Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting

01 jul 2022

Enige tijd geleden schreef ik een Fact Friday over de vraag welk huurregime van toepassing is in het geval van huisvesting van arbeidsmigranten. Deze vraag blijft de gemoederen bezighouden. Vaak omdat een verhuurder met de rug tegen de muur staat. Dat speelt met name in het geval een verhuurder wordt aangeschreven door de gemeente vanwege verhuur in strijd met het bestemmingsplan. Een recente uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant illustreert dit nogmaals. In die zaak ging de verhuurder over tot eigenrichting; de sloten werden vervangen. Een zaak die tekenend is voor bredere problematiek bij huisvesting van arbeidsmigranten. Maar er zijn mogelijkheden voor een verhuurder om toch aan huurbeëindigingsbescherming te ‘ontkomen’. Dat moet dan wel worden geregeld in de fase van het sluiten van de huurovereenkomst.

De casus

De zaak is zoals vele anderen: verhuurder verhuurt aan huurder een woonruimte. In de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder er akkoord mee gaat dat huurder de woning onderverhuurt ten behoeve van ‘personeelshuisvesting’. Door de huurder wordt de woning onderverhuurd aan Poolse arbeidsmigranten. De huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd.

Verhuurder laat op 4 februari 2022 aan huurder weten dat hij de verhuur van de woning wil opzeggen per 1 maart 2022. In dit geval niet omdat hij is aangeschreven door een gemeente, maar vanwege persoonlijke omstandigheden. Huurder stelt dat de huuropzegging nietig is omdat de huur slechts kan worden opgezegd op één van de in wet opgesomde limitatieve beëindigingsronden. De persoonlijke omstandigheden die verhuurder aanvoert zijn niet te herleiden tot één van die opzeggingsgronden.

Wat is het oordeel van de rechter?

De rechter overweegt dat de woning wordt onderverhuurd aan arbeidsmigranten. Dat betekent dat de regels van verhuur van woonruimte van toepassing zijn. Expliciet motiveert de rechtbank dat het feit dat de woning wordt onderverhuurd aan arbeidsmigranten, er niet toe leidt dat er sprake zou zijn van een ander huurregime in de hoofdhuur. De voorzieningenrechter overweegt dat de arbeidsmigrant zélf ook huurbescherming toekomt. Dat betekent dat huurder aanspraak maakt op huurbescherming en de huur dus alleen kan worden opgezegd op grond van een in de wet genoemde beëindigingsgrond. Daarvan is geen sprake; de huurovereenkomst is dus niet beëindigd. Overigens; het is uiteindelijk ook de rechter die de einddatum van de huurovereenkomst bepaald [tenzij partijen samen tot een beëindiging zijn gekomen].

Mocht de verhuurder de sloten vervangen?

Daarin is de voorzieningenrechter heel duidelijk: “Het vervangen van sloten door verhuurder van de woning waardoor huurder geen gebruik meer van het gehuurde kan maken is een vorm van eigenrichting die niet toelaatbaar is. (..) Voor het ontnemen van het gebruiksgenot van huurder van de woning door het vervangen van de sloten van die woning ontbrak elke rechtvaardiging.”

Kan een verhuurder dit voorkomen?

Tot op zekere hoogte kan een verhuurder dit voorkomen. De verhuurder had een tijdelijke huurovereenkomst kunnen sluiten van maximaal 2 [of soms 5] jaar. De overeenkomst moet dan voldoen aan een aantal formaliteiten. De huurovereenkomst hoeft tegen het einde van de twee-jaarstermijn niet opgezegd te worden. Wel moet de beëindiging en ontruiming worden aangezegd. Dit soort overeenkomsten kunnen in de praktijk een oplossing zijn. Het is met onderhuurconstructies uiteraard wel zaak om ook te verzekeren dat de onderhuur op diezelfde datum eindigt. Met andere woorden: met name bij de totstandkoming van de huurovereenkomst kan worden voorkomen dat een huurder zich beroept op huurbeëindigingsbescherming. Is dat niet goed geregeld, dan loopt een verhuurder later aan tegen het dwingende recht van het woonruimteregime.

BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.

Heeft u een vraag over het huisvesten van arbeidsmigranten? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.

Rutger Boogers,
Advocaat en specialist arbeidsmigranten

Rutger Boogers 2

 

    Als VOF inschrijven op een aanbesteding: let op het UEA!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
    Lees meer
    Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
    Lees meer
    BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
    Lees meer
    Drinkwaterbedrijven zijn geen onderneming
    Lees meer
    Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
    Lees meer
    Aanbesteding: procentuele korting is geen eenmalige korting
    Lees meer
    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed & Omgeving
    Lees meer
    Huurrecht
    Lees meer