WP_Query Object
(
[query] => Array
(
[paged] => 3
[news-type] => blog
)
[query_vars] => Array
(
[paged] => 3
[news-type] => blog
[error] =>
[m] =>
[p] => 0
[post_parent] =>
[subpost] =>
[subpost_id] =>
[attachment] =>
[attachment_id] => 0
[name] =>
[pagename] =>
[page_id] => 0
[second] =>
[minute] =>
[hour] =>
[day] => 0
[monthnum] => 0
[year] => 0
[w] => 0
[category_name] =>
[tag] =>
[cat] =>
[tag_id] =>
[author] =>
[author_name] =>
[feed] =>
[tb] =>
[meta_key] =>
[meta_value] =>
[preview] =>
[s] =>
[sentence] =>
[title] =>
[fields] =>
[menu_order] =>
[embed] =>
[category__in] => Array
(
)
[category__not_in] => Array
(
)
[category__and] => Array
(
)
[post__in] => Array
(
)
[post__not_in] => Array
(
)
[post_name__in] => Array
(
)
[tag__in] => Array
(
)
[tag__not_in] => Array
(
)
[tag__and] => Array
(
)
[tag_slug__in] => Array
(
)
[tag_slug__and] => Array
(
)
[post_parent__in] => Array
(
)
[post_parent__not_in] => Array
(
)
[author__in] => Array
(
[0] => 39
)
[author__not_in] => Array
(
)
[search_columns] => Array
(
)
[ignore_sticky_posts] =>
[suppress_filters] =>
[cache_results] => 1
[update_post_term_cache] => 1
[update_menu_item_cache] =>
[lazy_load_term_meta] => 1
[update_post_meta_cache] => 1
[post_type] =>
[posts_per_page] => 10
[nopaging] =>
[comments_per_page] => 50
[no_found_rows] =>
[taxonomy] => news-type
[term] => blog
[order] => DESC
)
[tax_query] => WP_Tax_Query Object
(
[queries] => Array
(
[0] => Array
(
[taxonomy] => news-type
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
[operator] => IN
[include_children] => 1
)
)
[relation] => AND
[table_aliases:protected] => Array
(
[0] => wp_term_relationships
)
[queried_terms] => Array
(
[news-type] => Array
(
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
)
)
[primary_table] => wp_posts
[primary_id_column] => ID
)
[meta_query] => WP_Meta_Query Object
(
[queries] => Array
(
)
[relation] =>
[meta_table] =>
[meta_id_column] =>
[primary_table] =>
[primary_id_column] =>
[table_aliases:protected] => Array
(
)
[clauses:protected] => Array
(
)
[has_or_relation:protected] =>
)
[date_query] =>
[queried_object] => WP_Term Object
(
[term_id] => 56
[name] => Blog van medewerkers
[slug] => blog
[term_group] => 0
[term_taxonomy_id] => 56
[taxonomy] => news-type
[description] =>
[parent] => 0
[count] => 1415
[filter] => raw
)
[queried_object_id] => 56
[request] => SELECT SQL_CALC_FOUND_ROWS wp_posts.ID
FROM wp_posts LEFT JOIN wp_term_relationships ON (wp_posts.ID = wp_term_relationships.object_id) LEFT JOIN wp_icl_translations wpml_translations
ON wp_posts.ID = wpml_translations.element_id
AND wpml_translations.element_type = CONCAT('post_', wp_posts.post_type)
WHERE 1=1 AND (
wp_term_relationships.term_taxonomy_id IN (56)
) AND wp_posts.post_author IN (39) AND ((wp_posts.post_type = 'post' AND (wp_posts.post_status = 'publish' OR wp_posts.post_status = 'acf-disabled' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-success' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-failed' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-schedule' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-pending' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-draft'))) AND ( ( ( wpml_translations.language_code = 'nl' OR (
wpml_translations.language_code = 'nl'
AND wp_posts.post_type IN ( 'attachment' )
AND ( (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations
WHERE trid = wpml_translations.trid
AND language_code = 'nl'
) = 0
) OR (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations t2
JOIN wp_posts p ON p.id = t2.element_id
WHERE t2.trid = wpml_translations.trid
AND t2.language_code = 'nl'
AND (
p.post_status = 'publish' OR p.post_status = 'private' OR
( p.post_type='attachment' AND p.post_status = 'inherit' )
)
) = 0 ) )
) ) AND wp_posts.post_type IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) ) OR wp_posts.post_type NOT IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) )
GROUP BY wp_posts.ID
ORDER BY wp_posts.menu_order, wp_posts.post_date DESC
LIMIT 20, 10
[posts] => Array
(
[0] => WP_Post Object
(
[ID] => 28566
[post_author] => 39
[post_date] => 2022-01-14 08:54:28
[post_date_gmt] => 2022-01-14 07:54:28
[post_content] => Inleiding
Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad duidelijkheid verschaft over de vraag of huurders aanspraak kunnen maken op huurkorting vanwege de coronamaatregelen. Deze uitspraak volgt naar aanleiding van een aantal prejudiciële vragen die de rechtbank Limburg eerder dat jaar aan de Hoge Raad stelde. De uitspraak van de Hoge Raad volgt de eerder genomen conclusie van A-G Wissink op grote lijnen.
Recht op huurkorting
De Hoge Raad overweegt dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid oplevert ten aanzien van huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten. De Hoge Raad volgt hiermee de tendens uit de lagere rechtspraak (zoals eerder in dit blog besproken) en de conclusie van de A-G. Het voorgaande betekent dat huurders een succesvol beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW.
Voor huurovereenkomsten die na de hiervoor genoemde datum zijn gesloten is dit niet noodzakelijkerwijs het geval en moet dit van geval tot geval beoordeeld worden. Het is in ieder geval goed te verdedigen dat voor een huurovereenkomst die tijdens de coronacrisis is gesloten in veel gevallen overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis niet onvoorzien zijn.
In afwijking van de genoemde conclusie van de A-G en diverse opvattingen in de literatuur overweegt de Hoge Raad dat de coronacrisis, althans het als gevolg daarvan niet of slechts beperkt kunnen exploiteren van het gehuurde, géén gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Veel impact zal deze beslissing in de praktijk niet hebben nu in veel gevallen de ROZ-voorwaarden worden gehanteerd en de gebrekenregeling als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW is uitgesloten. Ook kunnen huurders in veel gevallen dus aanspraak maken op wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.
Op welke korting heeft de huurder recht?
In de lagere rechtspraak werd verschillend omgesprongen met de berekening van de huurkorting. Op welk percentage van de huurprijs heeft de huurder bijvoorbeeld recht? Is dit in gelijke delen (in de literatuur ook wel de share the pain methodiek genoemd) en is daarbij sluiting of niet-sluiting relevant? Of is dit omzetafhankelijk? En zo ja, zijn bepaalde tegemoetkomingen, zoals in ieder geval de TVL-steun relevant?
Grofweg zijn er twee stromingen ontstaan, enerzijds de stroming waarbij de TVL-steun bij de omzet werd opgeteld (rechtbank Amsterdam) en anderzijds de stroming waarbij de TVL-steun in mindering moet worden gebracht op de huur (rechtbanken Gelderland en Overijssel en uiteindelijk ook het gerechtshof Amsterdam, de zogenoemde vaste lastenmethode). In het laatste geval valt de huurkorting in de regel (vele malen) lager uit. In dit blog is mijn collega Rutger Boogers uitgebreid ingegaan op de verschillende berekeningsmethoden.
De Hoge Raad volgt de hiervoor bedoelde vaste lastenmethode. Dit wil zeggen dat bij de berekening van de huurkorting een correctie dient plaats te vinden door de TVL-steun (let wel de steun waar de huurder fiscaal recht op heeft en niet de steun die de huurder daadwerkelijk ontvangt) in mindering te brengen op de huurprijs en vervolgens de lasten gelijk (50/50) te verdelen.
Om een ander duidelijk(er) te maken heeft de Hoge Raad in de uitspraak van 24 december 2021 een rekenvoorbeeld toegevoegd:
Van belang is overigens dat de ‘totale werkelijke vaste lasten’ in deze berekening kunnen worden meegenomen en niet een fictief percentage dat het CBS hanteert bij de berekening van de TVL-steun.
Overige gezichtspunten
De Hoge Raad heeft in de uitspraak van 24 december 2021 nog een aantal andere, nog niet aanbod gekomen relevante zaken benoemd:
- De uitspraak ziet op
alle 7:290-bedrijfsruimten en is niet beperkt tot enkel de horeca;
- Onder onvoorziene omstandigheden valt niet slechts de periode dat men gedwongen moest sluiten, maar ook andere overheidsmaatregelen als gevolg waarvan het gehuurde
niet of slechts beperkt kon worden geëxploiteerd;
- Het uitgangspunt is de 50/50 verdeling van de huurprijs (na de TVL correctie). De Hoge Raad overweegt dat de
redelijkheid en billijkheid kan meebrengen dat een andere verdeling wordt gehanteerd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien de financiële positie van de verhuurder of huurder dit rechtvaardigt.
Hoe nu verder?
Met de uitspraak van 24 december 2021 is het voor huurders en verhuurders duidelijk dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt, in ieder geval voor huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Ook is de wijze waarop de huurkorting berekend dient te worden duidelijk. Toch zijn er een aantal die in de toekomst tot geschillen kunnen leiden.
Hoe moet het verder met huurders die ten onrechte een te groot deel van de huurprijs (bijvoorbeeld 50/50 zonder enige TVL/omzetcorrectie) onbetaald laten? Heeft de verhuurder in dat geval recht op buitengerechtelijke kosten, rente en/of contractuele
boetes? Mij is tot op heden geen uitspraak bekend waarin de rechter naast de onbetaald gelaten huurprijs ook boetes, rente en/of buitengerechtelijke kosten toewees. Het is, nu de Hoge Raad een duidelijk toetsingskader heeft geschapen, maar de vraag in hoeverre het nog langer redelijk is dat enkel de huurachterstand in een gerechtelijke procedure wordt toegewezen. In
dit blog heb ik daar eerder kort bij stilgestaan.
Het is voor de verhuurder slechts mogelijk om de hoogte van de huurkorting te berekenen indien de huurder alle voor de hiervoor besproken berekeningsmethode relevante gegevens. Kan het van de huurder redelijkerwijs worden verlangd dat hij openheid van zaken geeft inzake zijn
omzetcijfers? En staat het de huurder vrij om een
referentiejaar te kiezen die voor hem het meest gunstig is? Mij lijkt op voorhand dat beide vragen bevestigend moeten worden beantwoord.
Tot slot is het nog interessant hoe moet worden omgegaan met addenda op huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Als een
addendum wordt opgevat als nieuw of nieuw onderdeel van de huurovereenkomst, dan heeft dit mogelijk gevolgen voor de voorzienbaarheid van de gevolgen van de coronacrisis. Mij lijkt dat dit erg afhankelijk is van de partijbedoelingen en dient per geval te worden beoordeeld.
Heeft u meer vragen over de gevolgen van de coronacrisis voor uw huurovereenkomst? Neem dan gerust vrijblijvend
contact op.
[post_title] => Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => hoge-raad-horeca-en-winkelruimten-recht-op-huurkorting
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-01-14 08:54:28
[post_modified_gmt] => 2022-01-14 07:54:28
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=28566
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[1] => WP_Post Object
(
[ID] => 28043
[post_author] => 39
[post_date] => 2021-12-10 09:45:57
[post_date_gmt] => 2021-12-10 08:45:57
[post_content] =>
Inleiding
In geval van handhaving geldt er
een beginselplicht tot handhaving. Dit betekent kort gezegd dat het bestuursorgaan (in dit geval het college b&w) gehouden is om handhavend op te treden als zij een overtreding constateert, tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden. Het bestuursorgaan moet immers het algemeen belang dienen. Een voorbeeld van een bijzondere omstandigheid is bijvoorbeeld concreet zicht op legalisatie.
Een bestuursorgaan kan prioriteiten stellen in haar handhavingsbeleid. Als een overtreding een ‘lage’ prioriteit heeft betekent dit overigens niet dat het bestuursorgaan in zijn geheel niet hoeft op te treden. Dit is in strijd met de hiervoor bedoelde beginselplicht tot handhaving. Een en ander volgt ook uit de
rechtspraak. Als er om handhaving wordt verzocht zal het bestuursorgaan per individueel geval een belangenafweging moeten maken, waarbij de belangen van de verzoeker om handhaving worden meegenomen. Enkel een lage prioriteit vormt géén bijzondere omstandigheid om van handhaving af te zien.
Onze hoogste
bestuursrechter (Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State) heeft op 1 september 2021 een lezenswaardige
uitspraak gepubliceerd, waarin wordt ingegaan op prioritering en de beginselplicht tot handhaving.
De uitspraak
Ter discussie stond een
handhavingsbesluit van de gemeente, waarbij de gemeente handhavend optrad tegen
een woningeigenaar wiens erfafscheiding één meter hoger was dan planologisch toegelaten. Er was door een omwonende een handhavingsverzoek ingediend. Vanwege capaciteitsproblemen had de betreffende gemeente in haar handhavingsbeleid prioriteiten gesteld. Aan de betreffende overtreding was een lage prioriteit toegekend. Tóch is de gemeente tot handhaving overgegaan.
Zoals hierboven besproken moet een bestuursorgaan (zeker indien om handhaving is gevraagd) per individueel geval overwegen of er tot handhaving wordt overgegaan. De Afdeling constateert dat een dergelijke overweging niet heeft plaatsgevonden.
De Afdeling vervolgt dat uit het beleid kan worden afgeleid dat het algemeen belang bij handhaving niet zwaar lijkt te wegen voor het college. Het is, met dit in het achterhoofd, en nu de verzoeker om handhaving geen direct zicht op de erfafscheiding heeft noch daarvan hinder ondervindt, onvoldoende gemotiveerd waarom tot handhaving is overgegaan.
Conclusie
De Afdeling lijkt meer ruimte te geven voor
maatwerk. Hoewel de Afdeling nog altijd aangeeft dat enkel een lage prioritering geen bijzondere omstandigheid vormt om van handhaving af te zien, leidt de Afdeling uit ditzelfde beleid wel af dat het algemeen belang – kennelijk – niet zwaar weegt. De Afdeling koppelt hieraan de conclusie dat het bestuursorgaan in een dergelijk geval beter dient te motiveren waarom zij in het individueel geval tot handhaving overgaat. Concrete omstandigheden van het geval behoren dus te worden meegewogen. Enkel blindstaren op het algemeen belang lijkt dus niet langer afdoende. Van belang is dat in de besproken uitspraak handhavingsbeleid is opgesteld, waarbij het college prioriteiten heeft gesteld aan verschillende categorieën overtredingen. Het is vooralsnog onduidelijk welke invloed deze uitspraak zal hebben op situaties waarin het college géén
handhavingsbeleid heeft opgesteld. Wordt ongetwijfeld vervolgd.
Wilt u meer weten over handhaving door bestuursorganen of wordt u geconfronteerd met een handhavingsbesluit, neemt u dan gerust vrijblijvend
contact op.
[post_title] => Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => beginselplicht-tot-handhaving-meer-ruimte-voor-maatwerk
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-12-10 09:45:57
[post_modified_gmt] => 2021-12-10 08:45:57
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=28043
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[2] => WP_Post Object
(
[ID] => 27039
[post_author] => 39
[post_date] => 2021-09-24 12:20:58
[post_date_gmt] => 2021-09-24 10:20:58
[post_content] =>
Inleiding
Er zijn tal van redenen waarom een eigenaar een woon- of bedrijfsruimte liever in
gebruik wenst te geven dan in
huur. Denk hierbij aan het (leegstands)beheer, voorkoming van verdere achteruitgang, anti-kraak, of het in gebruik geven voor een korte periode al dan niet omdat op termijn gesloopt of gerenoveerd zal worden.
Een van de voornaamste redenen om voor een gebruiksovereenkomst te kiezen is om te voorkomen dat het dwingendrechtelijke huurbeschermingsregime van toepassing is. Het is in veel gevallen eenvoudiger om een gebruiksovereenkomst te beëindigen dan een huurovereenkomst, zeker indien het om woonruimtes gaat.
Er wordt regelmatig geprocedeerd over de vraag of dat er sprake is van huur of van gebruik. Daarbij is met name de
aard en de omvang van de overeengekomen
vergoeding relevant.
De vergoeding
Het grote verschil tussen gebruik en
huur zit hem in de
tegenprestatie. Bij huur stelt de eigenaar en verhuurder een ruimte ter beschikking in ruil voor een tegenprestatie. Bij gebruik (bruikleen) draait het om het in gebruik geven van een ruimte om niet (dus zonder tegenprestatie). Dit betekent echter niet dat er in zijn geheel geen kosten kunnen worden doorberekend.
In een vrij recente
uitspraak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel nog eens helder uiteengezet wat nu
de kenmerkende verschillen tussen beide regimes zijn. Samengevat kan de eigenaar van een object het volgende in rekening brengen:
- een vergoeding met een symbolisch karakter, of;
- een vergoeding die ziet op slechts de gebruikskosten, of;
- een vergoeding die ziet op de kosten van bemiddeling of beheer.
Wat onder deze kosten kan worden verstaan is erg casuïstisch. In ieder geval overweegt de kantonrechter dat de vergoeding met een symbolisch karakter geen enkele reële betekenis behoort te hebben, dat de
gebruikskosten zien op het gebruik en normale onderhoud, zoals de levering van gas, water en elektriciteit en kleine onderhoudskosten.
Het is van belang om bij het aangaan van de overeenkomst goed na te gaan welke kosten in rekening kunnen en mogen worden gebracht en het is raadzaam om de daadwerkelijk gemaakte kosten
gedetailleerd bij de houden. Kan de eigenaar van de ruimte dit niet, dan zou het zomaar kunnen zijn dat de rechter tot de conclusie komt dat er wél sprake is van huur. Hier was onder meer sprake in een
arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 18 december 2018, waardoor uiteindelijk een vergoeding van slechts € 120,- voor een gehele woonboerderij als tegenprestatie – en dus huur- werd gezien.
Wilt u meer advies of hulp bij het opstellen van een (gebruiks)overeenkomst, neemt u dan gerust
vrijblijvend contact op.
[post_title] => Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => huur-of-gebruiksovereenkomst-de-vergoeding-maakt-het-verschil
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-09-24 12:20:58
[post_modified_gmt] => 2021-09-24 10:20:58
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=27039
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[3] => WP_Post Object
(
[ID] => 26422
[post_author] => 39
[post_date] => 2021-07-20 16:22:43
[post_date_gmt] => 2021-07-20 14:22:43
[post_content] => Al van jongs af aan voorzag ik een toekomst in de
advocatuur. Het wereldje, het pleiten en de rechtbank, dat vond ik wel wat. Maar goed, wat weet je nu écht op zo’n leeftijd. Achteraf ben ik blij dat ik ook daadwerkelijk de keuze heb gemaakt om in de advocatuur te gaan werken. De juridische vertaalslag maken, of het nu gaat om een advies of een procedure vind ik erg interessant. Ik probeer dan ook altijd mij zoveel mogelijk in te leven in de
positie van mijn cliënt, of het nu gaat om een ondernemer of een particulier. Er speelt immers vaak veel meer dan het beperkte juridische kader, en goede kennis van partijen helpt hierbij. Dit wekt ook een bepaalde nieuwsgierigheid op.
Ik haal er veel plezier uit om een goed processtuk te schrijven en de positie van mijn cliënt met overgave te verdedigen. De procespraktijk spreekt mij dan ook enorm aan. Het is, mede om die reden, dat ik mij ben gaan specialiseren in met name het huurrecht en het
omgevingsrecht. Op zichzelf genomen hele wisselende rechtsgebieden, maar dit maakt het werk nu juist levendig en uitdagend.
Waar gewerkt wordt, moet ook
ontspannen worden. Met mijn Nederlands-Italiaanse achtergrond sta ik graag in de keuken. Een goede pasta, lasagne of risotto gaat er met liefde in. Om nog niet te spreken over een rustiek belegd broodje van een goede
panificio. Voedsel is een van de verbindende factoren in
Italië. Weet je dat een Italiaan gemiddeld 28 kg pasta op jaarbasis eet en wel tot 100 liter wijn drinkt? Daar kun je behoorlijk lang van tafelen!
Al dat lekkere voedsel moet er natuurlijk ook weer af. Je vindt me dan ook regelmatig terug op de
racefiets, waarbij ik geniet van het mooie Brabantse landschap.
[post_title] => Als een vis in het water
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => als-een-vis-in-het-water
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-07-20 16:22:43
[post_modified_gmt] => 2021-07-20 14:22:43
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=26422
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[4] => WP_Post Object
(
[ID] => 25238
[post_author] => 39
[post_date] => 2021-05-05 09:50:24
[post_date_gmt] => 2021-05-05 07:50:24
[post_content] =>
Bestemmingsplannen: in hoeverre moet de planwetgever rekening houden met alternatieve locaties?
Inleiding
U kent het wel, de gemeente heeft het plan opgevat om een nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken en wel net bij u in de buurt. Zo ook in dit recente
voorbeeld, waar de gemeenteraad een volkstuinencomplex van 20 hectare planologisch mogelijk wilde maken aan de rand van een dorpskern. Omwonenden stelde zich, onder meer, op het standpunt dat er
alternatieve locaties voorhanden waren die meer geschikt zijn voor de vestiging van een volkstuinencomplex. Een klassiek voorbeeld van een
not-in-my-backyard verhaal, maar in hoeverre moet de planwetgever ook daadwerkelijk rekening houden met, al dan niet voorgedragen, alternatieve locaties?
Rekening houden met alternatieven?
Zoals ook uit het hiervoor besproken voorbeeld blijkt, is een veel gehoord argument in bestemmingsplanprocedures dat er een geschikter alternatief is voor het voorgenomen planinitiatief. Een bestemmingsplan dient overeen te stemmen met de
goede ruimtelijke ordening. Hoewel de planwetgever deugdelijk dient te
motiveren waarom het bestemmingsplan overeenstemt met de eisen van de goede ruimtelijke ordening, heeft de planwetgever een
zekere beleidsvrijheid bij de vaststelling van een bestemmingsplan.
Deze beleidsvrijheid is echter niet onuitputtelijk. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in zijn uitspraken van
17 oktober 2018 en
20 mei 2020 heeft de Afdeling bepaald dat de planwetgever in het licht van zijn motiveringsplicht de aangedragen alternatieven dient mee te wegen in zijn besluitvorming en
voldoende inzichtelijk dient te maken hoe deze afweging heeft plaatsgevonden. De voor- en nadelen van alternatieven dienen te worden meegewogen. Dit betekent echter niet dat met ieder alternatief rekening behoort te worden gehouden. Het aangedragen alternatief dient immers wel te voldoen aan het eventuele
beleid van de planwetgever.
Een
bestemmingsplan dient overeen te stemmen met de goede ruimtelijke ordening Doet de plangever dit niet, dan kan het besluit wegens een ondeugdelijke motivering gebrekkig zijn.
Dát de planwetgever rekening moet houden met aangedragen reële alternatieven, betekent uiteraard niet dat daarmee per definitie voor het alternatief gekozen behoort te worden. Dit zal moeten blijken uit de motivatie die de planwetgever, waarbij geldt dat de planwetgever de nodige beleidsvrijheid heeft om tot de uiteindelijke locatiekeuze te komen.
Conclusie
Het kan voor belanghebbenden die zich willen verweren tegen een planinitiatief
lonen om in een vroeg stadium reële alternatieven aan te dragen, zodat mogelijk
voorkomen kan worden dat de ontwikkeling binnen de voorgenomen locatie plaatsvindt. Verwacht als belanghebbende echter niet dat het alternatieven-verweer zaligmakend is. De planwetgever heeft immers een zekere beleidsvrijheid bij de locatiekeuze en het blijkt in de praktijk, mits deugdelijk gemotiveerd, vaak aan het langste eind te trekken.
Bent u het niet eens met een voorgenomen ontwikkeling en wilt u uw juridische mogelijkheden in kaart brengen of zich verweren, neemt u dan gerust
vrijblijvend contact op.
[post_title] => Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => bestemmingsplannen-zijn-alternatieve-locaties-relevant
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-05-05 09:50:24
[post_modified_gmt] => 2021-05-05 07:50:24
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=25238
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[5] => WP_Post Object
(
[ID] => 24837
[post_author] => 39
[post_date] => 2021-04-02 09:05:24
[post_date_gmt] => 2021-04-02 07:05:24
[post_content] => Sinds
1 april 2021 zijn er
nieuwe geluidseisen gesteld aan
airconditionings en warmtepompen die geplaatst worden bij woningen. De geluidseisen zijn vastgelegd in de Regeling Bouwbesluit 2012, zoals
hier te raadplegen.
Kort gezegd is geregeld dat
warmtepompen en airco’s niet meer geluid mogen veroorzaken dan
40 dB in de avonduren en
45 dB overdag. Dit geldt niet voor de installaties zelf, maar voor het geluid dat zij – vrij vertaald – veroorzaken bij de
buren. Er is een
rekentool ontwikkeld om het geluidsniveau van tevoren in te schatten. De aangescherpte eisen gelden niet voor vergunningsaanvragen die gedaan zijn vóór 1 april 2021.
[post_title] => Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => geluidseisen-voor-warmtepompen-en-aircos-zijn-aangescherpt
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-04-02 09:05:24
[post_modified_gmt] => 2021-04-02 07:05:24
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=24837
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[6] => WP_Post Object
(
[ID] => 24726
[post_author] => 39
[post_date] => 2021-03-29 11:09:31
[post_date_gmt] => 2021-03-29 09:09:31
[post_content] =>
Tiny houses: modern wonen vol kansen, maar let op de juridische uitdagingen!
Inleiding
Gevoed door een steeds groeiende ecologische bewustwording en met een gespannen woningmarkt die zijn weerga niet kent, zijn mensen logischerwijs op zoek naar goede alternatieven. Een van die alternatieven vormt de
tiny house. Zeker wanneer we de traditionele manier van denken rondom wonen loslaten biedt deze manier van wonen
veel kansen. Er zijn ook genoeg juridische uitdagingen. In dit blog houd ik er een aantal tegen het licht.
Wat is een Tiny house?
Een tiny house is, hoe kan het ook anders, een klein huis. Het is een trend die is komen overwaaien uit de Verenigde Staten en de gedachte er achter is dat tiny houses een goedkoper, eenvoudiger, milieubewuster en flexibeler alternatief bieden boven de bestaande woonvormen. Een tiny house is in veel gevallen maximaal 50 m2 in oppervlak, vaak eenvoudig te verplaatsen en in sommige gevallen ook volledig zelfvoorzienend.
Hoewel we al decennia allerlei vormen van verplaatsbare wooneenheden kennen, zijn er juridisch genoeg zaken om rekening mee te houden. Dit geldt niet alleen voor potentiële kopers, maar zeker ook voor verkopers van tiny houses.
Koop of aanneming van werk?
Voordat partijen een overeenkomst aangaan is het allereerst goed om te realiseren wat voor type contract partijen willen aangaan. Gaat het om de
koop van een roerende zaak (zoals bijvoorbeeld een caravan) of zien partijen het als
aanneming van werk (net als bij de bouw van een reguliere woning)?
Het onderscheid is van belang om te bepalen welk
wettelijk regime op de overeenkomst van toepassing is. Kenmerkend bij aanneming van werk is de oplevering van het werk. Eventuele zichtbare gebreken dienen tijdens de oplevering te worden opgemerkt. Zo niet, dan is de aannemer voor deze gebreken
niet aansprakelijk. Na oplevering gelden nog verschillende
garantietermijnen voor onzichtbare gebreken (veelal tussen de 5 en 10 jaar). Bij koop ligt dit anders en behoort de koper binnen bekwame tijd na ontdekking van een gebrek te klagen. Hoe lang de koper de verkoper kan aanspreken hangt af van de eigenschappen die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.
Of er van aanneming van werk of koop sprake is hangt af van de omstandigheden van het geval en de wijze waarop de tiny house wordt geproduceerd. Een aantal aspecten om rekening mee te houden zijn bijvoorbeeld of dat de tiny house in de
fabriek in zijn geheel gebouwd wordt of (deels) op de beoogde locatie. Het is in ieder geval van belang om alles goed contractueel vast te leggen.
Roerend of onroerend?
Veel eigenaars beschouwen een tiny house als roerende zaak (zoals bijvoorbeeld een caravan), nu tiny houses veelal eenvoudig zijn te verplaatsen. Het is echter maar de vraag of dat deze redenering zo eenvoudig opgaat. Uit de wet volgt dat zaken onroerend zijn indien zij
duurzaam met de grond verenigd zijn. Uit het bekende Portacabin-arrest van de Hoge Raad volgt dat dit moet worden beoordeeld aan de hand de bedoeling van de bouwer. De enkele verplaatsbaarheid maakt niet dat er altijd sprake is van een roerende zaak. Aansluiting op de nutsvoorzieningen, het aanleggen van een tuin, het aanbrengen van een fundering (en het verankerd zijn met de grond) en het al dan niet bezwaren met een recht van hypotheek, kunnen aanknopingspunten zijn om te spreken van een onroerende zaak. Dat de tiny house zelfvoorzienend is kan aanknoping bieden dat de tiny house roerend is, maar dit hoeft niet altijd zo te zijn.
Het onderscheid is voor de koper van een tiny house van
wezenlijk belang. Wordt de tiny house aangemerkt als onroerend, dan dient de levering van de tiny house bij verkoop, net als bij een normale woning, plaats te vinden via de notaris. Bovendien is er mogelijk overdrachts- en onroerende zaakbelasting verschuldigd. Een ander belangrijk aspect is natrekking. Wordt de tiny house nagetrokken, dan betekent dit dat de eigenaar van de grond ook eigenaar wordt van de daarop geplaatste tiny house. Met name op plekken, zoals
recreatieparken, waar de grond niet wordt gekocht, is het van belang om in dat geval een beperkt recht te vestigen om natrekking te voorkomen.
Vergunningen?
Een tiny house kan niet zomaar overal worden neergezet en gebruikt worden om, al dan niet, permanent te wonen. De reden hiervoor is dat niet iedere
bestemming wonen toelaat. De beoogde koper van een tiny house dient in dat geval een
omgevingsvergunning voor de bouw en het gebruik van de tiny house in afwijking van de geldende bestemming aan te vragen. Er is niet alleen medewerking van de gemeente nodig, maar er bestaat ook een risico dat belanghebbenden bezwaar maken tegen de plaatsing en het gebruik van een tiny house op de beoogde locatie. Flexibel wonen lijkt vooralsnog toekomstmuziek. Onder de nieuwe
Omgevingswet is de gedachte dat burgers meer ruimte krijgen om te
participeren, waaronder het aandragen van ideeën, en voor flexibelere regelgeving.
Tot slot kan onder het huidige recht ook nog het Bouwbesluit 2012 en de daarin vervatte bruikbaarheidsvereisten allerlei problemen opleveren voor de compacte tiny houses. Met de invoering van de Omgevingswet zal het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) het Bouwbesluit 2012 vervangen. Onder het regime van het Bbl is er meer ruimte voor
maatwerk.
Ten slotte
Aanleiding voor dit blog is de
recente bekendmaking van de nieuwste zonneauto van het Solar Team Eindhoven.
Om bewustwording van ons energieverbruik verder aan het licht te brengen heeft het
Solar Team Eindhoven dit jaar een
self-sustaining house on wheels, een mobiel huis waarin je kunt wonen, werken en leven, ontwikkeld. BG.legal is
trotse partner van het Solar Team Eindhoven en wij volgen de ontwikkelingen van het Solar Team dan ook op de voet.
Het initiatief van het Solar Team Eindhoven laat in mijn ogen echt zien dat compact en zelfvoorzienend wonen op de radar staat en dé stap is naar groener wonen.
Hoewel het misschien lijkt alsof er nog veel juridische beren op de weg zijn, biedt het wonen in een tiny house vooral ook
veel kansen. De vele projecten in veel gemeenten over heel Nederland laten dit wel zien. Het is voor verkopers en (beoogd) kopers van tiny houses goed om zich van tevoren juridisch goed te laten adviseren.
Heeft u vragen over de juridische mogelijkheden van tiny houses, neem dan gerust
vrijblijvend contact op.
[post_title] => Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => tiny-houses-kansvol-wonen-let-op-juridische-uitdagingen
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-11-30 16:44:12
[post_modified_gmt] => 2021-11-30 15:44:12
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=24726
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[7] => WP_Post Object
(
[ID] => 24628
[post_author] => 39
[post_date] => 2021-03-22 11:25:51
[post_date_gmt] => 2021-03-22 10:25:51
[post_content] =>
Inleiding
Het coronavirus heeft een enorme impact op veel ondernemers in Nederland. Sinds de uitbraak zijn er de nodige uitspraken gepubliceerd, waarin de kantonrechter een
tijdelijke huurkorting toepast. In de rechtspraak is tot op heden bij de berekening van de huurkorting geen rekening gehouden met ontvangen overheidssteun, zoals de
TVL-regeling. De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam brengt hier in zijn
uitspraak van 9 maart 2021 verandering in.
Wat was er aan de hand?
Hotel V huurt van verhuurder IJboulevard een hotel op twee locaties in Amsterdam. Sinds de uitbraak van het coronavirus kampt het hotel met een enorme omzetdaling. Hotel V meent dat zij recht heeft op een aanpassing van de huurprijs. Dit nu de coronacrisis een
onvoorziene omstandigheid vormt en vordert met terugwerkende kracht aanpassing van de oorspronkelijke huurprijs. De verhuurder verweert zich tegen deze vordering. De verhuurder stelt onder meer dat rekening behoort te worden gehouden met de ontvangen overheidssteun.
Wat oordeelt de rechter?
De kantonrechter stelt vast dat de toeristenstroom het afgelopen jaar vrijwel volledig is opgedroogd. Dit als gevolg van de wereldwijde pandemie. De kantonrechter komt om die reden tot de conclusie dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt, waardoor een
ongewijzigde instandhouding van de
huurovereenkomst niet mag worden verwacht. Kortom, de huurprijs wordt tijdelijk gekort. Tot zover is deze uitspraak in lijn met de huidige koers in de rechtspraak.
Hotel V heeft – met haar omzetcijfers over 2019 – onderbouwd dat haar omzet door de crisis met 75% is gedaald. In tegenstelling tot bijvoorbeeld het eerdere
vonnis van de Rechtbank Den Haag van 21 januari 2021. Hierin betrekt de kantonrechter in deze uitspraak de ontvangen TVL (tegemoetkoming vaste lasten) wél in de verlaging van de huurprijs. De kantonrechter telt de ontvangen tegemoetkoming op bij de
behaalde omzet en berekent op die wijze te verstrekken huurkorting. De kantonrechter berekent de gewijzigde huurprijs als volgt:
Oorspronkelijke huurprijs – (percentage omzetderving ÷ 2)
De gedachte hierachter is dat de wijziging van de oorspronkelijke huurprijs met een omzetdaling van 100% in beginsel 50% is. Dit is in lijn met de huidige opvattingen in de rechtspraak. Een lagere omzetdaling moet dus in beginsel leiden tot een lagere huurprijskorting. In het geval van een omzetdaling van 75% is de huurprijsvermindering derhalve 37,5%.
Een redelijke uitkomst?
In een eerdere
blog heb ik besproken dat het verweer van verhuurders, dat de ontvangen overheidssteun moet worden verwerkt in de huurkorting, veelvuldig wordt gepasseerd. Het is goed om te zien dat de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam de ontvangen TVL
wél meeneemt in de huurprijskorting.
Door alleen met de omzetcijfers van 2019 rekening te houden kan dit in de gegeven omstandigheden leiden tot een
vertekend beeld. Wat nu als 2019 een topjaar was en het daardoor lijkt alsof de omzet over 2020 met een gigantisch percentage is gedaald, terwijl dit een stuk genuanceerder is als men naar de afgelopen vijf jaren kijkt? De kantonrechter beschouwt het jaar 2019 als ‘
normaal jaar’ nu het hotel dit ter zitting heeft aangevoerd en door de verhuurder onvoldoende is weersproken. Een les voor de praktijk om hier kritisch op te zijn.
Het is verder de vraag of dat de ontvangen TVL wel dient te worden opgeteld bij de omzetcijfers van de betreffende periode. Het lijkt mij zuiverder om de ontvangen tegemoetkoming – die uitdrukkelijk
bedoeld is voor de ondersteuning bij de betaling van de vaste lasten – af te trekken van de oorspronkelijke huurprijs en over het restant een huurkorting los te laten. Of de rechtspraak hier ook zo over denkt zal de
toekomst uitwijzen.
Tot slot merk ik op dat de rechter oordeelt dat de eventuele boetes, wettelijke rente of incassokosten niet verschuldigd zijn, nu de huurprijs met terugwerkende kracht gewijzigd is. Zoals ook in
dit blog opgemerkt vraag ik mij af of dit wel zo redelijk is. In veel gevallen is het namelijk de huurder die – eenzijdig – bepaalt om de volledige huurprijs in te houden. Als achteraf blijkt dat zij in veel gevallen 50% of meer dient te betalen en zij dit niet heeft gedaan, dan lijkt mij het toewijzen van een gematigde boete meer dan
redelijk.
Heeft u meer
vragen over de gevolgen van de coronacrisis voor uw
huurovereenkomst? Neem dan gerust vrijblijvend
contact op.
[post_title] => Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => huurkorting-vanwege-coronacrisis-overheidssteun-tvl-relevant
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-03-22 11:25:51
[post_modified_gmt] => 2021-03-22 10:25:51
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=24628
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[8] => WP_Post Object
(
[ID] => 23880
[post_author] => 39
[post_date] => 2021-02-05 09:44:27
[post_date_gmt] => 2021-02-05 08:44:27
[post_content] =>
Huurkorting vanwege corona toegewezen, volgens uitspraak kantonrechter.
Het afgelopen jaar zijn er al diverse uitspraken gepubliceerd van kortgedingrechters, waarin een beroep op onvoorziene omstandigheden vanwege de coronacrisis werd gevolgd en, vooruitlopende op de bodemprocedures, op voorhand een
huurkorting werd afgegeven. Op 21 januari 2021 werd door de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag de
eerste uitspraak in een bodemprocedure gewezen. De kantonrechter wijst een beroep op onvoorziene omstandigheden toe en past een huurkorting van 50% over de gedwongen sluitingsperiode, respectievelijk 25% over de periode daartussen en daarna toe.
Een aantal gezichtspunten:
- De kantonrechter is het er, zonder er veel woorden aan vuil te maken, al snel over eens dat de coronacrisis een
onvoorziene omstandigheid vormt. Een beroep op vergelijkbare gevallen zoals de economische crisis uit 2008 wordt gepasseerd;
- De kantonrechter past ook in deze kwestie de zogenoemde share the pain methode toe. Een huurkorting van 50% over de periode van gedwongen sluiting wordt als redelijk gezien en, mede afhankelijk van de gederfde omzet een korting van 25% nadien;
- Het veelvuldig aangevoerde verweer dat huurders tegemoetkoming voor de vaste lasten krijgen (onder meer: Tozo, TVL) en daarmee de huur kunnen en moeten voldoen, wordt ook in deze zaak gepasseerd;
- Het is van belang om als huurder de omzetcijfers scherp voor ogen te hebben, zodat het omzetverlies is te relateren aan de coronacrisis;
- Een aantal zaken blijft in deze uitspraak (nog steeds) buiten schot, zoals de vraag wat en in welke mate van huurders mag worden verlangd zich ook tijdens de lockdown zich
actief in te spannen voor (aanvullende) inkomsten om de huurprijs te betalen. Maar ook de implicaties voor boetes en/of buitengerechtelijke kosten nu – achteraf – blijkt dat de huurder ten onrechte ten minste 50% heeft opgeschort;
- Tot slot kan deze uitspraak mogelijk ook worden aangehaald door winkeliers die in de periode dat zij niet gedwongen moesten sluiten wel kampte met ernstige omzetdalingen.
[post_title] => Huurkorting vanwege corona toegewezen!
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => rechter-wijst-huurkorting-vanwege-corona-toe
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-02-05 10:33:34
[post_modified_gmt] => 2021-02-05 09:33:34
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=23880
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[9] => WP_Post Object
(
[ID] => 22005
[post_author] => 39
[post_date] => 2020-10-05 10:54:43
[post_date_gmt] => 2020-10-05 08:54:43
[post_content] => De afgelopen maanden verschenen verschillende uitspraken in verband met
ontstane huurachterstanden vanwege de coronacrisis (covid-19). Met name de horecabedrijven werden door de gedongen overheidssluiting hard getroffen. In veel van die procedures werd een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden. Vaak ging de kantonrechter in een dergelijk beroep mee. Op
1 juni 2020 mocht de horeca weer open. Hebben huurders na deze heropening ook recht op (gedeeltelijke) huurprijsvermindering? De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft op
1 september 2020 een belangwekkend vonnis gewezen.
De casus
Een huurder huurt sinds 1 mei 2015 een bedrijfsruimte van verhuurder, waarin huurder een evenementen- en congrescentrum exploiteert en met name feesten en partijen organiseert. De onderneming van huurder is gedurende de coronacrisis van overheidswege tussen 15 maart en 1 juni 2020 gesloten geweest.
Een huurder laat sinds de sluiting van het gehuurde na om de volledige
huurprijs te betalen. Er is tussen partijen overleg gevoerd over een regeling, maar zonder enig succes. Vanwege de huurachterstand heeft verhuurder in kort geding de ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huurprijs gevorderd.
Huurder verweert zich tegen de vorderingen van verhuurder en doet daarbij een
beroep op onvoorziene omstandigheden. Volgens huurder is van belang dat zij ook ná de heropening in juni 2020 een fikse omzetdaling heeft en dat de gevolgen die de coronacrisis teweegbrengt een aangepaste huurovereenkomst verlangt. Huurder vordert aanpassing van de huurovereenkomst, in zoverre dat er tussen maart en juni 2020 geen huurprijs verschuldigd is en vanaf 1 juni 2020 tot en met 31 december 2020 een omzetafhankelijke huurprijs van 20% wordt vastgesteld, met een maximum van € 28.781.
Oordeel kantonrechter
De kantonrechter komt tot een voorhands oordeel dat de gevolgen van de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid moet worden beschouwd. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat partijen
de gevolgen van de crisis dienen te verdelen. De kantonrechter gaat niet mee met de stelling van huurder dat er tussen 17 maart 2020 en 1 juni 2020 in zijn geheel geen huurprijs hoeft te worden betaald of slechts een omzetafhankelijke huurprijs van 20%. Volgens de kantonrechter moeten beide partijen de lasten in gelijke mate delen. Huurder is tussen 15 maart 2020 en 1 juni 2020 50% van de huurprijs verschuldigd.
Verder is de kantonrechter van oordeel dat ook een deel van de huurprijs over de periode 1 juni 2020 tot en met 31 december 2020 niet hoeft te worden betaald. De kantonrechter legt hieraan ten grondslag dat ook in deze periode de gevolgen van de coronacrisis nog merkbaar zijn. De kantonrechter komt tot het oordeel dat huurder tussen 1 juni en 31 december 2020 een oplopend percentage verschuldigd is, en wel van 65% tot 100%.
Commentaar
In de afgelopen maanden zijn verschillende uitspraken gewezen waarin kantonrechters in kort geding tot het oordeel kwamen dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt. Tot dusver niets nieuws. Ook is niet nieuw dat kantonrechters de huurprijs verlagen, óók in de periode na de heropening van de horeca op 1 juni 2020.
De uitspraak sluit aan bij eerdere
rechtspraak en de in de literatuur geopperde opvatting dat partijen de lasten zoveel mogelijk naar redelijkheid dienen te dragen.
Wat mij opvalt is dat er door kantonrechters gemakkelijk van uit wordt gegaan dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid en dát die omstandigheid ook dient te leiden tot een gewijzigde huurprijs.
Met name is in mijn optiek relevant dat de
horeca sinds 1 juni 2020 weer open mocht. Vooral in het café en restaurantbedrijf werden weer de broodnodige omzetten gedraaid. Dat de horeca ook na de heropening nog steeds de gevolgen merkt, dat blijkt ook wel uit de aangehaalde uitspraak. Ook zijn er nog steeds maatregelen die gelden. Of dat de gevolgen hiervan gedeeltelijk bij de verhuurder moeten worden gelegd is echter een ander verhaal.
Horeca exploitanten konden de bedrijfsvoering na heropening op 1 juni 2020, met het oog op de verwachte omzetderving en de maatregelen die gelden, ook anders inrichten zodat andere, variabele bedrijfskosten zoveel mogelijk worden beperkt. Ook bestaat er voor veel ondernemers de mogelijkheid om vanwege de omzetderving tegemoetkoming aan de vragen via de
NOW-regeling.
Behoort de omzetderving die bedrijven lijden in de nasleep van de gedwongen sluiting, mede gezien het voorgaande, niet juist tot het ondernemersrisico van huurders? Gaan rechters niet te snel voorbij aan de terughoudende toets bij onvoorziene omstandigheden? En is het relevant dat de verhuurder, net als in de aangehaalde uitspraak, claimt afhankelijk te zijn van de huurinkomsten? Relevante vragen waar uiteindelijk de bodemrechters zich in de aankomende periode over mogen buigen. Kortom, het laatste woord is nog niet gezegd.
[post_title] => Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => huurachterstanden-door-de-coronacrisis-ook-na-heropening
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-10-05 11:56:39
[post_modified_gmt] => 2020-10-05 09:56:39
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=22005
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
)
[post_count] => 10
[current_post] => -1
[before_loop] => 1
[in_the_loop] =>
[post] => WP_Post Object
(
[ID] => 28566
[post_author] => 39
[post_date] => 2022-01-14 08:54:28
[post_date_gmt] => 2022-01-14 07:54:28
[post_content] =>
Inleiding
Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad
duidelijkheid verschaft over de vraag of huurders aanspraak kunnen maken op
huurkorting vanwege de coronamaatregelen.
Deze uitspraak volgt naar aanleiding van een aantal prejudiciële vragen die de rechtbank Limburg eerder dat jaar aan de Hoge Raad stelde. De uitspraak van de Hoge Raad volgt de eerder genomen
conclusie van A-G Wissink op grote lijnen.
Recht op huurkorting
De Hoge Raad overweegt dat de coronacrisis een
onvoorziene omstandigheid oplevert ten aanzien van huurovereenkomsten die vóór
15 maart 2020 zijn gesloten. De Hoge Raad volgt hiermee de tendens uit de lagere rechtspraak (zoals eerder in
dit blog besproken) en de conclusie van de A-G. Het voorgaande betekent dat huurders een succesvol beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW.
Voor huurovereenkomsten die na de hiervoor genoemde datum zijn gesloten is dit niet noodzakelijkerwijs het geval en moet dit van geval tot geval beoordeeld worden. Het is in ieder geval goed te verdedigen dat voor een huurovereenkomst die tijdens de coronacrisis is gesloten in veel gevallen overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis
niet onvoorzien zijn.
In afwijking van de genoemde conclusie van de A-G en diverse opvattingen in de literatuur overweegt de Hoge Raad dat de coronacrisis, althans het als gevolg daarvan niet of slechts beperkt kunnen exploiteren van het gehuurde,
géén gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Veel impact zal deze beslissing in de praktijk niet hebben nu in veel gevallen de ROZ-voorwaarden worden gehanteerd en de gebrekenregeling als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW is uitgesloten. Ook kunnen huurders in veel gevallen dus aanspraak maken op wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.
Op welke korting heeft de huurder recht?
In de lagere rechtspraak werd verschillend omgesprongen met de berekening van de huurkorting. Op welk percentage van de huurprijs heeft de huurder bijvoorbeeld recht? Is dit in gelijke delen (in de literatuur ook wel de
share the pain methodiek genoemd) en is daarbij sluiting of niet-sluiting relevant? Of is dit omzetafhankelijk? En zo ja, zijn bepaalde tegemoetkomingen, zoals in ieder geval de
TVL-steun relevant?
Grofweg zijn er twee stromingen ontstaan, enerzijds de stroming waarbij de TVL-steun bij de omzet werd opgeteld (rechtbank Amsterdam) en anderzijds de stroming waarbij de TVL-steun in mindering moet worden gebracht op de huur (rechtbanken Gelderland en Overijssel en uiteindelijk ook het gerechtshof Amsterdam, de zogenoemde
vaste lastenmethode). In het laatste geval valt de huurkorting in de regel (vele malen) lager uit. In
dit blog is mijn collega Rutger Boogers uitgebreid ingegaan op de verschillende berekeningsmethoden.
De Hoge Raad volgt de hiervoor bedoelde vaste lastenmethode. Dit wil zeggen dat bij de berekening van de huurkorting een
correctie dient plaats te vinden door de TVL-steun (let wel de steun waar de huurder fiscaal recht op heeft en niet de steun die de huurder daadwerkelijk ontvangt) in
mindering te brengen op de huurprijs en vervolgens de lasten gelijk (
50/50) te verdelen.
Om een ander duidelijk(er) te maken heeft de Hoge Raad in de uitspraak van 24 december 2021 een rekenvoorbeeld toegevoegd:
Van belang is overigens dat de ‘
totale werkelijke vaste lasten’ in deze berekening kunnen worden meegenomen en niet een fictief percentage dat het CBS hanteert bij de berekening van de TVL-steun.
Overige gezichtspunten
De Hoge Raad heeft in de uitspraak van 24 december 2021 nog een aantal andere, nog niet aanbod gekomen relevante zaken benoemd:
- De uitspraak ziet op
alle 7:290-bedrijfsruimten en is niet beperkt tot enkel de horeca;
- Onder onvoorziene omstandigheden valt niet slechts de periode dat men gedwongen moest sluiten, maar ook andere overheidsmaatregelen als gevolg waarvan het gehuurde
niet of slechts beperkt kon worden geëxploiteerd;
- Het uitgangspunt is de 50/50 verdeling van de huurprijs (na de TVL correctie). De Hoge Raad overweegt dat de
redelijkheid en billijkheid kan meebrengen dat een andere verdeling wordt gehanteerd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien de financiële positie van de verhuurder of huurder dit rechtvaardigt.
Hoe nu verder?
Met de uitspraak van 24 december 2021 is het voor huurders en verhuurders duidelijk dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt, in ieder geval voor huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Ook is de wijze waarop de huurkorting berekend dient te worden duidelijk. Toch zijn er een aantal die in de toekomst tot geschillen kunnen leiden.
Hoe moet het verder met huurders die ten onrechte een te groot deel van de huurprijs (bijvoorbeeld 50/50 zonder enige TVL/omzetcorrectie) onbetaald laten? Heeft de verhuurder in dat geval recht op buitengerechtelijke kosten, rente en/of contractuele
boetes? Mij is tot op heden geen uitspraak bekend waarin de rechter naast de onbetaald gelaten huurprijs ook boetes, rente en/of buitengerechtelijke kosten toewees. Het is, nu de Hoge Raad een duidelijk toetsingskader heeft geschapen, maar de vraag in hoeverre het nog langer redelijk is dat enkel de huurachterstand in een gerechtelijke procedure wordt toegewezen. In
dit blog heb ik daar eerder kort bij stilgestaan.
Het is voor de verhuurder slechts mogelijk om de hoogte van de huurkorting te berekenen indien de huurder alle voor de hiervoor besproken berekeningsmethode relevante gegevens. Kan het van de huurder redelijkerwijs worden verlangd dat hij openheid van zaken geeft inzake zijn
omzetcijfers? En staat het de huurder vrij om een
referentiejaar te kiezen die voor hem het meest gunstig is? Mij lijkt op voorhand dat beide vragen bevestigend moeten worden beantwoord.
Tot slot is het nog interessant hoe moet worden omgegaan met addenda op huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Als een
addendum wordt opgevat als nieuw of nieuw onderdeel van de huurovereenkomst, dan heeft dit mogelijk gevolgen voor de voorzienbaarheid van de gevolgen van de coronacrisis. Mij lijkt dat dit erg afhankelijk is van de partijbedoelingen en dient per geval te worden beoordeeld.
Heeft u meer vragen over de gevolgen van de coronacrisis voor uw huurovereenkomst? Neem dan gerust vrijblijvend
contact op.
[post_title] => Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => hoge-raad-horeca-en-winkelruimten-recht-op-huurkorting
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-01-14 08:54:28
[post_modified_gmt] => 2022-01-14 07:54:28
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=28566
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[comment_count] => 0
[current_comment] => -1
[found_posts] => 42
[max_num_pages] => 5
[max_num_comment_pages] => 0
[is_single] =>
[is_preview] =>
[is_page] =>
[is_archive] => 1
[is_date] =>
[is_year] =>
[is_month] =>
[is_day] =>
[is_time] =>
[is_author] =>
[is_category] =>
[is_tag] =>
[is_tax] => 1
[is_search] =>
[is_feed] =>
[is_comment_feed] =>
[is_trackback] =>
[is_home] =>
[is_privacy_policy] =>
[is_404] =>
[is_embed] =>
[is_paged] => 1
[is_admin] =>
[is_attachment] =>
[is_singular] =>
[is_robots] =>
[is_favicon] =>
[is_posts_page] =>
[is_post_type_archive] =>
[query_vars_hash:WP_Query:private] => 518f97c3ac6ab7087707a74d78dd92b5
[query_vars_changed:WP_Query:private] => 1
[thumbnails_cached] =>
[allow_query_attachment_by_filename:protected] =>
[stopwords:WP_Query:private] =>
[compat_fields:WP_Query:private] => Array
(
[0] => query_vars_hash
[1] => query_vars_changed
)
[compat_methods:WP_Query:private] => Array
(
[0] => init_query_flags
[1] => parse_tax_query
)
[tribe_is_event] =>
[tribe_is_multi_posttype] =>
[tribe_is_event_category] =>
[tribe_is_event_venue] =>
[tribe_is_event_organizer] =>
[tribe_is_event_query] =>
[tribe_is_past] =>
[tribe_controller] => Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller Object
(
[filtering_query:Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller:private] => WP_Query Object
*RECURSION*
)
)
Inleiding Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad duidelijkheid verschaft over de vraag of huurders aanspraak kunnen maken op huurkorting vanwege de coronamaatregelen. Deze uitspraak volgt naar aanleiding van...
Lees meer
Inleiding In geval van handhaving geldt er een beginselplicht tot handhaving. Dit betekent kort gezegd dat het bestuursorgaan (in dit geval het college b&w) gehouden is om handhavend op te...
Lees meer
Inleiding Er zijn tal van redenen waarom een eigenaar een woon- of bedrijfsruimte liever in gebruik wenst te geven dan in huur. Denk hierbij aan het (leegstands)beheer, voorkoming van verdere...
Lees meer
Al van jongs af aan voorzag ik een toekomst in de advocatuur. Het wereldje, het pleiten en de rechtbank, dat vond ik wel wat. Maar goed, wat weet je nu...
Lees meer
Bestemmingsplannen: in hoeverre moet de planwetgever rekening houden met alternatieve locaties? Inleiding U kent het wel, de gemeente heeft het plan opgevat om een nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken en...
Lees meer
Sinds 1 april 2021 zijn er nieuwe geluidseisen gesteld aan airconditionings en warmtepompen die geplaatst worden bij woningen. De geluidseisen zijn vastgelegd in de Regeling Bouwbesluit 2012, zoals hier te...
Lees meer
Tiny houses: modern wonen vol kansen, maar let op de juridische uitdagingen! Inleiding Gevoed door een steeds groeiende ecologische bewustwording en met een gespannen woningmarkt die zijn weerga niet kent,...
Lees meer
Inleiding Het coronavirus heeft een enorme impact op veel ondernemers in Nederland. Sinds de uitbraak zijn er de nodige uitspraken gepubliceerd, waarin de kantonrechter een tijdelijke huurkorting toepast. In de...
Lees meer
Huurkorting vanwege corona toegewezen, volgens uitspraak kantonrechter. Het afgelopen jaar zijn er al diverse uitspraken gepubliceerd van kortgedingrechters, waarin een beroep op onvoorziene omstandigheden vanwege de coronacrisis werd gevolgd en,...
Lees meer
De afgelopen maanden verschenen verschillende uitspraken in verband met ontstane huurachterstanden vanwege de coronacrisis (covid-19). Met name de horecabedrijven werden door de gedongen overheidssluiting hard getroffen. In veel van die...
Lees meer
