De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen

05 mei 2022

Inleiding

Naast diverse – door de Minister aangewezen – noodopvanglocaties voor de tijdelijke huisvesting van Oekraïense vluchtelingen, wordt er door gemeenten druk geïnventariseerd naar opvanglocaties op plekken die daar niet voor bestemd zijn, zoals bedrijfslocaties, leegstaande (school)gebouwen en dergelijke.

Ook wordt er door het kabinet ruim baan gegeven aan de opvang van Oekraïense vluchtelingen ‘bij de mensen thuis’.  Vanwege de schrijnende situatie wordt vaak voorbij gegaan aan de juridische consequenties. Kan dit namelijk allemaal wel zomaar?

In deze bijdrage zal ik stilstaan bij de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen in grofweg (i) woningen en (ii) bedrijfslocaties. De aanwijzing van tijdelijke noodopvanglocaties en de Europeesrechtelijke grondslag daarvan zal in dit blog niet verder aan de orde komen.

De verschillende opvangwijzen en aandachtspunten

De organisaties Rode Kruis, Vluchtelingenwerk Nederland, het Leger des Heils en de Stichting Takecarebnb hebben in samenwerking met gemeenten en in opdracht van het Ministerie van Justitie en Veiligheid een initiatief genaamd ‘RefugeeHomeNL’ opgezet om het voor particuliere woningeigenaars mogelijk te maken Oekraïense vluchtelingen op te vangen. De Rijksoverheid heeft hiervoor deze Handreiking gepubliceerd.

Er wordt daarbij voornamelijk ingezet op gasthuishoudens (gastgezinnen), met andere woorden zonder dat woningeigenaars daarvoor een vergoeding krijgen. Ook zijn er allerlei private organisaties die als tussenpersoon woningruimte aanbieden voor Oekraïense vluchtelingen.

Daarnaast zien wij dat verschillende gemeenten de (grootschalige) huisvesting van Oekraïense vluchtelingen (tijdelijk) mogelijk willen maken op bedrijventerreinen.

Zelfs met de verregaande bereidwilligheid van alle betrokken organisaties, is het als particuliere woningeigenaar of eigenaar van een bedrijfspand verstandig om de opvang van vluchtelingen goed te regelen. Hierbij kan onder meer worden gedacht aan:

  • De invulling van de overeenkomst, de eventuele differentiatie van personen, de eventuele vergoeding, de aansprakelijkheid voor diefstal of schade en de mogelijkheden voor (tussentijdse) beëindiging;
  • Of het huisvesten van Oekraïense vluchtelingen planologisch gezien wel mogelijk is;
  • Of het huisvesten van Oekraïense vluchtelingen niet leidt tot onttrekking aan de woningvoorraad;

Het bestemmingsplan

In veel bestemmingsplannen staat opgenomen dat een woning alleen bestemd is om te worden bewoond door één huishouden. Indien een volledige woning aan één Oekraïense familie of stel wordt verhuurd of in gebruik wordt gegeven zal dit niet snel tot problemen leiden. Indien een deel van de woning, waarin u zelf woonachtig bent, wordt verhuurd (hospitahuur) of in gebruik wordt gegeven (inwoning) of u meerdere Oekraïense vluchtelingen die niet tot hetzelfde gezin behoren wil huisvesten, dan kan dit echter tot problemen leiden. Over de planologische pijnpunten schreven wij eerder dit blog.

In bedrijfspanden geldt dit probleem zo mogelijk nog meer. In de regel is het planologisch niet toegelaten om in een bedrijfsruimte mensen te huisvesten.

Het is daarom zaak om het geldende bestemmingsplan goed te beoordelen en hier met de gemeente afspraken over de maken, al dan niet in een anterieure overeenkomst. Mogelijk is een (tijdelijke) omgevingsvergunning vereist.

De Huisvestingswet

Daarnaast is het in de Huisvestingswet verboden om een door de gemeente aangewezen woonruimte te onttrekken aan de woningvoorraad. Dit probleem zal zich met name voor kunnen doen bij (particuliere) woningeigenaars. Het is aan de gemeente om in een Huisvestingsverordening vast te leggen welke activiteiten verboden zijn. De gemeente kan een woningeigenaar een zogenoemde onttrekkingsvergunning verlenen om het met de Huisvestingsverordening strijdige gebruik te legaliseren. Niet iedere gemeente heeft overigens een Huisvestingsverordening.

Het is zaak om te beoordelen of uw gemeente een Huisvestingsverordening heeft en welk gebruik al dan niet is toegelaten. Diverse gemeenten laten overigens hospitahuur of inwoning toe.

Huurbescherming

Oekraïense vluchtelingen die in Nederland zijn opgevangen hebben op grond van de Regeling Opvang Ontheemden Oekraïne (ROO) recht op leefgeld. Dit leefgeld is niet primair bedoeld om uit te geven aan woonkosten. Uit een Kamerbrief van 21 maart 2022 blijkt dat het aan de Oekraïense vluchtelingen zelf is om met (een deel van) het leefgeld bij te dragen in de kosten van opvang bij een gastgezin.

Zeker indien er een vergoeding wordt bedongen is het raadzaam om bedacht te zijn op het risico dat bij het huisvesten van Oekraïense vluchtelingen huurrechten kunnen ontstaan. Daarover schreven wij in het kader van de huisvesting van arbeidsmigranten eerder in dit blog. Als eigenaar/verhuurder van een pand wilt u natuurlijk zelf de regie houden over de eventuele beëindiging van de huisvesting. Veelal wordt er om die reden geopteerd voor en gebruikersovereenkomst, waarbij de gebruiker zich niet op huurbescherming zou moeten kunnen beroepen. Dit is niet geheel zonder risico.

Kort gezegd bestaat er een risico dat er een huurovereenkomst, met daarbij behorende huurrechten, ontstaan indien er een tegenprestatie wordt bedongen.

Zo is het vaste rechtspraak dat de tegenprestatie slechts een symbolisch karakter mag hebben of slechts ziet op de gebruikskosten (w.o. energielasten) of kosten van beheer en bemiddeling. Is dit niet het geval, dan is er in de regel sprake van een huurovereenkomst. Over deze problematiek schreven wij eerder in dit blog. Daarbij maakt het overigens niet uit dat er met bijvoorbeeld een tussenpersoon of de gemeente wordt gecontracteerd. Het uiteindelijke gebruik is daarbij relevant. Hierover schreven wij eerder in dit blog.

Om dit te ondervangen kan de verhuurder kiezen voor een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW voor de duur van maximaal twee (zelfstandige woonruimte) of vijf (onzelfstandige woonruimte) jaar. Het probleem is echter dat niemand kan inschatten hoe lang de vluchtelingen moeten worden opgevangen. Dit zal ten dele afhangen van de huisvestingscapaciteiten van het COA / de gemeenten en de duur van de oorlog. Het is overigens niet mogelijk een tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde personen te verlengen. Dan ontstaat er namelijk een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een tijdelijke huurovereenkomst biedt mogelijk niet in alle scenario’s de beste optie.

Tips voor de praktijk

  • Bedenk van tevoren goed welke vorm van huisvesting voor uw specifieke situatie het best passend is;
  • Leg afspraken, of het nu met de gemeente/belangenorganisaties en/of de vluchtelingen zelf zijn, goed vast in een schriftelijke overeenkomst;
  • Wees bewust van het risico op huurbescherming en kaart deze risico’s van tevoren goed af;
  • Beoordeel of dat de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen in uw situatie vergunningplichtig is.

Wilt u meer advies of hulp bij het opstellen van een (gebruiks)overeenkomst, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op.

Michael de Marco 3

    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    VACATURE Juridisch medewerker / advocaat-stagiaire Vastgoedrecht
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Legal Department as-a-Service
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed
    Lees meer
    Vastgoed
    Lees meer