Blog van medewerkers

WP_Query Object
(
    [query] => Array
        (
            [paged] => 4
            [news-type] => blog
        )

    [query_vars] => Array
        (
            [paged] => 4
            [news-type] => blog
            [error] => 
            [m] => 
            [p] => 0
            [post_parent] => 
            [subpost] => 
            [subpost_id] => 
            [attachment] => 
            [attachment_id] => 0
            [name] => 
            [pagename] => 
            [page_id] => 0
            [second] => 
            [minute] => 
            [hour] => 
            [day] => 0
            [monthnum] => 0
            [year] => 0
            [w] => 0
            [category_name] => 
            [tag] => 
            [cat] => 
            [tag_id] => 
            [author] => 
            [author_name] => 
            [feed] => 
            [tb] => 
            [meta_key] => 
            [meta_value] => 
            [preview] => 
            [s] => 
            [sentence] => 
            [title] => 
            [fields] => 
            [menu_order] => 
            [embed] => 
            [category__in] => Array
                (
                )

            [category__not_in] => Array
                (
                )

            [category__and] => Array
                (
                )

            [post__in] => Array
                (
                )

            [post__not_in] => Array
                (
                )

            [post_name__in] => Array
                (
                )

            [tag__in] => Array
                (
                )

            [tag__not_in] => Array
                (
                )

            [tag__and] => Array
                (
                )

            [tag_slug__in] => Array
                (
                )

            [tag_slug__and] => Array
                (
                )

            [post_parent__in] => Array
                (
                )

            [post_parent__not_in] => Array
                (
                )

            [author__in] => Array
                (
                    [0] => 39
                )

            [author__not_in] => Array
                (
                )

            [search_columns] => Array
                (
                )

            [ignore_sticky_posts] => 
            [suppress_filters] => 
            [cache_results] => 1
            [update_post_term_cache] => 1
            [update_menu_item_cache] => 
            [lazy_load_term_meta] => 1
            [update_post_meta_cache] => 1
            [post_type] => 
            [posts_per_page] => 10
            [nopaging] => 
            [comments_per_page] => 50
            [no_found_rows] => 
            [taxonomy] => news-type
            [term] => blog
            [order] => DESC
        )

    [tax_query] => WP_Tax_Query Object
        (
            [queries] => Array
                (
                    [0] => Array
                        (
                            [taxonomy] => news-type
                            [terms] => Array
                                (
                                    [0] => blog
                                )

                            [field] => slug
                            [operator] => IN
                            [include_children] => 1
                        )

                )

            [relation] => AND
            [table_aliases:protected] => Array
                (
                    [0] => wp_term_relationships
                )

            [queried_terms] => Array
                (
                    [news-type] => Array
                        (
                            [terms] => Array
                                (
                                    [0] => blog
                                )

                            [field] => slug
                        )

                )

            [primary_table] => wp_posts
            [primary_id_column] => ID
        )

    [meta_query] => WP_Meta_Query Object
        (
            [queries] => Array
                (
                )

            [relation] => 
            [meta_table] => 
            [meta_id_column] => 
            [primary_table] => 
            [primary_id_column] => 
            [table_aliases:protected] => Array
                (
                )

            [clauses:protected] => Array
                (
                )

            [has_or_relation:protected] => 
        )

    [date_query] => 
    [queried_object] => WP_Term Object
        (
            [term_id] => 56
            [name] => Blog van medewerkers
            [slug] => blog
            [term_group] => 0
            [term_taxonomy_id] => 56
            [taxonomy] => news-type
            [description] => 
            [parent] => 0
            [count] => 1415
            [filter] => raw
        )

    [queried_object_id] => 56
    [request] => SELECT SQL_CALC_FOUND_ROWS  wp_posts.ID
					 FROM wp_posts  LEFT JOIN wp_term_relationships ON (wp_posts.ID = wp_term_relationships.object_id) LEFT  JOIN wp_icl_translations wpml_translations
							ON wp_posts.ID = wpml_translations.element_id
								AND wpml_translations.element_type = CONCAT('post_', wp_posts.post_type) 
					 WHERE 1=1  AND ( 
  wp_term_relationships.term_taxonomy_id IN (56)
) AND wp_posts.post_author IN (39)  AND ((wp_posts.post_type = 'post' AND (wp_posts.post_status = 'publish' OR wp_posts.post_status = 'acf-disabled' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-success' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-failed' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-schedule' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-pending' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-draft'))) AND ( ( ( wpml_translations.language_code = 'nl' OR (
					wpml_translations.language_code = 'nl'
					AND wp_posts.post_type IN ( 'attachment' )
					AND ( ( 
			( SELECT COUNT(element_id)
			  FROM wp_icl_translations
			  WHERE trid = wpml_translations.trid
			  AND language_code = 'nl'
			) = 0
			 ) OR ( 
			( SELECT COUNT(element_id)
				FROM wp_icl_translations t2
				JOIN wp_posts p ON p.id = t2.element_id
				WHERE t2.trid = wpml_translations.trid
				AND t2.language_code = 'nl'
                AND (
                    p.post_status = 'publish' OR p.post_status = 'private' OR 
                    ( p.post_type='attachment' AND p.post_status = 'inherit' )
                )
			) = 0 ) ) 
				) ) AND wp_posts.post_type  IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' )  ) OR wp_posts.post_type  NOT  IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' )  )
					 GROUP BY wp_posts.ID
					 ORDER BY wp_posts.menu_order, wp_posts.post_date DESC
					 LIMIT 30, 10
    [posts] => Array
        (
            [0] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 21731
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2020-09-04 08:54:07
                    [post_date_gmt] => 2020-09-04 06:54:07
                    [post_content] => 
Verlenging huurovereenkomst onder de Leegstandwet lijkt niet altijd nodig na verkrijging van een nieuwe vergunning.
Wanneer een woning bijvoorbeeld op de nominatie staat om gesloopt of gerenoveerd te worden is het voor woningeigenaren mogelijk om een woning tijdelijk te verhuren onder de vigeur van de Leegstandwet.
Vergunning
Vóórdat een verhuurder hiertoe over kan gaan dient hij over een vergunning te beschikken. Indien de gemeente voornemens is om medewerking te verlenen, dan wordt gedurende een bepaald tijdvak de vergunning verleend.



 

 

 

 

 

Na afloop van dit tijdvak is het voor verhuurder mogelijk om de vergunning (meermaals) te verlengen, tot een maximum van – in het geval van sloop of renovatie – zeven jaren.
Huurovereenkomst
De vraag die zich in de praktijk vaak voordoet is of de verhuurder bij het verlengen van de vergunning dit ook moet mededelen aan de huurder en/of met de huurder een nieuwe huurovereenkomst moet aangaan? En wat zijn de eventuele consequenties als de verhuurder dit niet doet?

De kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam heeft in een recente uitspraak van 18 augustus 2020 in kort geding geoordeeld dat de verhuurder deze verplichting niet heeft.

Er ontstaat na afloop van de eerste huurovereenkomst dan ook geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Huurders weten immers op voorhand dát de huurovereenkomst kan eindigen vanwege de omstandigheid dat verkocht, gesloopt of gerenoveerd wordt.

In dit blog ga ik verder op de uitspraak in en de lessen voor de praktijk.


                    [post_title] => Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => verlenging-huurovereenkomst-onder-huurstandswet-niet-altijd-nodig
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-09-04 10:56:10
                    [post_modified_gmt] => 2020-09-04 08:56:10
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=21731
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [1] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 21737
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2020-09-04 08:46:31
                    [post_date_gmt] => 2020-09-04 06:46:31
                    [post_content] => 
Verhuur onder de Leegstandwet: is de verhuurder verplicht een verlenging van de vergunning aan de huurder mede te delen? 
Inleiding
Wanneer een woning te koop staat, op de nominatie staat om gesloopt of gerenoveerd te worden of indien een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan is aangevraagd, kunnen woningeigenaren tijdelijk overgaan tot verhuur van de woning onder de Leegstandwet. In deze bijdrage richt ik mij op woningen die vanwege sloop- of renovatieplannen tijdelijk verhuurd worden.
Medewerking college
Alvorens tot tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet over te kunnen gaan dienen verhuurders een vergunning aan te vragen bij het college b&w. Indien het college bereid is om medewerking te verlenen, dan vermeldt de vergunning in ieder geval het tijdvak en de huurprijs. De afgegeven vergunning kan meerdere malen verlengd worden, met een maximale totale duur van zeven jaren (in geval van verhuur vanwege sloop of renovatie).

De Leegstandwet stelt een aantal eisen waaraan de huurovereenkomst dient te voldoen. Zo dient de huurovereenkomst schriftelijk te zijn aangegaan en dient de huurovereenkomst melding te maken van de afgegeven vergunning, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de in de vergunning opgenomen huurprijs (artikel 16 lid 12 Leegstandwet).

Voldoet de verhuurder hier aan, dan geniet de huurder géén huurbescherming bij beëindiging van de huurovereenkomst wegens sloop of renovatie. Ook bepaalt de Leegstandwet dat de huurovereenkomst na afloop van de in de vergunning genoemde termijn de huurovereenkomst automatisch eindigt.

Wettelijke vereisten
Houdt de verhuurder zich niet aan de wettelijke vereisten, dan is de consequentie vrij vertaald dat er een reguliere huurovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij de huurder wél huurbescherming toekomt (artikel 16 lid 13 Leegstandwet).

Zoals gezegd kan de afgegeven vergunning meermaals worden verlengd, met een maximum van zeven jaren. In de praktijk doen zich met regelmaat de volgende vragen voor:

 	
Moet de verhuurder tegen het einde van de (eerste) tijdelijke huurovereenkomst met de huurder telkens een nieuwe huurovereenkomst sluiten en/of melding maken dát de vergunning is afgegeven, voor welk tijdvak en tegen welke huurprijs?
 	
Als de verhuurder dit niet doet, ontstaat er dan een reguliere huurovereenkomst of is de huurovereenkomst van rechtswege geëindigd na verloop van de in de vergunning opgenomen termijn?

De kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam kwam op 18 augustus 2020 in kort geding tot oordeel dat verhuurders géén nieuwe huurovereenkomst hoeven te sluiten en géén melding hoeven te maken dat de vergunning (steeds) verlengd is. Er ontstaat volgens de kantonrechter géén reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
De uitspraak
In de uitspraak van 18 augustus 2020 ging het kort gezegd om het volgende. Woningcorporatie Trivire verhuurt sinds 8 mei 2014 een aantal woningen in Dordrecht onder de vigeur van de Leegstandwet. De initiële looptijd bedroeg tot 31 december 2015. De gemeente Dordrecht heeft op 5 maart 2014 een vergunning afgegeven voor de duur van twee jaren en deze vergunning is vervolgens in de jaren daarop meermaals verlengd. Trivire informeert de huurders dat zij tot sloop van de woningen overgaat en beëindigt de huurovereenkomsten per 1 mei 2020.
Aanspannen kort geding
Een aantal huurders was het niet eens met de voorgenomen opzegging en ging niet tot ontruiming over. Trivire heeft daar op volgend een kort geding aangespannen en de ontruiming van de woningen gevorderd.

De huurders verweerden zich tegen de opzegging met de stelling dat er een reguliere huurovereenkomst was ontstaan, nu Trivire na afloop van de eerste huurovereenkomst geen nieuwe huurovereenkomst met de huurders was aangegaan noch dat zij op andere wijze melding heeft gedaan van de verlenging van de vergunning. De huurder mochten er naar eigen zeggen dus gerechtvaardigd van uitgaan dat er een reguliere huurovereenkomst was ontstaan en de huurders dus huurbescherming toekwam.

De kantonrechter is het met deze stellingname niet eens en oordeelt dat ook in het geval dat de verhuurder de huurders niet informeert over de verlenging van de vergunning of dat de verhuurder geen nieuwe huurovereenkomst aanbiedt, de huurder er niet automatisch van uit mag gaan dat dan maar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. De Leegstandwet bepaalt immers dat de huurovereenkomst doorloopt tót het moment dat wordt opgezegd of de vergunning eindigt. De kantonrechter verwijst in dit kader naar een – eveneens recent – arrest van het Gerechtshof Den Haag van 7 april 2020. Dit arrest is tijdens het schrijven van dit blog (nog) niet gepubliceerd.
Commentaar
De Leegstandwet biedt verhuurders de mogelijkheid om voor een bepaalde periode af te wijken van het reguliere regime voor woonruimten. Huurders van woonruimten kennen in de Nederlandse rechtsstaat een belangrijke mate van bescherming. Wil de verhuurder afwijken van dit wettelijke regime, dan dient hij aan een aantal in de wet verankerde vereisten te voldoen. Volgt de verhuurder dit niet, dan kan de verhuurder zich niet op de uitzonderingen uit de Leegstandwet beroepen.

De huurovereenkomst wordt door partijen voor een bepaalde periode, bijvoorbeeld een jaar, aangegaan. Dit kan overeenstemmen met de duur van de afgegeven vergunning, maar kan ook korter zijn. Het is van belang om dit onderscheid te maken.
Kantonrechter
De kantonrechter oordeelt in zijn vonnis van 18 augustus 2020 dat de huurder er niet zomaar van uit mag gaan dat na afloop van de initiële looptijd van de huurovereenkomst een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou ontstaan. De kantonrechter legt hieraan ten grondslag dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst in feite wist dat de huur op een gegeven moment zou eindigen. De kantonrechter wijst expliciet op de regeling uit de Leegstandwet, waarin staat dat de huurovereenkomst eindigt door opzegging of het tijdstip dat de vergunning haar geldigheid verliest.

De kantonrechter gaat ogenschijnlijk voorbij aan het feit dat partijen voor een bepaalde termijn, namelijk van 8 mei 2014 tot en met 31 december 2015, een huurovereenkomst zijn aangegaan. Vast staat dat er nadien géén nieuwe huurovereenkomst is gesloten. Tevens staat vast dat de huurders nadien het gehuurde tegen betaling zijn blijven gebruiken. Dat huurders er maar van uit moeten gaan dat zij, na afloop van de initiële looptijd, onder de vigeur van de Leegstandwet blijven huren, rijmt naar mijn mening niet met de bescherming die huurders van woonruimten in onze rechtsstaat genieten. Misbruik van de Leegstandwet ligt dan ook op de loer.
Arrest
De kantonrechter wijkt met zijn vonnis overigens af van het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 24 februari 2005, waarin het hof in een soortgelijke kwestie nu juist tot oordeel kwam dat nu de huurder na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst het gehuurde tegen betaling is blijven gebruiken een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Het was, aldus het hof, aan de verhuurder om stappen te ondernemen om de overeenkomst op te zeggen of een verlenging (onder de Leegstandwet) aan te bieden. Sec het aanvragen en verkrijgen van een verlenging van de vergunning is hiervoor onvoldoende. Deze overweging lijkt mijns inziens juist en komt tegemoet aan de gerechtvaardigde belangen die huurders van woonruimten hebben.


                    [post_title] => Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => is-verhuurder-verplicht-verlenging-van-de-vergunning-aan-huurder-mede-te-delen
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-09-04 10:40:23
                    [post_modified_gmt] => 2020-09-04 08:40:23
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=21737
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [2] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 21446
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2020-08-10 11:43:28
                    [post_date_gmt] => 2020-08-10 09:43:28
                    [post_content] => De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam heeft op 5 februari 2020 een voor de huurrecht-praktijk belangwekkende uitspraak gewezen. In vrijwel alle huurovereenkomsten voor woonruimten is tegenwoordig opgenomen dat het huurders niet is toegestaan om [bedrijfsmatig] hennep te kweken. In veel gevallen bedingt de verhuurder ook een boete voor de overtreding van deze verbodsbepaling. Zo ook in de uitspraak van 5 februari 2020. De vraag die voorlag was of een dergelijke boete geen oneerlijk beding vormt als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen?
Uitspraak
Woningcorporatie Woonstichting Eigen Haard verhuurt een sociale huurwoning aan haar huurder. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder een contractuele boete van € 10.000,- verschuldigd is op het moment dat in de huurwoning een hennepkwekerij wordt aangetroffen.  Op een gegeven moment trof de politie daadwerkelijk een hennepkwekerij in de huurwoning aan. Verhuurder heeft vervolgens een gerechtelijke procedure opgestart. Naast ontbinding van de huurovereenkomst vordert de verhuurder onder meer ook betaling van de contractuele boete van € 10.000,-.
De boeteclausule is een oneerlijk beding
De kantonrechter komt tot de conclusie dat de overeengekomen boete is aan te merken als een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen [93/13/EEG].

Bij de beoordeling stelt de kantonrechter voorop dat hennepteelt in een huurwoning zeer ongewenst is. Het is voorstelbaar dat verhuurders een boetebeding opnemen om te voorkomen dat huurders in een gehuurde woning hennep zullen telen. De boete dient een zekere afschrikwekkende werking te hebben.

De kantonrechter is echter van oordeel dat het boetebeding in de gegeven omstandigheden oneerlijk is, nu in het boetebeding geen enkel onderscheid wordt gemaakt. De huurder is, met andere woorden, zelfs bij het telen van één enkele plant, de volledige boete van € 10.000,- verschuldigd.

De kantonrechter vindt het verder van belang dat de huurovereenkomst en de wet- en regelgeving nog meer afschrikwekkende elementen bevat. Denk hierbij aan de mogelijkheid om tot ontbinding over te gaan, de vordering van volledige schadevergoeding wegens ontbinding en de mogelijkheid om volledige winstafdracht te vorderen. Ook acht de kantonrechter van belang dat in het kader van de Opiumwet een zekere hoeveelheid hennep wordt gedoogd. De kantonrechter acht, tot slot, de boete in verhouding tot de relatief geringe ernst van de overtreding zeer hoog. Van belang hierbij is dat het om een sociale huurwoning ging.

De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van de contractuele boete af, maar oordeelt vervolgens wel dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.
Lessen voor de praktijk
De uitspraak van de kantonrechter van 5 februari 2020 wijkt af van enkel vergelijkbare zaken, zoals het arrest van het Hof Amsterdam van 19 november 2019. Wil de boete een zekere afschrikwekkende werking hebben, dan dient de boete een bepaalde minimumhoogte te hebben, zeker nu verondersteld wordt dat met drugshandel aanzienlijke winsten behaald kunnen worden. In het hiervoor aangehaalde arrest van het hof ging het overigens ‘maar’ om een boete van € 5.000,-.

De uitspraak van de kantonrechter van 5 februari 2020 is voor de praktijk van belang, nu deze uitspraak laat zien dat alle omstandigheden van het geval relevant kunnen zijn. De risico’s voor de verhuurder van woonruimten zijn aanzienlijk. Komt de rechter namelijk tot de conclusie dat het beding oneerlijk is, dan wordt de gehele boeteclausule vernietigd. Van matiging kan geen sprake zijn.

Voor de volledigheid merk ik op dat de toets van oneerlijke bedingen zich alleen voordoet bij een consument-huurder. Huurders van een bedrijfsruimte kunnen dan ook geen beroep doen op deze regelgeving.

Verhuurders doen er – zeker in geval van sociale huurwoningen – goed aan om de opgenomen boeteclausules bij nieuw te sluiten huurovereenkomsten nog eens goed tegen het licht te houden, waarbij de volgende aspecten een rol spelen:

 	
Of er sprake is van een sociale huurwoning of van een huurwoning in de vrije sector
 	
De hoogte van de bedongen boete dient in verhouding te staan tot de ernst van de overtreding
 	
De hoogte van de bedongen boete dient in verhouding te staan tot de hoogte van de huurprijs
 	
Het eventueel gedogen van een zekere hoeveelheid hennepteelt dient expliciet in de huurovereenkomst te staan verwoord

Bent u huurder of verhuurder en heeft u vragen of een juridisch geschil over contractuele boetes in huurovereenkomsten? Neem dan vrijblijvend contact op met Michael de Marco.



 
                    [post_title] => Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => boete-in-huurcontract-wegens-hennepkwekerij-oneerlijk-beding
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-08-10 11:47:21
                    [post_modified_gmt] => 2020-08-10 09:47:21
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=21446
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [3] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 20838
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2020-06-10 13:51:29
                    [post_date_gmt] => 2020-06-10 11:51:29
                    [post_content] => De coronacrisis houdt huurder en verhuurder van bedrijfsruimten al sinds de uitbraak van het virus in Nederland bezig. Want voor wiens risico komt de coronacrisis nu? De gebrekenregeling, overmacht en onvoorziene omstandigheden zijn onderwerpen die veel de revue passeren. Tot voor kort was het nog onduidelijk hoe de rechter tegen de verschillende standpunten aankeek. Inmiddels zijn er drie uitspraken gepubliceerd. Welke lessen kunnen we uit deze uitspraken trekken?
Drie uitspraken 
Van belang is om voorop te stellen dat de drie uitspraken kort geding uitspraken zijn, wat wil zeggen dat de rechter slechts een voorlopig oordeel geeft.
Eerste uitspraak
De eerste uitspraak is van de Rechtbank Noord-Nederland van 27 mei 2020 en ging tussen een kleine vastgoedbelegger en bierbrouwerij Inbev. Inbev verhuurt het horecapand onder aan een horeca exploitant. Het horecapand is uiteindelijk vanwege het de coronamaatregelen gedwongen gesloten. Inbev heeft vervolgens zelfstandig de huurprijs opgeschort met 1/3 en beroept zich in rechte op huurprijsvermindering. Inbev stelt dat het niet kunnen gebruiken van het gehuurde vanwege een gedwongen overheidsmaatregel is te zien als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en dat nu er sprake is van een gebrek haar een beroep op huurprijsvermindering toekomt. Inbev verwijst naar de parlementaire geschiedenis en de opvattingen van diverse juridische auteurs. De kantonrechter volgt het standpunt van Inbev.

Bij de beoordeling of met succes huurprijsvermindering kan worden gevorderd is van belang dat het gebrek aan de verhuurder valt toe te rekenen, aldus artikel 7:204 lid 2 BW. De kantonrechter gaat hier niet op in, maar geeft wel aan dat hij het voorstel van Inbev om 2/3 van de huurprijs te betalen redelijk acht en wijst de vordering van de verhuurder af en de vordering van Inbev als huurder toe.

Van belang is op te merken dat de gebrekenregeling uit Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van regelend recht voor de huur van bedrijfsruimten. Partijen kunnen hier dus afwijkende afspraken over maken, wat in de praktijk ook veelvuldig (onder meer in de ROZ-modellen) wordt toegepast. In de onderhavige zaak was het beroep op huurprijswijziging niet uitgesloten, waardoor de vordering van Inbev kon worden toegewezen.
Tweede uitspraak
De tweede uitspraak is van de Rechtbank Gelderland van 29 mei 2020. In deze uitspraak vordert voetbalclub Vitesse in kort geding te terugbetaling van een deel van de betaalde huur en tijdelijke huurprijswijziging tot uiterlijk 1 september 2020. Ook in deze uitspraak volgt de kantonrechter het betoog dat er sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Ook Vitesse wordt getroffen door een gedwongen overheidsmaatregel verhindert in het gebruik van het gehuurde. Er mogen immers tot 1 september 2020 geen voetbalwedstrijden (met publiek) worden gespeeld. In tegenstelling tot de eerste uitspraak is in de huurovereenkomst een beroep op huurprijsvermindering uitgesloten.

De kantonrechter oordeelt dat deze uitsluiting in de huurovereenkomst op grond van de redelijkheid en billijkheid of op grond van onvoorziene omstandigheden opzij gezet kan worden. Opvallend is dat de kantonrechter vrij snel aanneemt dat de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid is aan te merken. De kantonrechter legt hieraan ten grondslag dat een dergelijke pandemie bij het sluiten van de huurovereenkomst voorzienbaar was. Het is nooit eerder voorgekomen dat overheidsmaatregelen op een nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle bedrijfsruimten voor een langere periode feitelijk en juridisch onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. Om deze reden wijkt de coronacrisis volgens de kantonrechter ook af van de economische crisis uit 2008.

De enkele aanwezigheid van een onvoorziene omstandigheid is niet voldoende. De onvoorziene omstandigheid moet van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst onaanvaardbaar is. De kantonrechter oordeelt dat Vitesse het beroep op onvoorziene omstandigheden onvoldoende heeft onderbouwd, in het bijzonder de financiële consequenties.
Derde uitspraak
De derde uitspraak is van de Rechtbank Overijssel van 3 juni 2020. In deze zaak ging het tevens om een horecapand. Er speelde al een langlopend geschil over het onderhoud en de hoogte van de huurprijs. De huurder heeft per 1 maart 2020 haar huurbetalingen opgeschort. De rechter wijst alle argumenten van de huurder af, waaronder een beroep op de gebrekenregeling en overmacht vanwege de coronacrisis.

De kantonrechter oordeelt dat de gedwongen sluiting van het horecapand geen gebrek oplevert nu dit de sluiting in de gegeven omstandigheden aan de huurder is toe te rekenen. De kantonrechter wijst op de toepasselijke algemene bepalingen. In deze algemene bepalingen (ROZ-model) is opgenomen dat de huurder verantwoordelijk is voor vergunningen en dat het intrekken van deze vergunningen geen gevolgen heeft. De kantonrechter stelt dit gelijk aan de gedwongen sluiting vanwege de coronacrisis. Het risico van de sluiting is om die reden toe te rekenen aan de huurder.

Ook een beroep op overmacht slaagt in deze zaak niet. De kantonrechter oordeelt dat de enkele betalingsonmacht vanwege de gedwongen sluiting geen beroep op overmacht rechtvaardigt. Volgens de kantonrechter zijn er vele situaties denkbaar waarbij de huurder een terugval heeft in inkomsten (waaronder arbeidsongeschiktheid) en dat deze inkomensterugval voor rekening van de huurder komt. De coronacrisis maakt dit niet anders.

De vergelijking met aangehaalde verantwoordelijkheid voor het aanvragen en behouden van vergunningen uit de toepasselijke algemene bepalingen komt mij vergezocht over. Het langlopende conflict over het onderhoud en de hoogte van de huurprijs is hier ongetwijfeld debet aan.
Lessen voor de praktijk:
- Een gedwongen sluiting vanwege een overheidsmaatregel is waarschijnlijk aan te merken als gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Deze opvatting is eerder in de literatuur ontwikkeld en vindt steun in de parlementaire geschiedenis. In de uitspraken van 27 en 29 mei volgt de kantonrechter dit standpunt.

- Een gedwongen sluiting vanwege een overheidsmaatregel kan onder omstandigheden toch geen gebrek opleveren indien dit gebrek onder de gegeven omstandigheden is toe te rekenen aan de huurder. In de uitspraak van 3 juni volgt de kantonrechter dit standpunt.

- De gebrekenregeling is van regelend recht en partijen kunnen hier in de huurovereenkomst afwijkende afspraken over maken. Zo is het recht op huurprijsvermindering in het nieuwe ROZ model contractueel uitgesloten. Het is daarom van belang om altijd de huurovereenkomst door te nemen om te beoordelen wat daarin staat verwoord.

- Met een beroep op de redelijkheid en billijkheid, in het bijzonder de onvoorziene omstandigheden, kunnen onder omstandigheden de afwijkende afspraken in huurovereenkomsten opzij worden gezet.

- Bij de beoordeling van het voorgaande is onder meer van belang: de maatschappelijke positie, de onderlinge verhoudingen van partijen, de aard en de ernst van de belangen (zoals de omvang van het verlies), hoe de financiële situatie was vóór de corona crisis en in hoeverre de verhuurder afhankelijk is van de huuropbrengst.


                    [post_title] => Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => de-eerste-corona-uitspraken-vergeleken-welke-lessen-kunnen-we-trekken
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-06-10 14:11:36
                    [post_modified_gmt] => 2020-06-10 12:11:36
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=20838
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [4] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 20114
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2020-05-19 12:22:07
                    [post_date_gmt] => 2020-05-19 10:22:07
                    [post_content] => De coronacrisis heeft zijn weerslag op de huurmarkt. Om te voorkomen dat huurders van woonruimte op straat belanden wegens het niet (tijdig) kunnen betalen van de huurprijs hebben de minister van Milieu en Wonen en enkele verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen afspraken gemaakt.
Spoedwet verlenging tijdelijke huurcontracten
De spoedwet is sinds 25 april 2020 in werking getreden. De wet ziet enkel op tijdelijke huurovereenkomsten als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW, waarvan de huurperiode verstrijkt tussen 1 april 2020 en 30 juni 2020. De wet biedt dus geen mogelijkheid om huurovereenkomsten op grond van het Leegstandswet-regime te verlengen.

De wet werkt terug tot en met 1 april 2020 en biedt huurders en verhuurders de mogelijkheid om eenmalig de huurovereenkomst met een maximum van drie maanden te verlengen. In afwijking van het in artikel 7:271 BW bepaalde ontstaat er geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Akkoord verhuurdersorganisaties
De verhuurorganisaties Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang (goed voor zo’n 80% van de huurmarkt voor woonruimtes) zijn met de minister diverse tijdelijke maatregelen overeengekomen. Het doel is om geen enkele huurder van een woonruimte op straat te zetten tijdens de crisis.

In principe gaan de verhuurders die aangesloten zijn bij de bovengenoemde organisaties niet over tot het uitzetten van huurders indien zij de huur niet kunnen betalen. Dit behoudens extreme gevallen, zoals criminele activiteiten of ernstige overlast. Daarnaast spraken de verhuurdersorganisaties af dat zij zo veel mogelijk maatwerkoplossingen zoeken om de betalingsproblemen te lijf te gaan. De verhuurders zullen over de ontstane huurachterstand ook geen incassokosten berekenen.

Ook diverse andere (grote) verhuurders die niet bij het bovengenoemde akkoord zijn betrokken hebben zelfstandig maatregelen genomen om bij achterstallige huurbetalingen huurders tegemoet te komen. Indien u door de coronacrisis moeite hebt om uw huurpenningen (tijdig) te betalen, neem dan vooral contact op met uw verhuurder om te proberen om tot een regeling te komen.

Huurt of verhuurt u een woonruimte en wilt u advies of juridische bijstand? Neem dan gerust met onze corona helpdesk contact op via: corona@bg.legal


                    [post_title] => Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => spoedwet-tijdelijke-huurovereenkomsten-en-akkoord-woningcorporaties
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-05-19 12:52:44
                    [post_modified_gmt] => 2020-05-19 10:52:44
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=20114
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [5] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 20112
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2020-04-02 11:55:26
                    [post_date_gmt] => 2020-04-02 09:55:26
                    [post_content] => Enkele dagen geleden hebben brancheorganisaties Detailhandel Nederland en NRW met verhuurders van IVBN, NRW, Vastgoed Belang en VGO een akkoord gesloten om noodlijdende retailers tegemoet te komen.
De afspraken
De partijen zijn overeengekomen:

- De afspraken zijn alleen van toepassing op huurders met een substantiële omzetdaling van ten minste 25%;

- Indien huurder en verhuurder kwartaalhuur zijn overeengekomen dan wordt deze kwartaalhuur voor Q2 per 1 april 2020 omgezet in maandhuur;

- Indien nodig krijgen huurders uitstel van betaling voor de betaling van de huurprijs van 1 april 2020 tot 20 april 2020. Reeds toegezonden facturen zullen niet worden geïncasseerd tot 20 april 2020;

- Tijdens de coronacrisis worden geen boetes en rente gerekend over de uitgestelde huurbetalingen;

- Indien overeengekomen hoeven huurders tot eind april niet aan hun exploitatieverplichting te voldoen. Dit mits overlegd met de verhuurder.
Polderen
Interessant is om te zien hoe andere partijen met de betalingsproblemen in verband met de coronacrisis omgaan. Bovengenoemde afspraken kunnen een leidraad bieden voor andere partijen die niet bij deze organisaties zijn betrokken.

Hoe nu verder? Het is niet uit te sluiten dat deze zullen worden doorgetrokken voor een opvolgende periode. Bovengenoemde partijen hebben echter de wens om voor 20 april 2020 met definitieve oplossingen te komen, waarbij de lasten zo veel mogelijk door beide partijen gedragen dienen te worden.

Het akkoord staat overigens haaks op de aankondigingen van enkele grote winkelketens die eenvoudig aankondigden hun huurbetalingen wegens de coronacrisis te zullen opschorten. In een eerdere blog bespraken wij dat het maar de vraag is of huurders hiertoe eenzijdig kunnen overgaan.

Beide partijen doen er zodoende goed aan om met elkaar in gesprek te blijven en te zoeken naar maatwerkoplossingen die voor beide partijen tot een bevredigend resultaat kunnen leiden.

Huurt of verhuurt u een winkelruimte en wilt u advies of juridische bijstand? Neem dan gerust met onze corona helpdesk contact op via: corona@bg.legal


                    [post_title] => Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => akkoord-vastgoedeigenaars-en-retailers-vanwege-de-coronacrisis
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-04-03 16:36:56
                    [post_modified_gmt] => 2020-04-03 14:36:56
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=20112
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [6] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 19895
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2020-03-18 17:35:17
                    [post_date_gmt] => 2020-03-18 16:35:17
                    [post_content] => Het coronavirus (Covid-19) heeft steeds zwaardere gevolgen voor de Nederlandse samenleving. Op 15 maart 2020 besloot het kabinet ongekend zware maatregelen te nemen. Naast bijvoorbeeld scholen, kinderopvang en sportclubs, besloot het kabinet ook dat alle cafés, restaurants en andere horecagelegenheden klokslag 18:00 uur moesten sluiten.

Het coronavirus en de door het kabinet genomen maatregelen kunnen verstrekkende gevolgen hebben voor huurders en verhuurders, specifiek voor bedrijfsruimten. Een veelgehoorde vraag is voor wiens rekening de gevolgen van het coronavirus en de door het kabinet genomen maatregelen komen. Kan van een huurder verlangd worden dat hij de huur blijft doorbetalen? Indien het gehuurde wordt gesloten, is de verhuurder dan aansprakelijk?


Sluiting van de gehuurde ruimte
Er zijn grofweg twee scenario’s denkbaar. Ofwel de overheid besluit om de gehuurde bedrijfsruimte te sluiten, ofwel de verhuurder besluit dit uit eigen beweging te doen.

In beide gevallen geldt dat een verhuurder de verplichting heeft om het gehuurde ter beschikking te stellen en te houden en verplicht is om gebreken aan de gehuurde bedrijfsruimte te verhelpen.

De definitie van een ‘gebrek’ is geregeld in artikel 7:204 BW en bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van het gehuurde of andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de gehuurde bedrijfsruimte aan de huurder niet het genot verschaft dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak.

Het is voor huurders en verhuurders echter mogelijk om het begrip ‘gebrek’ in de huurovereenkomst nader uit te werken. Van deze mogelijkheid wordt veelvuldig gebruik gemaakt. Bij de veelgebruikte ROZ voorwaarden staan er verspreid over de algemene bepalingen diverse bepalingen die regelen wanneer iets wel of niet als gebrek wordt gezien. Het is derhalve raadzaam om in een dergelijke situatie altijd de huurovereenkomst en eventueel toepasselijke algemene voorwaarden te raadplegen.

Vanwege een sluiting van de bedrijfsruimte verschaft verhuurder van de bedrijfsruimte geen genot aan de huurder. Dit kan mogelijk anders liggen als de gebrekenregeling in de huurovereenkomst nader is gedefinieerd. Indien dit niet het geval is, is de verhuurder in beginsel verplicht om het gebrek te verhelpen. Dit is slechts anders indien herstel onmogelijk blijkt of onredelijk hoge kosten met zich brengt.  De verplichting om te herstellen staat echter los van de mogelijkheid om in geval van een gebrek bijvoorbeeld aanspraak te maken op (tijdelijke) huurprijsvermindering of schadevergoeding.

De tekortkoming – het niet ter beschikking stellen van het gehuurde – dient echter wel aan de verhuurder te worden toegerekend wil de huurder aanspraak kunnen maken op schadevergoeding. Indien de ROZ voorwaarden van toepassing zijn op de huurovereenkomst, geldt dat het recht op schadevergoeding wegens een gebrek is uitgesloten.

Het vereiste van toerekenbaarheid geldt niet voor een vordering tot huurprijsvermindering. Indien het gebrek voldoende ernstig is en de verhuurder bekend is met het gebrek, dan is dit in de regel voldoende om een huurvermindering te rechtvaardigen. Dit kan anders liggen als het gebrek onder de gegeven omstandigheden voor rekening komt van de huurder. De verhuurder is dan immers op grond van artikel 7:204 BW niet gehouden om tot herstel over te gaan.

Hoewel de uitbraak van het coronavirus een unieke situatie is en zich geen vergelijkbare rechtspraak voordoet, is verdedigbaar dat sluiting van een huurpand vanwege een dwingende overheidsmaatregel niet volledig voor rekening dient te komen van een der partijen. Dit kan anders liggen indien de verhuurder zelfstandig bepaalt dat hij de gehuurde bedrijfsruimte sluit. Ook daar is het in bepaalde omstandigheden denkbaar dat, al dan niet uit goed verhuurderschap, een pandsluiting te rechtvaardigen is en om die reden niet, althans niet volledig voor rekening komt voor de verhuurder.

Overigens merk ik zijdelings op dat het recht om de huurbetalingen op te schorten in veel gevallen – in ieder geval in de ROZ voorwaarden – is uitgesloten.
De verplichting tot betaling van de huurprijs
Het is goed voorstelbaar dat er situaties zijn waarbij de huurder – wegens de opgelegde maatregelen – in de problemen komt of dreigt te komen met het voldoen van de huurprijs. Is de huurder te allen tijde verplicht om de huurprijs te betalen?

 Een huurder dient in beginsel zijn huurpenningen te voldoen. Het niet voldoen levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Dit kan anders liggen als er sprake is van overmacht of onvoorziene omstandigheden.

Van overmacht op basis van de wet is sprake in geval van een gebeurtenis die het onmogelijk maakt om de overeengekomen verplichtingen na te komen. Deze gebeurtenis dient buiten de macht te liggen van degene die zich op overmacht beroept.

Het enkele feit dat het voor een huurder moeilijker is om betalingen te verrichten rechtvaardigt geen beroep op overmacht. Er moet sprake zijn van een uitzonderlijke situatie en die situatie moet het onmogelijk maken om de verplichtingen na te komen. Het is verdedigbaar dat het coronavirus in specifieke gevallen een uitzonderlijke situatie vormt.

Om een geslaagd beroep te doen op overmacht op grond van de wet is tevens vereist dat het coronavirus het in de gegeven omstandigheden onmogelijk maakt om de verplichtingen na te komen en er geen alternatieven voorhanden zijn. Dit zal moeten worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Het mag van de huurder verlangd worden om naar alternatieven te zoeken. Denk hierbij aan het aantrekken van financiering. Het kabinet heeft op 17 maart 2020 een noodpakket afgekondigd, waardoor ondernemers sneller een tijdelijk krediet kunnen krijgen.

Tot slot is van belang is om in ogenschouw te nemen dat een eventueel geslaagd beroep op overmacht de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden niet in de weg staat. Het is echter de vraag of de rechter in de gegeven omstandigheden besluit dat ontbinding gerechtvaardigd is.

Indien geen sprake is van overmacht,  kan er mogelijk wel sprake zijn van onvoorziene omstandigheden die zodanig zijn dat de verhuurder op grond van de redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag verwachten. In dat geval kan de overeenkomst worden gewijzigd of geheel of gedeeltelijk worden ontbonden. In de rechtspraak is bepaald dat de rechter hier erg terughoudend aan dient te toetsen. Of een huurder die wegens een dwingende overheidsmaatregel zijn onderneming niet kan exploiteren (zoals horecagelegenheden) met succes een beroep kan doen op onvoorziene omstandigheden hangt sterk af van de omstandigheden van het geval.

De wettelijke regeling is van regelend recht. Partijen kunnen dus bij overeenkomst andersluidende afspraken maken. Het is derhalve raadzaam om de huurovereenkomst aandachtig door te nemen. De ROZ voorwaarden bevatten geen bijzondere bepalingen over overmacht of onvoorziene omstandigheden.

Voor meer informatie/vragen over Corona: zie onze Q&A of mail naar onze helpdesk: corona@bg.legal


                    [post_title] => De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => de-gevolgen-van-het-coronavirus-voor-de-huurovereenkomst
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-03-19 10:51:50
                    [post_modified_gmt] => 2020-03-19 09:51:50
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=19895
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [7] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 18428
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2019-10-15 12:07:47
                    [post_date_gmt] => 2019-10-15 10:07:47
                    [post_content] => Verhuurders worden meer dan eens geconfronteerd met huurders die niet of (veel) te laat de huurprijs overmaken. Met name voor de wat kleinere verhuurders kan dit tot enorme gevolgen leiden. Met de regelmaat van de klok wordt er ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd bij de kantonrechter. Bij verhuurder leeft vaak het beeld dat een huurachterstand van drie maanden voldoende is voor een succesvolle ontbindingsclaim. De praktijk wijst echter uit dat dit veel genuanceerder ligt. In dit blog zal ik ingaan op de ontwikkelingen in de praktijk.
De Hoge Raad bevestigt de uitzonderingsmogelijkheden
De mogelijkheid om overeenkomsten te ontbinden is vastgelegd in artikel 6:265 lid 1 BW. Verder staan er nog diverse bijzondere bepalingen in Boek 7 BW opgenomen. Het geeft de ene partij de mogelijkheid om bij een tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst van de andere partij tot ontbinding over te gaan. Belangrijke uitzondering op de ontbindingsbevoegdheid is in ditzelfde artikellid opgenomen:

“[..] tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.”

Deze uitzonderingsmogelijkheid, bekend als de tenzij-bepaling, wordt door rechters vaak aangegrepen. Een duidelijke lijn in de rechtspraak en literatuur ontbrak echter. De Hoge Raad heeft in het zogenoemde Tenzij-arrest van 28 september 2018 een duidelijke lijn getrokken. Om met succes gebruik te maken van de mogelijkheid om de huurovereenkomst te ontbinden moet er volgens de Hoge Raad sprake zijn van een “tekortkoming van voldoende gewicht”. De rechter dient bij de beoordeling van het voorgaande rekening te houden met alle omstandigheden van het geval. De toepassing van de tenzij-clausule is dus niet slechts voorbehouden aan zeldzame- of uitzonderingsgevallen. Dit werd eerder in de praktijk wel eens  betoogd.
Rechtspraak na het Tenzij-arrest
Het Tenzij-arrest van de Hoge Raad bevestigde en verduidelijkte dat lagere rechters de mogelijkheid hebben om tot een volledige belangenafweging over te gaan bij ontbindingsvorderingen. Van die mogelijkheid is veelvuldig gebruik gemaakt. Hieronder een greep uit de rechtspraak.

Rechtbank Rotterdam, 1 februari 2019:

In deze zaak ging het om een gehuurde 7:290-bedrijfsruimte, waar de huurder ruim zes maanden huur onbetaald had gelaten. De huurder in kwestie beriep zich op haar opschortingsrecht wegens het niet tijdig aanvangen van bepaalde funderingswerkzaamheden. Hierdoor liep de door de huurder aangevraagde horecavergunning vertraging op. Een beroep op opschorting werd door de kantonrechter afgewezen. De tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst wegens het niet tijdig betalen van de huurpenningen stond daarmee vast. Dit betekent volgens de kantonrechter echter niet dat de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Bij de beoordeling of ontbinding gerechtvaardigd is, nam de kantonrechter in overweging dat er (i) geen sprake was van onwil aan de zijde van de huurder, maar dat de huurder de aanvang van de werkzaamheden wilde bespoedigen, (ii) dat niet is gebleken dat er sprake was van betalingsonmacht aan de zijde van de huurder en (iii) dat het opmerkelijk is dat er tussen de aanvang en de daadwerkelijke uitvoering van de herstelwerkzaamheden meer dan zes maanden werd gewacht.

Bij deze uitspraak is opvallend dat, ondanks het verbod om de huurbetaling op te schorten, een beroep op ontbinding alsnog werd afgewezen.

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 maart 2019:

Het ging in deze procedure om de huur van een woonruimte, waarbij herhaaldelijk huurachterstanden ontstonden. De verhuurder, een woningcorporatie, heeft vervolgens een deurwaarder ingeschakeld. De ingeschakelde deurwaarder heeft vervolgens bijna een jaar de huurder gesommeerd om de openstaande achterstanden te voldoen. Na een jaar was de maat vol en heeft de verhuurder zich tot de rechtbank gewend met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. De huurder heeft de opgelopen huurachterstand na dagvaarding ingelopen. De kantonrechter stelde in eerste aanleg de verhuurder in het gelijk en ontbond de huurovereenkomst.

Het hof kwam tot een andersluidend oordeel. Hoewel het hof in een tussenuitspraak overweegt dat de ingelopen huurachterstand de wanprestatie nog niet wegneemt, neemt het hof dit wel mee in zijn overweging of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Naast de ingelopen achterstand, achtte het hof het van belang dat de verhuurder, voordat zij de onderhavige procedure aanhangig maakte, met de huurder in gesprek wilde om afspraken te maken over het inlopen van de achterstand en het voortzetten van de huurovereenkomst. Het hof hechtte tot slot veel waarde aan het van de huurder en dat er náást de huurachterstand geen andere aanmerkingen waren op het huurderschap.

Bij deze uitspraak is opvallend dat het hof, ondanks het herhaaldelijk onbetaald laten van de huurpenningen, de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst afwijst. In de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 26 maart 2019 overwoog het hof dat het incidentele karakter nu juist reden vormde om een ontbindingsvordering af te wijzen. Het arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch laat zien dat dit dus ook bij herhaald wanbetalen mogelijk is.

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 oktober 2019:

In deze recente uitspraak ging het om een door de verhuurder aangespannen kort geding wegens achterstallige huurbetalingen en een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Net als de voorzieningenrechter heeft het hof de ontruimingsvordering van de gehuurde bedrijfsruimte toegewezen. Het hof kwam tot het oordeel dat de tijdige betaling van de huurprijs een van de meest fundamentele verplichtingen van de huurder is. De omstandigheid dat er geen enkele garantie is gegeven dat de huurder in staat is om de huurachterstand – van inmiddels acht maanden – in te lopen, leidt volgens het hof tot het oordeel dat de ontruimingsvordering moet worden toegewezen. Dat de huurder als gevolg van de ontruiming failliet zal gaan, maakt dit niet anders.

Klare taal van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Het arrest wijkt in dat opzicht nogal af van het eerder genoemde arrest van 5 maart 2019. Het is goed voorstelbaar dat het hof rekening heeft gehouden met het verschil in beschermingsnoodzaak tussen huurders van woonruimten en huurders van bedrijfsruimten.

Gerechtshof Den Haag 10 september 2019:

In deze procedure ging het tevens om een huurwoning. De huurder in kwestie was in mei 2016 eerder bij verstek veroordeeld tot betaling van een huurachterstand. Vanaf november 2016 ontstond er een nieuwe huurachterstand. Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding bestond er een huurachterstand van drie maanden. Het hof is kort en bondig. De ontstane huurachterstand van drie maanden is voldoende gewichtig om ontbinding te rechtvaardigen. De door de huurder aangehaalde persoonlijke omstandigheden maken dit niet anders. Het hof vindt het van belang dat er sprake is van een herhaalde huurachterstand en gaat voorbij aan de stelling dat het vinden van een nieuwe woonruimte problematisch is. De huurder had deze stelling onvoldoende onderbouwd.
Lessen voor de praktijk
Het Tenzij-arrest en de aanvullende lagere rechtspraak laten zien dat het niet altijd eenvoudig is om met succes ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Ook de rechtspraak na het Tenzij-arrest laat een heel divers beeld zien. Of een huurder zich met succes kan verweren hangt af van de omstandigheden van het geval. Het is in ieder geval goed om te weten dat:
• De enkele aanwezigheid van een huurachterstand niet voldoende hoeft te zijn. Laat u daarom goed adviseren voordat u een procedure opstart, om onnodige kosten te voorkomen.
• Het niet kúnnen betalen van de huurprijs  aanknoping kan zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Een onderzoek naar de liquiditeit van de huurder is daarom geen overbodige luxe.
• Goedbedoelde initiatieven van de verhuurder om tot een oplossing te komen met voortzetting van de huurovereenkomst, kunnen mogelijk later bij een ontbindingsclaim worden tegengeworpen.
• Het herhaald onbetaald laten van de huurprijs niet per definitie reden is om de huurovereenkomst te ontbinden.
• Tekortkomingen aan de zijde van de verhuurder, nadelig kunnen zijn voor het succesvol ontbinden van de huurovereenkomst.

Bent u huurder of verhuurder en heeft u vragen over de ontbinding van een huurovereenkomst? Neem dan contact op met een van onze huurrecht advocaten


                    [post_title] => Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => ontbinding-huurovereenkomst-na-huurachterstand-geen-garantie-succes
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-01-28 08:52:51
                    [post_modified_gmt] => 2020-01-28 07:52:51
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=18428
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [8] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 17677
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2019-08-02 17:09:48
                    [post_date_gmt] => 2019-08-02 15:09:48
                    [post_content] => 
Inleiding
Met de nodige regelmaat wordt in het omgevingsrecht een beroep gedaan op het vertrouwensbeginsel. Denk hierbij aan de situatie dat een burger of bedrijf een bouwwerk wil bouwen en overlegt met een ambtenaar van de afdeling ruimtelijke ordening van de gemeente om te vragen of het bouwen vergunningplichtig is. Deze ambtenaar zegt toe dat het bouwwerk vergunningvrij kan worden gebouwd. Na de bouw van het bouwwerk blijkt achteraf dat er helemaal geen sprake is van een vergunningvrij bouwwerk en wordt er door de gemeente een handhavingsbesluit genomen. Burgers of bedrijven zullen zich in zo’n situatie willen beroepen op het vertrouwensbeginsel.

Een succesvol beroep op het vertrouwensbeginsel bleek in de praktijk echter vaak onmogelijk. Vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) luidde:

“Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is in ieder geval vereist dat een uitdrukkelijke, ondubbelzinnige en onvoorwaardelijke toezegging is gedaan door een daartoe bevoegde persoon die bij de betrokkene gerechtvaardigde verwachtingen heeft gewekt.”

Een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel lukte vaak niet omdat toezeggingen niet waren gedaan door een daartoe bevoegde persoon en ook bleken toezeggingen vaak niet ondubbelzinnig en onvoorwaardelijk genoeg.
Nieuwe lijn van de Afdeling
De Afdeling heeft op 29 mei 2019 een uitspraak gewezen, waarin de Afdeling afwijkt van dit strenge criterium. Een beroep op het vertrouwensbeginsel moet vanaf nu beoordeeld worden aan de hand van het volgende stappenplan:

 	
Is er sprake van een toezegging?
 	
Kan de toezegging aan het bevoegde orgaan worden toegerekend?
 	
Wat is de betekenis van het opgewekte vertrouwen bij de uitoefening van de betreffende bevoegdheid?

Wanneer is er sprake van een toezegging?
Of er sprake is van een toezegging is niet beperkt tot uitlatingen van het bestuursorgaan, maar dit kan ook besloten liggen in diens gedragingen. Er is hierbij vooral van belang hoe de uiting of gedraging op een ‘redelijk denkend burger’ overkomt. In situaties waarbij er slechts algemeen wordt voorgelicht of door het bestuursorgaan uitdrukkelijk een voorbehoud wordt gemaakt, is er geen sprake van een toezegging. Ook moet de burger te goeder trouw zijn.
Wanneer kan de toezegging worden toegerekend?
Of de toezegging is gedaan door een daartoe bevoegde persoon is minder van belang. Ook hierbij is het perspectief van de burger leidend. Als de burger op goede gronden mocht veronderstellen dat degene die de toezegging heeft gedaan dit namens het bevoegde orgaan deed, dan kan de toezegging ook aan het bevoegde orgaan worden toegerekend. Ambtenaren die op hun rechtsgebied een toezegging doen kunnen nu sneller aan het bevoegde orgaan worden toegerekend.
Wat is de betekenis van het opgewekte vertrouwen?
Er blijven zich situaties voordoen, waarbij een beroep op het vertrouwensbeginsel niet wordt gehonoreerd omdat er andere belangen kunnen zijn die zwaarder wegen dan een beroep op het vertrouwensbeginsel. Denk hierbij aan het algemeen belang en  belangen van derden.
Recente rechtspraak en de gevolgen voor de praktijk
In enkele recente uitspraken heeft de Afdeling het nieuw ontwikkelde stappenplan verder in gebruik genomen. In een uitspraak van 5 juni 2019 oordeelde de Afdeling dat toezeggingen gedaan door baliemedewerkers – nu die medewerkers slechts algemene informatie behoren te verstrekken – niet aan het bevoegde orgaan kunnen worden toegerekend. Aan de kwalificatie van een toezegging werd overigens wel voldaan.

In een uitspraak van 10 juli 2019 ging het om de belangen van derden bij het honoreren van een beroep op het vertrouwensbeginsel. De Afdeling oordeelde dat in de onderhavige situatie de verzoeker om handhaving onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij zodanige overlast ervoer dat zijn belangen zwaarder moeten wegen dan het belang van de overtreder bij het beroep op het vertrouwensbeginsel.

Interessant is de uitspraak van de Afdeling van 25 juli 2019, waarin het ging om het langdurig stilzitten van het bevoegd orgaan bij een illegale situatie. Zoals aangegeven is sinds de uitspraak van 29 mei 2019 een daadwerkelijke toezegging niet vereist. De toezegging kan besloten liggen in gedragingen. De Afdeling kwam tot het oordeel dat het enkele feit dat het bevoegde orgaan bekend was met de overtreding en daar gedurende lange tijd niet handhavend heeft opgetreden, betekent niet dat de indruk is gewekt om in de toekomst niet handhavend op te treden.

Een greep uit de recente jurisprudentie laat zien dat de invulling van het nieuwe stappenplan van meet af aan volop in ontwikkeling is. Duidelijk is dat de Afdeling een kentering heeft beoogd naar het perspectief van de burger. Ambtenaren zullen hierbij voorzichtiger moeten zijn met het doen van uitlatingen om te voorkomen dat het bevoegd orgaan gebonden raakt. Burgers doen er nog steeds goed aan om schriftelijke bevestiging te vragen van gedane toezeggingen.

Heeft u een situatie waarbij u een beroep op het vertrouwensbeginsel wenst te doen. Leg het aan ons voor. Onze bestuursrechtadvocaten kunnen u hier verder mee van dienst zijn.


                    [post_title] => Een beroep op het vertrouwensbeginsel: koerswijziging in de jurisprudentie
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => een-beroep-op-het-vertrouwensbeginsel-koerswijziging-in-de-jurisprudentie
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-01-28 08:53:04
                    [post_modified_gmt] => 2020-01-28 07:53:04
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=17677
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [9] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 12464
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2018-08-07 11:37:27
                    [post_date_gmt] => 2018-08-07 09:37:27
                    [post_content] => In 2013 is door de overheid het Energieakkoord ondertekend, waarin gestreefd wordt naar een zoveel mogelijk energieneutrale gebouwde omgeving. Een van de voorgestelde maatregelen is de verplichting voor kantoorgebouwen om vanaf 1 januari 2023 een energielabel C of hoger te hebben. Sanctie voor niet naleving van deze verplichting is het verbod op het gebruik van het pand als kantoorpand. De labelverplichting zal worden opgenomen in het Bouwbesluit en op 9 mei 2018 heeft minister Ollongren de Tweede Kamer de meest recente ontwerpwijziging toegezonden.



 

 

 

 

De labelverplichting zal niet voor ieder kantoorpand gelden. De uitzonderingsmogelijkheden zijn:

 	
Een kantoorgebouw met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte van het gebouw;
 	
Een kantoorgebouw met een gebruiksoppervlakte van minder dan 100m²;
 	
Een kantoorgebouw dat valt onder de categorie van artikel 2.2. van het Besluit energieprestatie gebouwen (waaronder monumentale panden);
 	
Indien de maatregelen die nodig zijn om het benodigde energielabel te halen een langere terugverdientijd hebben dan 10 jaren. In dat geval kunnen maatregelen getroffen worden met een terugverdientijd van tot en met 10 jaren en de daarbij behorende energie-index.

Verwacht wordt dat de investeringen als gevolg van de verplichtstelling tussen de € 5,- en € 37,- per m² zullen kosten, afhankelijk van de te nemen investeringen.[1] De investeringskosten kunnen dus aanzienlijk in de papieren lopen. Uit het conceptbesluit blijkt niet wie er verantwoordelijk is voor het nemen van de maatregelen. Is dit de eigenaar van het pand of de gebruiker?

In geval van verhuur is de eigenaar van het pand verantwoordelijk voor het aanvragen van het energielabel en het nemen van de energiebesparende maatregelen. Dit blijkt uit de website van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Hiermee wordt nog niet duidelijk voor wiens rekening de maatregelen komen. Dit hangt af van de inhoud van de huurovereenkomst.

In veel gevallen zal bij de verhuur van kantoren gebruik gemaakt worden van het ROZ-model. In het meest recente ROZ-model uit 2015 is in artikel 10 een duurzaamheidsclausule opgenomen, waarbij partijen overeenkomen elkaar te ondersteunen in het behalen van de gezamenlijk geformuleerde dan wel te formuleren doelstelling. Dit geeft dus weinig houvast aan partijen.

Artikel 11 van de algemene bepalingen regelt voor wiens rekening onderhoud aan het gehuurde komt. Zo komt het onderhoud, herstel en vernieuwing van het gehuurde voor rekening van de verhuurder. Onder onderhoud wordt gezien het zorgdragen dat het gehuurde in een goede toestand blijft. Onder herstel wordt gezien het terugbrengen dan wel vervangen van het gehuurde in een staat die het mogelijk maakt dat het gehuurde weer kan worden gebruikt zoals bij ingangsdatum van de huurovereenkomst. Onder vernieuwing tot slot wordt gezien het vervangen van het gehuurde wegens het bereiken van het einde van de technische levensduur.

Hier kan men betogen dat het nemen van energiebesparende maatregelen noodzakelijk is om het gehuurde overeenkomstig de overeengekomen functie te kunnen gebruiken en derhalve onder herstel van het gehuurde valt. Immers, zonder energielabel C of hoger verliest het gehuurde haar kantoorfunctie. Of hier met succes een beroep op kan worden gedaan is allerminst zeker.

De wetgever heeft aan het begrip ‘gebrek’ een ruime betekenis gegeven. In de wetsgeschiedenis heeft de wetgever overwogen dat als gebrek tevens een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt moet worden gezien.[2] De huurder zal zich op het standpunt willen stellen dat de labelverplichting hier ook onder valt. De gebrekenregeling uit het huurrecht is echter voor een belangrijke mate regelend recht. Zo is er in het ROZ-model ook afgeweken van de wettelijke regeling in het kader van de uitvoering van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. Er is niets geregeld omtrent gewijzigde wettelijke voorschriften. Dit betekent dat de verhuurder naar waarschijnlijkheid verplicht is om de energiebesparende maatregelen voor zijn rekening te nemen.

In ieder geval is het van belang om voor nieuwe huurovereenkomsten hier duidelijke afspraken over te maken. Hierbij kan onder meer worden gedaan aan: wie is er verantwoordelijk voor het voldoen aan de labelverplichting, welke maatregelen worden genomen, de medewerkingsverplichting van de huurder, welke hinder kan de huurder ondervinden en hoe gaat men hier mee om, is de hinder te kwalificeren als gebrek, wie draagt de kosten voor de te nemen maatregelen en wat zijn de eventuele gevolgen voor de huurprijs?

Kortom, het is voor zowel huurders als verhuurder van belang om goede afspraken te maken over de te nemen energiebesparende maatregelen om te voorkomen dat op 1 januari 2023 de deuren gesloten blijven. Voor meer informatie over de juridische implicaties van de voorgenomen labelverplichting, kunt u uiteraard met ons contact opnemen.

[1] Een en ander blijkt uit het in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties door EIB en ECN verrichte onderzoek. Te raadplegen via: <https://www.rijksoverheid.nl/...kantoren/Verplicht+energielabel+voor+kantoren.pdf>.

[2] Kamerstukken II, 1997/98, 26089, 3, p. 14



 
                    [post_title] => Verplicht energielabel C kantoorpanden vanaf 1 januari 2023: verantwoordelijkheid huurder of verhuurder?
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => verplicht-energielabel-c-kantoorpanden-vanaf-1-januari-2023-verantwoordelijkheid-huurder-of-verhuurder
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-01-28 08:56:34
                    [post_modified_gmt] => 2020-01-28 07:56:34
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bgadvocaten.nl/?p=12464
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

        )

    [post_count] => 10
    [current_post] => -1
    [before_loop] => 1
    [in_the_loop] => 
    [post] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 21731
            [post_author] => 39
            [post_date] => 2020-09-04 08:54:07
            [post_date_gmt] => 2020-09-04 06:54:07
            [post_content] => 
Verlenging huurovereenkomst onder de Leegstandwet lijkt niet altijd nodig na verkrijging van een nieuwe vergunning.
Wanneer een woning bijvoorbeeld op de nominatie staat om gesloopt of gerenoveerd te worden is het voor woningeigenaren mogelijk om een woning tijdelijk te verhuren onder de vigeur van de Leegstandwet.
Vergunning
Vóórdat een verhuurder hiertoe over kan gaan dient hij over een vergunning te beschikken. Indien de gemeente voornemens is om medewerking te verlenen, dan wordt gedurende een bepaald tijdvak de vergunning verleend.



 

 

 

 

 

Na afloop van dit tijdvak is het voor verhuurder mogelijk om de vergunning (meermaals) te verlengen, tot een maximum van – in het geval van sloop of renovatie – zeven jaren.
Huurovereenkomst
De vraag die zich in de praktijk vaak voordoet is of de verhuurder bij het verlengen van de vergunning dit ook moet mededelen aan de huurder en/of met de huurder een nieuwe huurovereenkomst moet aangaan? En wat zijn de eventuele consequenties als de verhuurder dit niet doet?

De kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam heeft in een recente uitspraak van 18 augustus 2020 in kort geding geoordeeld dat de verhuurder deze verplichting niet heeft.

Er ontstaat na afloop van de eerste huurovereenkomst dan ook geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Huurders weten immers op voorhand dát de huurovereenkomst kan eindigen vanwege de omstandigheid dat verkocht, gesloopt of gerenoveerd wordt.

In dit blog ga ik verder op de uitspraak in en de lessen voor de praktijk.


            [post_title] => Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => open
            [ping_status] => open
            [post_password] => 
            [post_name] => verlenging-huurovereenkomst-onder-huurstandswet-niet-altijd-nodig
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2020-09-04 10:56:10
            [post_modified_gmt] => 2020-09-04 08:56:10
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 0
            [guid] => https://bg.legal/?p=21731
            [menu_order] => 0
            [post_type] => post
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [comment_count] => 0
    [current_comment] => -1
    [found_posts] => 42
    [max_num_pages] => 5
    [max_num_comment_pages] => 0
    [is_single] => 
    [is_preview] => 
    [is_page] => 
    [is_archive] => 1
    [is_date] => 
    [is_year] => 
    [is_month] => 
    [is_day] => 
    [is_time] => 
    [is_author] => 
    [is_category] => 
    [is_tag] => 
    [is_tax] => 1
    [is_search] => 
    [is_feed] => 
    [is_comment_feed] => 
    [is_trackback] => 
    [is_home] => 
    [is_privacy_policy] => 
    [is_404] => 
    [is_embed] => 
    [is_paged] => 1
    [is_admin] => 
    [is_attachment] => 
    [is_singular] => 
    [is_robots] => 
    [is_favicon] => 
    [is_posts_page] => 
    [is_post_type_archive] => 
    [query_vars_hash:WP_Query:private] => c2273766ae3b753d9cbe072020ac0ef6
    [query_vars_changed:WP_Query:private] => 1
    [thumbnails_cached] => 
    [allow_query_attachment_by_filename:protected] => 
    [stopwords:WP_Query:private] => 
    [compat_fields:WP_Query:private] => Array
        (
            [0] => query_vars_hash
            [1] => query_vars_changed
        )

    [compat_methods:WP_Query:private] => Array
        (
            [0] => init_query_flags
            [1] => parse_tax_query
        )

    [tribe_is_event] => 
    [tribe_is_multi_posttype] => 
    [tribe_is_event_category] => 
    [tribe_is_event_venue] => 
    [tribe_is_event_organizer] => 
    [tribe_is_event_query] => 
    [tribe_is_past] => 
    [tribe_controller] => Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller Object
        (
            [filtering_query:Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller:private] => WP_Query Object
 *RECURSION*
        )

)

Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?

04 sep 2020

Michael de Marco

Verlenging huurovereenkomst onder de Leegstandwet lijkt niet altijd nodig na verkrijging van een nieuwe vergunning. Wanneer een woning bijvoorbeeld op de nominatie staat om gesloopt of gerenoveerd te worden is...

Lees meer

Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?

04 sep 2020

Michael de Marco

Verhuur onder de Leegstandwet: is de verhuurder verplicht een verlenging van de vergunning aan de huurder mede te delen? Inleiding Wanneer een woning te koop staat, op de nominatie staat...

Lees meer

Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?

10 aug 2020

Michael de Marco

De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam heeft op 5 februari 2020 een voor de huurrecht-praktijk belangwekkende uitspraak gewezen. In vrijwel alle huurovereenkomsten voor woonruimten is tegenwoordig opgenomen dat het huurders...

Lees meer

Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?

10 jun 2020

Michael de Marco

De coronacrisis houdt huurder en verhuurder van bedrijfsruimten al sinds de uitbraak van het virus in Nederland bezig. Want voor wiens risico komt de coronacrisis nu? De gebrekenregeling, overmacht en...

Lees meer

Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        

19 mei 2020

Michael de Marco

De coronacrisis heeft zijn weerslag op de huurmarkt. Om te voorkomen dat huurders van woonruimte op straat belanden wegens het niet (tijdig) kunnen betalen van de huurprijs hebben de minister...

Lees meer

Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis

02 apr 2020

Michael de Marco

Enkele dagen geleden hebben brancheorganisaties Detailhandel Nederland en NRW met verhuurders van IVBN, NRW, Vastgoed Belang en VGO een akkoord gesloten om noodlijdende retailers tegemoet te komen. De afspraken De...

Lees meer

De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst

18 mrt 2020

Michael de Marco

Het coronavirus (Covid-19) heeft steeds zwaardere gevolgen voor de Nederlandse samenleving. Op 15 maart 2020 besloot het kabinet ongekend zware maatregelen te nemen. Naast bijvoorbeeld scholen, kinderopvang en sportclubs, besloot...

Lees meer

Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes

15 okt 2019

Michael de Marco

Verhuurders worden meer dan eens geconfronteerd met huurders die niet of (veel) te laat de huurprijs overmaken. Met name voor de wat kleinere verhuurders kan dit tot enorme gevolgen leiden....

Lees meer

Een beroep op het vertrouwensbeginsel: koerswijziging in de jurisprudentie

02 aug 2019

Michael de Marco

Inleiding Met de nodige regelmaat wordt in het omgevingsrecht een beroep gedaan op het vertrouwensbeginsel. Denk hierbij aan de situatie dat een burger of bedrijf een bouwwerk wil bouwen en...

Lees meer

Verplicht energielabel C kantoorpanden vanaf 1 januari 2023: verantwoordelijkheid huurder of verhuurder?

07 aug 2018

Michael de Marco

In 2013 is door de overheid het Energieakkoord ondertekend, waarin gestreefd wordt naar een zoveel mogelijk energieneutrale gebouwde omgeving. Een van de voorgestelde maatregelen is de verplichting voor kantoorgebouwen om...

Lees meer