Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting

14 jan 2022

Inleiding

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad duidelijkheid verschaft over de vraag of huurders aanspraak kunnen maken op huurkorting vanwege de coronamaatregelen. Deze uitspraak volgt naar aanleiding van een aantal prejudiciële vragen die de rechtbank Limburg eerder dat jaar aan de Hoge Raad stelde. De uitspraak van de Hoge Raad volgt de eerder genomen conclusie van A-G Wissink op grote lijnen.

Recht op huurkorting

De Hoge Raad overweegt dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid oplevert ten aanzien van huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten. De Hoge Raad volgt hiermee de tendens uit de lagere rechtspraak (zoals eerder in dit blog besproken) en de conclusie van de A-G. Het voorgaande betekent dat huurders een succesvol beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW.

Voor huurovereenkomsten die na de hiervoor genoemde datum zijn gesloten is dit niet noodzakelijkerwijs het geval en moet dit van geval tot geval beoordeeld worden. Het is in ieder geval goed te verdedigen dat voor een huurovereenkomst die tijdens de coronacrisis is gesloten in veel gevallen overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis niet onvoorzien zijn.

In afwijking van de genoemde conclusie van de A-G en diverse opvattingen in de literatuur overweegt de Hoge Raad dat de coronacrisis, althans het als gevolg daarvan niet of slechts beperkt kunnen exploiteren van het gehuurde, géén gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Veel impact zal deze beslissing in de praktijk niet hebben nu in veel gevallen de ROZ-voorwaarden worden gehanteerd en de gebrekenregeling als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW is uitgesloten. Ook kunnen huurders in veel gevallen dus aanspraak maken op wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.


Op welke korting heeft de huurder recht?

In de lagere rechtspraak werd verschillend omgesprongen met de berekening van de huurkorting. Op welk percentage van de huurprijs heeft de huurder bijvoorbeeld recht? Is dit in gelijke delen (in de literatuur ook wel de share the pain methodiek genoemd) en is daarbij sluiting of niet-sluiting relevant? Of is dit omzetafhankelijk? En zo ja, zijn bepaalde tegemoetkomingen, zoals in ieder geval de TVL-steun relevant?

Grofweg zijn er twee stromingen ontstaan, enerzijds de stroming waarbij de TVL-steun bij de omzet werd opgeteld (rechtbank Amsterdam) en anderzijds de stroming waarbij de TVL-steun in mindering moet worden gebracht op de huur (rechtbanken Gelderland en Overijssel en uiteindelijk ook het gerechtshof Amsterdam, de zogenoemde vaste lastenmethode). In het laatste geval valt de huurkorting in de regel (vele malen) lager uit. In dit blog is mijn collega Rutger Boogers uitgebreid ingegaan op de verschillende berekeningsmethoden.

De Hoge Raad volgt de hiervoor bedoelde vaste lastenmethode. Dit wil zeggen dat bij de berekening van de huurkorting een correctie dient plaats te vinden door de TVL-steun (let wel de steun waar de huurder fiscaal recht op heeft en niet de steun die de huurder daadwerkelijk ontvangt) in mindering te brengen op de huurprijs en vervolgens de lasten gelijk (50/50) te verdelen.

Om een ander duidelijk(er) te maken heeft de Hoge Raad in de uitspraak van 24 december 2021 een rekenvoorbeeld toegevoegd:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Van belang is overigens dat de ‘totale werkelijke vaste lasten’ in deze berekening kunnen worden meegenomen en niet een fictief percentage dat het CBS hanteert bij de berekening van de TVL-steun.

Overige gezichtspunten

De Hoge Raad heeft in de uitspraak van 24 december 2021 nog een aantal andere, nog niet aanbod gekomen relevante zaken benoemd:

  • De uitspraak ziet op alle 7:290-bedrijfsruimten en is niet beperkt tot enkel de horeca;
  • Onder onvoorziene omstandigheden valt niet slechts de periode dat men gedwongen moest sluiten, maar ook andere overheidsmaatregelen als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts beperkt kon worden geëxploiteerd;
  • Het uitgangspunt is de 50/50 verdeling van de huurprijs (na de TVL correctie). De Hoge Raad overweegt dat de redelijkheid en billijkheid kan meebrengen dat een andere verdeling wordt gehanteerd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien de financiële positie van de verhuurder of huurder dit rechtvaardigt.

Hoe nu verder?

Met de uitspraak van 24 december 2021 is het voor huurders en verhuurders duidelijk dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt, in ieder geval voor huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Ook is de wijze waarop de huurkorting berekend dient te worden duidelijk. Toch zijn er een aantal die in de toekomst tot geschillen kunnen leiden.

Hoe moet het verder met huurders die ten onrechte een te groot deel van de huurprijs (bijvoorbeeld 50/50 zonder enige TVL/omzetcorrectie) onbetaald laten? Heeft de verhuurder in dat geval recht op buitengerechtelijke kosten, rente en/of contractuele boetes? Mij is tot op heden geen uitspraak bekend waarin de rechter naast de onbetaald gelaten huurprijs ook boetes, rente en/of buitengerechtelijke kosten toewees. Het is, nu de Hoge Raad een duidelijk toetsingskader heeft geschapen, maar de vraag in hoeverre het nog langer redelijk is dat enkel de huurachterstand in een gerechtelijke procedure wordt toegewezen. In dit blog heb ik daar eerder kort bij stilgestaan.

Het is voor de verhuurder slechts mogelijk om de hoogte van de huurkorting te berekenen indien de huurder alle voor de hiervoor besproken berekeningsmethode relevante gegevens. Kan het van de huurder redelijkerwijs worden verlangd dat hij openheid van zaken geeft inzake zijn omzetcijfers? En staat het de huurder vrij om een referentiejaar te kiezen die voor hem het meest gunstig is? Mij lijkt op voorhand dat beide vragen bevestigend moeten worden beantwoord.

Tot slot is het nog interessant hoe moet worden omgegaan met addenda op huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Als een addendum wordt opgevat als nieuw of nieuw onderdeel van de huurovereenkomst, dan heeft dit mogelijk gevolgen voor de voorzienbaarheid van de gevolgen van de coronacrisis. Mij lijkt dat dit erg afhankelijk is van de partijbedoelingen en dient per geval te worden beoordeeld.

Heeft u meer vragen over de gevolgen van de coronacrisis voor uw huurovereenkomst? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Michael de Marco

    Als VOF inschrijven op een aanbesteding: let op het UEA!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
    Lees meer
    Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
    Lees meer
    BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
    Lees meer
    Drinkwaterbedrijven zijn geen onderneming
    Lees meer
    Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
    Lees meer
    Aanbesteding: procentuele korting is geen eenmalige korting
    Lees meer
    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed & Omgeving
    Lees meer
    Huurrecht
    Lees meer