De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
Het coronavirus (Covid-19) heeft steeds zwaardere gevolgen voor de Nederlandse samenleving. Op 15 maart 2020 besloot het kabinet ongekend zware maatregelen te nemen. Naast bijvoorbeeld scholen, kinderopvang en sportclubs, besloot het kabinet ook dat alle cafés, restaurants en andere horecagelegenheden klokslag 18:00 uur moesten sluiten.
Het coronavirus en de door het kabinet genomen maatregelen kunnen verstrekkende gevolgen hebben voor huurders en verhuurders, specifiek voor bedrijfsruimten. Een veelgehoorde vraag is voor wiens rekening de gevolgen van het coronavirus en de door het kabinet genomen maatregelen komen. Kan van een huurder verlangd worden dat hij de huur blijft doorbetalen? Indien het gehuurde wordt gesloten, is de verhuurder dan aansprakelijk?
Sluiting van de gehuurde ruimte
Er zijn grofweg twee scenario’s denkbaar. Ofwel de overheid besluit om de gehuurde bedrijfsruimte te sluiten, ofwel de verhuurder besluit dit uit eigen beweging te doen.
In beide gevallen geldt dat een verhuurder de verplichting heeft om het gehuurde ter beschikking te stellen en te houden en verplicht is om gebreken aan de gehuurde bedrijfsruimte te verhelpen.
De definitie van een ‘gebrek’ is geregeld in artikel 7:204 BW en bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van het gehuurde of andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de gehuurde bedrijfsruimte aan de huurder niet het genot verschaft dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak.
Het is voor huurders en verhuurders echter mogelijk om het begrip ‘gebrek’ in de huurovereenkomst nader uit te werken. Van deze mogelijkheid wordt veelvuldig gebruik gemaakt. Bij de veelgebruikte ROZ voorwaarden staan er verspreid over de algemene bepalingen diverse bepalingen die regelen wanneer iets wel of niet als gebrek wordt gezien. Het is derhalve raadzaam om in een dergelijke situatie altijd de huurovereenkomst en eventueel toepasselijke algemene voorwaarden te raadplegen.
Vanwege een sluiting van de bedrijfsruimte verschaft verhuurder van de bedrijfsruimte geen genot aan de huurder. Dit kan mogelijk anders liggen als de gebrekenregeling in de huurovereenkomst nader is gedefinieerd. Indien dit niet het geval is, is de verhuurder in beginsel verplicht om het gebrek te verhelpen. Dit is slechts anders indien herstel onmogelijk blijkt of onredelijk hoge kosten met zich brengt. De verplichting om te herstellen staat echter los van de mogelijkheid om in geval van een gebrek bijvoorbeeld aanspraak te maken op (tijdelijke) huurprijsvermindering of schadevergoeding.
De tekortkoming – het niet ter beschikking stellen van het gehuurde – dient echter wel aan de verhuurder te worden toegerekend wil de huurder aanspraak kunnen maken op schadevergoeding. Indien de ROZ voorwaarden van toepassing zijn op de huurovereenkomst, geldt dat het recht op schadevergoeding wegens een gebrek is uitgesloten.
Het vereiste van toerekenbaarheid geldt niet voor een vordering tot huurprijsvermindering. Indien het gebrek voldoende ernstig is en de verhuurder bekend is met het gebrek, dan is dit in de regel voldoende om een huurvermindering te rechtvaardigen. Dit kan anders liggen als het gebrek onder de gegeven omstandigheden voor rekening komt van de huurder. De verhuurder is dan immers op grond van artikel 7:204 BW niet gehouden om tot herstel over te gaan.
Hoewel de uitbraak van het coronavirus een unieke situatie is en zich geen vergelijkbare rechtspraak voordoet, is verdedigbaar dat sluiting van een huurpand vanwege een dwingende overheidsmaatregel niet volledig voor rekening dient te komen van een der partijen. Dit kan anders liggen indien de verhuurder zelfstandig bepaalt dat hij de gehuurde bedrijfsruimte sluit. Ook daar is het in bepaalde omstandigheden denkbaar dat, al dan niet uit goed verhuurderschap, een pandsluiting te rechtvaardigen is en om die reden niet, althans niet volledig voor rekening komt voor de verhuurder.
Overigens merk ik zijdelings op dat het recht om de huurbetalingen op te schorten in veel gevallen – in ieder geval in de ROZ voorwaarden – is uitgesloten.
De verplichting tot betaling van de huurprijs
Het is goed voorstelbaar dat er situaties zijn waarbij de huurder – wegens de opgelegde maatregelen – in de problemen komt of dreigt te komen met het voldoen van de huurprijs. Is de huurder te allen tijde verplicht om de huurprijs te betalen?
Een huurder dient in beginsel zijn huurpenningen te voldoen. Het niet voldoen levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Dit kan anders liggen als er sprake is van overmacht of onvoorziene omstandigheden.
Van overmacht op basis van de wet is sprake in geval van een gebeurtenis die het onmogelijk maakt om de overeengekomen verplichtingen na te komen. Deze gebeurtenis dient buiten de macht te liggen van degene die zich op overmacht beroept.
Het enkele feit dat het voor een huurder moeilijker is om betalingen te verrichten rechtvaardigt geen beroep op overmacht. Er moet sprake zijn van een uitzonderlijke situatie en die situatie moet het onmogelijk maken om de verplichtingen na te komen. Het is verdedigbaar dat het coronavirus in specifieke gevallen een uitzonderlijke situatie vormt.
Om een geslaagd beroep te doen op overmacht op grond van de wet is tevens vereist dat het coronavirus het in de gegeven omstandigheden onmogelijk maakt om de verplichtingen na te komen en er geen alternatieven voorhanden zijn. Dit zal moeten worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Het mag van de huurder verlangd worden om naar alternatieven te zoeken. Denk hierbij aan het aantrekken van financiering. Het kabinet heeft op 17 maart 2020 een noodpakket afgekondigd, waardoor ondernemers sneller een tijdelijk krediet kunnen krijgen.
Tot slot is van belang is om in ogenschouw te nemen dat een eventueel geslaagd beroep op overmacht de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden niet in de weg staat. Het is echter de vraag of de rechter in de gegeven omstandigheden besluit dat ontbinding gerechtvaardigd is.
Indien geen sprake is van overmacht, kan er mogelijk wel sprake zijn van onvoorziene omstandigheden die zodanig zijn dat de verhuurder op grond van de redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag verwachten. In dat geval kan de overeenkomst worden gewijzigd of geheel of gedeeltelijk worden ontbonden. In de rechtspraak is bepaald dat de rechter hier erg terughoudend aan dient te toetsen. Of een huurder die wegens een dwingende overheidsmaatregel zijn onderneming niet kan exploiteren (zoals horecagelegenheden) met succes een beroep kan doen op onvoorziene omstandigheden hangt sterk af van de omstandigheden van het geval.
De wettelijke regeling is van regelend recht. Partijen kunnen dus bij overeenkomst andersluidende afspraken maken. Het is derhalve raadzaam om de huurovereenkomst aandachtig door te nemen. De ROZ voorwaarden bevatten geen bijzondere bepalingen over overmacht of onvoorziene omstandigheden.
Voor meer informatie/vragen over Corona: zie onze Q&A of mail naar onze helpdesk: corona@bg.legal
