Blog van medewerkers

WP_Query Object
(
    [query] => Array
        (
            [news-type] => blog
        )

    [query_vars] => Array
        (
            [news-type] => blog
            [error] => 
            [m] => 
            [p] => 0
            [post_parent] => 
            [subpost] => 
            [subpost_id] => 
            [attachment] => 
            [attachment_id] => 0
            [name] => 
            [pagename] => 
            [page_id] => 0
            [second] => 
            [minute] => 
            [hour] => 
            [day] => 0
            [monthnum] => 0
            [year] => 0
            [w] => 0
            [category_name] => 
            [tag] => 
            [cat] => 
            [tag_id] => 
            [author] => 
            [author_name] => 
            [feed] => 
            [tb] => 
            [paged] => 0
            [meta_key] => 
            [meta_value] => 
            [preview] => 
            [s] => 
            [sentence] => 
            [title] => 
            [fields] => 
            [menu_order] => 
            [embed] => 
            [category__in] => Array
                (
                )

            [category__not_in] => Array
                (
                )

            [category__and] => Array
                (
                )

            [post__in] => Array
                (
                )

            [post__not_in] => Array
                (
                )

            [post_name__in] => Array
                (
                )

            [tag__in] => Array
                (
                )

            [tag__not_in] => Array
                (
                )

            [tag__and] => Array
                (
                )

            [tag_slug__in] => Array
                (
                )

            [tag_slug__and] => Array
                (
                )

            [post_parent__in] => Array
                (
                )

            [post_parent__not_in] => Array
                (
                )

            [author__in] => Array
                (
                    [0] => 39
                )

            [author__not_in] => Array
                (
                )

            [search_columns] => Array
                (
                )

            [ignore_sticky_posts] => 
            [suppress_filters] => 
            [cache_results] => 1
            [update_post_term_cache] => 1
            [update_menu_item_cache] => 
            [lazy_load_term_meta] => 1
            [update_post_meta_cache] => 1
            [post_type] => 
            [posts_per_page] => 10
            [nopaging] => 
            [comments_per_page] => 50
            [no_found_rows] => 
            [taxonomy] => news-type
            [term] => blog
            [order] => DESC
        )

    [tax_query] => WP_Tax_Query Object
        (
            [queries] => Array
                (
                    [0] => Array
                        (
                            [taxonomy] => news-type
                            [terms] => Array
                                (
                                    [0] => blog
                                )

                            [field] => slug
                            [operator] => IN
                            [include_children] => 1
                        )

                )

            [relation] => AND
            [table_aliases:protected] => Array
                (
                    [0] => wp_term_relationships
                )

            [queried_terms] => Array
                (
                    [news-type] => Array
                        (
                            [terms] => Array
                                (
                                    [0] => blog
                                )

                            [field] => slug
                        )

                )

            [primary_table] => wp_posts
            [primary_id_column] => ID
        )

    [meta_query] => WP_Meta_Query Object
        (
            [queries] => Array
                (
                )

            [relation] => 
            [meta_table] => 
            [meta_id_column] => 
            [primary_table] => 
            [primary_id_column] => 
            [table_aliases:protected] => Array
                (
                )

            [clauses:protected] => Array
                (
                )

            [has_or_relation:protected] => 
        )

    [date_query] => 
    [queried_object] => WP_Term Object
        (
            [term_id] => 56
            [name] => Blog van medewerkers
            [slug] => blog
            [term_group] => 0
            [term_taxonomy_id] => 56
            [taxonomy] => news-type
            [description] => 
            [parent] => 0
            [count] => 1415
            [filter] => raw
        )

    [queried_object_id] => 56
    [request] => SELECT SQL_CALC_FOUND_ROWS  wp_posts.ID
					 FROM wp_posts  LEFT JOIN wp_term_relationships ON (wp_posts.ID = wp_term_relationships.object_id) LEFT  JOIN wp_icl_translations wpml_translations
							ON wp_posts.ID = wpml_translations.element_id
								AND wpml_translations.element_type = CONCAT('post_', wp_posts.post_type) 
					 WHERE 1=1  AND ( 
  wp_term_relationships.term_taxonomy_id IN (56)
) AND wp_posts.post_author IN (39)  AND ((wp_posts.post_type = 'post' AND (wp_posts.post_status = 'publish' OR wp_posts.post_status = 'acf-disabled' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-success' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-failed' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-schedule' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-pending' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-draft'))) AND ( ( ( wpml_translations.language_code = 'nl' OR (
					wpml_translations.language_code = 'nl'
					AND wp_posts.post_type IN ( 'attachment' )
					AND ( ( 
			( SELECT COUNT(element_id)
			  FROM wp_icl_translations
			  WHERE trid = wpml_translations.trid
			  AND language_code = 'nl'
			) = 0
			 ) OR ( 
			( SELECT COUNT(element_id)
				FROM wp_icl_translations t2
				JOIN wp_posts p ON p.id = t2.element_id
				WHERE t2.trid = wpml_translations.trid
				AND t2.language_code = 'nl'
                AND (
                    p.post_status = 'publish' OR p.post_status = 'private' OR 
                    ( p.post_type='attachment' AND p.post_status = 'inherit' )
                )
			) = 0 ) ) 
				) ) AND wp_posts.post_type  IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' )  ) OR wp_posts.post_type  NOT  IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' )  )
					 GROUP BY wp_posts.ID
					 ORDER BY wp_posts.menu_order, wp_posts.post_date DESC
					 LIMIT 0, 10
    [posts] => Array
        (
            [0] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 44173
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2024-12-11 09:47:28
                    [post_date_gmt] => 2024-12-11 08:47:28
                    [post_content] => Recente rechtspraak laat het belang van goed contracteren en consumentenbescherming weer eens blijken. Zo heeft de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen september 2024 geoordeeld dat een afwijking van de Woningborg modelovereenkomst ten nadele van de opdrachtgever nietig, dan wel zonder rechtsgevolg is. Daarnaast heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant in augustus 2024 bepaald dat het uitsluiten van verrekening van ondermaat bij consumenten als onredelijk bezwarend wordt aangemerkt. Hoe de Raad van Arbitrage en de rechtbank tot deze oordelen zijn gekomen legt Michael de Marco, advocaat vastgoed en omgeving uit.
Raad van Arbitrage: afwijking van modelovereenkomsten
Feiten

De aannemer had in de aannemingsovereenkomst de start van de overeengekomen bouwtijd gewijzigd naar ‘na gereedkoming van de beganegrondvloer van het gebouw’, een en ander waardoor de contractuele korting wegens bouwtijdoverschrijding – ten nadele van de opdrachtgever – werd beperkt. Meer specifiek wijkt de aannemer af van het in artikel 5 van de Woningborg modelovereenkomst opgenomen startpunt van het rekenen van de bouwtijd zijnde: ‘vanaf de aanvang van de bouw van het gebouw’.

Een dergelijke afwijking is niet zomaar toegelaten. In artikel 11 Woningborg modelovereenkomst is immers opgenomen dat afwijkingen van het model ten nadele van de opdrachtgever nietig zijn, met uitzondering van bedingen die vooraf uitdrukkelijk door Woningborg zijn goedgekeurd. De aannemer had geen voorafgaande uitdrukkelijk verleende toestemming van Woningborg verkregen. Dit betekent dat – volgens de overeenkomst - de bepaling nietig is.

De aannemer had aangevoerd dat nietigheid is voorbehouden aan de in de wet genoemde gevallen. De Raad van Arbitrage volgt de aannemer hierin, echter gezien de bedoeling van partijen moet het woord ‘nietigheid’ worden uitgelegd als ‘zonder rechtsgevolg’.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant: uitsluiten van verhaalsmogelijkheden bij ondermaat
Feiten

Vanuit een besloten vennootschap werd een woning aan een consumentkoper verkocht met bouwgrond ter grootte van 502 m2. In werkelijkheid bleek dit 488,48 m2 te zijn: een afwijking van 2,7%. De consumentkoper reclameert zich bij de verkoper ten aanzien van deze ondermaat. De verkoper beroept zich op de in artikel 2 koopovereenkomst onder- en overmaatbepaling, waarin is bepaald dat verschillen in de werkelijke grootte van het verkochte perceel geen aanleiding geeft tot enige rechtsvordering. De consumentkoper is het hier niet mee eens, en wendt zich tot de rechter.

Vernietiging artikel 2 koopovereenkomst

De rechter acht het in de eerste plaats van belang dat de onder- en overmaatbepaling een algemene voorwaarde is in de zin van artikel 6:231 van het Burgerlijk Wetboek. Partijen hebben immers niet over de inhoud van het beding onderhandeld noch gesproken. Bovendien hanteert de verkoper een dergelijk beding in iedere koopovereenkomst die hij sluit.

Nu de woning bedrijfsmatig aan een consumentkoper is verkocht, toetst de rechter het beding (ambtshalve) aan de Richtlijn Oneerlijke Bedingen (Richlijn 93/13 EEG).

De rechter overweegt dat het beding onredelijk bezwarend is, omdat het beding uitsluit dat koper een rechtsvordering kan instellen, niet alleen een marginale ondermaat, maar bij iedere ondermaat. Verder geeft het beding geen enkel zicht op compensatie of een andere remedie. De rechter is van oordeel dat de verkoper niet mocht verwachten dat de koper het beding zou accepteren als daarover zou zijn onderhandeld. Dit leidt ertoe dat de rechter het betreffende beding vernietigt, waardoor de deur openstaat voor schadevergoeding ter compensatie van de ontbrekende vierkante meters.

Voer voor discussie

Opvallend is dat de rechter geen aandacht geeft aan artikel 7:17 lid 6 BW. In dit artikel is bepaald dat bij de koop van een onroerende zaak de vermelding van oppervlakte slechts bedoeld is als aanduiding, zonder dat de zaak daaraan behoeft te voldoen. Verder heeft het gerechtshof 's-Hertogenbosch in 2020 bepaald dat een afwijking van 0.94% van het gekochte geen substantiële afwijking is. Het is dus de vraag of de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant standhoudt in eventueel hoger beroep bij dit hof.
Conclusie
De in dit blog aangehaalde uitspraken brengen weer eens onder de aandacht dat bij overeenkomsten met consumenten vooraf goed nagedacht moet worden over de wijze van contracteren en de inhoud van eventuele afwijkende bedingen.

Onze sectie Vastgoed en Omgeving helpt u graag bij het opstellen van koop-/aannemingsovereenkomsten.

Artikel is geschreven door Michael de Marco en Mika Veldhuis.


                    [post_title] => Contractueel afwijken in bouw- en koopovereenkomsten gaat niet zomaar
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => contractueel-afwijken-in-bouw-en-koopovereenkomsten-gaat-niet-zomaar
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2024-12-11 09:55:10
                    [post_modified_gmt] => 2024-12-11 08:55:10
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=44173
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [1] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 44131
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2024-11-29 16:36:35
                    [post_date_gmt] => 2024-11-29 15:36:35
                    [post_content] => Verhuurders kunnen opgelucht ademhalen. De Hoge Raad heeft vandaag geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% boven op CPI niet oneerlijk is. Hiermee worden massaclaims van huurders voorkomen.
Prejudiciële vragen en conclusie PG
Eerder schreven wij een blog over de prejudiciële vragen die de rechtbank Amsterdam stelde aan de Hoge Raad over mogelijk oneerlijke huurverhogingen.

Vooruitlopend op het arrest van de Hoge Raad heeft de procureur-generaal (PG) geconcludeerd dat de berekening van huurverhogingen door een opslag van maximaal 3 procent boven op de inflatie in het algemeen niet oneerlijk is. Ook hierover schreven wij eerder een blog.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad volgt de conclusie van de PG dat een opslagbeding als zodanig en een opslagbeding met een maximale opslag van 3% niet oneerlijk is.

Ter onderbouwing hiervan overweegt de Hoge Raad dat een indexatiebeding en een opslagbeding onderling verschillende doelen hebben. Een indexatiebeding heeft tot doel geldontwaarding te compenseren. Een opslagbeding heeft in de regel tot doel om de ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.

Verder overweegt de Hoge Raad dat een huurovereenkomst voor woonruimte een duurovereenkomst is die doorgaans voor langere tijd wordt gesloten. De verhuurder kan die huurovereenkomst slechts op beperkte gronden beëindigen. Gelet op een en ander heeft de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen, niet alleen in verband met geldontwaarding, maar ook om de voor de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.

Aan de andere kant zijn de financiële gevolgen van een opslagbeding met een jaarlijks maximumpercentage van 3% zijn voor de huurder voorzienbaar, omdat de frequentie van de huurprijswijziging, de berekening van de huurprijsverhoging en de maximale verhoging van de huurprijs vaststaan. Hoewel voor de huurder niet voorzienbaar is in hoeverre en op welke gronden de verhuurder toepassing zal geven aan het opslagbeding, en een door de verhuurder aan het beding gegeven toepassing voor de huurder in de praktijk moeilijk controleerbaar is, is het voor de huurder bij de beoordeling van de mogelijke gevolgen van het beding met name van belang dat hij kan voorzien met welk percentage de huurprijs maximaal mag worden verhoogd en hoe vaak.

Ook neemt de Hoge Raad in de overweging mee dat de huurder bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan opzeggen. Verder neemt de Hoge Raad in de overweging mee dat de Nederlandse wetgeving voor de geliberaliseerde huursector is gebaseerd op het uitgangspunt dat de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft de huurprijs jaarlijks te wijzigen. Zo schrijven de Wet maximering huurprijsverhogingen en de Wet betaalbare huur beide een opslag op de huurprijs voor.
Samenvatting
Kort en goed oordeelt de Hoge Raad dat een opslagbeding als zodanig en een opslagbeding met een maximale opslag van 3% niet oneerlijk is. Dit omdat de verhuurder dit percentage redelijkerwijs nodig heeft om hem in staat te stellen de doelen van het opslagbeding te realiseren. Tegelijkertijd zijn de financiële gevolgen voor de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst voorspelbaar, en blijft een jaarlijkse huurstijging van maximaal dit percentage doorgaans binnen acceptabele grenzen. De Hoge Raad houdt wel nog een slag om de arm door te oordelen dat bij bijzondere omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst het opslagbeding als oneerlijk kan worden aangemerkt.

Let op: dat een opslagbeding van maximaal 3% boven op CPI niet als oneerlijk wordt aangemerkt, staat los van de discussie of de indexering door middel van CPI + 3% elk jaar is toegestaan. De Hoge Raad wijst op artikel 7:248 lid 3 BW waarin is bepaald dat een huurprijswijzigingsbeding dat leidt tot een hogere indexatie dan in dat jaar is toegestaan dat beding in zoverre nietig is en de huurprijs dan geldt als verhoogd met de maximaal toegelaten verhoging. In 2024 geldt bijvoorbeeld een maximum indexering van 5,5%.
Gevolgen praktijk
De Hoge Raad schept met dit arrest duidelijkheid over de indexering van de huurprijs voor woonruimte. Dit arrest ziet niet op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 of 7:230a BW, daarvoor gelden andere regels. Heeft u vragen over het arrest of uw huurovereenkomst, dan kunt u contact opnemen met de sectie vastgoed & omgeving.

Artikel is geschreven door Michael de Marco en Mika Veldhuis.


                    [post_title] => Hoge Raad: opslagbeding van maximaal 3% boven op CPI niet oneerlijk
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => hoge-raad-opslagbeding-van-maximaal-3-boven-op-cpi-niet-oneerlijk
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2024-12-02 09:03:31
                    [post_modified_gmt] => 2024-12-02 08:03:31
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=44131
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [2] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 44084
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2024-11-21 10:15:11
                    [post_date_gmt] => 2024-11-21 09:15:11
                    [post_content] => Op 4 november 2024 heeft Mona Keijzer, minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, het wetsvoorstel ‘Wet modernisering servicekosten’ ingediend. Het doel van de wet is om ervoor te zorgen dat de huurder beter wordt beschermd tegen verhuurders die ten onrechte servicekosten in rekening brengen. In lijn hiervan is reeds de Wet goed verhuurderschap aangenomen waar het verplicht is gesteld om volgens de wet servicekosten af te rekenen op straffe van een boete ter hoogte van € 103.000,- of inbeheername door de gemeente. Verder wordt beoogd meer duidelijkheid te verschaffen over wat als servicekosten kan worden gerekend. Ook wordt voorgesteld dat de Huurcommissie het voorschotbedrag aan alle servicekosten kan toetsen en vaststellen in het gereguleerd segment.
Wetsvoorstel
Met het wetsvoorstel wordt artikel 7:237 BW aangepast waardoor het in de visie van de wetgever duidelijker moet worden over de zaken en diensten die wel en niet als servicekosten mogen worden doorbelast. Om dit te bewerkstelligen wordt het Besluit servicekosten limitatief en duidelijker weergegeven.

Verder wordt in artikel 7:237 BW een wijziging voorgesteld waardoor het mogelijk is om in een ministeriële regeling regels vast te stellen over de wijze van berekening en de maximale hoogte van de servicekosten.

Voorts wordt in de bewoordingen van artikel 7:259 lid 1 BW meer expliciet naar voren gebracht dat servicekosten daadwerkelijk gemaakte kosten zijn voor een redelijke vergoeding voor de geleverde service zijn. Hiermee wordt de bewoording van dit artikel meer in lijn gebracht met de wijze waarop de Hoge Raad het artikel toepast.

Tot slot wordt voorgesteld dat de Huurcommissie voortaan het voorschotbedrag voor alle servicekosten kan toetsen en vaststellen in het gereguleerde segment. Op dit moment biedt de wetgeving deze mogelijkheid alleen voor ‘nutsvoorzieningen met een individuele meter’, maar niet voor de overige servicekosten. Dit onderscheid wordt niet langer als wenselijk beschouwd.

In de praktijk zorgt het voor verwarring, omdat het voor de Huurcommissie moeilijk is om vast te stellen welke kostenposten binnen haar bevoegdheid vallen. Ook leidt het tot onduidelijkheid bij huurders, die niet begrijpen waarom de uitspraak van de Huurcommissie slechts een deel van de servicekosten omvat en niet het geheel.
Overgangsrecht
Het voorstel bevat overgangsrecht om ervoor te zorgen dat lopende zaken bij de Huurcommissie kunnen worden afgehandeld volgens de wetgeving die van kracht was op het moment van indiening. Meer specifiek blijft de Huurcommissie bevoegd om na de inwerkingtreding van het wetsvoorstel zaken te behandelen die betrekking hebben op kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter over perioden van vóór de inwerkingtreding.

Ook is in het wetsvoorstel opgenomen dat de voorgestelde wijzigingen niet zien op de lopende huurovereenkomsten. Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten, kan het dus een tijd duren voordat we de gevolgen van het wetsvoorstel – als dat wordt aangenomen – in de praktijk merken.
Stand van zaken
De Raad van State had geen opmerkingen bij het wetsvoorstel en adviseerde het wetsvoorstel in te dienen bij de Tweede Kamer. Momenteel is het wetsvoorstel ingediend bij de Tweede Kamer.

Onze sectie Vastgoed en Omgeving houdt u op de hoogte van de ontwikkelingen.

Artikel is geschreven door Michael de Marco en Mika Veldhuis.


                    [post_title] => Wetsvoorstel modernisering servicekosten
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => wetsvoorstel-modernisering-servicekosten
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2024-11-21 11:58:17
                    [post_modified_gmt] => 2024-11-21 10:58:17
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=44084
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [3] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 42962
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2024-07-24 16:09:05
                    [post_date_gmt] => 2024-07-24 14:09:05
                    [post_content] => Advies procureur-generaal over huurverhogingen: “opslagbeding van 3 procent bovenop inflatie aanvaardbaar”
Inleiding 
In mei schreven wij in een blog over de prejudiciële vragen die de rechtbank Amsterdam stelde aan de Hoge Raad over mogelijk oneerlijke huurverhogingen. Het is nog onduidelijk wanneer de Hoge Raad uitspraak doet, maar op vrijdag 19 juli heeft de procureur-generaal (hierna P-G) Wissink een conclusie gepubliceerd. In dit artikel gaan wij voor u in op de belangrijkste aspecten van de conclusie van P-G Wissink.
Achtergrond 
De jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector bestaat uit een optelsom van de inflatie (indexatiebeding) en een percentage opslag (opslagbeding). Deze jarenlange praktijk is recentelijk in verschillende kantonzaken aangemerkt als strijdig met het Europees recht vanwege willekeur (Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). Huurders konden niet weten waar ze aan toe waren en waarop het percentage opslag gebaseerd was. In januari heeft de Rechtbank Amsterdam daarom prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over de berekening van huurverhoging en de verhouding tot het Europees recht.

De prejudiciële vragen zorgden voor veel onrust bij verhuurders, het antwoord van de Hoge Raad kan namelijk inhouden dat verhuurders jarenlang oneerlijke huurverhogingen hebben gerekend. Oneerlijke bedingen zijn vernietigbaar, wat als gevolg kan hebben dat te hoge huur kan worden teruggevorderd. Daarnaast zagen verhuurders het risico dat de huur alleen nog met de inflatie kon worden verhoogd wat een verlies van miljarden zou betekenen voor de sector.
Conclusie van procureur-generaal Wissink
De P-G geeft onafhankelijk juridisch advies aan de Hoge Raad, dit wordt een conclusie genoemd. P-G Wissink heeft in een conclusie advies gegeven aan de Hoge Raad over de twee rechtszaken die zien op de huurverhogingsbedingen.

P-G Wissink oordeelt in zijn conclusie dat de berekening van huurverhogingen door een opslag van maximaal 3 procent op te tellen bij de inflatie in het algemeen géén oneerlijk beding is. Om tot dit oordeel te komen legt hij eerst uit dat de oneerlijkheid van het huurverhogingsbeding apart moet worden beoordeeld ten aanzien van het indexatiebeding en het opslagbeding. Het indexatiebeding is volgens Wissink niet bezwaarlijk, het is juist gerechtvaardigd en het bewaart het evenwicht tussen de verhuurder en huurder. Ook voor het opslagbeding bestaan volgens Wissink redelijke gronden, hier benoemt hij het opvangen van boveninflatoire stijging van kosten en het gelijk oplopen met de waardeontwikkeling van het pand. Wel wordt het risico aangestipt dat de verhuurder de opslag berekent zonder dat er een redelijke grond is. Ondanks dit risico is het opslagbeding volgens de P-G voldoende transparant, aangezien de huurder kan zien op welk moment de huur kan stijgen, hoe vaak dit is en wat de maximale stijging is. De kwetsbaarheid van het beding is dat de redelijke gronden niet hoeven te worden opgenomen en dat uit het beding hierdoor ook niet volgt op welke manier de gronden leiden tot het berekenen van een opslag. Dit is voor Wissink echter niet doorslaggevend. In de sociale sector bevatten de jaarlijkse huurverhogingen namelijk ook geen gronden, een opslagbeding van maximaal 3 procent is daarom aanvaardbaar.

Belangrijk is dat een conclusie niet bindend is voor de Hoge Raad, de Hoge Raad hoeft de conclusie dus niet te volgen.
Wet betaalbare huur
Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur (Wbh) in werking getreden. Deze is niet van toepassing op lopende huurovereenkomsten. Onder de Wbh is slechts 1 procent opslag bovenop de inflatie toegestaan. Het opslagpercentage van 3 procent dat P-G Wissink aanvaardbaar acht is hoger dan toegestaan onder de Wbh. Daarom is vereist dat gemeenten toezicht houden dat dit percentage niet wordt overschreden.
Concluderend 
De conclusie van P-G Wissink kan de onrust bij verhuurders over mogelijke terugbetalingen tijdelijk wegnemen, maar echte duidelijkheid zal pas volgen na de uitspraak van de Hoge Raad. Wij houden u natuurlijk op de hoogte van verdere ontwikkelingen.

Dit artikel is geschreven door Anne Verberne en Michael de Marco.


                    [post_title] => Advies procureur-generaal: 3 procent opslag bij huurverhoging doorgaans eerlijk
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => advies-procureur-generaal-3-procent-opslag-bij-huurverhoging-doorgaans-eerlijk
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2024-07-24 16:23:42
                    [post_modified_gmt] => 2024-07-24 14:23:42
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=42962
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [4] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 42736
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2024-07-03 15:16:21
                    [post_date_gmt] => 2024-07-03 13:16:21
                    [post_content] => Op 1 juli 2024 treden de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur in werking. Voor deze laatste wet is op dinsdagmiddag 25 juni groen licht gegeven door de Eerste Kamer. In dit artikel zetten wij de veranderingen die deze twee wetten voor huurders en verhuurders brengen op hoofdlijnen voor U uiteen.
Wet vaste huurcontracten
Met de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten krijgen nieuwe huurders in beginsel direct een huurcontract voor onbepaalde tijd. Vaste huurcontracten worden dus de norm. Dit moet huurders meer zekerheid over hun woonsituatie bieden, maar op deze regel gelden wel uitzonderingen.

Dit betekent dat de op 1 juli 2016 ingevoerde mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten (van twee respectievelijk vijf jaren) af te sluiten, zonder dat huurders zich bij het einde op huurbescherming kunnen beroepen, in belangrijke mate wordt teruggedraaid.

Dit betekent echter niet dat er helemaal geen tijdelijke huurovereenkomsten meer kunnen worden aangegaan. Als uitzondering op de hoofdregel kunnen bepaalde doelgroepen een huurcontract van bepaalde duur aangeboden krijgen, dit contract is dan voor een duur van maximaal 2 jaar. Deze uitzonderingen zijn opgenomen in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Dit geldt voor de volgende groepen:

 	
Studenten die voor hun studie huren in een andere plaats dan hun woonplaats.
 	
Huurders die tijdelijk ergens anders wonen als gevolg van dringende werkzaamheden of een renovatie.
 	
Personen die uit een maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie verkeren.
 	
Huurders die een tweede kanscontract aangaan na een beëindigd eerste huurcontract.
 	
Personen tussen de 16 en 27 jaar die een huurovereenkomst overnemen na overlijden van de ouder/verzorger.
 	
Ouders die na separatie tijdelijk een woning huren om dichtbij hun minderjarige kinderen te blijven wonen.
 	
Huurders die werken op de Waddeneilanden en daar niet wonen.
 	
Vergunninghouders die direct vanuit een COA-opvanglocatie komen en wachten op definitieve huisvesting.

Daarnaast blijven als uitzondering op de hoofdregel de volgende situaties mogelijk:

 	
Tijdelijk en onnodig leegstaande woningen mogen met toestemming van de gemeente tijdelijk worden verhuurd via de Leegstandwet.
 	
Tussenhuur is mogelijk wanneer mensen tijdelijk afwezig zijn, bijvoorbeeld wanneer ze lang op reis zijn.
 	
Voor huurders die behoren tot een bepaalde doelgroep zijn doelgroepcontracten mogelijk, bijvoorbeeld voor een student waarvan het huurcontract wordt beëindigd wanneer de student stopt met studeren.
 	
Hospitaverhuur waarbij de hospita en de huurder in dezelfde woning wonen en gemeenschappelijke voorzieningen delen.
 	
Huurcontracten voor gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, bijvoorbeeld de verhuur van een vakantiewoning.

Er is aldus ten dele een overlap met de in artikelen 7:274a tot en met 7:274f genoemde doelgroepen, waarbij als dogmatisch verschil heeft te gelden dat in die gevallen het telkens om huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd gaat, met de mogelijkheid deze overeenkomsten, overeenkomstig in de wet bepaalde gevallen tussentijds vanwege ‘dringend eigen gebruik’ op te zeggen.

De Wet vaste huurcontracten introduceert daarnaast een nieuwe wettelijke opzeggingsgrond voor verhuurders. Na het verlopen van de huurtermijn mag de verhuurder de huur opzeggen om het pand te verkopen. Hiervoor gelden wel een aantal voorwaarden, de verhuurder mag niet meer dan 1 woning verhuren, het moet in de overeenkomst zijn opgenomen en de verhuurder moet minimaal 2 jaar voor de start van de huurovereenkomst zelf in de woning gewoond hebben. Daarnaast is opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ uitgebreid: wanneer het in de huurovereenkomst is opgenomen kan de verhuurder de huur opzeggen na de afgesproken termijn om de woning te laten bewonen door een bloed- of aanverwant in de eerste graad (artikel 7:274g BW).

De wet heeft geen invloed op al lopende tijdelijke huurcontracten, deze lopen gewoon door tot de einddatum. Wanneer het contract verlengd wordt, wordt deze omgezet in een contract voor onbepaalde tijd.
Wet betaalbare huur 
Over de Wet betaalbare huur schreven wij eerder een blog waarin wij het wetsvoorstel voor u uiteen hebben gezet door in te gaan op hoe het huursysteem momenteel werkt, wat er verandert met de wet en wat de gevolgen hiervan zijn voor onder andere kamergewijze verhuur van zelfstandige woonruimtes.

Om een compleet overzicht te geven van de veranderingen in het huurrecht gaan wij ook in dit blog kort in op de belangrijkste wijzigingen die de Wet betaalbare huur zal brengen. Op hoofdlijnen is de Wet betaalbare huur bedoeld om huurders te beschermen tegen hoge huurprijzen en een groter middenhuursegment te realiseren. Daarnaast is verduurzaming van en investering in de nieuwbouw van woningen een belangrijk doel.

De Wet betaalbare huur zal vooral impact hebben door de creatie van de nieuwe categorie ‘middenhuur’, hierdoor zal het gereguleerde deel van huurwoningen worden uitgebreid naar huurwoningen met een huurprijs tot € 1.157,95 (niveau van 1 juli 2024). Dit betekent dat woningen die nu nog in de vrije sector vallen met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur gereguleerd zullen worden. De huurders van woningen die in de categorie middenhuur vallen krijgen hierdoor extra bescherming, er geldt dan een maximale huurprijs en ze krijgen bijvoorbeeld toegang tot de Huurcommissie voor geschillen. Op termijn is verwacht dat de huur van 300.000 woningen hierdoor daalt met gemiddeld €190 per maand. Belangrijk is wel dat dit alleen van toepassing is op huurders die na 1 juli een nieuw huurcontract tekenen. Een uitzondering hierop geldt voor huurders die door de nieuwe wetgeving onder het sociale huursegment te vallen (tot € 879,66, niveau van 1 januari 2024), zij krijgen direct huurkorting.

Het puntensysteem waarop wordt gebaseerd of woningen onder het reguleerde deel of de vrije sector vallen wordt afdwingbaar. Gemeenten krijgen een toezichtrol, hiermee kan de gemeente controleren of verhuurders zich aan het puntensysteem houden en dus niet te hoge huren vragen. Ook verandert met de wet het begrip ‘zelfstandige woning’, hierdoor wordt het begrip duidelijker gemaakt voor de toepassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS).

Op 25 april is het wetsvoorstel aangenomen door de Tweede Kamer en op 3 juni publiceerde de Raad van State een advies, het was alleen nog afwachten op de Eerste Kamer. Op dinsdag 25 juni heeft de ook de Eerste Kamer groen licht gegeven waardoor ook deze wet al op 1 juli in werking is getreden.
Overgangsrecht
Welke gevolgen heeft de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur op u als verhuurder? Hierbij is het puntenstelsel en de vraag of het om een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte gaat van belang. Sinds de inwerkingtreding zijn er drie categorieën te onderscheiden: sociaal, middenhuur en vrije sector.

Op de gereguleerde sector, dat wil zeggen sociale huurwoningen (onder de liberalisatiegrens) én onzelfstandige woonruimten, is de Wet betaalbare huur direct en zonder overgangsrecht van toepassing. Voor huurwoningen die met een huurprijs van boven de liberalisatiegrens, maar die qua puntenaantal (kwaliteit van de woning) hoort in het lage huursegment, geldt een overgangsrecht van één jaar. Voor huurovereenkomsten in de middenhuur of vrije sector geldt dat de Wet betaalbare huur alleen van toepassing is voor nieuwe huurcontracten. Deze regeling laat zich als volgt schematisch weergeven:



 

 

 

 

 

De informatieverplichting onder de Wet goed verhuurderschap is uitgebreid, in die zin dat verhuurders bij nieuwe huurovereenkomsten de huurder inzage moeten bieden in het puntenaantal van het gehuurde. Dit geldt met zoveel woorden ook voor bestaande huurovereenkomsten nu verhuurders de gemeente, indien er handhavend wordt opgetreden, inzicht moeten bieden in het puntenaantal van het gehuurde.
Gevolgen voor huisvesting van arbeidsmigranten
De nieuwe wetgeving heeft in potentie een enorme impact op verhuurders die arbeidsmigranten huisvesten. Zoals in dit blog reeds beschreven is met de Wet betaalbare huur tevens het begrip ‘zelfstandige woning’ aangepast tot de volgende definitie:

“[..] wordt een woonruimte verstaan [..] welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. [..]”

De definitie sluit aan bij de bestuursrechtelijke context van een huishouden en leidt er in de regel toe dat als er aan meer dan twee arbeidsmigranten verhuurd wordt, het woningwaarderingstelsel voor onzelfstandige woonruimten (WWSO) van toepassing is, hetgeen veelal tot een lagere maximale huurprijs zal leiden.

Uit het voorgaande schema valt af te leiden dat verhuurders direct aan de gewijzigde wetgeving zullen moeten voldoen. De vele bezwaren op dit vlak zijn door de minister ter zijde geschoven.

Om niet onder de dwingende huur(prijs)bescherming te vallen dient de huurovereenkomst (in de hoofdhuur) te kwalificeren als 7:230a-overige bedrijfsruimte, bijvoorbeeld vanwege een logiesfunctie. Dat ook dit niet zonder risico is beschreven wij eerder in dit blog.
Concluderend
Per 1 juli zullen er op het gebied van het huurrecht dus impactvolle wijzingen plaatsvinden. Met de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten worden huurcontracten voor onbepaalde tijd de norm. Daarnaast zal er door de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur een gereguleerd middenhuursegment komen waarvoor een maximale huurprijs geldt.


                    [post_title] => Nieuwe huurwetgeving per 1 juli 2024: Wet vaste huurcontracten en Wet betaalbare huur
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => nieuwe-huurwetgeving-per-1-juli-2024-wet-vaste-huurcontracten-en-wet-betaalbare-huur
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2024-07-03 15:23:41
                    [post_modified_gmt] => 2024-07-03 13:23:41
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=42736
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [5] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 42144
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2024-05-17 11:21:59
                    [post_date_gmt] => 2024-05-17 09:21:59
                    [post_content] => Mogelijk houden huurverhogingen in de vrije sector geen stand bij de rechter. Dit zou kunnen betekenen dat verhuurders geld moeten terugbetalen aan huurders, dit gaat dan om bedragen die zouden kunnen oplopen tot miljarden euro’s, zo wordt in de media gemeld. In dit artikel gaan we in op het jarenlang gevolgde uitgangspunt van huurverhogingsberekeningen en de potentiële gevolgen wanneer de Hoge Raad dit aanmerkt als een oneerlijk beding op grond van Europees recht.
Huurverhogingsberekening
Al jarenlang is het uitgangspunt om de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector te berekenen met een optelsom van de inflatie met daarbovenop een percentage opslag. Dit is het ‘huurverhogingsbeding’ dat kan worden opgenomen in de huurovereenkomst.

In verschillende uitspraken werd echter door kantonrechters geoordeeld dat deze berekening in strijd is met de Europese Richtlijn die ziet op de bescherming van de consumenten tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten.

Dit betrof tot nu steeds individuele zaken, waarbij er steeds eigen afwegingen werden gemaakt door de behandelende rechter. In januari heeft de Rechtbank Amsterdam echter prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. Een prejudiciële vraag is een rechtsvraag van een rechter aan de Hoge Raad. Dit is mogelijk wanneer hetzelfde vraagstuk aan orde is in een groot aantal zaken. Het antwoord van de Hoge Raad is vervolgens richtinggevend en zal dus invloed hebben op de lopende en toekomstige zaken. De Hoge Raad buigt zich daarom nu over de vraag hoe de berekening van huurverhoging zich verhoudt tot de Europese Richtlijn.
Prejudiciële vragen 
De volgende vragen zijn gesteld aan de Hoge Raad:

 	
Kan een huurverhogingsbeding op grond waarvan de huurder bovenop de inflatie een opslag van maximaal 3 procent mag rekenen worden aangemerkt als een oneerlijk beding? Welke maatstaven gelden bij de beoordeling?
 	
Wanneer een deel van het huurverhogingsbeding als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?
 	
Moet de rechter ingeval van een oneerlijk beding ook ambtshalve nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst teveel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?
 	
Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de te veel betaalde huurverhogingen terugvordert?
 	
Is er een andere beperking ten aanzien van de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?

Oneerlijk beding 
Volgens de rechters was er om de volgende redenen sprake van een oneerlijk beding:

 	
Een percentage opslag bovenop jaarlijkse inflatie kan het evenwicht tussen de huurder en de verhuurder verstoren.
 	
Voor de opslag bestaat geen redelijke grond.
 	
Er bestaat voor huurders geen reële mogelijkheid om over te stappen van leverancier van huurgenot door het huidige woningtekort.

Volgens vertegenwoordigers van huurders is het belangrijk dat huurovereenkomsten nu worden bekeken door de Hoge Raad. Dit is noodzakelijk voor transparante en eerlijke huurovereenkomsten en het tegengaan van willekeur bij huurverhoging.
Zorgen bij verhuurders
Het antwoord van de Hoge Raad kan betekenen dat verhuurders mogelijk jarenlang oneerlijke huurverhogingen rekenden, zij vrezen nu dan ook voor groot financieel nadeel. Wanneer een beding namelijk oneerlijk is kan dit worden vernietigd. Vernietiging houdt in dat er geen recht tot verhoging bestond, waardoor de te veel betaalde huur mogelijk kan worden teruggevorderd. Een vastgoedadviesbureau heeft het potentiële verbod op huurverhogingsbedingen zoals ze nu worden berekend en het terugdraaien van huurverhogingen met terugwerkende kracht doorgerekend. Dit komt uit op miljarden euro’s.

Volgens vertegenwoordigers van verhuurders kan dit grote, nadelige impact hebben op de maatschappij. De combinatie van het verbod op een huurverhogingsbeding met als gevolg lagere huurinkomsten en de waardedaling van vastgoed zal volgens verhuurders directe gevolgen hebben voor de verduurzaming van de huurwoningen. Ook zal de vernietiging volgens hen leiden tot terughoudendheid van kapitaalverstrekkers die nodig zijn om nieuwe bouw te realiseren.
Concluderend 
Het is onduidelijk wanneer de Hoge Raad met een uitspraak komt, pas wanneer dit zover is zal er meer duidelijkheid zijn over de toepassing van de Richtlijn en zal de eventuele impact van mogelijke terugbetalingsvorderingen en verjaringstermijnen blijken. Wij houden u natuurlijk op de hoogte van verdere ontwikkelingen.

Dit artikel is mede geschreven door Anne Verberne.

 
                    [post_title] => Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over huurverhogingen
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => prejudiciele-vragen-aan-de-hoge-raad-over-huurverhogingen
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2024-05-17 11:24:29
                    [post_modified_gmt] => 2024-05-17 09:24:29
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=42144
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [6] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 41950
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2024-04-29 10:24:37
                    [post_date_gmt] => 2024-04-29 08:24:37
                    [post_content] => 
Inleiding
Het Wetsvoorstel betaalbare huur zoals ingediend op 5 februari 2024 is er met name op gericht om meer betaalbare huurwoningen te realiseren (het reguleren van de middenhuur middels de modernisering van het woningwaarderingstelsel), huurders daartoe meer bescherming te bieden en ruimte te geven voor verduurzaming en investeringen in (nieuwbouw van) woningen. Om de doelen van de wet te waarborgen zal tevens het Besluit huurprijzen woonruimte moeten worden gewijzigd. Het Ontwerpbesluit is inmiddels aan de Tweede Kamer aangeboden. Uit dit voorstel volgt een impactvolle wijziging voor de kamergewijze huur van woonruimtes, omdat het Ontwerpbesluit een andere definitie voor het begrip ‘zelfstandige woning’ gebruikt. In dit artikel wordt uiteengezet hoe het huidige huursysteem in Nederland op grote lijnen werkt en welke impact de wijziging hier op zal hebben.
Hoe werkt het nu? 
Momenteel werkt het huursysteem als volgt. In Nederland kennen we twee type huurwoningen: geliberaliseerd en niet geliberaliseerd, ook wel in de volksmond bekend als sociale huurwoningen en vrije sector woningen.

 	
Sociale huurwoningen zijn woningen waarbij de huur onder de huurliberalisatiegrens ligt.
 	
Vrije sector woningen zijn woningen waarbij de huur boven de huurliberalisatiegrens ligt.

Voor sociale huurwoningen geldt een wettelijke vastgestelde maximale huurprijsverhoging die afhankelijk is van het inkomen van de huurder. Voor vrije sector woningen geldt dit niet, hier mag de verhuurder zelf de hoogte van de huur bepalen (behoudens maximering van huurverhoging die de Rijksoverheid voor bepaalde jaren in kan stellen, de verwachting is dat dit nog tot 2027 het geval zal zijn).

Daarnaast is er nog een ander onderscheid van belang: het onderscheid tussen een zelfstandige en een onzelfstandige woonruimte.

 	
Een zelfstandige woonruimte is een woonruimte met een eigen toegang zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten deze woonruimte (zoals vaak een eigen toilet, keuken, badkamer etc.) .
 	
Een onzelfstandige woonruimte is een woonruimte waarbij de huurder geen eigen toegang heeft en wezenlijke voorzieningen , zoals een toilet, keuken of badkamer deelt met andere huurders.

Voor sociale huurwoningen geldt dat de maximale huurprijs berekend wordt volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit houdt in dat de huurprijs wordt bepaald aan de hand van een puntensysteem. Het WWS geldt voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes (WWSO), maar de puntenberekening verschilt wel. Het puntensysteem geldt voor de volledigheid alleen voor sociale huurwoningen, vrije sector woningen zijn namelijk niet gebonden aan de punten en dus ook niet aan maximale huurprijzen. Het puntensysteem is wel van invloed voor vrije sector woningen in de zin dat het wordt gebruikt om te bepalen of een woning in de vrije sector valt.
Wetsvoorstel betaalbare huur 
Onder de Wet betaalbare huur verandert de toepassing van het WWS. Met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur zal het WWS namelijk ook gaan gelden voor huurwoningen in het middensegment (regulering middenhuur). De bedoeling is dat het gereguleerde deel van de huurwoningen wordt uitgebreid van 148 punten (in januari 2024 een huur van €879,66) naar huurwoningen van 186 punten (circa €1100).
Ontwerpbesluit (Besluit betaalbare huur)
In februari 2024 is het Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (ook wel het Besluit betaalbare huur) ingediend, dit is een onderdeel van Wetsvoorstel betaalbare huur. Het Ontwerpbesluit wijzigt het huidige Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Hieruit volgt dat de wetgever het begrip ‘zelfstandige woonruimte’ voor de toepassing van het WSS beoogd te wijzigen.

Onder het huidige Besluit huurprijzen woonruimte bestaat voor het WWS al een verschil in de puntenberekening voor zelfstandige- en onzelfstandige woonruimtes. De volgende definitie wordt onder het Bhw gebruikt voor het begrip ‘zelfstandige woonruimte’:

“woningen met een eigen toegang welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning” [art. 7:234 BW].

In het Ontwerpbesluit is een ‘zelfstandige woonruimte’ gedefinieerd als: “een woonruimte als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben”.
Gevolgen voor de huisvesting van arbeidsmigranten? 
Met de nieuwe definitie is de verhuur van één woning aan groepen bewoners zonder dat daarbij sprake is van meerdere onzelfstandige woonruimten minder snel mogelijk. Het is onder het Ontwerpbesluit namelijk vereist dat de verschillende inwoners een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. Een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ wordt in de vaste rechtspraak niet snel aangenomen wanneer het gaat om meerdere huurders. Hierover schreven wij al meermaals in het licht van de omgevingsrechtelijke context van het huisvesten van arbeidsmigranten, waaronder in dit blog.

De toetsing aan het WWS van een onzelfstandige woonruimte zal voor de verhuurder veelal een nadelig effect hebben op de maximaal toegestane huurprijs..
Conclusie 
Het Ontwerpbesluit en de Wet betaalbaar huren kunnen dus een grote impact hebben op de kamergewijze verhuur van (onder het huidige systeem) zelfstandige woonruimtes. Belangrijk is dat het Ontwerpbesluit en het Wetsvoorstel op dit moment nog niet zijn aangenomen, maar dat het Ontwerpbesluit in februari is aangeboden aan de Tweede Kamer. Laat u bij de huisvesting van arbeidsmigranten in ieder geval tijdig informeren.

Dit artikel is mede geschreven door Anne Verberne.



 
                    [post_title] => De Wet betaalbare huur: gevolgen voor huisvesting van arbeidsmigranten
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => de-wet-betaalbare-huur-gevolgen-voor-huisvesting-van-arbeidsmigranten
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2024-07-17 10:34:28
                    [post_modified_gmt] => 2024-07-17 08:34:28
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=41950
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [7] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 38174
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2023-08-25 10:29:34
                    [post_date_gmt] => 2023-08-25 08:29:34
                    [post_content] => Wonen en zorg zijn soms onlosmakelijk met elkaar verbonden. Bij woon-zorgovereenkomsten doemen vragen op over de rechten en plichten van huurders en zorgaanbieders. Want wat als de zorg eindigt, eindigt dan ook automatisch het huren? Dit artikel werpt licht op de dynamiek tussen huurbescherming en beëindiging van de zorg. Welke factoren zijn doorslaggevend bij het bepalen welk belang zwaarder weegt?
Huurbescherming: een stevige grondslag
Als er naast zorg ook een woonruimte wordt aangeboden, dan wordt er gesproken over een gecombineerde huur/zorgovereenkomst, waarbij de overeenkomst zowel kenmerken heeft van een huurovereenkomst als van een overeenkomst van opdracht. De vraag doet zich dan voor in hoeverre de wettelijke bepalingen van huur van woonruimten dan onverkort van toepassing zijn.

In ons rechtssysteem genieten huurders van woonruimten immers huurbescherming, hetgeen betekent dat de huur niet zonder meer door de verhuurder (de zorgaanbieder in dit geval) kan worden beëindigd.

De opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder heeft de nodige voeten in de aarde. Zo kan de huurovereenkomst – behoudens opzegging op initiatief door de huurder of in goed overleg middels een beëindigingsovereenkomst – worden opgezegd conform de in artikel 7:274 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) genoemde opzeggronden. De huurder moet vervolgende instemmen met de opzegging, en als de huurder weigert, dan resteert alleen het opstarten van een gerechtelijke procedure.
Woon-zorgovereenkomsten
Huurbescherming is minder gunstig voor een zorginstellingen die ook woonruimten aanbieden. Zorgaanbieders zijn in de regel geen reguliere verhuurders en bieden de woonruimten slechts met een specifiek doel, namelijk het verlenen van zorg, aan hun patiënten aan. Het is van groot belang dat als de zorgovereenkomst eindigt, de huurovereenkomst dit ook doet. Zo niet, dan kan dit gevolgen hebben voor de continuïteit en kwaliteit van de zorg die aan de patiënten wordt geboden.

Dit is niet alleen van belang als de zorgovereenkomst vanwege gewichtige redenen als bedoeld in artikel 7:460 BW wordt beëindigd (hetgeen een beduidend minder strenge norm is dan de hiervoor genoemde huurbeschermingsregels), maar tevens in het geval dat de patiënt de zorg beëindigd en weigert te vertrekken.

De woon-zorgovereenkomst is zoals gezegd een gemengde overeenkomst. De hoofdregel hierbij is dat bij gemengde overeenkomsten de bijzondere regimes zo veel mogelijk naast elkaar van toepassing zijn, tenzij de regelgeving niet verenigbaar is of de aard van de overeenkomst zich daartegen verzet. Dit is wettelijk vastgelegd in artikel 6:215 BW.

Maar hoe wordt eigenlijk vastgesteld of deze regels zich al dan niet tot elkaar verhouden? Dit is in de rechtspraak tot uiting gekomen.


Welk element overheerst?
Uit vaste rechtspraak volgt dat bij een gecombineerde woon/zorgovereenkomst in beginsel de dwingendrechtelijke huurregels voorgaan tenzij het zorgelement overheerst.

De kernvraag is of het huurelement in dergelijke situaties zwaarder weegt dan het zorgelement. Dit is in de praktijk casuïstisch en hangt onder meer af van de feitelijke woon/zorgsituatie, de aard van de geboden zorg in verhouding tot het wonen, de inhoud van de overeenkomst(en) en de (daadwerkelijke) uitvoering daarvan, in hoeverre beide overeenkomsten onderling van elkaar afhankelijk zijn en in hoeverre de patiënt bij het aangaan van de overeenkomst(en) daarvan op de hoogte was. Dit zijn slechts enkele gezichtspunten en laat zien dat de praktijk weerbarstig is en het aangaan van dergelijke gecombineerde overeenkomsten niet geheel zonder risico is.
Conclusie
Het is voor zorgaanbieders van evident belang zicht bewust te zijn van de risico’s bij het aangaan van een gecombineerde woon/zorgovereenkomst en zich ter zake deskundig te laten bijstaan bij het opstellen van de gecombineerde overeenkomst.

Of het zorgelement overheerst is afhankelijk van vele aspecten en moet dus per individueel geval bekeken worden. Niet alleen de contractuele situatie, maar juist ook de feitelijke situatie is hierbij van belang. Het is derhalve altijd aan te bevelen de overeenkomst(en) te laten toetsen. Neem gerust contact op met een van onze medewerkers!

Het artikel is geschreven door Jody Esveldt.


                    [post_title] => Woon-zorgovereenkomsten: Is einde zorg ook einde huur?
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => woon-zorgovereenkomsten-is-einde-zorg-ook-einde-huur
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2023-08-25 10:29:34
                    [post_modified_gmt] => 2023-08-25 08:29:34
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=38174
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [8] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 36459
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2023-05-31 15:49:40
                    [post_date_gmt] => 2023-05-31 13:49:40
                    [post_content] => 
Inleiding
Onder het huidige recht is het niet toegelaten om zonder benodigde omgevingsvergunning te bouwen. De wetgever heeft echter voor een aantal bouwactiviteiten bepaald dat deze vergunningvrij mogen worden uitgevoerd (dit is onder het huidig recht geregeld in artikel 2 en 3 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor)). Ook onder de Omgevingswet is vergunningvrij bouwen mogelijk. Van belang is eerst om te begrijpen dat de systematiek van vergunningen onder de Omgevingswet wijzigt.
De knip: de omgevingsplanactiviteit en technische bouwactiviteit
Onder de Omgevingswet is de activiteit bouwen onderverdeeld in een ruimtelijk en een technisch deel (de ‘knip’ genoemd), wat wil zeggen dat er voor bouwen twee vergunningen nodig zijn, namelijk:

 	
Een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit bouwen, en;
 	
Een omgevingsvergunning voor de (technische) bouwactiviteit.

In artikel 5.1 lid 1 onder a en lid 2 onder a van de Omgevingswet is bepaald dat het verboden is om zonder benodigde omgevingsvergunning de hiervoor genoemde activiteiten te verrichten. Bij de omgevingsplanactiviteit worden de planologische aspecten van de activiteit bouwen getoetst (vergelijk dit met de huidige toets aan het bestemmingsplan en de redelijke eisen van welstand). Bij de bouwactiviteit worden de technische eisen getoetst (vergelijk dit met de huidige toets aan het Bouwbesluit 2012).
Wanneer is bouwen nu vergunningvrij?
Zoals hiervoor besproken gelden er onder de Omgevingswet twee activiteiten die allebei getoetst moeten worden. Voor beide activiteiten moet dus beoordeeld worden of vergunningvrij kan worden gebouwd.
De Omgevingsplanactiviteit
Het wettelijk uitgangspunt is dat de omgevingsplanactiviteit (dat wil zeggen in strijd met het omgevingsplan of een daarin opgenomen verbodsbepaling) vergunningplichtig is. Het omgevingsplan bepaalt dus (op termijn, de bruidsschat regelt de overgangsperiode) welke planactiviteiten vergunningplichtig zijn of niet. Uitzondering hierop zijn de activiteiten die (i) zijn opgenomen in een landelijke lijst met vergunningvrije activiteiten en (ii) een lijst met vergunningvrije activiteiten opgenomen in de bruidsschat.

Op rijksniveau zijn de vergunningvrije activiteiten opgenomen in artikel 2.29 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Deze lijst komt op veel vlakken overeen met de huidige regeling in Bijlage II Bor. Voor wat betreft de activiteiten die niet langer landelijk vergunningvrij zullen zijn, regelt de bruidsschat de regeling in de overgangsperiode, waarbij geldt dat een aantal activiteiten vergunningvrij zijn mits zij in overeenstemming zijn met het omgevingsplan (artikel 22.27 Invoeringsbesluit Omgevingswet) en een aantal activiteiten die van rechtswege vergunningvrij zijn (artikel 22.36 Invoeringsbesluit Omgevingswet). Het is van belang om op te merken dat het bevoegd gezag in het omgevingsplan de regels van de bruidsschat kan wijzigen.
De bouwactiviteit
Het wettelijke uitgangspunt is dat (technische) bouwactiviteiten niet vergunningplichtig zijn, tenzij dit in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) geregeld is. De vergunningplichtige activiteiten zijn geregeld in artikelen 2.25 en 2.26 van het Bbl. In artikel 2.27 Bbl zijn de uitzonderingen op de vergunningplicht opgenomen. Dit geldt bijvoorbeeld voor een dakkapel. Kortom een bouwactiviteit is vergunningvrij als de activiteit niet wordt genoemd in artikelen 2.25 of 2.26 van het Bbl, of indien deze activiteit daarin wel is genoemd is uitgezonder in artikel 2.27 van het Bbl.
Conclusie
Er wijzigt het nodige ten opzichte van de huidige regeling onder artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in samenhang met Bijlage II van het Bor. Zo dient er voor zowel de omgevingsplanactiviteit als de bouwactiviteit beoordeeld te worden of het bouwen vergunningplichtig, of vergunningvrij is en is voor wat betreft de omgevingsplanactiviteit een deel decentraal overgelaten, waardoor de gemeente op lokaal niveau kan beslissen of zij een activiteit vergunningplichtig acht, of niet (denk als voorbeeld aan het bouwen van een bijbehorend bouwwerk of erfafscheidingen). Ten slotte verdient het opmerking dat er diverse uitzonderingen op de hiervoor besproken hoofdregels zijn (onder meer bij uitbreiding van het aantal woningen of het (ver)bouwen van monumenten).
Lees hier de artikelen uit de blogreeks: 
Deel 1: De Omgevingsvisie 
Deel 2: Doel en opbouw van de Omgevingswet 
Deel 3: Algemene rijksregels en decentrale regels 
Deel 4: Het Omgevingsplan 
Deel 5: Het programma onder de Omgevingswet 
Deel 6: De omgevingsplanactiviteit 
Deel 7: Afwijken van het omgevingsplan 
Deel 8: Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
Deel 9: Participatie onder de Omgevingswet
Deel 10: Instructies en instructieregels Provincie
Deel 11: Het projectbesluit
Deel 12: Planschade onder de Omgevingswet
Deel 13: Geluid onder de Omgevingswet
Deel 14: Handhaving onder de Omgevingswet
Deel 15: De Bruidsschat en overgangsrecht

                    [post_title] => Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => vergunningvrij-bouwen-onder-de-omgevingswet
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2024-03-27 11:32:51
                    [post_modified_gmt] => 2024-03-27 10:32:51
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=36459
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [9] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 35987
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2023-04-26 11:03:40
                    [post_date_gmt] => 2023-04-26 09:03:40
                    [post_content] => 
Inleiding
Sinds 1 januari 2021 is het voor verhuurders verplicht om huurachterstanden te melden bij de gemeente. Dit wordt door de wetgever ook wel vroegsignaleren genoemd en heeft als doel om huisuitzettingen en een sneeuwbal aan schuldenproblemen te voorkomen.
De wetswijziging
De wetswijziging vloeit voort uit het plan om schuldhulpverlening te versnellen en te verbeteren. Deze efficiencyslag kan, aldus de wetgever, alleen bereikt worden met een complete en kwalitatief goede informatievoorziening. In de Memorie van Toelichting licht de wetgever voorts toe dat het:

“Bij vroegsignalering gaat het om personen die nog niet in beeld zijn bij de gemeente en die mogelijk ook niet weten dat ze hulp kunnen krijgen.”

Vroegsignalering biedt gemeenten dus een belangrijke informatievoorziening (mits nageleefd) om schuldenproblematiek in een vroeg stadium in beeld te krijgen en daar ook actief op te kunnen inspelen. Juist partijen, zoals verhuurders, zijn veelal eerder op de hoogte van de betalingsonmacht van natuurlijke personen. De actieve informatieverplichting is overigens niet beperkt tot verhuurders. Ook zorgverzekeraars en nutsbedrijven spelen hierbij een belangrijke rol. De wijze waarop gemeld dient te worden, is nader bepaald in het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening.

In artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening is geregeld:

De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:

 	
a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
 	
b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
 	
c. de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
 	
d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.

Dit betekent dat de verhuurder een verplichting heeft om eerst op eigen initiatief tot een behoorlijke financiële regeling te komen en de huurder er actief op te wijzen dat hij zich tot de gemeente voor schuldhulpverlening kan wenden. Hoewel er in de praktijk een belangrijke rol voor woningcorporaties is weggelegd, is de werking van dit artikel niet beperkt. Ook particuliere verhuurder en ongeacht of er sociaal of vrij wordt verhuurd, dienen zich aan de plicht tot vroegsignalering te houden. Er is overigens géén sanctie verbonden aan het niet-naleven van de plicht tot vroegsignalering, in die zin dat het geen invloed heeft op het recht om de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

Voor verhuurder is de gemeentelijke schuldhulpverlening vaak een doorn in het oog nu huurder daarmee actief het recht verkrijgen om bij de rechter om een afkoelingsperiode te vragen (moratorium), hetgeen geregeld is in artikel 5 van de Wet gemeentelijke schuldhulpsanering. Als verhuurder heeft u er alle belang bij om zo snel mogelijk de huurruimte aan een andere, wel betalende huurder te verhuren. Kunt u als verhuurder dus beter de regels aan uw laars lappen? Dat hangt er, zoals zo vaak, van af.
De rechtspraak
In een betrekkelijk korte periode is er een verscheidenheid aan rechtspraak ontstaan. Ik zal in deze bijdrage niet ingaan op de – ik noem het gemakshalve – basisvereisten voor ontbinding van de huurovereenkomst. Kort gezegd dient er in ieder geval een geruime huurachterstand te bestaan (in de praktijk vaak 3 maanden of meer). Ook andere omstandigheden, zoals herhaaldelijk niet, niet volledig of niet tijdig betalen of ernstige overlast kunnen ontbinding rechtvaardigen.

Het gaat te ver om alle op gepubliceerde uitspraken te behandelen. In voetnoten zal ik mij beperken tot de ECLI-nummers. Wel zijn er een aantal gelijkende overwegingen van verschillende kantonrechters te herleiden:
I. Vroegsignalering had de schuldenlast kunnen doen beperken
In een aantal gepubliceerde vonnissen is af te leiden dat de kantonrechter het belang tot vroegsignalering gewichtig acht. Als de verhuurder deze verplichting niet naleeft, valt niet uit te sluiten dat de (hoogte van de) huurachterstand niet zover was opgelopen. En aangezien de verhuurder deze verplichting heeft geschonden, prevaleert het woonbelang van de huurder.[1] Overigens is er een gepubliceerde uitspraak, waarin de verhuurder wél meldde, maar waarin hij tijdens dit traject alsnog de ontbinding van de huurovereenkomst vorderde. In die uitspraak overwoog de kantonrechter dat het doorlopen van dit traject zwaarder weegt dan het belang op ontbinding van de huurovereenkomst.[2]
II. Het niet (kunnen) inlopen van de huurachterstand
In een aantal andere vonnissen is af te leiden dat de kantonrechter in zijn overweging meeneemt of dat hij het kansrijk acht dat de huurder – met het naleven van de vroegsignalering door de verhuurder – een verbetering in zijn betalingsgedrag zal laten zien. In de zaken waarin de kantonrechter de vordering tot ontbinding toewees, achtte de kantonrechter die kans klein. Relevant hierbij kan zijn:

(I) Dat de huurder ter zitting verklaarde niet te kunnen nakomen;[3]

(II) Dat de huurder verklaart dat hij zich al tot de gemeente gewend heeft, maar de gemeente hem niet heeft kunnen helpen;[4]

(III) Er al een eerder schuldhulptraject is gevolgd, zonder succes of dat huurder thans recidiveert;[5]

(IV) Het verder oplopen van de huurachterstand tijdens de procedure;[6]

(V) Eerdere betalingsregelingen zijn niet nagekomen;[7]

(VI) Onvoldoende inkomen huurder om (op korte termijn) in te lopen.[8]
III. Er speelt méér dan alleen een huurachterstand
In een van de gepubliceerde uitspraken was er naast een omvangrijke huurachterstand tevens sprake van aantoonbare ernstige overlast. De kantonrechter overwoog dat het belang bij ontbinding mede om die reden zwaarder woog.[9]
IV. Melding is overbodig nu reeds intensief contact is met de gemeente
In de hiervoor aangehaalde uitspraak speelde ook mee dat de verhuurder intensief en structureel overleg voerde met de gemeente over de schuldenproblematiek van de huurder.[10] De schuldenproblematiek was derhalve al bij de gemeente bekend. Dit strookt overigens met het hiervoor uiteengezette doel van de vroegsignalering.
V. Er moeten bijkomende omstandigheden zijn om ontbinding af te wijzen
In diverse uitspraken overwegen kantonrechters dat het enkele schenden van de vroegsignaleringsplicht onvoldoende is om de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst af te wijzen.[11] Er wordt van de huurder verlangt om aanvullende omstandigheden naar voren te brengen, waardoor de ontbinding van de huurovereenkomst behoort te worden afgewezen.

Kortom, de rechtspraak laat een heel verdeeld beeld zien. Het lijkt mij te vergaand om te oordelen dat het enkel schenden van de informatieverplichting – in alle gevallen dient te leiden tot een afwijzing van de ontbindingsvordering. Hoewel rechters sinds het tenzij-arrest vaker en ruimte beoordelen of dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, gaat het mijns inziens te ver om de tekortkoming – zijnde de huurachterstand – niet los te zien van de vroegsignaleringsverplichting uit artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Uit de wetsgeschiedenis is af te leiden dat het doel van de regeling is om op gemeentelijk niveau inzicht te verkrijgen in de schuldenlast van natuurlijke personen. Er is door de wetgever niet voor niets géén sanctie op het niet-naleven hiervan gesteld. Hier kan begrijpelijkerwijs tegenover gesteld worden dat het uiteindelijke doel van de wetgever is het beheersen van de schuldenlast en om onnodige huisuitzettingen te voorkomen. Juist lijkt mij dan ook de uitspraken waarin de ontbindingsvorderingen werden toegewezen, nu tijdens de procedure de huurachterstand alleen maar verder opliep.
Les voor de praktijk
Verhuurders worden sinds 1 januari 2021 geconfronteerd met de vroegsignaleringsplicht, hetgeen onwenselijke administratieve handelingen met zich brengt en in potentie een langere duur van wanpresterende huurders, zonder dat daar enige (substantiële) beloning tegenover staat. Het niet-naleven van deze verplichting kan echter onwenselijke gevolgen hebben, in die zin dat de kantonrechter in zijn overweging kan meenemen of de verhuurder zich al dan niet aan deze verplichting heeft gehouden. In het meest negatieve geval wordt uw vordering tot ontbinding afgewezen. Het loont zich derhalve om u aan deze verplichtingen te houden. Wilt u in uw specifieke geval meer advies over hoe nu verder te handelen, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op.
[1] ECLI:NL:RBZWB:2022:7500, ECLI:NL:RBROT:2022:5672, ECLI:NL:RBROT:2022:8193, ECLI:NL:RBROT:2022:5672, ECLI:NL:RBROT:2022:5665, ECLI:NL:RBROT:2022:4103.

[2] ECLI:NL:RBGEL:2023:838.

[3] ECLI:NL:RBLIM:2022:6229.

[4] ECLI:NL:RBZWB:2022:8463.

[5] ECLI:NL:RBROT:2023:1492, ECLI:NL:RBROT:2022:8197.

[6] ECLI:NL:RBROT:2022:10433, ECLI:NL:RBAMS:2022:5830 (waarbij huurder ook niet ter zitting verscheen),

[7] ECLI:NL:RBROT:2022:9557.

[8] ECLI:NL:RBAMS:2022:742.

[9] ECLI:NL:RBOVE:2023:1169.

[10] Zie tevens: ECLI:NL:RBROT:2022:9557.

[11] ECLI:NL:RBLIM:2023:1971, ECLI:NL:RBROT:2022:10433, ECLI:NL:RBROT:2022:5309, ECLI:NL:RBAMS:2022:742.

                    [post_title] => Vroegsignalering huurachterstand: risico op afwijzing ontbinding
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => vroegsignalering-huurachterstand-risico-op-afwijzing-ontbinding
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2023-04-26 11:03:40
                    [post_modified_gmt] => 2023-04-26 09:03:40
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=35987
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

        )

    [post_count] => 10
    [current_post] => -1
    [before_loop] => 1
    [in_the_loop] => 
    [post] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 44173
            [post_author] => 39
            [post_date] => 2024-12-11 09:47:28
            [post_date_gmt] => 2024-12-11 08:47:28
            [post_content] => Recente rechtspraak laat het belang van goed contracteren en consumentenbescherming weer eens blijken. Zo heeft de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen september 2024 geoordeeld dat een afwijking van de Woningborg modelovereenkomst ten nadele van de opdrachtgever nietig, dan wel zonder rechtsgevolg is. Daarnaast heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant in augustus 2024 bepaald dat het uitsluiten van verrekening van ondermaat bij consumenten als onredelijk bezwarend wordt aangemerkt. Hoe de Raad van Arbitrage en de rechtbank tot deze oordelen zijn gekomen legt Michael de Marco, advocaat vastgoed en omgeving uit.
Raad van Arbitrage: afwijking van modelovereenkomsten
Feiten

De aannemer had in de aannemingsovereenkomst de start van de overeengekomen bouwtijd gewijzigd naar ‘na gereedkoming van de beganegrondvloer van het gebouw’, een en ander waardoor de contractuele korting wegens bouwtijdoverschrijding – ten nadele van de opdrachtgever – werd beperkt. Meer specifiek wijkt de aannemer af van het in artikel 5 van de Woningborg modelovereenkomst opgenomen startpunt van het rekenen van de bouwtijd zijnde: ‘vanaf de aanvang van de bouw van het gebouw’.

Een dergelijke afwijking is niet zomaar toegelaten. In artikel 11 Woningborg modelovereenkomst is immers opgenomen dat afwijkingen van het model ten nadele van de opdrachtgever nietig zijn, met uitzondering van bedingen die vooraf uitdrukkelijk door Woningborg zijn goedgekeurd. De aannemer had geen voorafgaande uitdrukkelijk verleende toestemming van Woningborg verkregen. Dit betekent dat – volgens de overeenkomst - de bepaling nietig is.

De aannemer had aangevoerd dat nietigheid is voorbehouden aan de in de wet genoemde gevallen. De Raad van Arbitrage volgt de aannemer hierin, echter gezien de bedoeling van partijen moet het woord ‘nietigheid’ worden uitgelegd als ‘zonder rechtsgevolg’.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant: uitsluiten van verhaalsmogelijkheden bij ondermaat
Feiten

Vanuit een besloten vennootschap werd een woning aan een consumentkoper verkocht met bouwgrond ter grootte van 502 m2. In werkelijkheid bleek dit 488,48 m2 te zijn: een afwijking van 2,7%. De consumentkoper reclameert zich bij de verkoper ten aanzien van deze ondermaat. De verkoper beroept zich op de in artikel 2 koopovereenkomst onder- en overmaatbepaling, waarin is bepaald dat verschillen in de werkelijke grootte van het verkochte perceel geen aanleiding geeft tot enige rechtsvordering. De consumentkoper is het hier niet mee eens, en wendt zich tot de rechter.

Vernietiging artikel 2 koopovereenkomst

De rechter acht het in de eerste plaats van belang dat de onder- en overmaatbepaling een algemene voorwaarde is in de zin van artikel 6:231 van het Burgerlijk Wetboek. Partijen hebben immers niet over de inhoud van het beding onderhandeld noch gesproken. Bovendien hanteert de verkoper een dergelijk beding in iedere koopovereenkomst die hij sluit.

Nu de woning bedrijfsmatig aan een consumentkoper is verkocht, toetst de rechter het beding (ambtshalve) aan de Richtlijn Oneerlijke Bedingen (Richlijn 93/13 EEG).

De rechter overweegt dat het beding onredelijk bezwarend is, omdat het beding uitsluit dat koper een rechtsvordering kan instellen, niet alleen een marginale ondermaat, maar bij iedere ondermaat. Verder geeft het beding geen enkel zicht op compensatie of een andere remedie. De rechter is van oordeel dat de verkoper niet mocht verwachten dat de koper het beding zou accepteren als daarover zou zijn onderhandeld. Dit leidt ertoe dat de rechter het betreffende beding vernietigt, waardoor de deur openstaat voor schadevergoeding ter compensatie van de ontbrekende vierkante meters.

Voer voor discussie

Opvallend is dat de rechter geen aandacht geeft aan artikel 7:17 lid 6 BW. In dit artikel is bepaald dat bij de koop van een onroerende zaak de vermelding van oppervlakte slechts bedoeld is als aanduiding, zonder dat de zaak daaraan behoeft te voldoen. Verder heeft het gerechtshof 's-Hertogenbosch in 2020 bepaald dat een afwijking van 0.94% van het gekochte geen substantiële afwijking is. Het is dus de vraag of de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant standhoudt in eventueel hoger beroep bij dit hof.
Conclusie
De in dit blog aangehaalde uitspraken brengen weer eens onder de aandacht dat bij overeenkomsten met consumenten vooraf goed nagedacht moet worden over de wijze van contracteren en de inhoud van eventuele afwijkende bedingen.

Onze sectie Vastgoed en Omgeving helpt u graag bij het opstellen van koop-/aannemingsovereenkomsten.

Artikel is geschreven door Michael de Marco en Mika Veldhuis.


            [post_title] => Contractueel afwijken in bouw- en koopovereenkomsten gaat niet zomaar
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => open
            [ping_status] => open
            [post_password] => 
            [post_name] => contractueel-afwijken-in-bouw-en-koopovereenkomsten-gaat-niet-zomaar
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-12-11 09:55:10
            [post_modified_gmt] => 2024-12-11 08:55:10
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 0
            [guid] => https://bg.legal/?p=44173
            [menu_order] => 0
            [post_type] => post
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [comment_count] => 0
    [current_comment] => -1
    [found_posts] => 42
    [max_num_pages] => 5
    [max_num_comment_pages] => 0
    [is_single] => 
    [is_preview] => 
    [is_page] => 
    [is_archive] => 1
    [is_date] => 
    [is_year] => 
    [is_month] => 
    [is_day] => 
    [is_time] => 
    [is_author] => 
    [is_category] => 
    [is_tag] => 
    [is_tax] => 1
    [is_search] => 
    [is_feed] => 
    [is_comment_feed] => 
    [is_trackback] => 
    [is_home] => 
    [is_privacy_policy] => 
    [is_404] => 
    [is_embed] => 
    [is_paged] => 
    [is_admin] => 
    [is_attachment] => 
    [is_singular] => 
    [is_robots] => 
    [is_favicon] => 
    [is_posts_page] => 
    [is_post_type_archive] => 
    [query_vars_hash:WP_Query:private] => 166c75fef34b091bd8aa6c74e5216a38
    [query_vars_changed:WP_Query:private] => 1
    [thumbnails_cached] => 
    [allow_query_attachment_by_filename:protected] => 
    [stopwords:WP_Query:private] => 
    [compat_fields:WP_Query:private] => Array
        (
            [0] => query_vars_hash
            [1] => query_vars_changed
        )

    [compat_methods:WP_Query:private] => Array
        (
            [0] => init_query_flags
            [1] => parse_tax_query
        )

    [tribe_is_event] => 
    [tribe_is_multi_posttype] => 
    [tribe_is_event_category] => 
    [tribe_is_event_venue] => 
    [tribe_is_event_organizer] => 
    [tribe_is_event_query] => 
    [tribe_is_past] => 
    [tribe_controller] => Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller Object
        (
            [filtering_query:Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller:private] => WP_Query Object
 *RECURSION*
        )

)

Contractueel afwijken in bouw- en koopovereenkomsten gaat niet zomaar

11 dec 2024

Michael de Marco

Recente rechtspraak laat het belang van goed contracteren en consumentenbescherming weer eens blijken. Zo heeft de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen september 2024 geoordeeld dat een afwijking van de Woningborg...

Lees meer

Hoge Raad: opslagbeding van maximaal 3% boven op CPI niet oneerlijk

29 nov 2024

Michael de Marco

Verhuurders kunnen opgelucht ademhalen. De Hoge Raad heeft vandaag geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% boven op CPI niet oneerlijk is. Hiermee worden massaclaims van huurders voorkomen. Prejudiciële vragen...

Lees meer

Wetsvoorstel modernisering servicekosten

21 nov 2024

Michael de Marco

Op 4 november 2024 heeft Mona Keijzer, minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, het wetsvoorstel ‘Wet modernisering servicekosten’ ingediend. Het doel van de wet is om ervoor te zorgen dat...

Lees meer

Advies procureur-generaal: 3 procent opslag bij huurverhoging doorgaans eerlijk

24 jul 2024

Michael de Marco

Advies procureur-generaal over huurverhogingen: “opslagbeding van 3 procent bovenop inflatie aanvaardbaar” Inleiding In mei schreven wij in een blog over de prejudiciële vragen die de rechtbank Amsterdam stelde aan de...

Lees meer

Nieuwe huurwetgeving per 1 juli 2024: Wet vaste huurcontracten en Wet betaalbare huur

03 jul 2024

Michael de Marco

Op 1 juli 2024 treden de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur in werking. Voor deze laatste wet is op dinsdagmiddag 25 juni groen licht gegeven door de...

Lees meer

Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over huurverhogingen

17 mei 2024

Michael de Marco

Mogelijk houden huurverhogingen in de vrije sector geen stand bij de rechter. Dit zou kunnen betekenen dat verhuurders geld moeten terugbetalen aan huurders, dit gaat dan om bedragen die zouden...

Lees meer

De Wet betaalbare huur: gevolgen voor huisvesting van arbeidsmigranten

29 apr 2024

Michael de Marco

Inleiding Het Wetsvoorstel betaalbare huur zoals ingediend op 5 februari 2024 is er met name op gericht om meer betaalbare huurwoningen te realiseren (het reguleren van de middenhuur middels de...

Lees meer

Woon-zorgovereenkomsten: Is einde zorg ook einde huur?

25 aug 2023

Michael de Marco

Wonen en zorg zijn soms onlosmakelijk met elkaar verbonden. Bij woon-zorgovereenkomsten doemen vragen op over de rechten en plichten van huurders en zorgaanbieders. Want wat als de zorg eindigt, eindigt...

Lees meer

Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet

31 mei 2023

Michael de Marco

Inleiding Onder het huidige recht is het niet toegelaten om zonder benodigde omgevingsvergunning te bouwen. De wetgever heeft echter voor een aantal bouwactiviteiten bepaald dat deze vergunningvrij mogen worden uitgevoerd...

Lees meer

Vroegsignalering huurachterstand: risico op afwijzing ontbinding

26 apr 2023

Michael de Marco

Inleiding Sinds 1 januari 2021 is het voor verhuurders verplicht om huurachterstanden te melden bij de gemeente. Dit wordt door de wetgever ook wel vroegsignaleren genoemd en heeft als doel...

Lees meer