Blog van medewerkers

WP_Query Object
(
    [query] => Array
        (
            [news-type] => blog
        )

    [query_vars] => Array
        (
            [news-type] => blog
            [error] => 
            [m] => 
            [p] => 0
            [post_parent] => 
            [subpost] => 
            [subpost_id] => 
            [attachment] => 
            [attachment_id] => 0
            [name] => 
            [pagename] => 
            [page_id] => 0
            [second] => 
            [minute] => 
            [hour] => 
            [day] => 0
            [monthnum] => 0
            [year] => 0
            [w] => 0
            [category_name] => 
            [tag] => 
            [cat] => 
            [tag_id] => 
            [author] => 
            [author_name] => 
            [feed] => 
            [tb] => 
            [paged] => 0
            [meta_key] => 
            [meta_value] => 
            [preview] => 
            [s] => 
            [sentence] => 
            [title] => 
            [fields] => 
            [menu_order] => 
            [embed] => 
            [category__in] => Array
                (
                )

            [category__not_in] => Array
                (
                )

            [category__and] => Array
                (
                )

            [post__in] => Array
                (
                )

            [post__not_in] => Array
                (
                )

            [post_name__in] => Array
                (
                )

            [tag__in] => Array
                (
                )

            [tag__not_in] => Array
                (
                )

            [tag__and] => Array
                (
                )

            [tag_slug__in] => Array
                (
                )

            [tag_slug__and] => Array
                (
                )

            [post_parent__in] => Array
                (
                )

            [post_parent__not_in] => Array
                (
                )

            [author__in] => Array
                (
                    [0] => 39
                )

            [author__not_in] => Array
                (
                )

            [search_columns] => Array
                (
                )

            [ignore_sticky_posts] => 
            [suppress_filters] => 
            [cache_results] => 1
            [update_post_term_cache] => 1
            [update_menu_item_cache] => 
            [lazy_load_term_meta] => 1
            [update_post_meta_cache] => 1
            [post_type] => 
            [posts_per_page] => 10
            [nopaging] => 
            [comments_per_page] => 50
            [no_found_rows] => 
            [taxonomy] => news-type
            [term] => blog
            [order] => DESC
        )

    [tax_query] => WP_Tax_Query Object
        (
            [queries] => Array
                (
                    [0] => Array
                        (
                            [taxonomy] => news-type
                            [terms] => Array
                                (
                                    [0] => blog
                                )

                            [field] => slug
                            [operator] => IN
                            [include_children] => 1
                        )

                )

            [relation] => AND
            [table_aliases:protected] => Array
                (
                    [0] => wp_term_relationships
                )

            [queried_terms] => Array
                (
                    [news-type] => Array
                        (
                            [terms] => Array
                                (
                                    [0] => blog
                                )

                            [field] => slug
                        )

                )

            [primary_table] => wp_posts
            [primary_id_column] => ID
        )

    [meta_query] => WP_Meta_Query Object
        (
            [queries] => Array
                (
                )

            [relation] => 
            [meta_table] => 
            [meta_id_column] => 
            [primary_table] => 
            [primary_id_column] => 
            [table_aliases:protected] => Array
                (
                )

            [clauses:protected] => Array
                (
                )

            [has_or_relation:protected] => 
        )

    [date_query] => 
    [queried_object] => WP_Term Object
        (
            [term_id] => 56
            [name] => Blog van medewerkers
            [slug] => blog
            [term_group] => 0
            [term_taxonomy_id] => 56
            [taxonomy] => news-type
            [description] => 
            [parent] => 0
            [count] => 1317
            [filter] => raw
        )

    [queried_object_id] => 56
    [request] => SELECT SQL_CALC_FOUND_ROWS  wp_posts.ID
					 FROM wp_posts  LEFT JOIN wp_term_relationships ON (wp_posts.ID = wp_term_relationships.object_id) LEFT  JOIN wp_icl_translations wpml_translations
							ON wp_posts.ID = wpml_translations.element_id
								AND wpml_translations.element_type = CONCAT('post_', wp_posts.post_type) 
					 WHERE 1=1  AND ( 
  wp_term_relationships.term_taxonomy_id IN (56)
) AND wp_posts.post_author IN (39)  AND ((wp_posts.post_type = 'post' AND (wp_posts.post_status = 'publish' OR wp_posts.post_status = 'acf-disabled' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-success' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-failed' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-schedule' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-pending' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-draft'))) AND ( ( ( wpml_translations.language_code = 'nl' OR (
					wpml_translations.language_code = 'nl'
					AND wp_posts.post_type IN ( 'attachment' )
					AND ( ( 
			( SELECT COUNT(element_id)
			  FROM wp_icl_translations
			  WHERE trid = wpml_translations.trid
			  AND language_code = 'nl'
			) = 0
			 ) OR ( 
			( SELECT COUNT(element_id)
				FROM wp_icl_translations t2
				JOIN wp_posts p ON p.id = t2.element_id
				WHERE t2.trid = wpml_translations.trid
				AND t2.language_code = 'nl'
                AND (
                    p.post_status = 'publish' OR p.post_status = 'private' OR 
                    ( p.post_type='attachment' AND p.post_status = 'inherit' )
                )
			) = 0 ) ) 
				) ) AND wp_posts.post_type  IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' )  ) OR wp_posts.post_type  NOT  IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' )  )
					 GROUP BY wp_posts.ID
					 ORDER BY wp_posts.menu_order, wp_posts.post_date DESC
					 LIMIT 0, 10
    [posts] => Array
        (
            [0] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 41950
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2024-04-29 10:24:37
                    [post_date_gmt] => 2024-04-29 08:24:37
                    [post_content] => 
Inleiding
Het Wetsvoorstel betaalbare huur zoals ingediend op 5 februari 2024 is er met name op gericht om meer betaalbare huurwoningen te realiseren (het reguleren van de middenhuur middels de modernisering van het woningwaarderingstelsel), huurders daartoe meer bescherming te bieden en ruimte te geven voor verduurzaming en investeringen in (nieuwbouw van) woningen. Om de doelen van de wet te waarborgen zal tevens het Besluit huurprijzen woonruimte moeten worden gewijzigd. Het Ontwerpbesluit is inmiddels aan de Tweede Kamer aangeboden. Uit dit voorstel volgt een impactvolle wijziging voor de kamergewijze huur van woonruimtes, omdat het Ontwerpbesluit een andere definitie voor het begrip ‘zelfstandige woning’ gebruikt. In dit artikel wordt uiteengezet hoe het huidige huursysteem in Nederland op grote lijnen werkt en welke impact de wijziging hier op zal hebben.
Hoe werkt het nu? 
Momenteel werkt het huursysteem als volgt. In Nederland kennen we twee type huurwoningen: geliberaliseerd en niet geliberaliseerd, ook wel in de volksmond bekend als sociale huurwoningen en vrije sector woningen.

 	
Sociale huurwoningen zijn woningen waarbij de huur onder de huurliberalisatiegrens ligt.
 	
Vrije sector woningen zijn woningen waarbij de huur boven de huurliberalisatiegrens ligt.

Voor sociale huurwoningen geldt een wettelijke vastgestelde maximale huurprijsverhoging die afhankelijk is van het inkomen van de huurder. Voor vrije sector woningen geldt dit niet, hier mag de verhuurder zelf de hoogte van de huur bepalen (behoudens maximering van huurverhoging die de Rijksoverheid voor bepaalde jaren in kan stellen, de verwachting is dat dit nog tot 2027 het geval zal zijn).

Daarnaast is er nog een ander onderscheid van belang: het onderscheid tussen een zelfstandige en een onzelfstandige woonruimte.

 	
Een zelfstandige woonruimte is een woonruimte met een eigen toegang zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten deze woonruimte (zoals vaak een eigen toilet, keuken, badkamer etc.) .
 	
Een onzelfstandige woonruimte is een woonruimte waarbij de huurder geen eigen toegang heeft en wezenlijke voorzieningen , zoals een toilet, keuken of badkamer deelt met andere huurders.

Voor sociale huurwoningen geldt dat de maximale huurprijs berekend wordt volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit houdt in dat de huurprijs wordt bepaald aan de hand van een puntensysteem. Het WWS geldt voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes (WWSO), maar de puntenberekening verschilt wel. Het puntensysteem geldt voor de volledigheid alleen voor sociale huurwoningen, vrije sector woningen zijn namelijk niet gebonden aan de punten en dus ook niet aan maximale huurprijzen. Het puntensysteem is wel van invloed voor vrije sector woningen in de zin dat het wordt gebruikt om te bepalen of een woning in de vrije sector valt.
Wetsvoorstel betaalbare huur 
Onder de Wet betaalbare huur verandert de toepassing van het WWS. Met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur zal het WWS namelijk ook gaan gelden voor huurwoningen in het middensegment (regulering middenhuur). De bedoeling is dat het gereguleerde deel van de huurwoningen wordt uitgebreid van 148 punten (in januari 2024 een huur van €879,66) naar huurwoningen van 186 punten (circa €1100).
Ontwerpbesluit (Besluit betaalbare huur)
In februari 2024 is het Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (ook wel het Besluit betaalbare huur) ingediend, dit is een onderdeel van Wetsvoorstel betaalbare huur. Het Ontwerpbesluit wijzigt het huidige Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Hieruit volgt dat de wetgever het begrip ‘zelfstandige woonruimte’ voor de toepassing van het WSS beoogd te wijzigen.

Onder het huidige Besluit huurprijzen woonruimte bestaat voor het WWS al een verschil in de puntenberekening voor zelfstandige- en onzelfstandige woonruimtes. De volgende definitie wordt onder het Bhw gebruikt voor het begrip ‘zelfstandige woonruimte’:

“woningen met een eigen toegang welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning” [art. 7:234 BW].

In het Ontwerpbesluit is een ‘zelfstandige woonruimte’ gedefinieerd als: “een woonruimte als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben”.
Gevolgen voor de huisvesting van arbeidsmigranten? 
Met de nieuwe definitie is de verhuur van één woning aan groepen bewoners zonder dat daarbij sprake is van meerdere onzelfstandige woonruimten minder snel mogelijk. Het is onder het Ontwerpbesluit namelijk vereist dat de verschillende inwoners een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. Een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ wordt in de vaste rechtspraak niet snel aangenomen wanneer het gaat om meerdere huurders. Hierover schreven wij al meermaals in het licht van de omgevingsrechtelijke context van het huisvesten van arbeidsmigranten, waaronder in dit blog.

De toetsing aan het WWS van een onzelfstandige woonruimte zal voor de verhuurder veelal een nadelig effect hebben op de maximaal toegestane huurprijs..
Conclusie 
Het Ontwerpbesluit en de Wet betaalbaar huren kunnen dus een grote impact hebben op de kamergewijze verhuur van (onder het huidige systeem) zelfstandige woonruimtes. Belangrijk is dat het Ontwerpbesluit en het Wetsvoorstel op dit moment nog niet zijn aangenomen, maar dat het Ontwerpbesluit in februari is aangeboden aan de Tweede Kamer. Laat u bij de huisvesting van arbeidsmigranten in ieder geval tijdig informeren.

Dit artikel is mede geschreven door Anne Verberne.



 
                    [post_title] => De Wet betaalbare huur: gevolgen voor huisvesting van arbeidsmigranten
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => de-wet-betaalbare-huur-gevolgen-voor-huisvesting-van-arbeidsmigranten
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2024-04-29 10:35:46
                    [post_modified_gmt] => 2024-04-29 08:35:46
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=41950
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [1] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 38174
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2023-08-25 10:29:34
                    [post_date_gmt] => 2023-08-25 08:29:34
                    [post_content] => Wonen en zorg zijn soms onlosmakelijk met elkaar verbonden. Bij woon-zorgovereenkomsten doemen vragen op over de rechten en plichten van huurders en zorgaanbieders. Want wat als de zorg eindigt, eindigt dan ook automatisch het huren? Dit artikel werpt licht op de dynamiek tussen huurbescherming en beëindiging van de zorg. Welke factoren zijn doorslaggevend bij het bepalen welk belang zwaarder weegt?
Huurbescherming: een stevige grondslag
Als er naast zorg ook een woonruimte wordt aangeboden, dan wordt er gesproken over een gecombineerde huur/zorgovereenkomst, waarbij de overeenkomst zowel kenmerken heeft van een huurovereenkomst als van een overeenkomst van opdracht. De vraag doet zich dan voor in hoeverre de wettelijke bepalingen van huur van woonruimten dan onverkort van toepassing zijn.

In ons rechtssysteem genieten huurders van woonruimten immers huurbescherming, hetgeen betekent dat de huur niet zonder meer door de verhuurder (de zorgaanbieder in dit geval) kan worden beëindigd.

De opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder heeft de nodige voeten in de aarde. Zo kan de huurovereenkomst – behoudens opzegging op initiatief door de huurder of in goed overleg middels een beëindigingsovereenkomst – worden opgezegd conform de in artikel 7:274 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) genoemde opzeggronden. De huurder moet vervolgende instemmen met de opzegging, en als de huurder weigert, dan resteert alleen het opstarten van een gerechtelijke procedure.
Woon-zorgovereenkomsten
Huurbescherming is minder gunstig voor een zorginstellingen die ook woonruimten aanbieden. Zorgaanbieders zijn in de regel geen reguliere verhuurders en bieden de woonruimten slechts met een specifiek doel, namelijk het verlenen van zorg, aan hun patiënten aan. Het is van groot belang dat als de zorgovereenkomst eindigt, de huurovereenkomst dit ook doet. Zo niet, dan kan dit gevolgen hebben voor de continuïteit en kwaliteit van de zorg die aan de patiënten wordt geboden.

Dit is niet alleen van belang als de zorgovereenkomst vanwege gewichtige redenen als bedoeld in artikel 7:460 BW wordt beëindigd (hetgeen een beduidend minder strenge norm is dan de hiervoor genoemde huurbeschermingsregels), maar tevens in het geval dat de patiënt de zorg beëindigd en weigert te vertrekken.

De woon-zorgovereenkomst is zoals gezegd een gemengde overeenkomst. De hoofdregel hierbij is dat bij gemengde overeenkomsten de bijzondere regimes zo veel mogelijk naast elkaar van toepassing zijn, tenzij de regelgeving niet verenigbaar is of de aard van de overeenkomst zich daartegen verzet. Dit is wettelijk vastgelegd in artikel 6:215 BW.

Maar hoe wordt eigenlijk vastgesteld of deze regels zich al dan niet tot elkaar verhouden? Dit is in de rechtspraak tot uiting gekomen.


Welk element overheerst?
Uit vaste rechtspraak volgt dat bij een gecombineerde woon/zorgovereenkomst in beginsel de dwingendrechtelijke huurregels voorgaan tenzij het zorgelement overheerst.

De kernvraag is of het huurelement in dergelijke situaties zwaarder weegt dan het zorgelement. Dit is in de praktijk casuïstisch en hangt onder meer af van de feitelijke woon/zorgsituatie, de aard van de geboden zorg in verhouding tot het wonen, de inhoud van de overeenkomst(en) en de (daadwerkelijke) uitvoering daarvan, in hoeverre beide overeenkomsten onderling van elkaar afhankelijk zijn en in hoeverre de patiënt bij het aangaan van de overeenkomst(en) daarvan op de hoogte was. Dit zijn slechts enkele gezichtspunten en laat zien dat de praktijk weerbarstig is en het aangaan van dergelijke gecombineerde overeenkomsten niet geheel zonder risico is.
Conclusie
Het is voor zorgaanbieders van evident belang zicht bewust te zijn van de risico’s bij het aangaan van een gecombineerde woon/zorgovereenkomst en zich ter zake deskundig te laten bijstaan bij het opstellen van de gecombineerde overeenkomst.

Of het zorgelement overheerst is afhankelijk van vele aspecten en moet dus per individueel geval bekeken worden. Niet alleen de contractuele situatie, maar juist ook de feitelijke situatie is hierbij van belang. Het is derhalve altijd aan te bevelen de overeenkomst(en) te laten toetsen. Neem gerust contact op met een van onze medewerkers!

Het artikel is geschreven door Jody Esveldt.


                    [post_title] => Woon-zorgovereenkomsten: Is einde zorg ook einde huur?
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => woon-zorgovereenkomsten-is-einde-zorg-ook-einde-huur
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2023-08-25 10:29:34
                    [post_modified_gmt] => 2023-08-25 08:29:34
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=38174
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [2] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 36459
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2023-05-31 15:49:40
                    [post_date_gmt] => 2023-05-31 13:49:40
                    [post_content] => 
Inleiding
Onder het huidige recht is het niet toegelaten om zonder benodigde omgevingsvergunning te bouwen. De wetgever heeft echter voor een aantal bouwactiviteiten bepaald dat deze vergunningvrij mogen worden uitgevoerd (dit is onder het huidig recht geregeld in artikel 2 en 3 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor)). Ook onder de Omgevingswet is vergunningvrij bouwen mogelijk. Van belang is eerst om te begrijpen dat de systematiek van vergunningen onder de Omgevingswet wijzigt.
De knip: de omgevingsplanactiviteit en technische bouwactiviteit
Onder de Omgevingswet is de activiteit bouwen onderverdeeld in een ruimtelijk en een technisch deel (de ‘knip’ genoemd), wat wil zeggen dat er voor bouwen twee vergunningen nodig zijn, namelijk:

 	
Een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit bouwen, en;
 	
Een omgevingsvergunning voor de (technische) bouwactiviteit.

In artikel 5.1 lid 1 onder a en lid 2 onder a van de Omgevingswet is bepaald dat het verboden is om zonder benodigde omgevingsvergunning de hiervoor genoemde activiteiten te verrichten. Bij de omgevingsplanactiviteit worden de planologische aspecten van de activiteit bouwen getoetst (vergelijk dit met de huidige toets aan het bestemmingsplan en de redelijke eisen van welstand). Bij de bouwactiviteit worden de technische eisen getoetst (vergelijk dit met de huidige toets aan het Bouwbesluit 2012).
Wanneer is bouwen nu vergunningvrij?
Zoals hiervoor besproken gelden er onder de Omgevingswet twee activiteiten die allebei getoetst moeten worden. Voor beide activiteiten moet dus beoordeeld worden of vergunningvrij kan worden gebouwd.
De Omgevingsplanactiviteit
Het wettelijk uitgangspunt is dat de omgevingsplanactiviteit (dat wil zeggen in strijd met het omgevingsplan of een daarin opgenomen verbodsbepaling) vergunningplichtig is. Het omgevingsplan bepaalt dus (op termijn, de bruidsschat regelt de overgangsperiode) welke planactiviteiten vergunningplichtig zijn of niet. Uitzondering hierop zijn de activiteiten die (i) zijn opgenomen in een landelijke lijst met vergunningvrije activiteiten en (ii) een lijst met vergunningvrije activiteiten opgenomen in de bruidsschat.

Op rijksniveau zijn de vergunningvrije activiteiten opgenomen in artikel 2.29 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Deze lijst komt op veel vlakken overeen met de huidige regeling in Bijlage II Bor. Voor wat betreft de activiteiten die niet langer landelijk vergunningvrij zullen zijn, regelt de bruidsschat de regeling in de overgangsperiode, waarbij geldt dat een aantal activiteiten vergunningvrij zijn mits zij in overeenstemming zijn met het omgevingsplan (artikel 22.27 Invoeringsbesluit Omgevingswet) en een aantal activiteiten die van rechtswege vergunningvrij zijn (artikel 22.36 Invoeringsbesluit Omgevingswet). Het is van belang om op te merken dat het bevoegd gezag in het omgevingsplan de regels van de bruidsschat kan wijzigen.
De bouwactiviteit
Het wettelijke uitgangspunt is dat (technische) bouwactiviteiten niet vergunningplichtig zijn, tenzij dit in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) geregeld is. De vergunningplichtige activiteiten zijn geregeld in artikelen 2.25 en 2.26 van het Bbl. In artikel 2.27 Bbl zijn de uitzonderingen op de vergunningplicht opgenomen. Dit geldt bijvoorbeeld voor een dakkapel. Kortom een bouwactiviteit is vergunningvrij als de activiteit niet wordt genoemd in artikelen 2.25 of 2.26 van het Bbl, of indien deze activiteit daarin wel is genoemd is uitgezonder in artikel 2.27 van het Bbl.
Conclusie
Er wijzigt het nodige ten opzichte van de huidige regeling onder artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in samenhang met Bijlage II van het Bor. Zo dient er voor zowel de omgevingsplanactiviteit als de bouwactiviteit beoordeeld te worden of het bouwen vergunningplichtig, of vergunningvrij is en is voor wat betreft de omgevingsplanactiviteit een deel decentraal overgelaten, waardoor de gemeente op lokaal niveau kan beslissen of zij een activiteit vergunningplichtig acht, of niet (denk als voorbeeld aan het bouwen van een bijbehorend bouwwerk of erfafscheidingen). Ten slotte verdient het opmerking dat er diverse uitzonderingen op de hiervoor besproken hoofdregels zijn (onder meer bij uitbreiding van het aantal woningen of het (ver)bouwen van monumenten).
Lees hier de artikelen uit de blogreeks: 
Deel 1: De Omgevingsvisie 
Deel 2: Doel en opbouw van de Omgevingswet 
Deel 3: Algemene rijksregels en decentrale regels 
Deel 4: Het Omgevingsplan 
Deel 5: Het programma onder de Omgevingswet 
Deel 6: De omgevingsplanactiviteit 
Deel 7: Afwijken van het omgevingsplan 
Deel 8: Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
Deel 9: Participatie onder de Omgevingswet
Deel 10: Instructies en instructieregels Provincie
Deel 11: Het projectbesluit
Deel 12: Planschade onder de Omgevingswet
Deel 13: Geluid onder de Omgevingswet
Deel 14: Handhaving onder de Omgevingswet
Deel 15: De Bruidsschat en overgangsrecht

                    [post_title] => Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => vergunningvrij-bouwen-onder-de-omgevingswet
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2024-03-27 11:32:51
                    [post_modified_gmt] => 2024-03-27 10:32:51
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=36459
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [3] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 35987
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2023-04-26 11:03:40
                    [post_date_gmt] => 2023-04-26 09:03:40
                    [post_content] => 
Inleiding
Sinds 1 januari 2021 is het voor verhuurders verplicht om huurachterstanden te melden bij de gemeente. Dit wordt door de wetgever ook wel vroegsignaleren genoemd en heeft als doel om huisuitzettingen en een sneeuwbal aan schuldenproblemen te voorkomen.
De wetswijziging
De wetswijziging vloeit voort uit het plan om schuldhulpverlening te versnellen en te verbeteren. Deze efficiencyslag kan, aldus de wetgever, alleen bereikt worden met een complete en kwalitatief goede informatievoorziening. In de Memorie van Toelichting licht de wetgever voorts toe dat het:

“Bij vroegsignalering gaat het om personen die nog niet in beeld zijn bij de gemeente en die mogelijk ook niet weten dat ze hulp kunnen krijgen.”

Vroegsignalering biedt gemeenten dus een belangrijke informatievoorziening (mits nageleefd) om schuldenproblematiek in een vroeg stadium in beeld te krijgen en daar ook actief op te kunnen inspelen. Juist partijen, zoals verhuurders, zijn veelal eerder op de hoogte van de betalingsonmacht van natuurlijke personen. De actieve informatieverplichting is overigens niet beperkt tot verhuurders. Ook zorgverzekeraars en nutsbedrijven spelen hierbij een belangrijke rol. De wijze waarop gemeld dient te worden, is nader bepaald in het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening.

In artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening is geregeld:

De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:

 	
a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
 	
b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
 	
c. de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
 	
d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.

Dit betekent dat de verhuurder een verplichting heeft om eerst op eigen initiatief tot een behoorlijke financiële regeling te komen en de huurder er actief op te wijzen dat hij zich tot de gemeente voor schuldhulpverlening kan wenden. Hoewel er in de praktijk een belangrijke rol voor woningcorporaties is weggelegd, is de werking van dit artikel niet beperkt. Ook particuliere verhuurder en ongeacht of er sociaal of vrij wordt verhuurd, dienen zich aan de plicht tot vroegsignalering te houden. Er is overigens géén sanctie verbonden aan het niet-naleven van de plicht tot vroegsignalering, in die zin dat het geen invloed heeft op het recht om de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

Voor verhuurder is de gemeentelijke schuldhulpverlening vaak een doorn in het oog nu huurder daarmee actief het recht verkrijgen om bij de rechter om een afkoelingsperiode te vragen (moratorium), hetgeen geregeld is in artikel 5 van de Wet gemeentelijke schuldhulpsanering. Als verhuurder heeft u er alle belang bij om zo snel mogelijk de huurruimte aan een andere, wel betalende huurder te verhuren. Kunt u als verhuurder dus beter de regels aan uw laars lappen? Dat hangt er, zoals zo vaak, van af.
De rechtspraak
In een betrekkelijk korte periode is er een verscheidenheid aan rechtspraak ontstaan. Ik zal in deze bijdrage niet ingaan op de – ik noem het gemakshalve – basisvereisten voor ontbinding van de huurovereenkomst. Kort gezegd dient er in ieder geval een geruime huurachterstand te bestaan (in de praktijk vaak 3 maanden of meer). Ook andere omstandigheden, zoals herhaaldelijk niet, niet volledig of niet tijdig betalen of ernstige overlast kunnen ontbinding rechtvaardigen.

Het gaat te ver om alle op gepubliceerde uitspraken te behandelen. In voetnoten zal ik mij beperken tot de ECLI-nummers. Wel zijn er een aantal gelijkende overwegingen van verschillende kantonrechters te herleiden:
I. Vroegsignalering had de schuldenlast kunnen doen beperken
In een aantal gepubliceerde vonnissen is af te leiden dat de kantonrechter het belang tot vroegsignalering gewichtig acht. Als de verhuurder deze verplichting niet naleeft, valt niet uit te sluiten dat de (hoogte van de) huurachterstand niet zover was opgelopen. En aangezien de verhuurder deze verplichting heeft geschonden, prevaleert het woonbelang van de huurder.[1] Overigens is er een gepubliceerde uitspraak, waarin de verhuurder wél meldde, maar waarin hij tijdens dit traject alsnog de ontbinding van de huurovereenkomst vorderde. In die uitspraak overwoog de kantonrechter dat het doorlopen van dit traject zwaarder weegt dan het belang op ontbinding van de huurovereenkomst.[2]
II. Het niet (kunnen) inlopen van de huurachterstand
In een aantal andere vonnissen is af te leiden dat de kantonrechter in zijn overweging meeneemt of dat hij het kansrijk acht dat de huurder – met het naleven van de vroegsignalering door de verhuurder – een verbetering in zijn betalingsgedrag zal laten zien. In de zaken waarin de kantonrechter de vordering tot ontbinding toewees, achtte de kantonrechter die kans klein. Relevant hierbij kan zijn:

(I) Dat de huurder ter zitting verklaarde niet te kunnen nakomen;[3]

(II) Dat de huurder verklaart dat hij zich al tot de gemeente gewend heeft, maar de gemeente hem niet heeft kunnen helpen;[4]

(III) Er al een eerder schuldhulptraject is gevolgd, zonder succes of dat huurder thans recidiveert;[5]

(IV) Het verder oplopen van de huurachterstand tijdens de procedure;[6]

(V) Eerdere betalingsregelingen zijn niet nagekomen;[7]

(VI) Onvoldoende inkomen huurder om (op korte termijn) in te lopen.[8]
III. Er speelt méér dan alleen een huurachterstand
In een van de gepubliceerde uitspraken was er naast een omvangrijke huurachterstand tevens sprake van aantoonbare ernstige overlast. De kantonrechter overwoog dat het belang bij ontbinding mede om die reden zwaarder woog.[9]
IV. Melding is overbodig nu reeds intensief contact is met de gemeente
In de hiervoor aangehaalde uitspraak speelde ook mee dat de verhuurder intensief en structureel overleg voerde met de gemeente over de schuldenproblematiek van de huurder.[10] De schuldenproblematiek was derhalve al bij de gemeente bekend. Dit strookt overigens met het hiervoor uiteengezette doel van de vroegsignalering.
V. Er moeten bijkomende omstandigheden zijn om ontbinding af te wijzen
In diverse uitspraken overwegen kantonrechters dat het enkele schenden van de vroegsignaleringsplicht onvoldoende is om de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst af te wijzen.[11] Er wordt van de huurder verlangt om aanvullende omstandigheden naar voren te brengen, waardoor de ontbinding van de huurovereenkomst behoort te worden afgewezen.

Kortom, de rechtspraak laat een heel verdeeld beeld zien. Het lijkt mij te vergaand om te oordelen dat het enkel schenden van de informatieverplichting – in alle gevallen dient te leiden tot een afwijzing van de ontbindingsvordering. Hoewel rechters sinds het tenzij-arrest vaker en ruimte beoordelen of dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, gaat het mijns inziens te ver om de tekortkoming – zijnde de huurachterstand – niet los te zien van de vroegsignaleringsverplichting uit artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Uit de wetsgeschiedenis is af te leiden dat het doel van de regeling is om op gemeentelijk niveau inzicht te verkrijgen in de schuldenlast van natuurlijke personen. Er is door de wetgever niet voor niets géén sanctie op het niet-naleven hiervan gesteld. Hier kan begrijpelijkerwijs tegenover gesteld worden dat het uiteindelijke doel van de wetgever is het beheersen van de schuldenlast en om onnodige huisuitzettingen te voorkomen. Juist lijkt mij dan ook de uitspraken waarin de ontbindingsvorderingen werden toegewezen, nu tijdens de procedure de huurachterstand alleen maar verder opliep.
Les voor de praktijk
Verhuurders worden sinds 1 januari 2021 geconfronteerd met de vroegsignaleringsplicht, hetgeen onwenselijke administratieve handelingen met zich brengt en in potentie een langere duur van wanpresterende huurders, zonder dat daar enige (substantiële) beloning tegenover staat. Het niet-naleven van deze verplichting kan echter onwenselijke gevolgen hebben, in die zin dat de kantonrechter in zijn overweging kan meenemen of de verhuurder zich al dan niet aan deze verplichting heeft gehouden. In het meest negatieve geval wordt uw vordering tot ontbinding afgewezen. Het loont zich derhalve om u aan deze verplichtingen te houden. Wilt u in uw specifieke geval meer advies over hoe nu verder te handelen, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op.
[1] ECLI:NL:RBZWB:2022:7500, ECLI:NL:RBROT:2022:5672, ECLI:NL:RBROT:2022:8193, ECLI:NL:RBROT:2022:5672, ECLI:NL:RBROT:2022:5665, ECLI:NL:RBROT:2022:4103.

[2] ECLI:NL:RBGEL:2023:838.

[3] ECLI:NL:RBLIM:2022:6229.

[4] ECLI:NL:RBZWB:2022:8463.

[5] ECLI:NL:RBROT:2023:1492, ECLI:NL:RBROT:2022:8197.

[6] ECLI:NL:RBROT:2022:10433, ECLI:NL:RBAMS:2022:5830 (waarbij huurder ook niet ter zitting verscheen),

[7] ECLI:NL:RBROT:2022:9557.

[8] ECLI:NL:RBAMS:2022:742.

[9] ECLI:NL:RBOVE:2023:1169.

[10] Zie tevens: ECLI:NL:RBROT:2022:9557.

[11] ECLI:NL:RBLIM:2023:1971, ECLI:NL:RBROT:2022:10433, ECLI:NL:RBROT:2022:5309, ECLI:NL:RBAMS:2022:742.

                    [post_title] => Vroegsignalering huurachterstand: risico op afwijzing ontbinding
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => vroegsignalering-huurachterstand-risico-op-afwijzing-ontbinding
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2023-04-26 11:03:40
                    [post_modified_gmt] => 2023-04-26 09:03:40
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=35987
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [4] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 35848
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2023-04-14 08:59:06
                    [post_date_gmt] => 2023-04-14 06:59:06
                    [post_content] => In zijn arrest van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam), heeft de Hoge Raad kort gezegd overwogen dat een overheidslichaam op grond van artikel 3:14 BW bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht moeten nemen. Het gelijkheidsbeginsel brengt met zich dat overheidslichamen bij grondtransacties, mededingingsruimte moeten bieden aan potentiële gegadigden, door middel van een selectieprocedure[1] met objectieve, toetsbare en redelijke criteria, op grond waarvan een koper wordt geselecteerd. Slechts indien er op voorhand op grond van voormelde criteria duidelijk is dat slechts één serieuze gegadigde bestaat, dan hoeft het overheidslichaam géén selectieprocedure te organiseren, en staat een een-op-een verkoop vrij.

Voor een verdere uiteenzetting van (de gevolgen van) het Didam-arrest verwijs ik naar een eerder blog van mijn collega Rik Wevers. Eveneens in een eerder blog stonden wij stil bij de selectieprocedure en de wijze waarop een overheidslichaam grip kan houden op deze procedure door gebruik te maken van de nodige beleidsruimte zodat in wezen één serieuze kandidaat resteert. Dit kan begrijpelijkerwijs niet zover gaan dat het overheidslichaam in wezen toeschrijft naar de beoogde kandidaat, maar dit laat de hiervoor besproken beleidsruimte onverlet.


Sanctie op schending gelijkheidsbeginsel
Relevant is welke gevolgen de schending van de regels van het Didam-arrest hebben op reeds gesloten koopovereenkomsten. Dient dit nietigheid of vernietigbaarheid in de zin van artikel 3:40 lid 2 BW te zijn? In de literatuur is eerder betoogd dat dit nietigheid moet zijn.[2] De Voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland sloot in zijn vonnis van 22 maart 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:1244 bij deze visie aan en overwoog dat de sanctie op schending van artikel 3:14 BW nietigheid is, nu de schending van het gelijkheidsbeginsel er juist toe strekt derden die niet bij de transactie betrokken zijn te beschermen (r.o. 3.24 e.v.). Daar valt veel voor te zeggen, maar leidt evenwel tot enorme onzekerheid voor overeenkomsten die reeds jaren geleden zijn gesloten.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden kiest in zijn arrest van 4 april 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:2796 een andere lijn en overwoog dat de sanctie op het niet naleven van het gelijkheidsbeginsel vernietigbaarheid van de koopovereenkomst oplevert (r.o. 3.7). Het hof sluit in zijn overwegingen aan bij de bestendige rechtspraak in het aanbestedingsrecht en past dit naar analogie toe. Het verschil is praktisch relevant nu in geval van vernietigbaarheid ‘slechts’ derden (veelal de uitgesloten marktpartij(en) de vernietiging van de koopovereenkomst kunnen inroepen.
Schadeplichtig?
Het hof veroordeeld ten slotte de gemeente tot schadevergoeding vanwege het in strijd met artikel 3:14 BW (wegens schending gelijkheidsbeginsel) aangaan van de koopovereenkomst, hetgeen een onrechtmatige daad tegen de gepasseerde marktpartij oplevert (in dit geval een concurrerende supermarktexploitant die de grond voor de bouw en exploitatie van een nieuwe supermarktlocatie niet verwierf). Het hof overweegt tevens dat de koper niet zelfstandig onrechtmatig handelt.
[1] Voor meer informatie over de selectieprocedure, verwijs ik naar dit blog: https://bg.legal/gelijke-kansen-bij-verkoop-overheidsvastgoed-deel-ii

[2] S.E. Bartels, “Zijn Didam-strijdige overeenkomsten nietig?”, WPNR 2023/7392.

                    [post_title] => Sanctie op schending Didam-regels
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => sanctie-op-schending-didam-regels
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2023-04-14 09:52:37
                    [post_modified_gmt] => 2023-04-14 07:52:37
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=35848
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [5] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 35375
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2023-03-16 08:48:27
                    [post_date_gmt] => 2023-03-16 07:48:27
                    [post_content] => 
Inleiding
Decentrale regels en de algemene rijksregels vormen twee van de zes kerninstrumenten uit de Omgevingswet. In deze blogreeks behandelen wij beide instrumenten op hoofdlijnen gezamenlijk. De wettelijke basis voor beide instrumenten is omschreven in Hoofdstuk 4 van de Omgevingswet.
Algemene Rijksregels
De algemene rijksregels staan verspreid over de Omgevingswet, de vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB) en de Omgevingsregeling. Kort gezegd gaat het om de volgende vier AMvB’s:

 	
Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal);
 	
Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl);
 	
Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); en
 	
Het Omgevingsbesluit (Ob)

Het meest in het oog springend zijn de rijksregels die zien op de in artikel 4.3 lid 1 van de Omgevingswet genoemde activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving. De in dat artikellid genoemde activiteiten zijn uitgewerkt in het Bal en het Bbl.

In de kern genomen zijn er in het Bal onder meer regels gesteld over de bescherming van milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen, zwemmers en cultureel erfgoed (waarbij het zwaartepunt ligt bij milieubelastende activiteiten). In het Bbl zijn regels gesteld over het (ver)bouwen, de staat en het gebruik van een bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en/of sloopactiviteiten.

In het Bkl zijn onder meer omgevingswaarden opgenomen voor luchtkwaliteit en de kwaliteit van het oppervlakte-, grond- en zwemwater en zijn er instructieregels opgenomen die door decentrale overheden moeten worden toegepast. In het Ob zijn ten slotte onder meer nadere regels gesteld over decentrale regels, het bevoegd gezag voor omgevingsvergunningen, procedures, handhaving en het digitaal stelsel Omgevingswet (DSO). Het gaat met het oog op het doel van deze blogreeks te ver om ieder besluit tot in detail te bespreken.

Met het de algemene rijksregels is door de wetgever flexibiliteit beoogd. Dit wil zeggen dat de Omgevingswet nadrukkelijk de mogelijkheid biedt voor maatwerk als dit bij AMvB is toegelaten.[1] Een groot deel van de algemene rijksregels biedt die mogelijkheid ook. Onderscheiden moeten worden maatwerkregels, waarbij het bevoegd gezag het is toegelaten om in het individuele geval via maatwerk af te wijken van de algemene rijksregel, dan wel aanvullende regels op te nemen in het Omgevingsplan, en maatwerkvoorschriften, waarbij het bevoegd gezag bevoegd is om de algemene rijksregel verder in te vullen (dit kan zowel een aanscherping als versoepeling betreffen) en ziet niet op het individuele geval maar voor het gehele grondgebied of een bepaalde categorie.

Een derde mate van flexibiliteit wordt beoogd middels de gelijkwaardigheidsbepaling, waarbij kort gezegd geldt dat andere maatregelen kunnen worden toegestaan als hiermee hetzelfde doel wordt bereikt. Naar aard komen bepaalde aspecten niet voor de toepassing van de gelijkwaardigheidsbepaling in aanmerking (zoals bepaalde veiligheidsaspecten).
Decentrale regels
De decentrale overheden zijn verplicht – voor zover niet uitputtend op Rijksniveau geregeld – om de regels over de fysieke regelgeving bijeen te brengen in één gebiedsdekkende regeling.  Dit betreft voor de gemeente het omgevingsplan, voor de provincie de omgevingsverordening en voor het waterschap de waterschapsverordening. Op het omgevingsplan zal verder in deze blogreeks nader bij worden stilgestaan.

De regels dienen zoals hiervoor omschreven te worden vastgelegd in één gebiedsdekkende regeling, waarmee de inzichtelijkheid en de samenhang van de regels wordt bevorderd. Er geldt per bevoegd gezag dat er één omgevingsplan, één omgevingsverordening en één waterschapsverordening voor het gehele grondgebied wordt vastgesteld.

Van belang is om op te merken dat op gemeentelijk niveau het niet is toegelaten regels op te nemen die afwijken van de algemene rijksregels of de regels in de provinciale omgevingsverordening, tenzij dit in de betreffende hogere regeling is toegelaten. Dit geldt tevens voor het opnemen van omgevingswaarden[2] in het omgevingsplan. Dat is alleen mogelijk indien dit niet reeds op Rijksniveau of provinciaal niveau is vastgesteld.

In de omgevingsverordening kan de provincie ten slotte instructieregels[3] opnemen, waarin de provincie bijvoorbeeld gemeenten kan instrueren over de inhoud van het omgevingsplan, een programma of een maatwerkvoorschrift. In zoverre kan gesteld worden dat het primaat voor (decentrale) regelgeving bij de gemeente ligt, maar dat de provincie en het Rijk een sturende rol daarin (kunnen) hebben.

Heeft u vragen neemt u dan contact op met één van de specialisten van de sectie overheid en vastgoed.
[1] Zo is in art. 2.14 Bal de mogelijkheid om maatwerkregels te stellen over meldingen beperkt.

[2] Omgevingswaarden zijn normen die de gewenste staat of kwaliteit van (een onderdeel van) de fysieke leefomgeving vastleggen (art 2.3 Ow).

[3] Instructieregels over het omgevingsplan kunnen overigens alleen gesteld worden over onderdelen die de Omgevingswet vereist of mogelijk maakt (art. 2.23 lid 3 Ow). Bovendien kan het Rijk ook instructieregels bij AMvB vaststellen.
Lees hier de artikelen uit de blogreeks: 
Deel 1: De Omgevingsvisie 
Deel 2: Doel en opbouw van de Omgevingswet 
Deel 3: Algemene rijksregels en decentrale regels 
Deel 4: Het Omgevingsplan 
Deel 5: Het programma onder de Omgevingswet 
Deel 6: De omgevingsplanactiviteit 
Deel 7: Afwijken van het omgevingsplan 
Deel 8: Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
Deel 9: Participatie onder de Omgevingswet
Deel 10: Instructies en instructieregels Provincie
Deel 11: Het projectbesluit
Deel 12: Planschade onder de Omgevingswet
Deel 13: Geluid onder de Omgevingswet
Deel 14: Handhaving onder de Omgevingswet
Deel 15: De Bruidsschat en overgangsrecht

                    [post_title] => Algemene rijksregels en decentrale regels
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => algemene-rijksregels-en-decentrale-regels
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2024-03-27 11:33:41
                    [post_modified_gmt] => 2024-03-27 10:33:41
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=35375
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [6] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 34736
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2023-02-06 16:14:29
                    [post_date_gmt] => 2023-02-06 15:14:29
                    [post_content] => 
Inleiding
De Omgevingsvisie is een van de zes kerninstrumenten uit de Omgevingswet. De Omgevingsvisie vervangt de structuurvisie zoals we die kennen uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Omgevingsvisie is bedoeld als strategische en integrale langetermijnvisie voor de gehele fysieke leefomgeving (artikel 3.2 Ow) en dient zowel door het Rijk, de Provincie als de Gemeente te worden opgesteld (artikel 3.1 Ow). Eerder schreef mijn collega Rutger Boogers er al een blog over.
Inhoud van de Omgevingsvisie
De Omgevingsvisie is zoals gezegd een langetermijnvisie van de fysieke leefomgeving. Het is dan ook van belang dat het bevoegd gezag anticipeert op toekomstige ontwikkelingen en dient zich ook aan de inhoud van de Omgevingsvisie te houden. Hiermee wordt de continuïteit en de zekerheid van het ontwikkelingsbeleid beschermd, hetgeen overeenkomst met de doelen van de Omgevingswet.

Nu het om een integrale langetermijnvisie gaat, betekent dit dat er slechts één Omgevingsvisie per bevoegd gezag wordt vastgesteld. Dit betekent dat alle relevante onderwerpen, waaronder ruimte, water, milieu, natuur en landschap in de Omgevingsvisie moeten worden opgenomen. Deze onderwerpen hoeven slechts op hoofdlijnen vast te staan.



 
Verschillende beleidsvisies
Dit is een van de verschillen met de systematiek onder de huidige Wro, alle verschillende structuurvisies, verkeersvisies, natuur- en milieubeleidsplannen en dergelijke behoren te worden gebundeld in één beleidsdocument. Ook dit strookt met de doelen van de Omgevingswet. Alle verschillende beleidsvisies zijn zo voor de initiatiefnemer inzichtelijker en duidelijker dan onder de huidige wet- en regelgeving.

De Omgevingsvisie is overigens vormvrij en kent slechts een drietal wettelijke vereisten:

 	
De visie moet een beschrijving van de hoofdlijnen van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving bevatten;
 	
De hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming en het behoud van het grondgebied moeten in de visie staan;
 	
De hoofdzaken van het voor de fysieke leefomgeving te voeren integraal beleid moet in de visie staan.

De inhoud van de Omgevingsvisie bindt ten slotte alleen het bestuursorgaan zelf. De visies van andere bestuursorganen hebben geen juridische doorwerking. Dit wil zeggen dat de Omgevingsvisie van het Rijk die van de Provincie of Gemeente niet bindt. Op gemeentelijk niveau geldt dat de uitgangspunten in de Omgevingsvisie een rol spelen bij de vaststelling van het Omgevingsplan. De ambities uit de Omgevingsvisie dienen in het Omgevingsplan te worden vertaald naar regels die de burger binden. Dit laatste raakt met name de kern van het belang voor de praktijk. Heeft u vragen neemt u dan contact op met één van de specialisten van de sectie overheid en vastgoed.
Lees hier de artikelen uit de blogreeks: 
Deel 1: De Omgevingsvisie 
Deel 2: Doel en opbouw van de Omgevingswet 
Deel 3: Algemene rijksregels en decentrale regels 
Deel 4: Het Omgevingsplan 
Deel 5: Het programma onder de Omgevingswet 
Deel 6: De omgevingsplanactiviteit 
Deel 7: Afwijken van het omgevingsplan 
Deel 8: Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
Deel 9: Participatie onder de Omgevingswet
Deel 10: Instructies en instructieregels Provincie
Deel 11: Het projectbesluit
Deel 12: Planschade onder de Omgevingswet
Deel 13: Geluid onder de Omgevingswet
Deel 14: Handhaving onder de Omgevingswet
Deel 15: De Bruidsschat en overgangsrecht

                    [post_title] => De Omgevingsvisie
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => de-omgevingsvisie
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2024-03-27 11:33:55
                    [post_modified_gmt] => 2024-03-27 10:33:55
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=34736
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [7] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 33762
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2022-12-09 16:49:15
                    [post_date_gmt] => 2022-12-09 15:49:15
                    [post_content] => 
Inleiding
Nadat eerder de eerste contouren bekend waren gemaakt, heeft minister De Jonge vandaag zijn plannen bekend gemaakt om de middenhuur vanaf 2024 te reguleren. Daarbij neemt het kabinet als uitgangspunt de bescherming van de huurder, het behouden dan wel verkrijgen van voldoende aanbod aan betaalbare woningen en de stimulans en investeringsbereidheid van verhuurders tot verduurzaming van woningen. Samengevat is het kabinet het volgende van plan.
Regulering middenhuur
De regulering van de maximale huurprijs kennen we al enige tijd voor de sociale huursector, waarbij de maximale huurprijs wordt berekend aan de hand van het in het Besluit huurprijzen woonruimte uitgewerkte woningwaarderingsstelsel (WWS). Het kabinet is van plan om de huurprijsbescherming uit te breiden door het puntenaantal uit te breiden tot 187 punten (dat wil zeggen dat indien een woning gewaardeerd wordt onder dit puntenaantal er een gemaximeerde huurprijs zal gelden), waardoor ook voor middeninkomens een gereguleerde huurprijs zal gelden. Dit zal dwingend recht gaan vormen.

Aedes, het overkoepelende orgaan van de woningcorporaties, verwacht overigens dat meer dan 95% van de huurwoningen binnen het gereguleerde segment zal vallen.

De voorgenomen huurprijsregulering zal overigens alleen gelden voor nieuwe huurovereenkomsten en slechts voor zover er schaarste is op de woningmarkt. Dit laatste zou periodiek geëvalueerd moeten worden.
Maximering jaarlijkse huurverhoging
Het kabinet is verder van plan om de jaarlijkse huurstijging in het middensegment te maximeren tot de cao-ontwikkeling vermeerderd met 0,5%. Dit geldt tevens voor bestaande huurcontracten.
Verduurzaming van woningen
Ten slotte is nog in het oog springend de wens van het kabinet om verhuurders te motiveren bestaande woningen te verduurzamen. Daardoor zullen energiezuinige woningen (energielabel A tot en met A++++) nóg meer punten opleveren in het woningwaarderingsstelsel. Energie-onzuinige woningen (energielabel E tot en met G) worden daarentegen met minpunten bestraft.

Het is de vraag of de huidige plannen uiteindelijk als zodanig zullen worden doorgevoerd. Met een maximering van de huurprijs daalt begrijpelijkerwijs ook het rendement van verhuurders, waardoor het maar de vraag is in hoeverre verhuurders nog langer bereid zijn een stapje extra te zetten en het onderhoud in en rondom het gehuurde niet tot een absoluut minimum te beperken. Met een lager rendement bestaat voorts de kans dat het verhuren minder interessant, waardoor nieuwbouw kan dalen. Het kabinet heeft daarom de wil om voor lopende nieuwbouwprojecten tot 10 jaar na oplevering een opslag te geven van 5% bovenop de maximale huurprijs.

BG.legal zal de ontwikkelingen nauwgezet blijven volgen.

Mocht u vragen hebben over dit onderwerp, voelt u zich dan vrij om vrijblijvend met een van onze specialisten contact op te nemen.


                    [post_title] => Regulering middenhuur: plannen van het kabinet bekend
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => regulering-middenhuur-plannen-van-het-kabinet-bekend
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2022-12-09 16:49:15
                    [post_modified_gmt] => 2022-12-09 15:49:15
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=33762
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [8] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 33439
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2022-11-18 09:44:58
                    [post_date_gmt] => 2022-11-18 08:44:58
                    [post_content] => Het komt met regelmaat voor dat verhuurders geconfronteerd worden met huurders die voor een langere periode niet, niet tijdig of niet volledig de huurprijs betalen. Van een substantiële achterstand is echter geen sprake, de huurder loopt immers wel steeds in. Dergelijke huurders brengen een hoop administratieve lasten (en dus ook kosten) met zich. Kunt u als verhuurder van een dergelijke wanbetalende huurder af?
De rechtspraak
Situaties waarbij huurders stelselmatig tekortschieten in de tijdige of volledige betaling van de huurprijs komen in de rechtspraak geregeld voor. Zo ook in een recente uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland van 7 september 2022. Het ging over een periode van iets meer dan anderhalf jaar over een achttal te late huurbetalingen. Hoewel de huurachterstand vlak voor de zitting volledig was ingelopen oordeelt de kantonrechter dat de huurder ‘ernstig tekortgeschoten’ is in zijn verplichting om de huur tijdig te betalen. De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst dan ook toe.



De uitspraak is op zichzelf niet nieuw. In de rechtspraak is al langer de tendens te zien dat het structureel te laat betalen van de huurprijs een grondslag voor ontbinding kan opleveren.[1] Dit is ook te verklaren. In ruil voor het ter beschikking stellen van het gehuurde mag de verhuurder verlangen dat de huurder zijn betalingsverplichtingen keurig op tijd nakomt. Dit zeker nu in veel algemene bepalingen deze verplichting ook nadrukkelijk is opgenomen. Zoals het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn arrest van 5 november 2019 overwoog:

“Het hof is van oordeel dat de hierboven besproken tekortkoming - het laten ontstaan en gedurende zeer lange tijd laten voortduren van huurachterstand, in de vorm van het niet en het niet tijdig betalen van huur - de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de verplichting tot tijdige en volledige huurbetaling één van de meest fundamentele verbintenissen is die op de huurder rust [..]”.

Het inlopen van de huurachterstand maakt, zoals de kantonrechter in de uitgehaalde uitspraak van 7 september 2022 terecht overweegt, de tekortkomingen uit het verleden niet ongedaan[2]. Daar komt bij dat er een reële kans bestaat dat, ook al zou zijn ingelopen, het patroon van te late betalingen in de nabije toekomst herleeft.[3] Het kan bij structurele te late huurbetalingen van de verhuurder, met andere woorden, niet verlangt worden nog langer het genot van het gehuurde te verschaffen. De verhuurder heeft er dan alle belang bij het gehuurde ter beschikking te kunnen stellen aan een huurder die wél tijdig zijn huurbetalingen nakomt.
Tips voor de praktijk

 	
Administreer als verhuurder de (te late) betalingen goed;
 	
Accepteer de te late (deel)betalingen niet en sommeer altijd na ommekomst van de betalingstermijn schriftelijk om alsnog (volledig) te voldoen;
 	
Wacht niet te lang met het opstarten van een gerechtelijke procedure, om een eventueel verweer op stilzwijgende aanvaarding van het betalingspatroon te voorkomen.

Wordt u geconfronteerd met een wanbetalende huurder en wilt u beoordelen wat uw mogelijkheden zijn? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

[1] Vergelijk onder meer: Gerechtshof Amsterdam van 20 augustus 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3079, r.o. 3.4, het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 30 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1617, r.o. 6.4.3., het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 16 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1447, 6.5.4., Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 augustus 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:7284, r.o. 6.5.

[2] Vergelijk bovendien: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15 oktober 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:8480.

[3] Vergelijk: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 30 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1617.


                    [post_title] => Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => structureel-te-laat-betalen-is-een-grondslag-voor-de-ontbinding-van-de-huurovereenkomst
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2022-11-24 13:16:17
                    [post_modified_gmt] => 2022-11-24 12:16:17
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=33439
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [9] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 32613
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2022-10-21 09:39:40
                    [post_date_gmt] => 2022-10-21 07:39:40
                    [post_content] => In diverse blogs hebben wij geschreven over de huisvesting van arbeidsmigranten, het belang van het bestemmingsplan en het wonen/woning begrip. In de praktijk komt het geregeld voor dat arbeidsmigranten in wisselende samenstelling voor (zeer) korte duur gehuisvest worden. In dit blog licht ik toe waarom u daarmee dient op te passen.
Het wonen/woning begrip
Bij de vraag of u arbeidsmigranten in een woning mag huisvesten speelt de begripsbepaling in het geldende bestemmingsplan een belangrijke rol.

In veel recentere bestemmingsplannen vindt u terug dat het wonen in de woning slechts is toegestaan voor één huishouden. Uit vaste rechtspraak volgt dat arbeidsmigranten niet snel als één huishouden kan worden gezien, waardoor kort gezegd het huisvesten van arbeidsmigranten in die woning niet is toegelaten.

In verschillende oudere bestemmingsplannen komen wij nog geregeld het begrip ‘wonen’ tegen. Indien het begrip ‘wonen’ niet nader is uitgewerkt in het bestemmingsplan, en er geen link is gelegd met het begrip wonen, dan geldt volgens vaste rechtspraak dat verschillende vormen van wonen, waaronder de huisvesting van arbeidsmigranten, is toegelaten. Een meer diepgaande uitleg over dit onderscheid kunt u onder meer teruglezen in dit blog.


Wanneer is er sprake van wonen?
Als uit het bestemmingsplan volgt dat er diverse vormen van wonen – waaronder dus ook arbeidsmigranten – is toegelaten, dan bent u er echter nog niet.  Is het huisvesten van arbeidsmigranten wel in alle omstandigheden gelijk te stellen met wonen?

Onze hoogste bestuursrechter is van oordeel dat er pas sprake is van wonen indien een bepaalde vorm van verblijf een zekere mate van duurzaamheid kent.[1] Van belang is dan wanneer er sprake is van een duurzaam karakter.

Uit rechtspraak volgt dat gekeken moet worden naar alle relevante omstandigheden en er een vergelijking moet worden gemaakt met een logiesfunctie (recreatief gebruik). Relevante omstandigheden hierbij kunnen onder meer zijn in hoeverre de bewoners geheel zelfvoorzienend zijn (daaronder begrepen een eigen keuken, badkamer, wasaansluiting)[2] en de duur van het verblijf[3].

Met name de duur van het verblijf kan tot problemen leiden bij het huisvesten van arbeidsmigranten. Hoewel onze hoogste bestuursrechter heeft overwogen dat aan een verblijf korter dan zes maanden niet zonder meer het woonkarakter kan worden ontzegd, bestaat er een risico dat dit kan worden opgevat als logies (short stay). De wisselende samenstellingen en variërende duur van enkele weken tot enkele maanden kan hierbij relevant zijn. Ook hierbij geldt dat eventuele duiding van begrippen als ‘logies’, ‘recreatiewoning’ en ‘short stay’ in het geldende bestemmingplan of gemeentelijk beleid relevant kunnen zijn.[4]

Als verhuurder is het van belang om hier bij het aanbieden van een woning (of een deel daarvan) aan arbeidsmigranten of een tussenpersoon/uitzendbureau rekening mee te houden en in de relatie tot de huurder of tussenpersoon in de huurovereenkomst goede afspraken te maken over de aard en de duur van het verblijf.

Wij kunnen in dit kader voor u meedenken en ervoor zorgen dat de huurovereenkomst op uw behoeften is afgestemd. Daarnaast kunnen wij tegen een vast bedrag screenen of het bestemmingsplan huisvesting van arbeidsmigranten überhaupt toelaat. Neemt u gerust vrijblijvend contact op.

[1] Zie onder meer: ECLI:NL:RVS:2008:BC7589 en ECLI:NL:RVS:2013:1633

[2] Zie: ECLI:NL:RVS:2022:2072 en ECLI:NL:RVS:2020:2206

[3] Zie : ECLI:NL:RVS:2013:1633

[4] Zie: ECLI:NL:RVS:2020:588


                    [post_title] => Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => huisvesting-arbeidsmigranten-pas-op-met-kortdurend-verblijf
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2022-10-21 09:39:40
                    [post_modified_gmt] => 2022-10-21 07:39:40
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=32613
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

        )

    [post_count] => 10
    [current_post] => -1
    [before_loop] => 1
    [in_the_loop] => 
    [post] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 41950
            [post_author] => 39
            [post_date] => 2024-04-29 10:24:37
            [post_date_gmt] => 2024-04-29 08:24:37
            [post_content] => 
Inleiding
Het Wetsvoorstel betaalbare huur zoals ingediend op 5 februari 2024 is er met name op gericht om meer betaalbare huurwoningen te realiseren (het reguleren van de middenhuur middels de modernisering van het woningwaarderingstelsel), huurders daartoe meer bescherming te bieden en ruimte te geven voor verduurzaming en investeringen in (nieuwbouw van) woningen. Om de doelen van de wet te waarborgen zal tevens het Besluit huurprijzen woonruimte moeten worden gewijzigd. Het Ontwerpbesluit is inmiddels aan de Tweede Kamer aangeboden. Uit dit voorstel volgt een impactvolle wijziging voor de kamergewijze huur van woonruimtes, omdat het Ontwerpbesluit een andere definitie voor het begrip ‘zelfstandige woning’ gebruikt. In dit artikel wordt uiteengezet hoe het huidige huursysteem in Nederland op grote lijnen werkt en welke impact de wijziging hier op zal hebben.
Hoe werkt het nu? 
Momenteel werkt het huursysteem als volgt. In Nederland kennen we twee type huurwoningen: geliberaliseerd en niet geliberaliseerd, ook wel in de volksmond bekend als sociale huurwoningen en vrije sector woningen.

 	
Sociale huurwoningen zijn woningen waarbij de huur onder de huurliberalisatiegrens ligt.
 	
Vrije sector woningen zijn woningen waarbij de huur boven de huurliberalisatiegrens ligt.

Voor sociale huurwoningen geldt een wettelijke vastgestelde maximale huurprijsverhoging die afhankelijk is van het inkomen van de huurder. Voor vrije sector woningen geldt dit niet, hier mag de verhuurder zelf de hoogte van de huur bepalen (behoudens maximering van huurverhoging die de Rijksoverheid voor bepaalde jaren in kan stellen, de verwachting is dat dit nog tot 2027 het geval zal zijn).

Daarnaast is er nog een ander onderscheid van belang: het onderscheid tussen een zelfstandige en een onzelfstandige woonruimte.

 	
Een zelfstandige woonruimte is een woonruimte met een eigen toegang zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten deze woonruimte (zoals vaak een eigen toilet, keuken, badkamer etc.) .
 	
Een onzelfstandige woonruimte is een woonruimte waarbij de huurder geen eigen toegang heeft en wezenlijke voorzieningen , zoals een toilet, keuken of badkamer deelt met andere huurders.

Voor sociale huurwoningen geldt dat de maximale huurprijs berekend wordt volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit houdt in dat de huurprijs wordt bepaald aan de hand van een puntensysteem. Het WWS geldt voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes (WWSO), maar de puntenberekening verschilt wel. Het puntensysteem geldt voor de volledigheid alleen voor sociale huurwoningen, vrije sector woningen zijn namelijk niet gebonden aan de punten en dus ook niet aan maximale huurprijzen. Het puntensysteem is wel van invloed voor vrije sector woningen in de zin dat het wordt gebruikt om te bepalen of een woning in de vrije sector valt.
Wetsvoorstel betaalbare huur 
Onder de Wet betaalbare huur verandert de toepassing van het WWS. Met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur zal het WWS namelijk ook gaan gelden voor huurwoningen in het middensegment (regulering middenhuur). De bedoeling is dat het gereguleerde deel van de huurwoningen wordt uitgebreid van 148 punten (in januari 2024 een huur van €879,66) naar huurwoningen van 186 punten (circa €1100).
Ontwerpbesluit (Besluit betaalbare huur)
In februari 2024 is het Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (ook wel het Besluit betaalbare huur) ingediend, dit is een onderdeel van Wetsvoorstel betaalbare huur. Het Ontwerpbesluit wijzigt het huidige Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Hieruit volgt dat de wetgever het begrip ‘zelfstandige woonruimte’ voor de toepassing van het WSS beoogd te wijzigen.

Onder het huidige Besluit huurprijzen woonruimte bestaat voor het WWS al een verschil in de puntenberekening voor zelfstandige- en onzelfstandige woonruimtes. De volgende definitie wordt onder het Bhw gebruikt voor het begrip ‘zelfstandige woonruimte’:

“woningen met een eigen toegang welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning” [art. 7:234 BW].

In het Ontwerpbesluit is een ‘zelfstandige woonruimte’ gedefinieerd als: “een woonruimte als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben”.
Gevolgen voor de huisvesting van arbeidsmigranten? 
Met de nieuwe definitie is de verhuur van één woning aan groepen bewoners zonder dat daarbij sprake is van meerdere onzelfstandige woonruimten minder snel mogelijk. Het is onder het Ontwerpbesluit namelijk vereist dat de verschillende inwoners een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. Een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ wordt in de vaste rechtspraak niet snel aangenomen wanneer het gaat om meerdere huurders. Hierover schreven wij al meermaals in het licht van de omgevingsrechtelijke context van het huisvesten van arbeidsmigranten, waaronder in dit blog.

De toetsing aan het WWS van een onzelfstandige woonruimte zal voor de verhuurder veelal een nadelig effect hebben op de maximaal toegestane huurprijs..
Conclusie 
Het Ontwerpbesluit en de Wet betaalbaar huren kunnen dus een grote impact hebben op de kamergewijze verhuur van (onder het huidige systeem) zelfstandige woonruimtes. Belangrijk is dat het Ontwerpbesluit en het Wetsvoorstel op dit moment nog niet zijn aangenomen, maar dat het Ontwerpbesluit in februari is aangeboden aan de Tweede Kamer. Laat u bij de huisvesting van arbeidsmigranten in ieder geval tijdig informeren.

Dit artikel is mede geschreven door Anne Verberne.



 
            [post_title] => De Wet betaalbare huur: gevolgen voor huisvesting van arbeidsmigranten
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => open
            [ping_status] => open
            [post_password] => 
            [post_name] => de-wet-betaalbare-huur-gevolgen-voor-huisvesting-van-arbeidsmigranten
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-29 10:35:46
            [post_modified_gmt] => 2024-04-29 08:35:46
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 0
            [guid] => https://bg.legal/?p=41950
            [menu_order] => 0
            [post_type] => post
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [comment_count] => 0
    [current_comment] => -1
    [found_posts] => 36
    [max_num_pages] => 4
    [max_num_comment_pages] => 0
    [is_single] => 
    [is_preview] => 
    [is_page] => 
    [is_archive] => 1
    [is_date] => 
    [is_year] => 
    [is_month] => 
    [is_day] => 
    [is_time] => 
    [is_author] => 
    [is_category] => 
    [is_tag] => 
    [is_tax] => 1
    [is_search] => 
    [is_feed] => 
    [is_comment_feed] => 
    [is_trackback] => 
    [is_home] => 
    [is_privacy_policy] => 
    [is_404] => 
    [is_embed] => 
    [is_paged] => 
    [is_admin] => 
    [is_attachment] => 
    [is_singular] => 
    [is_robots] => 
    [is_favicon] => 
    [is_posts_page] => 
    [is_post_type_archive] => 
    [query_vars_hash:WP_Query:private] => 166c75fef34b091bd8aa6c74e5216a38
    [query_vars_changed:WP_Query:private] => 1
    [thumbnails_cached] => 
    [allow_query_attachment_by_filename:protected] => 
    [stopwords:WP_Query:private] => 
    [compat_fields:WP_Query:private] => Array
        (
            [0] => query_vars_hash
            [1] => query_vars_changed
        )

    [compat_methods:WP_Query:private] => Array
        (
            [0] => init_query_flags
            [1] => parse_tax_query
        )

    [tribe_is_event] => 
    [tribe_is_multi_posttype] => 
    [tribe_is_event_category] => 
    [tribe_is_event_venue] => 
    [tribe_is_event_organizer] => 
    [tribe_is_event_query] => 
    [tribe_is_past] => 
    [tribe_controller] => Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller Object
        (
            [filtering_query:Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller:private] => WP_Query Object
 *RECURSION*
        )

)

De Wet betaalbare huur: gevolgen voor huisvesting van arbeidsmigranten

29 apr 2024

Michael de Marco

Inleiding Het Wetsvoorstel betaalbare huur zoals ingediend op 5 februari 2024 is er met name op gericht om meer betaalbare huurwoningen te realiseren (het reguleren van de middenhuur middels de...

Lees meer

Woon-zorgovereenkomsten: Is einde zorg ook einde huur?

25 aug 2023

Michael de Marco

Wonen en zorg zijn soms onlosmakelijk met elkaar verbonden. Bij woon-zorgovereenkomsten doemen vragen op over de rechten en plichten van huurders en zorgaanbieders. Want wat als de zorg eindigt, eindigt...

Lees meer

Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet

31 mei 2023

Michael de Marco

Inleiding Onder het huidige recht is het niet toegelaten om zonder benodigde omgevingsvergunning te bouwen. De wetgever heeft echter voor een aantal bouwactiviteiten bepaald dat deze vergunningvrij mogen worden uitgevoerd...

Lees meer

Vroegsignalering huurachterstand: risico op afwijzing ontbinding

26 apr 2023

Michael de Marco

Inleiding Sinds 1 januari 2021 is het voor verhuurders verplicht om huurachterstanden te melden bij de gemeente. Dit wordt door de wetgever ook wel vroegsignaleren genoemd en heeft als doel...

Lees meer

Sanctie op schending Didam-regels

14 apr 2023

Michael de Marco

In zijn arrest van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam), heeft de Hoge Raad kort gezegd overwogen dat een overheidslichaam op grond van artikel 3:14 BW bij het aangaan en uitvoeren...

Lees meer

Algemene rijksregels en decentrale regels

16 mrt 2023

Michael de Marco

Inleiding Decentrale regels en de algemene rijksregels vormen twee van de zes kerninstrumenten uit de Omgevingswet. In deze blogreeks behandelen wij beide instrumenten op hoofdlijnen gezamenlijk. De wettelijke basis voor...

Lees meer

De Omgevingsvisie

06 feb 2023

Michael de Marco

Inleiding De Omgevingsvisie is een van de zes kerninstrumenten uit de Omgevingswet. De Omgevingsvisie vervangt de structuurvisie zoals we die kennen uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Omgevingsvisie is...

Lees meer

Regulering middenhuur: plannen van het kabinet bekend

09 dec 2022

Michael de Marco

Inleiding Nadat eerder de eerste contouren bekend waren gemaakt, heeft minister De Jonge vandaag zijn plannen bekend gemaakt om de middenhuur vanaf 2024 te reguleren. Daarbij neemt het kabinet als...

Lees meer

Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst

18 nov 2022

Michael de Marco

Het komt met regelmaat voor dat verhuurders geconfronteerd worden met huurders die voor een langere periode niet, niet tijdig of niet volledig de huurprijs betalen. Van een substantiële achterstand is...

Lees meer

Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!

21 okt 2022

Michael de Marco

In diverse blogs hebben wij geschreven over de huisvesting van arbeidsmigranten, het belang van het bestemmingsplan en het wonen/woning begrip. In de praktijk komt het geregeld voor dat arbeidsmigranten in...

Lees meer