Bezwaar tegen verleende vergunningen voor kamerverhuur kan lonen
Het kan lonen om bezwaar te maken tegen verleende vergunningen voor kamerverhuur. Dit bewijst de uitspraak van de Raad van State van 4 januari 2023 waar een door de gemeente Eindhoven verleende omgevingsvergunning voor kamerverhuur centraal stond.
Een echtpaar koopt in 2018 een woning in de Eindhovense buurt Woensel-Noord, met als latere doel om er arbeidsmigranten te huisvesten. Hiertoe vragen zij in maart 2019 bij de gemeente een omgevingsvergunning voor kamerverhuur aan. De vergunning wordt in juni 2020 verleend, niet omdat de vergunningsaanvraag voldoet aan de geldende voorwaarden, maar omdat de gemeente – ruimschoots- te laat is met het beslissen op de aanvraag. Zodoende is van rechtswege een omgevingsvergunning voor kamerbewoning ontstaan. Omwonenden - die overlast en een verhoogde parkeerdruk ervaren – maken met succes bezwaar en worden later ook door rechter en hoogste bestuursrechter in het gelijk gesteld. De van rechtswege verleende omgevingsvergunning voldoet namelijk niet aan de geldende vergunningsvoorwaarden: de kamers in de woning waren te klein en het gebruik van de woning voor kamerverhuur bracht een ongeoorloofde inbreuk op het woon- en leefmilieu met zich mee.
De vergunning van rechtswege
Een van rechtswege verleende vergunning, ook wel de lex silencio positivo genoemd, is een vergunning die op grond van art. 4:20b Awb van rechtswege ontstaat op het moment dat een bestuursorgaan te laat beslist op de aanvraag van een omgevingsvergunning. Dit geldt niet voor alle aanvragen, enkel voor aanvragen waar paragraaf 4.1.3.3. van de Awb op van toepassing is verklaard.
Op grond van art. 4:20c lid 1 Awb moet een bestuursorgaan dat te laat beslist op een aanvraag een vergunning van rechtswege bekendmaken binnen twee weken nadat deze is ontstaan. Doet het bestuursorgaan dit niet, dan kan het bestuursorgaan in gebreke worden gesteld en kan een dwangsom worden gevorderd. Ook staat een gang naar de rechter open om bekendmaking van de vergunning af te dwingen. Deugdelijke bekendmaking is met name bij van rechtswege verleende omgevingsvergunningen van belang zijn, omdat dergelijke vergunningen zonder bekendmaking niet in werking treden (art. 3.9 lid 3 Wabo jo. 4:20b Awb). Bij andere soorten van rechtswege verleende vergunningen is bekendmaking minder van belang, omdat deze in werking treden op de derde dag na afloop van de beslistermijn (art. 4:20b lid 3 Awb).
Wanneer is een bestuursorgaan te laat met beslissen?
Een bestuursorgaan moet in beginsel binnen acht weken na ontvangst van een aanvraag voor een omgevingsvergunning een beslissing nemen op deze aanvraag. Hierbij kan zij eenmalig de beslistermijn met zes weken ‘verdagen’, oftewel verlengen. Daarnaast kan een bestuursorgaan de beslistermijn ‘opschorten’ als bij beoordeling van de aanvraag blijkt dat de bij de aanvraag verstrekte informatie onvoldoende is voor de goede beoordeling van de aanvraag. Een bestuursorgaan zal de aanvrager dan een termijn geven om aanvullende informatie aan te leveren. Gedurende deze termijn wordt de beslistermijn van in beginsel acht weken opgeschort en begint weer te ‘tikken’ als de gevraagde aanvullende informatie is aangeleverd, dan wel wanneer de termijn voor het aanleveren van de gevraagde aanvullende informatie is verstreken. Als de beslistermijn van in beginsel acht weken verstreken is, en de beslistermijn niet verdaagd dan wel opgeschort is, is een bestuursorgaan te laat met beslissen en ontstaat de gevraagde vergunning van rechtswege.
Dat een bestuursorgaan te laat beslist op een aanvraag en er zodoende een vergunning van rechtswege ontstaat, komt vaker voor dan men zou denken. Alleen al in de gemeente Eindhoven werden in 2022 maar liefst 108 omgevingsvergunningen voor kamerverhuur (!) van rechtswege verleend. Dit toont aan dat het voor aanvragers van belang is om de beslistermijn in de gaten te houden, omdat overschrijding van deze termijn maakt dat een vergunning van rechtswege kan worden afgedwongen.
Geen inhoudelijke toetsing bij vergunningverlening, wel in de bezwaarprocedure
Bij het van rechtswege verlenen van een vergunning is het niet van belang of de vergunningsaanvraag aan de geldende voorwaarden voldoet. Aan deze voorwaarden wordt immers bij beoordeling van de aanvraag getoetst, en aangezien een vergunning van rechtswege ontstaat op het moment dat een bestuursorgaan te laat is met beslissen, wordt niet meer toegekomen aan een inhoudelijke toetsing van de aanvraag.
Dit is anders in de bezwaarprocedure, nu op grond van art. 7:11 lid 1 van de Awb een volledige heroverweging van de bestreden van rechtswege verleende vergunning plaatsvindt. Dit betekent concreet dat de aanvraag gedurende de bezwaarprocedure alsnog inhoudelijk zal worden getoetst aan de geldende voorwaarden.
Vergunning van rechtswege: voor- en nadelen
Een vergunning van rechtswege biedt zowel voor- als nadelen. Allereerst voor een aanvrager van een vergunning die oplettend de beslistermijn in de gaten houdt. Bij overschrijding van de beslistermijn kan de aanvrager namelijk een vergunning van rechtswege afdwingen, hetgeen voordelig kan zijn als de aanvraag eigenlijk inhoudelijk niet voldoet aan de geldende voorwaarden. Daarnaast kan een vergunning van rechtswege financieel aantrekkelijk zijn, nu voor van rechtswege verleende vergunningen soms geen of verminderde legeskosten worden gerekend.
Een nadeel voor de aanvrager, wat een voordeel voor derde belanghebbenden vormt, is dat bij bekendmaking van de vergunning door het bestuursorgaan moet worden vermeld dat het gaat om een van rechtswege verleende vergunning. Oplettende derde belanghebbenden kunnen dan weten dat de verleende vergunning mogelijk niet inhoudelijk getoetst is aan de geldende vergunningsvoorwaarden. Dit kan voor hen een extra moverende reden zijn om bezwaar te maken en zo af te dwingen dat de aanvraag alsnog inhoudelijk wordt getoetst aan de voorwaarden. Dit met als mogelijk gevolg dat de vergunning in bezwaar alsnog wordt herroepen.
Een nadeel voor derde belanghebbenden is dat het lang kan duren voordat een van rechtswege verleende vergunning definitief wordt ingetrokken waardoor de vergunde situatie lang kan blijven voortbestaan.
Bovengenoemde voor- en nadelen komen terug in de uitspraak van de Raad van State. Het echtpaar verkreeg in juni 2020 van rechtswege een omgevingsvergunning voor kamerbewoning, welke – naar later bleek – niet aan de geldende voorwaarden voldeed. Nadat omwonenden bezwaar maakten, werd de aanvraag alsnog aan de gestelde vergunningsvoorwaarden getoetst en werden omwonenden door zowel de gemeente Eindhoven als de rechter in het gelijk gesteld. Het duurde echter tot januari 2023 voordat de kwestie definitief door de hoogste bestuursrechter werd beslecht waardoor de kamerverhuursituatie – welke het gevolg was van een simpele fout van de gemeente - nog bijna drie jaar kon voortbestaan. Desalniettemin laat deze uitspraak zien dat bezwaar maken tegen voor kamerverhuur verleende vergunningen kan lonen.
