WP_Query Object
(
[query] => Array
(
[paged] => 3
[news-type] => blog
)
[query_vars] => Array
(
[paged] => 3
[news-type] => blog
[error] =>
[m] =>
[p] => 0
[post_parent] =>
[subpost] =>
[subpost_id] =>
[attachment] =>
[attachment_id] => 0
[name] =>
[pagename] =>
[page_id] => 0
[second] =>
[minute] =>
[hour] =>
[day] => 0
[monthnum] => 0
[year] => 0
[w] => 0
[category_name] =>
[tag] =>
[cat] =>
[tag_id] =>
[author] =>
[author_name] =>
[feed] =>
[tb] =>
[meta_key] =>
[meta_value] =>
[preview] =>
[s] =>
[sentence] =>
[title] =>
[fields] =>
[menu_order] =>
[embed] =>
[category__in] => Array
(
)
[category__not_in] => Array
(
)
[category__and] => Array
(
)
[post__in] => Array
(
)
[post__not_in] => Array
(
)
[post_name__in] => Array
(
)
[tag__in] => Array
(
)
[tag__not_in] => Array
(
)
[tag__and] => Array
(
)
[tag_slug__in] => Array
(
)
[tag_slug__and] => Array
(
)
[post_parent__in] => Array
(
)
[post_parent__not_in] => Array
(
)
[author__in] => Array
(
[0] => 39
)
[author__not_in] => Array
(
)
[search_columns] => Array
(
)
[ignore_sticky_posts] =>
[suppress_filters] =>
[cache_results] => 1
[update_post_term_cache] => 1
[update_menu_item_cache] =>
[lazy_load_term_meta] => 1
[update_post_meta_cache] => 1
[post_type] =>
[posts_per_page] => 10
[nopaging] =>
[comments_per_page] => 50
[no_found_rows] =>
[taxonomy] => news-type
[term] => blog
[order] => DESC
)
[tax_query] => WP_Tax_Query Object
(
[queries] => Array
(
[0] => Array
(
[taxonomy] => news-type
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
[operator] => IN
[include_children] => 1
)
)
[relation] => AND
[table_aliases:protected] => Array
(
[0] => wp_term_relationships
)
[queried_terms] => Array
(
[news-type] => Array
(
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
)
)
[primary_table] => wp_posts
[primary_id_column] => ID
)
[meta_query] => WP_Meta_Query Object
(
[queries] => Array
(
)
[relation] =>
[meta_table] =>
[meta_id_column] =>
[primary_table] =>
[primary_id_column] =>
[table_aliases:protected] => Array
(
)
[clauses:protected] => Array
(
)
[has_or_relation:protected] =>
)
[date_query] =>
[queried_object] => WP_Term Object
(
[term_id] => 56
[name] => Blog van medewerkers
[slug] => blog
[term_group] => 0
[term_taxonomy_id] => 56
[taxonomy] => news-type
[description] =>
[parent] => 0
[count] => 1326
[filter] => raw
)
[queried_object_id] => 56
[request] => SELECT SQL_CALC_FOUND_ROWS wp_posts.ID
FROM wp_posts LEFT JOIN wp_term_relationships ON (wp_posts.ID = wp_term_relationships.object_id) LEFT JOIN wp_icl_translations wpml_translations
ON wp_posts.ID = wpml_translations.element_id
AND wpml_translations.element_type = CONCAT('post_', wp_posts.post_type)
WHERE 1=1 AND (
wp_term_relationships.term_taxonomy_id IN (56)
) AND wp_posts.post_author IN (39) AND ((wp_posts.post_type = 'post' AND (wp_posts.post_status = 'publish' OR wp_posts.post_status = 'acf-disabled' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-success' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-failed' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-schedule' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-pending' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-draft'))) AND ( ( ( wpml_translations.language_code = 'nl' OR (
wpml_translations.language_code = 'nl'
AND wp_posts.post_type IN ( 'attachment' )
AND ( (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations
WHERE trid = wpml_translations.trid
AND language_code = 'nl'
) = 0
) OR (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations t2
JOIN wp_posts p ON p.id = t2.element_id
WHERE t2.trid = wpml_translations.trid
AND t2.language_code = 'nl'
AND (
p.post_status = 'publish' OR p.post_status = 'private' OR
( p.post_type='attachment' AND p.post_status = 'inherit' )
)
) = 0 ) )
) ) AND wp_posts.post_type IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) ) OR wp_posts.post_type NOT IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) )
GROUP BY wp_posts.ID
ORDER BY wp_posts.menu_order, wp_posts.post_date DESC
LIMIT 20, 10
[posts] => Array
(
[0] => WP_Post Object
(
[ID] => 24837
[post_author] => 39
[post_date] => 2021-04-02 09:05:24
[post_date_gmt] => 2021-04-02 07:05:24
[post_content] => Sinds 1 april 2021 zijn er nieuwe geluidseisen gesteld aan airconditionings en warmtepompen die geplaatst worden bij woningen. De geluidseisen zijn vastgelegd in de Regeling Bouwbesluit 2012, zoals hier te raadplegen.
Kort gezegd is geregeld dat warmtepompen en airco’s niet meer geluid mogen veroorzaken dan 40 dB in de avonduren en 45 dB overdag. Dit geldt niet voor de installaties zelf, maar voor het geluid dat zij – vrij vertaald – veroorzaken bij de buren. Er is een rekentool ontwikkeld om het geluidsniveau van tevoren in te schatten. De aangescherpte eisen gelden niet voor vergunningsaanvragen die gedaan zijn vóór 1 april 2021.
[post_title] => Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => geluidseisen-voor-warmtepompen-en-aircos-zijn-aangescherpt
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-04-02 09:05:24
[post_modified_gmt] => 2021-04-02 07:05:24
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=24837
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[1] => WP_Post Object
(
[ID] => 24726
[post_author] => 39
[post_date] => 2021-03-29 11:09:31
[post_date_gmt] => 2021-03-29 09:09:31
[post_content] => Tiny houses: modern wonen vol kansen, maar let op de juridische uitdagingen!
Inleiding
Gevoed door een steeds groeiende ecologische bewustwording en met een gespannen woningmarkt die zijn weerga niet kent, zijn mensen logischerwijs op zoek naar goede alternatieven. Een van die alternatieven vormt de tiny house. Zeker wanneer we de traditionele manier van denken rondom wonen loslaten biedt deze manier van wonen veel kansen. Er zijn ook genoeg juridische uitdagingen. In dit blog houd ik er een aantal tegen het licht.
Wat is een Tiny house?
Een tiny house is, hoe kan het ook anders, een klein huis. Het is een trend die is komen overwaaien uit de Verenigde Staten en de gedachte er achter is dat tiny houses een goedkoper, eenvoudiger, milieubewuster en flexibeler alternatief bieden boven de bestaande woonvormen. Een tiny house is in veel gevallen maximaal 50 m2 in oppervlak, vaak eenvoudig te verplaatsen en in sommige gevallen ook volledig zelfvoorzienend.
Hoewel we al decennia allerlei vormen van verplaatsbare wooneenheden kennen, zijn er juridisch genoeg zaken om rekening mee te houden. Dit geldt niet alleen voor potentiële kopers, maar zeker ook voor verkopers van tiny houses.
Koop of aanneming van werk?
Voordat partijen een overeenkomst aangaan is het allereerst goed om te realiseren wat voor type contract partijen willen aangaan. Gaat het om de koop van een roerende zaak (zoals bijvoorbeeld een caravan) of zien partijen het als aanneming van werk (net als bij de bouw van een reguliere woning)?
Het onderscheid is van belang om te bepalen welk wettelijk regime op de overeenkomst van toepassing is. Kenmerkend bij aanneming van werk is de oplevering van het werk. Eventuele zichtbare gebreken dienen tijdens de oplevering te worden opgemerkt. Zo niet, dan is de aannemer voor deze gebreken niet aansprakelijk. Na oplevering gelden nog verschillende garantietermijnen voor onzichtbare gebreken (veelal tussen de 5 en 10 jaar). Bij koop ligt dit anders en behoort de koper binnen bekwame tijd na ontdekking van een gebrek te klagen. Hoe lang de koper de verkoper kan aanspreken hangt af van de eigenschappen die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.
Of er van aanneming van werk of koop sprake is hangt af van de omstandigheden van het geval en de wijze waarop de tiny house wordt geproduceerd. Een aantal aspecten om rekening mee te houden zijn bijvoorbeeld of dat de tiny house in de fabriek in zijn geheel gebouwd wordt of (deels) op de beoogde locatie. Het is in ieder geval van belang om alles goed contractueel vast te leggen.
Roerend of onroerend?
Veel eigenaars beschouwen een tiny house als roerende zaak (zoals bijvoorbeeld een caravan), nu tiny houses veelal eenvoudig zijn te verplaatsen. Het is echter maar de vraag of dat deze redenering zo eenvoudig opgaat. Uit de wet volgt dat zaken onroerend zijn indien zij duurzaam met de grond verenigd zijn. Uit het bekende Portacabin-arrest van de Hoge Raad volgt dat dit moet worden beoordeeld aan de hand de bedoeling van de bouwer. De enkele verplaatsbaarheid maakt niet dat er altijd sprake is van een roerende zaak. Aansluiting op de nutsvoorzieningen, het aanleggen van een tuin, het aanbrengen van een fundering (en het verankerd zijn met de grond) en het al dan niet bezwaren met een recht van hypotheek, kunnen aanknopingspunten zijn om te spreken van een onroerende zaak. Dat de tiny house zelfvoorzienend is kan aanknoping bieden dat de tiny house roerend is, maar dit hoeft niet altijd zo te zijn.
Het onderscheid is voor de koper van een tiny house van wezenlijk belang. Wordt de tiny house aangemerkt als onroerend, dan dient de levering van de tiny house bij verkoop, net als bij een normale woning, plaats te vinden via de notaris. Bovendien is er mogelijk overdrachts- en onroerende zaakbelasting verschuldigd. Een ander belangrijk aspect is natrekking. Wordt de tiny house nagetrokken, dan betekent dit dat de eigenaar van de grond ook eigenaar wordt van de daarop geplaatste tiny house. Met name op plekken, zoals recreatieparken, waar de grond niet wordt gekocht, is het van belang om in dat geval een beperkt recht te vestigen om natrekking te voorkomen.
Vergunningen?
Een tiny house kan niet zomaar overal worden neergezet en gebruikt worden om, al dan niet, permanent te wonen. De reden hiervoor is dat niet iedere bestemming wonen toelaat. De beoogde koper van een tiny house dient in dat geval een omgevingsvergunning voor de bouw en het gebruik van de tiny house in afwijking van de geldende bestemming aan te vragen. Er is niet alleen medewerking van de gemeente nodig, maar er bestaat ook een risico dat belanghebbenden bezwaar maken tegen de plaatsing en het gebruik van een tiny house op de beoogde locatie. Flexibel wonen lijkt vooralsnog toekomstmuziek. Onder de nieuwe Omgevingswet is de gedachte dat burgers meer ruimte krijgen om te participeren, waaronder het aandragen van ideeën, en voor flexibelere regelgeving.
Tot slot kan onder het huidige recht ook nog het Bouwbesluit 2012 en de daarin vervatte bruikbaarheidsvereisten allerlei problemen opleveren voor de compacte tiny houses. Met de invoering van de Omgevingswet zal het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) het Bouwbesluit 2012 vervangen. Onder het regime van het Bbl is er meer ruimte voor maatwerk.
Ten slotte
Aanleiding voor dit blog is de recente bekendmaking van de nieuwste zonneauto van het Solar Team Eindhoven.
Om bewustwording van ons energieverbruik verder aan het licht te brengen heeft het Solar Team Eindhoven dit jaar een self-sustaining house on wheels, een mobiel huis waarin je kunt wonen, werken en leven, ontwikkeld. BG.legal is trotse partner van het Solar Team Eindhoven en wij volgen de ontwikkelingen van het Solar Team dan ook op de voet.
Het initiatief van het Solar Team Eindhoven laat in mijn ogen echt zien dat compact en zelfvoorzienend wonen op de radar staat en dé stap is naar groener wonen.
Hoewel het misschien lijkt alsof er nog veel juridische beren op de weg zijn, biedt het wonen in een tiny house vooral ook veel kansen. De vele projecten in veel gemeenten over heel Nederland laten dit wel zien. Het is voor verkopers en (beoogd) kopers van tiny houses goed om zich van tevoren juridisch goed te laten adviseren.
Heeft u vragen over de juridische mogelijkheden van tiny houses, neem dan gerust vrijblijvend contact op.
[post_title] => Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => tiny-houses-kansvol-wonen-let-op-juridische-uitdagingen
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-11-30 16:44:12
[post_modified_gmt] => 2021-11-30 15:44:12
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=24726
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[2] => WP_Post Object
(
[ID] => 24628
[post_author] => 39
[post_date] => 2021-03-22 11:25:51
[post_date_gmt] => 2021-03-22 10:25:51
[post_content] => Inleiding
Het coronavirus heeft een enorme impact op veel ondernemers in Nederland. Sinds de uitbraak zijn er de nodige uitspraken gepubliceerd, waarin de kantonrechter een tijdelijke huurkorting toepast. In de rechtspraak is tot op heden bij de berekening van de huurkorting geen rekening gehouden met ontvangen overheidssteun, zoals de TVL-regeling. De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam brengt hier in zijn uitspraak van 9 maart 2021 verandering in.
Wat was er aan de hand?
Hotel V huurt van verhuurder IJboulevard een hotel op twee locaties in Amsterdam. Sinds de uitbraak van het coronavirus kampt het hotel met een enorme omzetdaling. Hotel V meent dat zij recht heeft op een aanpassing van de huurprijs. Dit nu de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt en vordert met terugwerkende kracht aanpassing van de oorspronkelijke huurprijs. De verhuurder verweert zich tegen deze vordering. De verhuurder stelt onder meer dat rekening behoort te worden gehouden met de ontvangen overheidssteun.
Wat oordeelt de rechter?
De kantonrechter stelt vast dat de toeristenstroom het afgelopen jaar vrijwel volledig is opgedroogd. Dit als gevolg van de wereldwijde pandemie. De kantonrechter komt om die reden tot de conclusie dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt, waardoor een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag worden verwacht. Kortom, de huurprijs wordt tijdelijk gekort. Tot zover is deze uitspraak in lijn met de huidige koers in de rechtspraak.
Hotel V heeft – met haar omzetcijfers over 2019 – onderbouwd dat haar omzet door de crisis met 75% is gedaald. In tegenstelling tot bijvoorbeeld het eerdere vonnis van de Rechtbank Den Haag van 21 januari 2021. Hierin betrekt de kantonrechter in deze uitspraak de ontvangen TVL (tegemoetkoming vaste lasten) wél in de verlaging van de huurprijs. De kantonrechter telt de ontvangen tegemoetkoming op bij de behaalde omzet en berekent op die wijze te verstrekken huurkorting. De kantonrechter berekent de gewijzigde huurprijs als volgt:
Oorspronkelijke huurprijs – (percentage omzetderving ÷ 2)
De gedachte hierachter is dat de wijziging van de oorspronkelijke huurprijs met een omzetdaling van 100% in beginsel 50% is. Dit is in lijn met de huidige opvattingen in de rechtspraak. Een lagere omzetdaling moet dus in beginsel leiden tot een lagere huurprijskorting. In het geval van een omzetdaling van 75% is de huurprijsvermindering derhalve 37,5%.
Een redelijke uitkomst?
In een eerdere blog heb ik besproken dat het verweer van verhuurders, dat de ontvangen overheidssteun moet worden verwerkt in de huurkorting, veelvuldig wordt gepasseerd. Het is goed om te zien dat de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam de ontvangen TVL wél meeneemt in de huurprijskorting.
Door alleen met de omzetcijfers van 2019 rekening te houden kan dit in de gegeven omstandigheden leiden tot een vertekend beeld. Wat nu als 2019 een topjaar was en het daardoor lijkt alsof de omzet over 2020 met een gigantisch percentage is gedaald, terwijl dit een stuk genuanceerder is als men naar de afgelopen vijf jaren kijkt? De kantonrechter beschouwt het jaar 2019 als ‘normaal jaar’ nu het hotel dit ter zitting heeft aangevoerd en door de verhuurder onvoldoende is weersproken. Een les voor de praktijk om hier kritisch op te zijn.
Het is verder de vraag of dat de ontvangen TVL wel dient te worden opgeteld bij de omzetcijfers van de betreffende periode. Het lijkt mij zuiverder om de ontvangen tegemoetkoming – die uitdrukkelijk bedoeld is voor de ondersteuning bij de betaling van de vaste lasten – af te trekken van de oorspronkelijke huurprijs en over het restant een huurkorting los te laten. Of de rechtspraak hier ook zo over denkt zal de toekomst uitwijzen.
Tot slot merk ik op dat de rechter oordeelt dat de eventuele boetes, wettelijke rente of incassokosten niet verschuldigd zijn, nu de huurprijs met terugwerkende kracht gewijzigd is. Zoals ook in dit blog opgemerkt vraag ik mij af of dit wel zo redelijk is. In veel gevallen is het namelijk de huurder die – eenzijdig – bepaalt om de volledige huurprijs in te houden. Als achteraf blijkt dat zij in veel gevallen 50% of meer dient te betalen en zij dit niet heeft gedaan, dan lijkt mij het toewijzen van een gematigde boete meer dan redelijk.
Heeft u meer vragen over de gevolgen van de coronacrisis voor uw huurovereenkomst? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.
[post_title] => Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => huurkorting-vanwege-coronacrisis-overheidssteun-tvl-relevant
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-03-22 11:25:51
[post_modified_gmt] => 2021-03-22 10:25:51
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=24628
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[3] => WP_Post Object
(
[ID] => 23880
[post_author] => 39
[post_date] => 2021-02-05 09:44:27
[post_date_gmt] => 2021-02-05 08:44:27
[post_content] => Huurkorting vanwege corona toegewezen, volgens uitspraak kantonrechter.
Het afgelopen jaar zijn er al diverse uitspraken gepubliceerd van kortgedingrechters, waarin een beroep op onvoorziene omstandigheden vanwege de coronacrisis werd gevolgd en, vooruitlopende op de bodemprocedures, op voorhand een huurkorting werd afgegeven. Op 21 januari 2021 werd door de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag de eerste uitspraak in een bodemprocedure gewezen. De kantonrechter wijst een beroep op onvoorziene omstandigheden toe en past een huurkorting van 50% over de gedwongen sluitingsperiode, respectievelijk 25% over de periode daartussen en daarna toe.
Een aantal gezichtspunten:
- De kantonrechter is het er, zonder er veel woorden aan vuil te maken, al snel over eens dat de coronacrisis een
onvoorziene omstandigheid vormt. Een beroep op vergelijkbare gevallen zoals de economische crisis uit 2008 wordt gepasseerd;
- De kantonrechter past ook in deze kwestie de zogenoemde share the pain methode toe. Een huurkorting van 50% over de periode van gedwongen sluiting wordt als redelijk gezien en, mede afhankelijk van de gederfde omzet een korting van 25% nadien;
- Het veelvuldig aangevoerde verweer dat huurders tegemoetkoming voor de vaste lasten krijgen (onder meer: Tozo, TVL) en daarmee de huur kunnen en moeten voldoen, wordt ook in deze zaak gepasseerd;
- Het is van belang om als huurder de omzetcijfers scherp voor ogen te hebben, zodat het omzetverlies is te relateren aan de coronacrisis;
- Een aantal zaken blijft in deze uitspraak (nog steeds) buiten schot, zoals de vraag wat en in welke mate van huurders mag worden verlangd zich ook tijdens de lockdown zich
actief in te spannen voor (aanvullende) inkomsten om de huurprijs te betalen. Maar ook de implicaties voor boetes en/of buitengerechtelijke kosten nu – achteraf – blijkt dat de huurder ten onrechte ten minste 50% heeft opgeschort;
- Tot slot kan deze uitspraak mogelijk ook worden aangehaald door winkeliers die in de periode dat zij niet gedwongen moesten sluiten wel kampte met ernstige omzetdalingen.
[post_title] => Huurkorting vanwege corona toegewezen!
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => rechter-wijst-huurkorting-vanwege-corona-toe
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-02-05 10:33:34
[post_modified_gmt] => 2021-02-05 09:33:34
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=23880
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[4] => WP_Post Object
(
[ID] => 22005
[post_author] => 39
[post_date] => 2020-10-05 10:54:43
[post_date_gmt] => 2020-10-05 08:54:43
[post_content] => De afgelopen maanden verschenen verschillende uitspraken in verband met
ontstane huurachterstanden vanwege de coronacrisis (covid-19). Met name de horecabedrijven werden door de gedongen overheidssluiting hard getroffen. In veel van die procedures werd een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden. Vaak ging de kantonrechter in een dergelijk beroep mee. Op
1 juni 2020 mocht de horeca weer open. Hebben huurders na deze heropening ook recht op (gedeeltelijke) huurprijsvermindering? De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft op
1 september 2020 een belangwekkend vonnis gewezen.
De casus
Een huurder huurt sinds 1 mei 2015 een bedrijfsruimte van verhuurder, waarin huurder een evenementen- en congrescentrum exploiteert en met name feesten en partijen organiseert. De onderneming van huurder is gedurende de coronacrisis van overheidswege tussen 15 maart en 1 juni 2020 gesloten geweest.
Een huurder laat sinds de sluiting van het gehuurde na om de volledige
huurprijs te betalen. Er is tussen partijen overleg gevoerd over een regeling, maar zonder enig succes. Vanwege de huurachterstand heeft verhuurder in kort geding de ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huurprijs gevorderd.
Huurder verweert zich tegen de vorderingen van verhuurder en doet daarbij een
beroep op onvoorziene omstandigheden. Volgens huurder is van belang dat zij ook ná de heropening in juni 2020 een fikse omzetdaling heeft en dat de gevolgen die de coronacrisis teweegbrengt een aangepaste huurovereenkomst verlangt. Huurder vordert aanpassing van de huurovereenkomst, in zoverre dat er tussen maart en juni 2020 geen huurprijs verschuldigd is en vanaf 1 juni 2020 tot en met 31 december 2020 een omzetafhankelijke huurprijs van 20% wordt vastgesteld, met een maximum van € 28.781.
Oordeel kantonrechter
De kantonrechter komt tot een voorhands oordeel dat de gevolgen van de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid moet worden beschouwd. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat partijen
de gevolgen van de crisis dienen te verdelen. De kantonrechter gaat niet mee met de stelling van huurder dat er tussen 17 maart 2020 en 1 juni 2020 in zijn geheel geen huurprijs hoeft te worden betaald of slechts een omzetafhankelijke huurprijs van 20%. Volgens de kantonrechter moeten beide partijen de lasten in gelijke mate delen. Huurder is tussen 15 maart 2020 en 1 juni 2020 50% van de huurprijs verschuldigd.
Verder is de kantonrechter van oordeel dat ook een deel van de huurprijs over de periode 1 juni 2020 tot en met 31 december 2020 niet hoeft te worden betaald. De kantonrechter legt hieraan ten grondslag dat ook in deze periode de gevolgen van de coronacrisis nog merkbaar zijn. De kantonrechter komt tot het oordeel dat huurder tussen 1 juni en 31 december 2020 een oplopend percentage verschuldigd is, en wel van 65% tot 100%.
Commentaar
In de afgelopen maanden zijn verschillende uitspraken gewezen waarin kantonrechters in kort geding tot het oordeel kwamen dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt. Tot dusver niets nieuws. Ook is niet nieuw dat kantonrechters de huurprijs verlagen, óók in de periode na de heropening van de horeca op 1 juni 2020.
De uitspraak sluit aan bij eerdere
rechtspraak en de in de literatuur geopperde opvatting dat partijen de lasten zoveel mogelijk naar redelijkheid dienen te dragen.
Wat mij opvalt is dat er door kantonrechters gemakkelijk van uit wordt gegaan dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid en dát die omstandigheid ook dient te leiden tot een gewijzigde huurprijs.
Met name is in mijn optiek relevant dat de
horeca sinds 1 juni 2020 weer open mocht. Vooral in het café en restaurantbedrijf werden weer de broodnodige omzetten gedraaid. Dat de horeca ook na de heropening nog steeds de gevolgen merkt, dat blijkt ook wel uit de aangehaalde uitspraak. Ook zijn er nog steeds maatregelen die gelden. Of dat de gevolgen hiervan gedeeltelijk bij de verhuurder moeten worden gelegd is echter een ander verhaal.
Horeca exploitanten konden de bedrijfsvoering na heropening op 1 juni 2020, met het oog op de verwachte omzetderving en de maatregelen die gelden, ook anders inrichten zodat andere, variabele bedrijfskosten zoveel mogelijk worden beperkt. Ook bestaat er voor veel ondernemers de mogelijkheid om vanwege de omzetderving tegemoetkoming aan de vragen via de
NOW-regeling.
Behoort de omzetderving die bedrijven lijden in de nasleep van de gedwongen sluiting, mede gezien het voorgaande, niet juist tot het ondernemersrisico van huurders? Gaan rechters niet te snel voorbij aan de terughoudende toets bij onvoorziene omstandigheden? En is het relevant dat de verhuurder, net als in de aangehaalde uitspraak, claimt afhankelijk te zijn van de huurinkomsten? Relevante vragen waar uiteindelijk de bodemrechters zich in de aankomende periode over mogen buigen. Kortom, het laatste woord is nog niet gezegd.
[post_title] => Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => huurachterstanden-door-de-coronacrisis-ook-na-heropening
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-10-05 11:56:39
[post_modified_gmt] => 2020-10-05 09:56:39
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=22005
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[5] => WP_Post Object
(
[ID] => 21731
[post_author] => 39
[post_date] => 2020-09-04 08:54:07
[post_date_gmt] => 2020-09-04 06:54:07
[post_content] =>
Verlenging huurovereenkomst onder de Leegstandwet lijkt niet altijd nodig na verkrijging van een nieuwe vergunning.
Wanneer een woning bijvoorbeeld op de nominatie staat om gesloopt of gerenoveerd te worden is het voor woningeigenaren mogelijk om een woning tijdelijk te verhuren onder de vigeur van de
Leegstandwet.
Vergunning
Vóórdat een verhuurder hiertoe over kan gaan dient hij over een vergunning te beschikken. Indien de gemeente voornemens is om medewerking te verlenen, dan wordt gedurende een bepaald tijdvak de vergunning verleend.
Na afloop van dit tijdvak is het voor verhuurder mogelijk om de vergunning (meermaals) te verlengen, tot een maximum van – in het geval van sloop of renovatie – zeven jaren.
Huurovereenkomst
De vraag die zich in de praktijk vaak voordoet is of de verhuurder bij het verlengen van de vergunning dit ook moet mededelen aan de huurder en/of met de huurder een nieuwe huurovereenkomst moet aangaan? En wat zijn de eventuele consequenties als de verhuurder dit niet doet?
De kantonrechter van de
Rechtbank Rotterdam heeft in een recente
uitspraak van 18 augustus 2020 in kort geding geoordeeld dat de verhuurder deze verplichting
niet heeft.
Er ontstaat na afloop van de eerste huurovereenkomst dan ook geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Huurders weten immers op voorhand dát de huurovereenkomst kan eindigen vanwege de omstandigheid dat verkocht, gesloopt of gerenoveerd wordt.
In dit
blog ga ik verder op de uitspraak in en de lessen voor de praktijk.
[post_title] => Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => verlenging-huurovereenkomst-onder-huurstandswet-niet-altijd-nodig
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-09-04 10:56:10
[post_modified_gmt] => 2020-09-04 08:56:10
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=21731
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[6] => WP_Post Object
(
[ID] => 21737
[post_author] => 39
[post_date] => 2020-09-04 08:46:31
[post_date_gmt] => 2020-09-04 06:46:31
[post_content] =>
Verhuur onder de Leegstandwet: is de verhuurder verplicht een verlenging van de vergunning aan de huurder mede te delen?
Inleiding
Wanneer een woning te koop staat, op de nominatie staat om gesloopt of gerenoveerd te worden of indien een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan is aangevraagd, kunnen woningeigenaren tijdelijk overgaan tot verhuur van de woning onder de
Leegstandwet. In deze bijdrage richt ik mij op woningen die vanwege sloop- of renovatieplannen tijdelijk verhuurd worden.
Medewerking college
Alvorens tot tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet over te kunnen gaan dienen verhuurders een vergunning aan te vragen bij het college b&w. Indien het college bereid is om medewerking te verlenen, dan vermeldt de vergunning in ieder geval het tijdvak en de huurprijs. De afgegeven vergunning kan meerdere malen verlengd worden, met een maximale totale duur van zeven jaren (in geval van verhuur vanwege sloop of renovatie).
De Leegstandwet stelt een aantal eisen waaraan de huurovereenkomst dient te voldoen. Zo dient de huurovereenkomst
schriftelijk te zijn aangegaan en dient de huurovereenkomst melding te maken van de afgegeven
vergunning, het
tijdvak waarvoor deze is verleend en de in de vergunning opgenomen
huurprijs (artikel 16 lid 12 Leegstandwet).
Voldoet de verhuurder hier aan, dan geniet de huurder
géén huurbescherming bij beëindiging van de huurovereenkomst wegens sloop of renovatie. Ook bepaalt de Leegstandwet dat de huurovereenkomst na afloop van de in de vergunning genoemde termijn de huurovereenkomst automatisch eindigt.
Wettelijke vereisten
Houdt de verhuurder zich niet aan de wettelijke vereisten, dan is de consequentie vrij vertaald dat er een reguliere huurovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij de huurder
wél huurbescherming toekomt (artikel 16 lid 13 Leegstandwet).
Zoals gezegd kan de afgegeven vergunning meermaals worden verlengd, met een maximum van zeven jaren. In de praktijk doen zich met regelmaat de volgende vragen voor:
- Moet de verhuurder tegen het einde van de (eerste) tijdelijke huurovereenkomst met de huurder telkens een nieuwe huurovereenkomst sluiten en/of melding maken dát de vergunning is afgegeven, voor welk tijdvak en tegen welke huurprijs?
- Als de verhuurder dit niet doet, ontstaat er dan een reguliere huurovereenkomst of is de huurovereenkomst van rechtswege geëindigd na verloop van de in de vergunning opgenomen termijn?
De kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam kwam op 18 augustus 2020 in kort geding tot oordeel dat verhuurders géén nieuwe huurovereenkomst hoeven te sluiten en géén melding hoeven te maken dat de vergunning (steeds) verlengd is.
Er ontstaat volgens de kantonrechter géén reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
De uitspraak
In de
uitspraak van 18 augustus 2020 ging het kort gezegd om het volgende. Woningcorporatie Trivire verhuurt sinds 8 mei 2014 een aantal woningen in Dordrecht onder de vigeur van de Leegstandwet. De initiële looptijd bedroeg tot 31 december 2015. De gemeente Dordrecht heeft op 5 maart 2014 een vergunning afgegeven voor de duur van twee jaren en deze vergunning is vervolgens in de jaren daarop meermaals verlengd. Trivire informeert de huurders dat zij tot sloop van de woningen overgaat en beëindigt de huurovereenkomsten per 1 mei 2020.
Aanspannen kort geding
Een aantal huurders was het niet eens met de voorgenomen opzegging en ging niet tot ontruiming over. Trivire heeft daar op volgend een kort geding aangespannen en de ontruiming van de woningen gevorderd.
De huurders verweerden zich tegen de opzegging met de stelling dat er een reguliere huurovereenkomst was ontstaan, nu Trivire na afloop van de eerste huurovereenkomst geen nieuwe huurovereenkomst met de huurders was aangegaan noch dat zij op andere wijze melding heeft gedaan van de verlenging van de vergunning. De huurder mochten er naar eigen zeggen dus gerechtvaardigd van uitgaan dat er een reguliere huurovereenkomst was ontstaan en de huurders dus huurbescherming toekwam.
De kantonrechter is het met deze stellingname niet eens en oordeelt dat ook in het geval dat de verhuurder de huurders niet informeert over de verlenging van de vergunning of dat de verhuurder geen nieuwe huurovereenkomst aanbiedt,
de huurder er niet automatisch van uit mag gaan dat dan maar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. De Leegstandwet bepaalt immers dat de huurovereenkomst doorloopt tót het moment dat wordt opgezegd of de vergunning eindigt. De kantonrechter verwijst in dit kader naar een – eveneens recent – arrest van het Gerechtshof Den Haag van 7 april 2020. Dit arrest is tijdens het schrijven van dit blog (nog) niet gepubliceerd.
Commentaar
De Leegstandwet biedt verhuurders de mogelijkheid om voor een bepaalde periode af te wijken van het reguliere regime voor woonruimten. Huurders van woonruimten kennen in de Nederlandse rechtsstaat een belangrijke mate van bescherming. Wil de verhuurder afwijken van dit wettelijke regime, dan dient hij aan een aantal in de wet verankerde vereisten te voldoen. Volgt de verhuurder dit niet, dan kan de verhuurder zich niet op de uitzonderingen uit de Leegstandwet beroepen.
De huurovereenkomst wordt door partijen voor een bepaalde periode, bijvoorbeeld een jaar, aangegaan. Dit kan overeenstemmen met de duur van de afgegeven vergunning, maar kan ook korter zijn. Het is van belang om dit onderscheid te maken.
Kantonrechter
De kantonrechter oordeelt in zijn vonnis van 18 augustus 2020 dat de huurder er niet zomaar van uit mag gaan dat na afloop van de initiële looptijd van de huurovereenkomst een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou ontstaan. De kantonrechter legt hieraan ten grondslag dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst in feite wist dat de huur op een gegeven moment zou eindigen. De kantonrechter wijst expliciet op de regeling uit de Leegstandwet, waarin staat dat de huurovereenkomst eindigt door opzegging of het tijdstip dat de vergunning haar geldigheid verliest.
De kantonrechter gaat ogenschijnlijk voorbij aan het feit dat partijen voor een bepaalde termijn, namelijk van 8 mei 2014 tot en met 31 december 2015, een huurovereenkomst zijn aangegaan. Vast staat dat er nadien géén nieuwe huurovereenkomst is gesloten. Tevens staat vast dat de huurders nadien het gehuurde tegen betaling zijn blijven gebruiken. Dat huurders er maar van uit moeten gaan dat zij, na afloop van de initiële looptijd, onder de vigeur van de Leegstandwet blijven huren, rijmt naar mijn mening niet met de
bescherming die huurders van woonruimten in onze rechtsstaat genieten. Misbruik van de Leegstandwet ligt dan ook op de loer.
Arrest
De kantonrechter wijkt met zijn vonnis overigens af van het
arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 24 februari 2005, waarin het hof in een soortgelijke kwestie nu juist tot oordeel kwam dat nu de huurder na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst het gehuurde tegen betaling is blijven gebruiken een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Het was, aldus het hof, aan de verhuurder om stappen te ondernemen om de overeenkomst op te zeggen of een verlenging (onder de Leegstandwet) aan te bieden.
Sec het aanvragen en verkrijgen van een verlenging van de vergunning is hiervoor onvoldoende. Deze overweging lijkt mijns inziens juist en komt tegemoet aan de gerechtvaardigde belangen die huurders van woonruimten hebben.
[post_title] => Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => is-verhuurder-verplicht-verlenging-van-de-vergunning-aan-huurder-mede-te-delen
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-09-04 10:40:23
[post_modified_gmt] => 2020-09-04 08:40:23
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=21737
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[7] => WP_Post Object
(
[ID] => 21446
[post_author] => 39
[post_date] => 2020-08-10 11:43:28
[post_date_gmt] => 2020-08-10 09:43:28
[post_content] => De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam heeft op 5 februari 2020 een voor de huurrecht-praktijk belangwekkende
uitspraak gewezen. In vrijwel alle huurovereenkomsten voor woonruimten is tegenwoordig opgenomen dat het huurders niet is toegestaan om [bedrijfsmatig]
hennep te kweken. In veel gevallen bedingt de verhuurder ook een
boete voor de overtreding van deze verbodsbepaling. Zo ook in de uitspraak van 5 februari 2020. De vraag die voorlag was of een dergelijke boete geen
oneerlijk beding vormt als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen?
Uitspraak
Woningcorporatie Woonstichting Eigen Haard verhuurt een sociale huurwoning aan haar huurder. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder een contractuele boete van € 10.000,- verschuldigd is op het moment dat in de huurwoning een hennepkwekerij wordt aangetroffen. Op een gegeven moment trof de politie daadwerkelijk een hennepkwekerij in de huurwoning aan. Verhuurder heeft vervolgens een gerechtelijke procedure opgestart. Naast ontbinding van de huurovereenkomst vordert de verhuurder onder meer ook betaling van de contractuele boete van € 10.000,-.
De boeteclausule is een oneerlijk beding
De kantonrechter komt tot de conclusie dat de overeengekomen boete is aan te merken als een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen [93/13/EEG].
Bij de beoordeling stelt de kantonrechter voorop dat hennepteelt in een huurwoning zeer ongewenst is. Het is voorstelbaar dat verhuurders een boetebeding opnemen om te voorkomen dat huurders in een gehuurde woning hennep zullen telen. De boete dient een zekere
afschrikwekkende werking te hebben.
De kantonrechter is echter van oordeel dat het boetebeding in de gegeven omstandigheden oneerlijk is, nu in het boetebeding
geen enkel onderscheid wordt gemaakt. De huurder is, met andere woorden, zelfs bij het telen van één enkele plant, de volledige boete van € 10.000,- verschuldigd.
De kantonrechter vindt het verder van belang dat de huurovereenkomst en de wet- en regelgeving nog meer afschrikwekkende elementen bevat. Denk hierbij aan de mogelijkheid om tot ontbinding over te gaan, de vordering van volledige schadevergoeding wegens ontbinding en de mogelijkheid om volledige winstafdracht te vorderen. Ook acht de kantonrechter van belang dat in het kader van de Opiumwet een zekere hoeveelheid hennep wordt gedoogd. De kantonrechter acht, tot slot, de boete in verhouding tot de relatief
geringe ernst van de overtreding zeer hoog. Van belang hierbij is dat het om een sociale huurwoning ging.
De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van de contractuele boete af, maar oordeelt vervolgens wel dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.
Lessen voor de praktijk
De uitspraak van de kantonrechter van 5 februari 2020 wijkt af van enkel vergelijkbare zaken, zoals het
arrest van het Hof Amsterdam van 19 november 2019. Wil de boete een zekere afschrikwekkende werking hebben, dan dient de boete een
bepaalde minimumhoogte te hebben, zeker nu verondersteld wordt dat met drugshandel
aanzienlijke winsten behaald kunnen worden. In het hiervoor aangehaalde arrest van het hof ging het overigens ‘maar’ om een boete van € 5.000,-.
De uitspraak van de kantonrechter van 5 februari 2020 is voor de praktijk van belang, nu deze uitspraak laat zien dat alle omstandigheden van het geval relevant kunnen zijn. De risico’s voor de verhuurder van woonruimten zijn aanzienlijk. Komt de rechter namelijk tot de conclusie dat het beding oneerlijk is, dan wordt de gehele boeteclausule
vernietigd. Van matiging kan geen sprake zijn.
Voor de volledigheid merk ik op dat de toets van oneerlijke bedingen zich alleen voordoet bij een consument-huurder. Huurders van een bedrijfsruimte kunnen dan ook geen beroep doen op deze regelgeving.
Verhuurders doen er – zeker in geval van sociale huurwoningen – goed aan om de opgenomen boeteclausules bij nieuw te sluiten huurovereenkomsten nog eens goed tegen het licht te houden, waarbij de volgende aspecten een rol spelen:
- Of er sprake is van een
sociale huurwoning of van een huurwoning in de vrije sector
- De hoogte van de bedongen boete dient in verhouding te staan tot de
ernst van de overtreding
- De hoogte van de bedongen boete dient in verhouding te staan tot de
hoogte van de huurprijs
- Het eventueel
gedogen van een zekere hoeveelheid hennepteelt dient expliciet in de huurovereenkomst te staan verwoord
Bent u huurder of verhuurder en heeft u vragen of een juridisch geschil over contractuele boetes in huurovereenkomsten? Neem dan vrijblijvend contact op met
Michael de Marco.
[post_title] => Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => boete-in-huurcontract-wegens-hennepkwekerij-oneerlijk-beding
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-08-10 11:47:21
[post_modified_gmt] => 2020-08-10 09:47:21
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=21446
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[8] => WP_Post Object
(
[ID] => 20838
[post_author] => 39
[post_date] => 2020-06-10 13:51:29
[post_date_gmt] => 2020-06-10 11:51:29
[post_content] => De coronacrisis houdt huurder en verhuurder van bedrijfsruimten al sinds de uitbraak van het virus in Nederland bezig. Want voor wiens risico komt de coronacrisis nu? De gebrekenregeling, overmacht en onvoorziene omstandigheden zijn onderwerpen die veel de revue passeren. Tot voor kort was het nog onduidelijk hoe de rechter tegen de verschillende standpunten aankeek. Inmiddels zijn er drie uitspraken gepubliceerd. Welke lessen kunnen we uit deze uitspraken trekken?
Drie uitspraken
Van belang is om voorop te stellen dat de drie uitspraken kort geding uitspraken zijn, wat wil zeggen dat de rechter slechts een voorlopig oordeel geeft.
Eerste uitspraak
De
eerste uitspraak is van de Rechtbank Noord-Nederland van
27 mei 2020 en ging tussen een kleine vastgoedbelegger en bierbrouwerij Inbev. Inbev verhuurt het horecapand onder aan een horeca exploitant. Het horecapand is uiteindelijk vanwege het de coronamaatregelen gedwongen gesloten. Inbev heeft vervolgens zelfstandig de huurprijs opgeschort met 1/3 en beroept zich in rechte op huurprijsvermindering. Inbev stelt dat het niet kunnen gebruiken van het gehuurde vanwege een gedwongen overheidsmaatregel is te zien als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en dat nu er sprake is van een gebrek haar een beroep op huurprijsvermindering toekomt. Inbev verwijst naar de parlementaire geschiedenis en de opvattingen van diverse juridische auteurs. De kantonrechter volgt het standpunt van Inbev.
Bij de beoordeling of met succes huurprijsvermindering kan worden gevorderd is van belang dat het gebrek aan de verhuurder valt toe te rekenen, aldus artikel 7:204 lid 2 BW. De kantonrechter gaat hier niet op in, maar geeft wel aan dat hij het voorstel van Inbev om 2/3 van de huurprijs te betalen redelijk acht en wijst de vordering van de verhuurder af en de vordering van Inbev als huurder toe.
Van belang is op te merken dat de gebrekenregeling uit Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van regelend recht voor de huur van bedrijfsruimten. Partijen kunnen hier dus afwijkende afspraken over maken, wat in de praktijk ook veelvuldig (onder meer in de ROZ-modellen) wordt toegepast. In de onderhavige zaak was het beroep op huurprijswijziging niet uitgesloten, waardoor de vordering van Inbev kon worden toegewezen.
Tweede uitspraak
De
tweede uitspraak is van de Rechtbank Gelderland van
29 mei 2020. In deze uitspraak vordert voetbalclub Vitesse in kort geding te terugbetaling van een deel van de betaalde huur en tijdelijke huurprijswijziging tot uiterlijk 1 september 2020. Ook in deze uitspraak volgt de kantonrechter het betoog dat er sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Ook Vitesse wordt getroffen door een gedwongen overheidsmaatregel verhindert in het gebruik van het gehuurde. Er mogen immers tot 1 september 2020 geen voetbalwedstrijden (met publiek) worden gespeeld. In tegenstelling tot de eerste uitspraak is in de huurovereenkomst een beroep op huurprijsvermindering uitgesloten.
De kantonrechter oordeelt dat deze uitsluiting in de huurovereenkomst op grond van de redelijkheid en billijkheid of op grond van onvoorziene omstandigheden opzij gezet kan worden. Opvallend is dat de kantonrechter vrij snel aanneemt dat de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid is aan te merken. De kantonrechter legt hieraan ten grondslag dat een dergelijke pandemie bij het sluiten van de huurovereenkomst voorzienbaar was. Het is nooit eerder voorgekomen dat overheidsmaatregelen op een nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle bedrijfsruimten voor een langere periode feitelijk en juridisch onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. Om deze reden wijkt de coronacrisis volgens de kantonrechter ook af van de economische crisis uit 2008.
De enkele aanwezigheid van een onvoorziene omstandigheid is niet voldoende. De onvoorziene omstandigheid moet van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst onaanvaardbaar is. De kantonrechter oordeelt dat Vitesse het beroep op onvoorziene omstandigheden onvoldoende heeft onderbouwd, in het bijzonder de financiële consequenties.
Derde uitspraak
De
derde uitspraak is van de Rechtbank Overijssel van
3 juni 2020. In deze zaak ging het tevens om een horecapand. Er speelde al een langlopend geschil over het onderhoud en de hoogte van de huurprijs. De huurder heeft per 1 maart 2020 haar huurbetalingen opgeschort. De rechter wijst alle argumenten van de huurder af, waaronder een beroep op de gebrekenregeling en overmacht vanwege de coronacrisis.
De kantonrechter oordeelt dat de gedwongen sluiting van het horecapand geen gebrek oplevert nu dit de sluiting in de gegeven omstandigheden aan de huurder is toe te rekenen. De kantonrechter wijst op de toepasselijke algemene bepalingen. In deze algemene bepalingen (ROZ-model) is opgenomen dat de huurder verantwoordelijk is voor vergunningen en dat het intrekken van deze vergunningen geen gevolgen heeft. De kantonrechter stelt dit gelijk aan de gedwongen sluiting vanwege de coronacrisis. Het risico van de sluiting is om die reden toe te rekenen aan de huurder.
Ook een beroep op overmacht slaagt in deze zaak niet. De kantonrechter oordeelt dat de enkele betalingsonmacht vanwege de gedwongen sluiting geen beroep op overmacht rechtvaardigt. Volgens de kantonrechter zijn er vele situaties denkbaar waarbij de huurder een terugval heeft in inkomsten (waaronder arbeidsongeschiktheid) en dat deze inkomensterugval voor rekening van de huurder komt. De coronacrisis maakt dit niet anders.
De vergelijking met aangehaalde verantwoordelijkheid voor het aanvragen en behouden van vergunningen uit de toepasselijke algemene bepalingen komt mij vergezocht over. Het langlopende conflict over het onderhoud en de hoogte van de huurprijs is hier ongetwijfeld debet aan.
Lessen voor de praktijk:
- Een gedwongen sluiting vanwege een overheidsmaatregel is waarschijnlijk aan te merken als gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Deze opvatting is eerder in de literatuur ontwikkeld en vindt steun in de parlementaire geschiedenis. In de uitspraken van 27 en 29 mei volgt de kantonrechter dit standpunt.
- Een gedwongen sluiting vanwege een overheidsmaatregel kan onder omstandigheden toch geen gebrek opleveren indien dit gebrek onder de gegeven omstandigheden is toe te rekenen aan de huurder. In de uitspraak van 3 juni volgt de kantonrechter dit standpunt.
- De gebrekenregeling is van regelend recht en partijen kunnen hier in de huurovereenkomst afwijkende afspraken over maken. Zo is het recht op huurprijsvermindering in het nieuwe ROZ model contractueel uitgesloten. Het is daarom van belang om altijd de huurovereenkomst door te nemen om te beoordelen wat daarin staat verwoord.
- Met een beroep op de redelijkheid en billijkheid, in het bijzonder de onvoorziene omstandigheden, kunnen onder omstandigheden de afwijkende afspraken in huurovereenkomsten opzij worden gezet.
- Bij de beoordeling van het voorgaande is onder meer van belang: de maatschappelijke positie, de onderlinge verhoudingen van partijen, de aard en de ernst van de belangen (zoals de omvang van het verlies), hoe de financiële situatie was vóór de corona crisis en in hoeverre de verhuurder afhankelijk is van de huuropbrengst.
[post_title] => Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => de-eerste-corona-uitspraken-vergeleken-welke-lessen-kunnen-we-trekken
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-06-10 14:11:36
[post_modified_gmt] => 2020-06-10 12:11:36
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=20838
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[9] => WP_Post Object
(
[ID] => 20114
[post_author] => 39
[post_date] => 2020-05-19 12:22:07
[post_date_gmt] => 2020-05-19 10:22:07
[post_content] => De coronacrisis heeft zijn weerslag op de huurmarkt. Om te voorkomen dat huurders van woonruimte op straat belanden wegens het niet (tijdig) kunnen betalen van de huurprijs hebben de minister van Milieu en Wonen en enkele verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen afspraken gemaakt.
Spoedwet verlenging tijdelijke huurcontracten
De spoedwet is sinds 25 april 2020 in werking getreden. De wet ziet enkel op tijdelijke huurovereenkomsten als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW, waarvan de huurperiode verstrijkt tussen 1 april 2020 en 30 juni 2020. De wet biedt dus geen mogelijkheid om huurovereenkomsten op grond van het Leegstandswet-regime te verlengen.
De wet werkt terug tot en met 1 april 2020 en biedt huurders en verhuurders de mogelijkheid om eenmalig de huurovereenkomst met een maximum van drie maanden te verlengen. In afwijking van het in artikel 7:271 BW bepaalde ontstaat er geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Akkoord verhuurdersorganisaties
De verhuurorganisaties Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang (goed voor zo’n 80% van de huurmarkt voor woonruimtes) zijn met de minister diverse tijdelijke maatregelen overeengekomen. Het doel is om geen enkele huurder van een woonruimte op straat te zetten tijdens de crisis.
In principe gaan de verhuurders die aangesloten zijn bij de bovengenoemde organisaties niet over tot het uitzetten van huurders indien zij de huur niet kunnen betalen. Dit behoudens extreme gevallen, zoals criminele activiteiten of ernstige overlast. Daarnaast spraken de verhuurdersorganisaties af dat zij zo veel mogelijk maatwerkoplossingen zoeken om de betalingsproblemen te lijf te gaan. De verhuurders zullen over de ontstane huurachterstand ook geen incassokosten berekenen.
Ook diverse andere (grote) verhuurders die niet bij het bovengenoemde akkoord zijn betrokken hebben zelfstandig maatregelen genomen om bij achterstallige huurbetalingen huurders tegemoet te komen. Indien u door de coronacrisis moeite hebt om uw huurpenningen (tijdig) te betalen, neem dan vooral contact op met uw verhuurder om te proberen om tot een regeling te komen.
Huurt of verhuurt u een woonruimte en wilt u advies of juridische bijstand? Neem dan gerust met onze corona helpdesk contact op via:
corona@bg.legal
[post_title] => Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => spoedwet-tijdelijke-huurovereenkomsten-en-akkoord-woningcorporaties
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-05-19 12:52:44
[post_modified_gmt] => 2020-05-19 10:52:44
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=20114
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
)
[post_count] => 10
[current_post] => -1
[before_loop] => 1
[in_the_loop] =>
[post] => WP_Post Object
(
[ID] => 24837
[post_author] => 39
[post_date] => 2021-04-02 09:05:24
[post_date_gmt] => 2021-04-02 07:05:24
[post_content] => Sinds
1 april 2021 zijn er
nieuwe geluidseisen gesteld aan
airconditionings en warmtepompen die geplaatst worden bij woningen. De geluidseisen zijn vastgelegd in de Regeling Bouwbesluit 2012, zoals
hier te raadplegen.
Kort gezegd is geregeld dat
warmtepompen en airco’s niet meer geluid mogen veroorzaken dan
40 dB in de avonduren en
45 dB overdag. Dit geldt niet voor de installaties zelf, maar voor het geluid dat zij – vrij vertaald – veroorzaken bij de
buren. Er is een
rekentool ontwikkeld om het geluidsniveau van tevoren in te schatten. De aangescherpte eisen gelden niet voor vergunningsaanvragen die gedaan zijn vóór 1 april 2021.
[post_title] => Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => geluidseisen-voor-warmtepompen-en-aircos-zijn-aangescherpt
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-04-02 09:05:24
[post_modified_gmt] => 2021-04-02 07:05:24
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=24837
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[comment_count] => 0
[current_comment] => -1
[found_posts] => 37
[max_num_pages] => 4
[max_num_comment_pages] => 0
[is_single] =>
[is_preview] =>
[is_page] =>
[is_archive] => 1
[is_date] =>
[is_year] =>
[is_month] =>
[is_day] =>
[is_time] =>
[is_author] =>
[is_category] =>
[is_tag] =>
[is_tax] => 1
[is_search] =>
[is_feed] =>
[is_comment_feed] =>
[is_trackback] =>
[is_home] =>
[is_privacy_policy] =>
[is_404] =>
[is_embed] =>
[is_paged] => 1
[is_admin] =>
[is_attachment] =>
[is_singular] =>
[is_robots] =>
[is_favicon] =>
[is_posts_page] =>
[is_post_type_archive] =>
[query_vars_hash:WP_Query:private] => 518f97c3ac6ab7087707a74d78dd92b5
[query_vars_changed:WP_Query:private] => 1
[thumbnails_cached] =>
[allow_query_attachment_by_filename:protected] =>
[stopwords:WP_Query:private] =>
[compat_fields:WP_Query:private] => Array
(
[0] => query_vars_hash
[1] => query_vars_changed
)
[compat_methods:WP_Query:private] => Array
(
[0] => init_query_flags
[1] => parse_tax_query
)
[tribe_is_event] =>
[tribe_is_multi_posttype] =>
[tribe_is_event_category] =>
[tribe_is_event_venue] =>
[tribe_is_event_organizer] =>
[tribe_is_event_query] =>
[tribe_is_past] =>
[tribe_controller] => Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller Object
(
[filtering_query:Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller:private] => WP_Query Object
*RECURSION*
)
)
Sinds 1 april 2021 zijn er nieuwe geluidseisen gesteld aan airconditionings en warmtepompen die geplaatst worden bij woningen. De geluidseisen zijn vastgelegd in de Regeling Bouwbesluit 2012, zoals hier te...
Lees meer
Tiny houses: modern wonen vol kansen, maar let op de juridische uitdagingen! Inleiding Gevoed door een steeds groeiende ecologische bewustwording en met een gespannen woningmarkt die zijn weerga niet kent,...
Lees meer
Inleiding Het coronavirus heeft een enorme impact op veel ondernemers in Nederland. Sinds de uitbraak zijn er de nodige uitspraken gepubliceerd, waarin de kantonrechter een tijdelijke huurkorting toepast. In de...
Lees meer
Huurkorting vanwege corona toegewezen, volgens uitspraak kantonrechter. Het afgelopen jaar zijn er al diverse uitspraken gepubliceerd van kortgedingrechters, waarin een beroep op onvoorziene omstandigheden vanwege de coronacrisis werd gevolgd en,...
Lees meer
De afgelopen maanden verschenen verschillende uitspraken in verband met ontstane huurachterstanden vanwege de coronacrisis (covid-19). Met name de horecabedrijven werden door de gedongen overheidssluiting hard getroffen. In veel van die...
Lees meer
Verlenging huurovereenkomst onder de Leegstandwet lijkt niet altijd nodig na verkrijging van een nieuwe vergunning. Wanneer een woning bijvoorbeeld op de nominatie staat om gesloopt of gerenoveerd te worden is...
Lees meer
Verhuur onder de Leegstandwet: is de verhuurder verplicht een verlenging van de vergunning aan de huurder mede te delen? Inleiding Wanneer een woning te koop staat, op de nominatie staat...
Lees meer
De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam heeft op 5 februari 2020 een voor de huurrecht-praktijk belangwekkende uitspraak gewezen. In vrijwel alle huurovereenkomsten voor woonruimten is tegenwoordig opgenomen dat het huurders...
Lees meer
De coronacrisis houdt huurder en verhuurder van bedrijfsruimten al sinds de uitbraak van het virus in Nederland bezig. Want voor wiens risico komt de coronacrisis nu? De gebrekenregeling, overmacht en...
Lees meer
De coronacrisis heeft zijn weerslag op de huurmarkt. Om te voorkomen dat huurders van woonruimte op straat belanden wegens het niet (tijdig) kunnen betalen van de huurprijs hebben de minister...
Lees meer
