantoren. Het is echter niet zo dat een kantoorpand bij functieverandering per definitie vergunning plichtig is en aan de nieuwbouwvoorschriften voor de nieuwe gebruiksfunctie wonen moet voldoen. Voor veel aspecten geldt het zogenaamde rechtens verkregen niveau. In de praktijk is dat het actuele kwaliteitsniveau dat al voor de transformatie aanwezig was. Vaak gelden dus minder strenge eisen dan voor nieuwbouw. Bij een transformatie die bestaat uit verbouw en niet gezien kan worden als nieuwbouw dient eerst gekeken te worden naar de minimale eisen (niveau bestaande bouw) die vanuit de nieuwe functie wonen aan een gebouw worden gesteld. Aan die ondergrens dient de nieuwe functie te voldoen. Vaak kan dus worden volstaan met het actuele kwaliteitsniveau, maar op een aantal punten kunnen aanpassingen nodig zijn. Denk aan brandcompartimentering en vluchtroutes.

Voor wonen gelden wel een aantal specifieke eisen, bijvoorbeeld voor de aanwezige installaties. Als die worden uitgebreid of gedeeltelijk worden vernieuwd, geldt het rechtens verkregen niveau. Maar meestal worden installaties in zijn geheel vernieuwd of wordt een andere nieuwe installatie aangebracht. Dan gelden wel de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit. Zo gelden ook specifieke eisen voor vluchtwegen en brandveiligheid. In verblijfsruimtes moeten rookmelders geplaatst worden die aan de toepasselijke NEN-norm voldoen. Ook gelden brandcompartimenteringseisen voor logiesverblijven en wooneenheden. Tenslotte dient bedacht te worden dat de hoogte van een verblijfsruimte in een woning minimaal 2,1 meter moet zijn.

Woningwaarderingsstelsel (WWS) gebaseerd op de WOZ-waarde

Vaak wordt een kantoorgebouw verbouwd tot appartementencomplex in de vrije sector. De huurder  kan de huurcommissie bij aanvang van de huur vragen de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen. Dat gebeurt op basis van het Woningwaarderingsstelsel waarbij de WOZ-waarde een rol speelt. Het WWS betreft een puntensysteem op basis waarvan de (maximale) huurprijs van de huurwoning bepaald wordt. Bij de toepassing van het WWS wordt gekeken naar de laatst vastgestelde WOZ-waarde. Bij de transformatie van gebouwen komt het regelmatig voor dat voor het getransformeerde pand nog geen WOZ-beschikking is afgegeven. Bij de beoordeling wordt dan uitgegaan van de tenminste geldende WOZ-waarde die op dit moment is vastgesteld op € 52.085,=. Als de projectontwikkelaar, dan wel de verhuurder dus vergeten is een nieuwe WOZ-beschikking aan te vragen wordt van de laagste WOZ-waarde uitgegaan, waardoor minder punten behaald worden. Dat leidt weer tot een lagere huurprijs. Dat kan er zomaar toe leiden dat de huurcommissie en de kantonrechter die vaak het advies van de commissie overneemt een veel lagere huur vaststelt dan de overeengekomen aanvangshuur. Dat legt dan meteen druk op de exploitatie van de verhuurder. Het is dus zaak om tijdig een nieuwe WOZ-beschikking voor het getransformeerde pand aan te vragen.

Maximering  huurprijsverhogingen vrije sector

Sinds 1 mei jl. geldt de Wet Maximering Huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten. Met die wet (die voor drie jaar geldt) wordt beoogd huurders in de vrije sector te beschermen tegen te hoge huurprijsstijgingen. In de vrije sector kan de verhuurder de huurprijs verhogen door in het huurcontract een indexeringsbepaling op te nemen. Als gevolg van de nieuwe wet mag de huurprijs vanaf 1 mei 2021 nog maar met maximaal 1% boven het inflatiepercentage van het CBS verhoogd worden. Een indexatiebepaling die in strijd is met de maximale verhoging van 1% boven het inflatiepercentage is nietig voor zover de indexering boven het vastgestelde maximum uitkomt. Bij transformatie van een kantoorpand naar woningen is het dus voor de projectontwikkelaar en de verhuurder van belang rekening mee te houden dat de komende drie jaar een maximering van de huurprijsverhoging geldt.

Kim Albert

    Als VOF inschrijven op een aanbesteding: let op het UEA!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
    Lees meer
    Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
    Lees meer
    BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
    Lees meer
    Drinkwaterbedrijven zijn geen onderneming
    Lees meer
    Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
    Lees meer
    Aanbesteding: procentuele korting is geen eenmalige korting
    Lees meer
    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Een beroep op het vertrouwensbeginsel: koerswijziging in de jurisprudentie
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    Vergunningen
    Lees meer
    BG.vastgoed & Omgeving
    Lees meer
    Huurrecht
    Lees meer
    Bestemmingsplannen
    Lees meer
    Bouwrecht
    Lees meer