Enige tijd geleden schreef ik een Fact Friday over de vraag welk huurregime van toepassing is in het geval van huisvesting van arbeidsmigranten. Deze vraag blijft de gemoederen bezighouden. Vaak omdat een verhuurder met de rug tegen de muur staat. Dat speelt met name in het geval een verhuurder wordt aangeschreven door de gemeente vanwege verhuur in strijd met het bestemmingsplan. Een recente uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant illustreert dit nogmaals. In die zaak ging de verhuurder over tot eigenrichting; de sloten werden vervangen. Een zaak die tekenend is voor bredere problematiek bij huisvesting van arbeidsmigranten. Maar er zijn mogelijkheden voor een verhuurder om toch aan huurbeëindigingsbescherming te ‘ontkomen’. Dat moet dan wel worden geregeld in de fase van het sluiten van de huurovereenkomst.
De casus
De zaak is zoals vele anderen: verhuurder verhuurt aan huurder een woonruimte. In de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder er akkoord mee gaat dat huurder de woning onderverhuurt ten behoeve van ‘personeelshuisvesting’. Door de huurder wordt de woning onderverhuurd aan Poolse arbeidsmigranten. De huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd.
Verhuurder laat op 4 februari 2022 aan huurder weten dat hij de verhuur van de woning wil opzeggen per 1 maart 2022. In dit geval niet omdat hij is aangeschreven door een gemeente, maar vanwege persoonlijke omstandigheden. Huurder stelt dat de huuropzegging nietig is omdat de huur slechts kan worden opgezegd op één van de in wet opgesomde limitatieve beëindigingsronden. De persoonlijke omstandigheden die verhuurder aanvoert zijn niet te herleiden tot één van die opzeggingsgronden.
Wat is het oordeel van de rechter?
De rechter overweegt dat de woning wordt onderverhuurd aan arbeidsmigranten.
Dat betekent dat de regels van verhuur van woonruimte van toepassing zijn. Expliciet motiveert de rechtbank dat het feit dat de woning wordt onderverhuurd aan arbeidsmigranten, er niet toe leidt dat er sprake zou zijn van een ander huurregime in de hoofdhuur. De voorzieningenrechter overweegt dat de arbeidsmigrant zélf ook huurbescherming toekomt. Dat betekent dat huurder aanspraak maakt op huurbescherming en de huur dus alleen kan worden opgezegd op grond van een in de wet genoemde beëindigingsgrond. Daarvan is geen sprake; de huurovereenkomst is dus niet beëindigd. Overigens; het is uiteindelijk ook de rechter die de einddatum van de huurovereenkomst bepaald [tenzij partijen samen tot een beëindiging zijn gekomen].
Mocht de verhuurder de sloten vervangen?
Daarin is de voorzieningenrechter heel duidelijk: “
Het vervangen van sloten door verhuurder van de woning waardoor huurder geen gebruik meer van het gehuurde kan maken is een vorm van eigenrichting die niet toelaatbaar is. (..)
Voor het ontnemen van het gebruiksgenot van huurder van de woning door het vervangen van de sloten van die woning ontbrak elke rechtvaardiging.”
Kan een verhuurder dit voorkomen?
Tot op zekere hoogte kan een verhuurder dit voorkomen. De verhuurder had een tijdelijke huurovereenkomst kunnen sluiten van maximaal 2 [of soms 5] jaar. De overeenkomst moet dan voldoen aan een aantal formaliteiten. De huurovereenkomst hoeft tegen het einde van de twee-jaarstermijn niet opgezegd te worden. Wel moet de beëindiging en ontruiming worden aangezegd. Dit soort overeenkomsten kunnen in de praktijk een oplossing zijn. Het is met onderhuurconstructies uiteraard wel zaak om ook te verzekeren dat de onderhuur op diezelfde datum eindigt. Met andere woorden: met name bij de totstandkoming van de huurovereenkomst kan worden voorkomen dat een huurder zich beroept op huurbeëindigingsbescherming. Is dat niet goed geregeld, dan loopt een verhuurder later aan tegen het dwingende recht van het woonruimteregime.
BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.
Heeft u een vraag over het huisvesten van arbeidsmigranten? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.
Rutger Boogers,
Advocaat en specialist arbeidsmigranten
