Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting

Inleiding

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad duidelijkheid verschaft over de vraag of huurders aanspraak kunnen maken op huurkorting vanwege de coronamaatregelen. Deze uitspraak volgt naar aanleiding van een aantal prejudiciële vragen die de rechtbank Limburg eerder dat jaar aan de Hoge Raad stelde. De uitspraak van de Hoge Raad volgt de eerder genomen conclusie van A-G Wissink op grote lijnen.

Recht op huurkorting

De Hoge Raad overweegt dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid oplevert ten aanzien van huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten. De Hoge Raad volgt hiermee de tendens uit de lagere rechtspraak (zoals eerder in dit blog besproken) en de conclusie van de A-G. Het voorgaande betekent dat huurders een succesvol beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW.

Voor huurovereenkomsten die na de hiervoor genoemde datum zijn gesloten is dit niet noodzakelijkerwijs het geval en moet dit van geval tot geval beoordeeld worden. Het is in ieder geval goed te verdedigen dat voor een huurovereenkomst die tijdens de coronacrisis is gesloten in veel gevallen overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis niet onvoorzien zijn.

In afwijking van de genoemde conclusie van de A-G en diverse opvattingen in de literatuur overweegt de Hoge Raad dat de coronacrisis, althans het als gevolg daarvan niet of slechts beperkt kunnen exploiteren van het gehuurde, géén gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Veel impact zal deze beslissing in de praktijk niet hebben nu in veel gevallen de ROZ-voorwaarden worden gehanteerd en de gebrekenregeling als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW is uitgesloten. Ook kunnen huurders in veel gevallen dus aanspraak maken op wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.

Op welke korting heeft de huurder recht?

In de lagere rechtspraak werd verschillend omgesprongen met de berekening van de huurkorting. Op welk percentage van de huurprijs heeft de huurder bijvoorbeeld recht? Is dit in gelijke delen (in de literatuur ook wel de share the pain methodiek genoemd) en is daarbij sluiting of niet-sluiting relevant? Of is dit omzetafhankelijk? En zo ja, zijn bepaalde tegemoetkomingen, zoals in ieder geval de TVL-steun relevant?

Grofweg zijn er twee stromingen ontstaan, enerzijds de stroming waarbij de TVL-steun bij de omzet werd opgeteld (rechtbank Amsterdam) en anderzijds de stroming waarbij de TVL-steun in mindering moet worden gebracht op de huur (rechtbanken Gelderland en Overijssel en uiteindelijk ook het gerechtshof Amsterdam, de zogenoemde vaste lastenmethode). In het laatste geval valt de huurkorting in de regel (vele malen) lager uit. In dit blog is mijn collega Rutger Boogers uitgebreid ingegaan op de verschillende berekeningsmethoden.

De Hoge Raad volgt de hiervoor bedoelde vaste lastenmethode. Dit wil zeggen dat bij de berekening van de huurkorting een correctie dient plaats te vinden door de TVL-steun (let wel de steun waar de huurder fiscaal recht op heeft en niet de steun die de huurder daadwerkelijk ontvangt) in mindering te brengen op de huurprijs en vervolgens de lasten gelijk (50/50) te verdelen.

Om een ander duidelijk(er) te maken heeft de Hoge Raad in de uitspraak van 24 december 2021 een rekenvoorbeeld toegevoegd:

Van belang is overigens dat de ‘totale werkelijke vaste lasten’ in deze berekening kunnen worden meegenomen en niet een fictief percentage dat het CBS hanteert bij de berekening van de TVL-steun.

Overige gezichtspunten

De Hoge Raad heeft in de uitspraak van 24 december 2021 nog een aantal andere, nog niet aanbod gekomen relevante zaken benoemd:

• De uitspraak ziet op alle 7:290-bedrijfsruimten en is niet beperkt tot enkel de horeca;
• Onder onvoorziene omstandigheden valt niet slechts de periode dat men gedwongen moest sluiten, maar ook andere overheidsmaatregelen als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts beperkt kon worden geëxploiteerd;
• Het uitgangspunt is de 50/50 verdeling van de huurprijs (na de TVL correctie). De Hoge Raad overweegt dat de redelijkheid en billijkheid kan meebrengen dat een andere verdeling wordt gehanteerd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien de financiële positie van de verhuurder of huurder dit rechtvaardigt.

Hoe nu verder?

Met de uitspraak van 24 december 2021 is het voor huurders en verhuurders duidelijk dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt, in ieder geval voor huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Ook is de wijze waarop de huurkorting berekend dient te worden duidelijk. Toch zijn er een aantal die in de toekomst tot geschillen kunnen leiden.

Hoe moet het verder met huurders die ten onrechte een te groot deel van de huurprijs (bijvoorbeeld 50/50 zonder enige TVL/omzetcorrectie) onbetaald laten? Heeft de verhuurder in dat geval recht op buitengerechtelijke kosten, rente en/of contractuele boetes? Mij is tot op heden geen uitspraak bekend waarin de rechter naast de onbetaald gelaten huurprijs ook boetes, rente en/of buitengerechtelijke kosten toewees. Het is, nu de Hoge Raad een duidelijk toetsingskader heeft geschapen, maar de vraag in hoeverre het nog langer redelijk is dat enkel de huurachterstand in een gerechtelijke procedure wordt toegewezen. In dit blog heb ik daar eerder kort bij stilgestaan.

Het is voor de verhuurder slechts mogelijk om de hoogte van de huurkorting te berekenen indien de huurder alle voor de hiervoor besproken berekeningsmethode relevante gegevens. Kan het van de huurder redelijkerwijs worden verlangd dat hij openheid van zaken geeft inzake zijn omzetcijfers? En staat het de huurder vrij om een referentiejaar te kiezen die voor hem het meest gunstig is? Mij lijkt op voorhand dat beide vragen bevestigend moeten worden beantwoord.

Tot slot is het nog interessant hoe moet worden omgegaan met addenda op huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Als een addendum wordt opgevat als nieuw of nieuw onderdeel van de huurovereenkomst, dan heeft dit mogelijk gevolgen voor de voorzienbaarheid van de gevolgen van de coronacrisis. Mij lijkt dat dit erg afhankelijk is van de partijbedoelingen en dient per geval te worden beoordeeld.

Heeft u meer vragen over de gevolgen van de coronacrisis voor uw huurovereenkomst? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Michael de Marco