Bezwaar tegen verleende vergunningen voor kamerverhuur kan lonen

19 jan 2023

Het kan lonen om bezwaar te maken tegen verleende vergunningen voor kamerverhuur. Dit bewijst de uitspraak van de Raad van State van 4 januari 2023 waar een door de gemeente Eindhoven verleende omgevingsvergunning voor kamerverhuur centraal stond.

Een echtpaar koopt in 2018 een woning in de Eindhovense buurt Woensel-Noord, met als latere doel om er arbeidsmigranten te huisvesten. Hiertoe vragen zij in maart 2019 bij de gemeente een omgevingsvergunning voor kamerverhuur aan. De vergunning wordt in juni 2020 verleend, niet omdat de vergunningsaanvraag voldoet aan de geldende voorwaarden, maar omdat de gemeente – ruimschoots-  te laat is met het beslissen op de aanvraag. Zodoende is van rechtswege een omgevingsvergunning voor kamerbewoning ontstaan. Omwonenden - die overlast en een verhoogde parkeerdruk ervaren – maken met succes bezwaar en worden later ook door rechter en hoogste bestuursrechter in het gelijk gesteld. De van rechtswege verleende omgevingsvergunning voldoet namelijk niet aan de geldende vergunningsvoorwaarden: de kamers in de woning waren te klein en het gebruik van de woning voor kamerverhuur bracht een ongeoorloofde inbreuk op het woon- en leefmilieu met zich mee.

De vergunning van rechtswege

Een van rechtswege verleende vergunning, ook wel de lex silencio positivo genoemd, is een vergunning die op grond van art. 4:20b Awb van rechtswege ontstaat op het moment dat een bestuursorgaan te laat beslist op de aanvraag van een omgevingsvergunning. Dit geldt niet voor alle aanvragen, enkel voor aanvragen waar paragraaf 4.1.3.3. van de Awb op van toepassing is verklaard.

Op grond van art. 4:20c lid 1 Awb moet een bestuursorgaan dat te laat beslist op een aanvraag een vergunning van rechtswege bekendmaken binnen twee weken nadat deze is ontstaan. Doet het bestuursorgaan dit niet, dan kan het bestuursorgaan in gebreke worden gesteld en kan een dwangsom worden gevorderd. Ook staat een gang naar de rechter open om bekendmaking van de vergunning af te dwingen. Deugdelijke bekendmaking is met name bij van rechtswege verleende omgevingsvergunningen van belang zijn, omdat dergelijke vergunningen zonder bekendmaking niet in werking treden (art. 3.9 lid 3 Wabo jo. 4:20b Awb). Bij andere soorten van rechtswege verleende vergunningen is bekendmaking minder van belang, omdat deze in werking treden op de derde dag na afloop van de beslistermijn (art. 4:20b lid 3 Awb).

Wanneer is een bestuursorgaan te laat met beslissen?

Een bestuursorgaan moet in beginsel binnen acht weken na ontvangst van een aanvraag  voor een omgevingsvergunning een beslissing nemen op deze aanvraag. Hierbij kan zij eenmalig de beslistermijn met zes weken ‘verdagen’, oftewel verlengen. Daarnaast kan een bestuursorgaan de beslistermijn ‘opschorten’ als bij beoordeling van de aanvraag blijkt dat de bij de aanvraag verstrekte informatie onvoldoende is voor de goede beoordeling van de aanvraag. Een bestuursorgaan zal de aanvrager dan een termijn geven om aanvullende informatie aan te leveren. Gedurende deze termijn wordt de beslistermijn van in beginsel acht weken opgeschort en begint weer te ‘tikken’ als de gevraagde aanvullende informatie is aangeleverd, dan wel wanneer de termijn voor het aanleveren van de gevraagde aanvullende informatie is verstreken. Als de beslistermijn van in beginsel acht weken verstreken is, en de beslistermijn niet verdaagd dan wel opgeschort is, is een bestuursorgaan te laat met beslissen en ontstaat de gevraagde vergunning van rechtswege.

Dat een bestuursorgaan te laat beslist op een aanvraag en er zodoende een vergunning van rechtswege ontstaat, komt vaker voor dan men zou denken. Alleen al in de gemeente Eindhoven werden in 2022 maar liefst 108 omgevingsvergunningen voor kamerverhuur (!) van rechtswege verleend. Dit toont aan dat het voor aanvragers van belang is om de beslistermijn in de gaten te houden, omdat overschrijding van deze termijn maakt dat een vergunning van rechtswege kan worden afgedwongen.

Geen inhoudelijke toetsing bij vergunningverlening, wel in de bezwaarprocedure

Bij het van rechtswege verlenen van een vergunning is het niet van belang of de vergunningsaanvraag aan de geldende voorwaarden voldoet. Aan deze voorwaarden wordt immers bij beoordeling van de aanvraag getoetst, en aangezien een vergunning van rechtswege ontstaat op het moment dat een bestuursorgaan te laat is met beslissen, wordt niet meer toegekomen aan een inhoudelijke toetsing van de aanvraag.

Dit is anders in de bezwaarprocedure, nu op grond van art. 7:11 lid 1 van de Awb een volledige heroverweging van de bestreden van rechtswege verleende vergunning plaatsvindt. Dit betekent concreet dat de aanvraag gedurende de bezwaarprocedure alsnog inhoudelijk zal worden getoetst aan de geldende voorwaarden.

Vergunning van rechtswege: voor- en nadelen

Een vergunning van rechtswege biedt zowel voor- als nadelen. Allereerst voor een aanvrager van een vergunning die oplettend de beslistermijn in de gaten houdt. Bij overschrijding van de beslistermijn kan de aanvrager namelijk een vergunning van rechtswege afdwingen, hetgeen voordelig kan zijn als de aanvraag eigenlijk inhoudelijk niet voldoet aan de geldende voorwaarden. Daarnaast kan een vergunning van rechtswege financieel aantrekkelijk zijn, nu voor van rechtswege verleende vergunningen soms geen of verminderde legeskosten worden gerekend.

Een nadeel voor de aanvrager, wat een voordeel voor derde belanghebbenden vormt, is dat bij bekendmaking van de vergunning door het bestuursorgaan moet worden vermeld dat het gaat om een van rechtswege verleende vergunning. Oplettende derde belanghebbenden kunnen dan weten dat de verleende vergunning mogelijk niet inhoudelijk getoetst is aan de geldende vergunningsvoorwaarden. Dit kan voor hen een extra moverende reden zijn om bezwaar te maken en zo af te dwingen dat de aanvraag alsnog inhoudelijk wordt getoetst aan de voorwaarden. Dit met als mogelijk gevolg dat de vergunning in bezwaar alsnog wordt herroepen.

Een nadeel voor derde belanghebbenden is dat het lang kan duren voordat een van rechtswege verleende vergunning definitief wordt ingetrokken waardoor de vergunde situatie lang kan blijven voortbestaan.

Bovengenoemde voor- en nadelen komen terug in de uitspraak van de Raad van State. Het echtpaar verkreeg in juni 2020 van rechtswege een omgevingsvergunning voor kamerbewoning, welke – naar later bleek – niet aan de geldende voorwaarden voldeed. Nadat omwonenden bezwaar maakten, werd de aanvraag alsnog aan de gestelde vergunningsvoorwaarden getoetst en werden omwonenden door zowel de gemeente Eindhoven als de rechter in het gelijk gesteld. Het duurde echter tot januari 2023 voordat de kwestie definitief door de hoogste bestuursrechter werd beslecht waardoor de kamerverhuursituatie – welke het gevolg was van een simpele fout van de gemeente - nog bijna drie jaar kon voortbestaan. Desalniettemin laat deze uitspraak zien dat bezwaar maken tegen voor kamerverhuur verleende vergunningen kan lonen.

Robin de Hoon

 

 

 

    De Omgevingsvisie
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop overheidsvastgoed  
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Geen UEA bij inschrijving leidt tot uitsluiting
    Lees meer
    Moet de gemeente een ‘kruimelgeval’ vergunnen?
    Lees meer
    Is een welstandsadvies bindend voor de gemeente?
    Lees meer
    Regulering middenhuur: plannen van het kabinet bekend
    Lees meer
    Stikstof: het opkopen van piekbelasters slechts een radertje in grote geheel?
    Lees meer
    Als VOF inschrijven op een aanbesteding: let op het UEA!
    Lees meer
    Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
    Lees meer
    Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
    Lees meer
    BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
    Lees meer
    Drinkwaterbedrijven zijn geen onderneming
    Lees meer
    Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
    Lees meer
    Aanbesteding: procentuele korting is geen eenmalige korting
    Lees meer
    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed & Omgeving
    Lees meer
    Huurrecht
    Lees meer