De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
Inleiding
Naast diverse – door de Minister aangewezen – noodopvanglocaties voor de tijdelijke huisvesting van Oekraïense vluchtelingen, wordt er door gemeenten druk geïnventariseerd naar opvanglocaties op plekken die daar niet voor bestemd zijn, zoals bedrijfslocaties, leegstaande (school)gebouwen en dergelijke.
Ook wordt er door het kabinet ruim baan gegeven aan de opvang van Oekraïense vluchtelingen ‘bij de mensen thuis’. Vanwege de schrijnende situatie wordt vaak voorbij gegaan aan de juridische consequenties. Kan dit namelijk allemaal wel zomaar?
In deze bijdrage zal ik stilstaan bij de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen in grofweg (i) woningen en (ii) bedrijfslocaties. De aanwijzing van tijdelijke noodopvanglocaties en de Europeesrechtelijke grondslag daarvan zal in dit blog niet verder aan de orde komen.
De verschillende opvangwijzen en aandachtspunten
De organisaties Rode Kruis, Vluchtelingenwerk Nederland, het Leger des Heils en de Stichting Takecarebnb hebben in samenwerking met gemeenten en in opdracht van het Ministerie van Justitie en Veiligheid een initiatief genaamd ‘RefugeeHomeNL’ opgezet om het voor particuliere woningeigenaars mogelijk te maken Oekraïense vluchtelingen op te vangen. De Rijksoverheid heeft hiervoor deze Handreiking gepubliceerd.
Er wordt daarbij voornamelijk ingezet op gasthuishoudens (gastgezinnen), met andere woorden zonder dat woningeigenaars daarvoor een vergoeding krijgen. Ook zijn er allerlei private organisaties die als tussenpersoon woningruimte aanbieden voor Oekraïense vluchtelingen.
Daarnaast zien wij dat verschillende gemeenten de (grootschalige) huisvesting van Oekraïense vluchtelingen (tijdelijk) mogelijk willen maken op bedrijventerreinen.
Zelfs met de verregaande bereidwilligheid van alle betrokken organisaties, is het als particuliere woningeigenaar of eigenaar van een bedrijfspand verstandig om de opvang van vluchtelingen goed te regelen. Hierbij kan onder meer worden gedacht aan:
- De invulling van de overeenkomst, de eventuele differentiatie van personen, de eventuele vergoeding, de aansprakelijkheid voor diefstal of schade en de mogelijkheden voor (tussentijdse) beëindiging;
- Of het huisvesten van Oekraïense vluchtelingen planologisch gezien wel mogelijk is;
- Of het huisvesten van Oekraïense vluchtelingen niet leidt tot onttrekking aan de woningvoorraad;
Het bestemmingsplan
In veel bestemmingsplannen staat opgenomen dat een woning alleen bestemd is om te worden bewoond door één huishouden. Indien een volledige woning aan één Oekraïense familie of stel wordt verhuurd of in gebruik wordt gegeven zal dit niet snel tot problemen leiden. Indien een deel van de woning, waarin u zelf woonachtig bent, wordt verhuurd (hospitahuur) of in gebruik wordt gegeven (inwoning) of u meerdere Oekraïense vluchtelingen die niet tot hetzelfde gezin behoren wil huisvesten, dan kan dit echter tot problemen leiden. Over de planologische pijnpunten schreven wij eerder dit blog.
In bedrijfspanden geldt dit probleem zo mogelijk nog meer. In de regel is het planologisch niet toegelaten om in een bedrijfsruimte mensen te huisvesten.
Het is daarom zaak om het geldende bestemmingsplan goed te beoordelen en hier met de gemeente afspraken over de maken, al dan niet in een anterieure overeenkomst. Mogelijk is een (tijdelijke) omgevingsvergunning vereist.
De Huisvestingswet
Daarnaast is het in de Huisvestingswet verboden om een door de gemeente aangewezen woonruimte te onttrekken aan de woningvoorraad. Dit probleem zal zich met name voor kunnen doen bij (particuliere) woningeigenaars. Het is aan de gemeente om in een Huisvestingsverordening vast te leggen welke activiteiten verboden zijn. De gemeente kan een woningeigenaar een zogenoemde onttrekkingsvergunning verlenen om het met de Huisvestingsverordening strijdige gebruik te legaliseren. Niet iedere gemeente heeft overigens een Huisvestingsverordening.
Het is zaak om te beoordelen of uw gemeente een Huisvestingsverordening heeft en welk gebruik al dan niet is toegelaten. Diverse gemeenten laten overigens hospitahuur of inwoning toe.
Huurbescherming
Oekraïense vluchtelingen die in Nederland zijn opgevangen hebben op grond van de Regeling Opvang Ontheemden Oekraïne (ROO) recht op leefgeld. Dit leefgeld is niet primair bedoeld om uit te geven aan woonkosten. Uit een Kamerbrief van 21 maart 2022 blijkt dat het aan de Oekraïense vluchtelingen zelf is om met (een deel van) het leefgeld bij te dragen in de kosten van opvang bij een gastgezin.
Zeker indien er een vergoeding wordt bedongen is het raadzaam om bedacht te zijn op het risico dat bij het huisvesten van Oekraïense vluchtelingen huurrechten kunnen ontstaan. Daarover schreven wij in het kader van de huisvesting van arbeidsmigranten eerder in dit blog. Als eigenaar/verhuurder van een pand wilt u natuurlijk zelf de regie houden over de eventuele beëindiging van de huisvesting. Veelal wordt er om die reden geopteerd voor en gebruikersovereenkomst, waarbij de gebruiker zich niet op huurbescherming zou moeten kunnen beroepen. Dit is niet geheel zonder risico.
Kort gezegd bestaat er een risico dat er een huurovereenkomst, met daarbij behorende huurrechten, ontstaan indien er een tegenprestatie wordt bedongen.
Zo is het vaste rechtspraak dat de tegenprestatie slechts een symbolisch karakter mag hebben of slechts ziet op de gebruikskosten (w.o. energielasten) of kosten van beheer en bemiddeling. Is dit niet het geval, dan is er in de regel sprake van een huurovereenkomst. Over deze problematiek schreven wij eerder in dit blog. Daarbij maakt het overigens niet uit dat er met bijvoorbeeld een tussenpersoon of de gemeente wordt gecontracteerd. Het uiteindelijke gebruik is daarbij relevant. Hierover schreven wij eerder in dit blog.
Om dit te ondervangen kan de verhuurder kiezen voor een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW voor de duur van maximaal twee (zelfstandige woonruimte) of vijf (onzelfstandige woonruimte) jaar. Het probleem is echter dat niemand kan inschatten hoe lang de vluchtelingen moeten worden opgevangen. Dit zal ten dele afhangen van de huisvestingscapaciteiten van het COA / de gemeenten en de duur van de oorlog. Het is overigens niet mogelijk een tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde personen te verlengen. Dan ontstaat er namelijk een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een tijdelijke huurovereenkomst biedt mogelijk niet in alle scenario’s de beste optie.
Tips voor de praktijk
- Bedenk van tevoren goed welke vorm van huisvesting voor uw specifieke situatie het best passend is;
- Leg afspraken, of het nu met de gemeente/belangenorganisaties en/of de vluchtelingen zelf zijn, goed vast in een schriftelijke overeenkomst;
- Wees bewust van het risico op huurbescherming en kaart deze risico’s van tevoren goed af;
- Beoordeel of dat de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen in uw situatie vergunningplichtig is.
Wilt u meer advies of hulp bij het opstellen van een (gebruiks)overeenkomst, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op.
