WP_Query Object
(
[query] => Array
(
[paged] => 2
[news-type] => blog
)
[query_vars] => Array
(
[paged] => 2
[news-type] => blog
[error] =>
[m] =>
[p] => 0
[post_parent] =>
[subpost] =>
[subpost_id] =>
[attachment] =>
[attachment_id] => 0
[name] =>
[pagename] =>
[page_id] => 0
[second] =>
[minute] =>
[hour] =>
[day] => 0
[monthnum] => 0
[year] => 0
[w] => 0
[category_name] =>
[tag] =>
[cat] =>
[tag_id] =>
[author] =>
[author_name] =>
[feed] =>
[tb] =>
[meta_key] =>
[meta_value] =>
[preview] =>
[s] =>
[sentence] =>
[title] =>
[fields] =>
[menu_order] =>
[embed] =>
[category__in] => Array
(
)
[category__not_in] => Array
(
)
[category__and] => Array
(
)
[post__in] => Array
(
)
[post__not_in] => Array
(
)
[post_name__in] => Array
(
)
[tag__in] => Array
(
)
[tag__not_in] => Array
(
)
[tag__and] => Array
(
)
[tag_slug__in] => Array
(
)
[tag_slug__and] => Array
(
)
[post_parent__in] => Array
(
)
[post_parent__not_in] => Array
(
)
[author__in] => Array
(
[0] => 39
)
[author__not_in] => Array
(
)
[search_columns] => Array
(
)
[ignore_sticky_posts] =>
[suppress_filters] =>
[cache_results] => 1
[update_post_term_cache] => 1
[update_menu_item_cache] =>
[lazy_load_term_meta] => 1
[update_post_meta_cache] => 1
[post_type] =>
[posts_per_page] => 10
[nopaging] =>
[comments_per_page] => 50
[no_found_rows] =>
[taxonomy] => news-type
[term] => blog
[order] => DESC
)
[tax_query] => WP_Tax_Query Object
(
[queries] => Array
(
[0] => Array
(
[taxonomy] => news-type
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
[operator] => IN
[include_children] => 1
)
)
[relation] => AND
[table_aliases:protected] => Array
(
[0] => wp_term_relationships
)
[queried_terms] => Array
(
[news-type] => Array
(
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
)
)
[primary_table] => wp_posts
[primary_id_column] => ID
)
[meta_query] => WP_Meta_Query Object
(
[queries] => Array
(
)
[relation] =>
[meta_table] =>
[meta_id_column] =>
[primary_table] =>
[primary_id_column] =>
[table_aliases:protected] => Array
(
)
[clauses:protected] => Array
(
)
[has_or_relation:protected] =>
)
[date_query] =>
[queried_object] => WP_Term Object
(
[term_id] => 56
[name] => Blog van medewerkers
[slug] => blog
[term_group] => 0
[term_taxonomy_id] => 56
[taxonomy] => news-type
[description] =>
[parent] => 0
[count] => 1326
[filter] => raw
)
[queried_object_id] => 56
[request] => SELECT SQL_CALC_FOUND_ROWS wp_posts.ID
FROM wp_posts LEFT JOIN wp_term_relationships ON (wp_posts.ID = wp_term_relationships.object_id) LEFT JOIN wp_icl_translations wpml_translations
ON wp_posts.ID = wpml_translations.element_id
AND wpml_translations.element_type = CONCAT('post_', wp_posts.post_type)
WHERE 1=1 AND (
wp_term_relationships.term_taxonomy_id IN (56)
) AND wp_posts.post_author IN (39) AND ((wp_posts.post_type = 'post' AND (wp_posts.post_status = 'publish' OR wp_posts.post_status = 'acf-disabled' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-success' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-failed' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-schedule' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-pending' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-draft'))) AND ( ( ( wpml_translations.language_code = 'nl' OR (
wpml_translations.language_code = 'nl'
AND wp_posts.post_type IN ( 'attachment' )
AND ( (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations
WHERE trid = wpml_translations.trid
AND language_code = 'nl'
) = 0
) OR (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations t2
JOIN wp_posts p ON p.id = t2.element_id
WHERE t2.trid = wpml_translations.trid
AND t2.language_code = 'nl'
AND (
p.post_status = 'publish' OR p.post_status = 'private' OR
( p.post_type='attachment' AND p.post_status = 'inherit' )
)
) = 0 ) )
) ) AND wp_posts.post_type IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) ) OR wp_posts.post_type NOT IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) )
GROUP BY wp_posts.ID
ORDER BY wp_posts.menu_order, wp_posts.post_date DESC
LIMIT 10, 10
[posts] => Array
(
[0] => WP_Post Object
(
[ID] => 32613
[post_author] => 39
[post_date] => 2022-10-21 09:39:40
[post_date_gmt] => 2022-10-21 07:39:40
[post_content] => In diverse blogs hebben wij geschreven over de huisvesting van arbeidsmigranten, het belang van het bestemmingsplan en het wonen/woning begrip. In de praktijk komt het geregeld voor dat arbeidsmigranten in wisselende samenstelling voor (zeer) korte duur gehuisvest worden. In dit blog licht ik toe waarom u daarmee dient op te passen.
Het wonen/woning begrip
Bij de vraag of u arbeidsmigranten in een woning mag huisvesten speelt de begripsbepaling in het geldende bestemmingsplan een belangrijke rol.
In veel recentere bestemmingsplannen vindt u terug dat het wonen in de woning slechts is toegestaan voor één huishouden. Uit vaste rechtspraak volgt dat arbeidsmigranten niet snel als één huishouden kan worden gezien, waardoor kort gezegd het huisvesten van arbeidsmigranten in die woning niet is toegelaten.
In verschillende oudere bestemmingsplannen komen wij nog geregeld het begrip ‘wonen’ tegen. Indien het begrip ‘wonen’ niet nader is uitgewerkt in het bestemmingsplan, en er geen link is gelegd met het begrip wonen, dan geldt volgens vaste rechtspraak dat verschillende vormen van wonen, waaronder de huisvesting van arbeidsmigranten, is toegelaten. Een meer diepgaande uitleg over dit onderscheid kunt u onder meer teruglezen in dit blog.
Wanneer is er sprake van wonen?
Als uit het bestemmingsplan volgt dat er diverse vormen van wonen – waaronder dus ook arbeidsmigranten – is toegelaten, dan bent u er echter nog niet. Is het huisvesten van arbeidsmigranten wel in alle omstandigheden gelijk te stellen met wonen?
Onze hoogste bestuursrechter is van oordeel dat er pas sprake is van wonen indien een bepaalde vorm van verblijf een zekere mate van duurzaamheid kent.[1] Van belang is dan wanneer er sprake is van een duurzaam karakter.
Uit rechtspraak volgt dat gekeken moet worden naar alle relevante omstandigheden en er een vergelijking moet worden gemaakt met een logiesfunctie (recreatief gebruik). Relevante omstandigheden hierbij kunnen onder meer zijn in hoeverre de bewoners geheel zelfvoorzienend zijn (daaronder begrepen een eigen keuken, badkamer, wasaansluiting)[2] en de duur van het verblijf[3].
Met name de duur van het verblijf kan tot problemen leiden bij het huisvesten van arbeidsmigranten. Hoewel onze hoogste bestuursrechter heeft overwogen dat aan een verblijf korter dan zes maanden niet zonder meer het woonkarakter kan worden ontzegd, bestaat er een risico dat dit kan worden opgevat als logies (short stay). De wisselende samenstellingen en variërende duur van enkele weken tot enkele maanden kan hierbij relevant zijn. Ook hierbij geldt dat eventuele duiding van begrippen als ‘logies’, ‘recreatiewoning’ en ‘short stay’ in het geldende bestemmingplan of gemeentelijk beleid relevant kunnen zijn.[4]
Als verhuurder is het van belang om hier bij het aanbieden van een woning (of een deel daarvan) aan arbeidsmigranten of een tussenpersoon/uitzendbureau rekening mee te houden en in de relatie tot de huurder of tussenpersoon in de huurovereenkomst goede afspraken te maken over de aard en de duur van het verblijf.
Wij kunnen in dit kader voor u meedenken en ervoor zorgen dat de huurovereenkomst op uw behoeften is afgestemd. Daarnaast kunnen wij tegen een vast bedrag screenen of het bestemmingsplan huisvesting van arbeidsmigranten überhaupt toelaat. Neemt u gerust vrijblijvend contact op.
[1] Zie onder meer: ECLI:NL:RVS:2008:BC7589 en ECLI:NL:RVS:2013:1633
[2] Zie: ECLI:NL:RVS:2022:2072 en ECLI:NL:RVS:2020:2206
[3] Zie : ECLI:NL:RVS:2013:1633
[4] Zie: ECLI:NL:RVS:2020:588
[post_title] => Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => huisvesting-arbeidsmigranten-pas-op-met-kortdurend-verblijf
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-10-21 09:39:40
[post_modified_gmt] => 2022-10-21 07:39:40
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=32613
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[1] => WP_Post Object
(
[ID] => 31510
[post_author] => 39
[post_date] => 2022-08-03 15:32:51
[post_date_gmt] => 2022-08-03 13:32:51
[post_content] => Het wetvoorstel
Op 9 juni 2022 is het wetsvoorstel ‘Goed verhuurderschap’ ingediend bij de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel beoogt huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woon- of verblijfsruimten. De wetgever wil daartoe gemeenten meer handvaten bieden, door kort gezegd:
- Een norm voor goed verhuurderschap te introduceren;
- Gemeenten de mogelijkheid te bieden een verhuurvergunning verplicht te stellen;
- Een meldpunt te introduceren waar anoniem geklaagd kan worden over misstanden;
- Gemeenten handhavingsinstrumenten te bieden, met als meest verregaand de inbeheername van het verhuurde.
Aanleiding voor het wetsvoorstel zijn signalen uit de praktijk over misstanden in de huursector en dan met name discriminatie, intimidatie, achterstallig onderhoud en excessieve huurprijzen, aldus de Minister in zijn
toelichting aan de Kamer. Het voorstel beperkt zich overigens niet
enkel tot verhuurder zelf. Ook
verhuurbemiddelaars vallen onder de reikwijdte van het wetsvoorstel.
Goed verhuurderschap
Goed verhuurderschap is een niet in de wet uitgewerkte bepaling. In Afdeling 2 van Titel 4 van Boek 7 BW zijn weliswaar de verplichtingen van de verhuurder opgenomen, maar daar is de verplichting van de verhuurder om zich als goed verhuurder te gedragen niet opgenomen. Ter vergelijking in artikel 7:213 BW is eenzelfde verplichting voor de huurder wél opgenomen.
Uit het wetsvoorstel volgt dat de wetgever ervoor kiest om de in de hiervoor genoemde toelichting van de Minister aangehaalde zaken te reguleren.
Vermeldingswaardig is dat het voor verhuurders verplicht wordt om een
helder en transparant selectieproces te hanteren. In de huidige krappe huurmarkt is steeds vaker het beeld dat huurwoningen niet publiekelijk worden aangeboden, zittende huurders nieuwe huurders voordragen en excessieve bedragen betaald worden voor de overname van de (door de zittende huurder aangebrachte) inventaris.
Recent gaven enkele grote verhuurders zelf al aan af te willen stappen van deze praktijk.
Specifiek ten aanzien van de verhuur aan
arbeidsmigranten geldt dat de verhuurder dan wel verhuurbemiddelaar verplicht is om de huurovereenkomst los van de arbeidsovereenkomst vast te leggen en de huurovereenkomst in een voor de arbeidsmigrant begrijpelijke taal op te stellen met voor de arbeidsmigrant duidelijk omschreven zijn huurrechten en -plichten ten aanzien van het gehuurde.
Meldpunt
Gemeenten dienen een
meldpunt te introduceren waarbij door huurder, of bijvoorbeeld omwonenden, geklaagd kan worden over de bedoelde misstanden in de verhuurpraktijk.
Verhuurvergunning
Met het wetsvoorstel wil de wetgever het voor gemeenten mogelijk maken om in een
verhuurverordening te regelen dat het voor verhuurders zonder benodigde verhuurvergunning niet is toegelaten (i) een in de verordening aangewezen categorie woonruimte binnen (ii) een in de verordening aangewezen gebied te verhuren. Het is gemeenten alleen toegestaan locaties aan te wijzen waar een verhuurvergunning verplicht is, voor zover dit
noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid. Dit betreft in zoverre een soortgelijke bepaling als opgenomen in artikel 40 lid 1 van de Huisvestingswet 2014, waarin de opkoopbescherming tijdelijk geregeld is, waarover wij eerder
dit blog schreven. De wetgever geeft daarbij de gemeente vrijheid om aan een dergelijke verhuurvergunning voorwaarden te verbinden, waaronder de maximering van de huurprijs en huurprijsindexatie en het opstellen van een onderhoudsplan.
Specifiek voor
arbeidsmigranten geldt dat er bij een dergelijke verhuurvergunning eisen kunnen worden gesteld aan de aard- en inrichting van afzonderlijk afsluitbare verblijfsruimten en minimum
hygiëne-eisen, zoals eisen rondom voedsel en toiletvoorzieningen. Dit geldt overigens alleen voor na inwerkingtreding van de wet in gebruik te nemen ruimten. Voor verblijfsruimten die reeds in gebruik zijn, geldt dat de gemeente alleen de eis kan stellen dat aan deze voorwaarden binnen 10 jaar na inwerkingtreding van de wet wordt voldaan.
Inbeheername
Binnen het instrumentarium aan handhavingsmiddelen zal het voor de gemeente mogelijk zijn om in bepaalde gevallen verhuurders te verplichten het gehuurde
in beheer te laten afgeven aan een beheerder. Dit geldt slechts voor zover de regels omtrent het goed verhuurderschap worden overtreden. Een besluit tot inbeheername is niet alleen mogelijk als verhuurder in vier jaar tijd al twee keer een
bestuurlijke boete opgelegd heeft gekregen, maar ook indien de gemeente een verhuurvergunning (onherroepelijk) heeft geweigerd terwijl de woon- of verblijfsruimte al is verhuurd.
Kritiek
Er is ook
kritiek op het wetsvoorstel, niet in het minst vanuit de adviesrol van de Afdeling advisering van de Raad van State. In zijn
advies merkt de Afdeling onder meer op dat onvoldoende is onderbouwd dat er daadwerkelijk noodzaak is voor de deels ingrijpende maatregelen in het bedoelde wetsvoorstel. Een adequate probleemanalyse ontbreekt. Dit in het bijzonder ook omdat het wetsvoorstel rechten en vrijheden als het eigendomsrecht, privacy en
vrij verkeer van diensten beperkt. De noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit blijkt bij gebrek aan een adequate probleemanalyse onvoldoende. Er is ten slotte volgens de Afdeling onvoldoende onderzoek in hoeverre het huurrecht met de daarin al bestaande handhavingsmogelijkheden al dan niet afdoende is.
Wilt u meer advies over uw rechten en verplichtingen als huurder of verhuurder, neemt u dan gerust vrijblijvend
contact op.
[post_title] => Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => wetsvoorstel-goed-verhuurderschap-ingediend
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-08-03 16:21:29
[post_modified_gmt] => 2022-08-03 14:21:29
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=31510
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[2] => WP_Post Object
(
[ID] => 30185
[post_author] => 39
[post_date] => 2022-05-05 09:26:06
[post_date_gmt] => 2022-05-05 07:26:06
[post_content] =>
Inleiding
Naast diverse – door de Minister aangewezen – noodopvanglocaties voor de tijdelijke huisvesting van Oekraïense vluchtelingen, wordt er door gemeenten druk geïnventariseerd naar
opvanglocaties op plekken die daar niet voor bestemd zijn, zoals bedrijfslocaties, leegstaande (school)gebouwen en dergelijke.
Ook wordt er door het kabinet ruim baan gegeven aan de opvang van Oekraïense vluchtelingen ‘bij de mensen thuis’. Vanwege de schrijnende situatie wordt vaak voorbij gegaan aan de
juridische consequenties. Kan dit namelijk allemaal wel zomaar?
In deze bijdrage zal ik stilstaan bij de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen in grofweg (i) woningen en (ii) bedrijfslocaties. De aanwijzing van tijdelijke noodopvanglocaties en de Europeesrechtelijke grondslag daarvan zal in dit blog niet verder aan de orde komen.
De verschillende opvangwijzen en aandachtspunten
De organisaties Rode Kruis, Vluchtelingenwerk Nederland, het Leger des Heils en de Stichting Takecarebnb hebben in samenwerking met gemeenten en in opdracht van het Ministerie van Justitie en Veiligheid een initiatief genaamd ‘RefugeeHomeNL’ opgezet om het voor particuliere woningeigenaars mogelijk te maken Oekraïense vluchtelingen op te vangen. De Rijksoverheid heeft hiervoor
deze Handreiking gepubliceerd.
Er wordt daarbij voornamelijk ingezet op gasthuishoudens (gastgezinnen), met andere woorden
zonder dat woningeigenaars daarvoor een
vergoeding krijgen. Ook zijn er allerlei private organisaties die als tussenpersoon woningruimte aanbieden voor Oekraïense vluchtelingen.
Daarnaast zien wij dat verschillende gemeenten de (grootschalige) huisvesting van Oekraïense vluchtelingen (tijdelijk) mogelijk willen maken op bedrijventerreinen.
Zelfs met de verregaande bereidwilligheid van alle betrokken organisaties, is het als particuliere woningeigenaar of eigenaar van een bedrijfspand verstandig om de opvang van vluchtelingen
goed te regelen. Hierbij kan onder meer worden gedacht aan:
- De invulling van de overeenkomst, de eventuele differentiatie van personen, de eventuele vergoeding, de aansprakelijkheid voor diefstal of schade en de mogelijkheden voor (tussentijdse) beëindiging;
- Of het huisvesten van Oekraïense vluchtelingen planologisch gezien wel mogelijk is;
- Of het huisvesten van Oekraïense vluchtelingen niet leidt tot onttrekking aan de woningvoorraad;
Het bestemmingsplan
In veel bestemmingsplannen staat opgenomen dat een woning alleen bestemd is om te worden bewoond door
één huishouden. Indien een volledige woning aan één Oekraïense familie of stel wordt verhuurd of in gebruik wordt gegeven zal dit niet snel tot problemen leiden. Indien een deel van de woning, waarin u zelf woonachtig bent, wordt verhuurd (hospitahuur) of in gebruik wordt gegeven (inwoning) of u meerdere Oekraïense vluchtelingen die
niet tot hetzelfde gezin behoren wil huisvesten, dan kan dit echter tot problemen leiden. Over de planologische pijnpunten schreven wij eerder
dit blog.
In bedrijfspanden geldt dit probleem zo mogelijk nog meer. In de regel is het planologisch
niet toegelaten om in een bedrijfsruimte mensen te huisvesten.
Het is daarom zaak om het geldende bestemmingsplan
goed te beoordelen en hier met de gemeente afspraken over de maken, al dan niet in een anterieure overeenkomst. Mogelijk is een (tijdelijke) omgevingsvergunning vereist.
De Huisvestingswet
Daarnaast is het in de Huisvestingswet
verboden om een door de gemeente aangewezen woonruimte te onttrekken aan de woningvoorraad. Dit probleem zal zich met name voor kunnen doen bij (particuliere) woningeigenaars. Het is aan de gemeente om in een Huisvestingsverordening vast te leggen welke activiteiten verboden zijn. De gemeente kan een woningeigenaar een zogenoemde
onttrekkingsvergunning verlenen om het met de Huisvestingsverordening strijdige gebruik te legaliseren. Niet iedere gemeente heeft overigens een Huisvestingsverordening.
Het is zaak om te beoordelen of uw gemeente een Huisvestingsverordening heeft en welk gebruik al dan niet is toegelaten. Diverse gemeenten laten overigens hospitahuur of inwoning toe.
Huurbescherming
Oekraïense vluchtelingen die in Nederland zijn opgevangen hebben op grond van de Regeling Opvang Ontheemden Oekraïne (ROO)
recht op leefgeld. Dit leefgeld is niet primair bedoeld om uit te geven aan woonkosten. Uit een Kamerbrief van 21 maart 2022 blijkt dat het aan de Oekraïense vluchtelingen zelf is om met (een deel van) het leefgeld
bij te dragen in de kosten van opvang bij een gastgezin.
Zeker indien er een vergoeding wordt bedongen is het raadzaam om bedacht te zijn op het risico dat bij het huisvesten van Oekraïense vluchtelingen huurrechten kunnen ontstaan. Daarover schreven wij in het kader van de huisvesting van arbeidsmigranten eerder in
dit blog. Als eigenaar/verhuurder van een pand wilt u natuurlijk
zelf de regie houden over de eventuele beëindiging van de huisvesting. Veelal wordt er om die reden geopteerd voor en gebruikersovereenkomst, waarbij de gebruiker zich niet op huurbescherming zou moeten kunnen beroepen. Dit is niet geheel zonder risico.
Kort gezegd bestaat er een risico dat er een huurovereenkomst, met daarbij behorende huurrechten, ontstaan indien er een tegenprestatie wordt bedongen.
Zo is het vaste rechtspraak dat de tegenprestatie slechts een
symbolisch karakter mag hebben of slechts ziet op de gebruikskosten (w.o. energielasten) of kosten van beheer en bemiddeling. Is dit niet het geval, dan is er in de regel sprake van een huurovereenkomst. Over deze problematiek schreven wij eerder in
dit blog. Daarbij maakt het overigens niet uit dat er met bijvoorbeeld een tussenpersoon of de gemeente wordt gecontracteerd. Het uiteindelijke gebruik is daarbij relevant. Hierover schreven wij eerder in
dit blog.
Om dit te ondervangen kan de verhuurder kiezen voor een
tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW voor de duur van maximaal twee (zelfstandige woonruimte) of vijf (onzelfstandige woonruimte) jaar. Het probleem is echter dat niemand kan inschatten hoe lang de vluchtelingen moeten worden opgevangen. Dit zal ten dele afhangen van de huisvestingscapaciteiten van het COA / de gemeenten en de duur van de oorlog. Het is overigens niet mogelijk een tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde personen te verlengen. Dan ontstaat er namelijk een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een tijdelijke huurovereenkomst biedt mogelijk
niet in alle scenario’s de beste optie.
Tips voor de praktijk
- Bedenk van tevoren goed welke vorm van huisvesting voor uw specifieke situatie het best passend is;
- Leg afspraken, of het nu met de gemeente/belangenorganisaties en/of de vluchtelingen zelf zijn, goed vast in een schriftelijke overeenkomst;
- Wees bewust van het risico op huurbescherming en kaart deze risico’s van tevoren goed af;
- Beoordeel of dat de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen in uw situatie vergunningplichtig is.
Wilt u meer
advies of hulp bij het opstellen van een (gebruiks)overeenkomst, neemt u dan gerust vrijblijvend
contact op.
[post_title] => De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => de-huisvesting-van-oekraiense-vluchtelingen
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-05-05 09:27:14
[post_modified_gmt] => 2022-05-05 07:27:14
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=30185
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[3] => WP_Post Object
(
[ID] => 30002
[post_author] => 39
[post_date] => 2022-04-20 10:18:00
[post_date_gmt] => 2022-04-20 08:18:00
[post_content] =>
Aanbrengen zonnecollectoren
Nederland zit midden in de
energietransitie. Een van de mogelijkheden om te verduurzamen is het opwekken van zonne-energie door middel van zonnecollectoren. Dit kan zowel op macroniveau met bijvoorbeeld grootschalige zonneparken of op microniveau, bijvoorbeeld op de daken van woningen. Het aanbrengen van zonnecollectoren op daken kent een grote visuele impact op de gebouwde
omgeving. Zeker in beschermde dorps- of stadsgezichten of bij (rijks)monumenten geldt dat het aanbrengen van zonnecollectoren een
duidelijke impact heeft op de omgevingskwaliteit.
Handelwijze gemeentes
Gemeentes gaan wisselend om met het toestaan van de plaatsing van zonnecollectoren op
cultureel erfgoed. Denk hierbij aan de zichtbaarheid van de panelen vanaf de straatkant, de zichtbaarheid van de panelen vanuit andere, hoger gelegen daken, het al dan niet aaneensluiten van de panelen en het type of de kleur van de panelen.
Uit een in opdracht van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed verricht
onderzoek naar de plaatsing van zonnecollectoren binnen ons cultureel erfgoed blijkt dat er behoefte is aan nader heldere kaders en
eenduidige regelgeving, iets wat op dit moment nog ontbreekt.
Omgevingsvergunning vereist
Voor het plaatsen van zonnecollectoren op een beschermd rijks- of gemeentelijk monument of in een beschermd dorps- of stadsgezicht is een
omgevingsvergunning vereist. In geval van rijksmonumenten zal er altijd om advies gevraagd moeten worden bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Inmiddels is het beleid van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed
versoepelt. Er geldt niet langer een zichtcriterium, maar in hoeverre de plaatsing geen aantasting vormt aan de waardevolle onderdelen van het monument en de wijze waarop de panelen
zorgvuldig worden aangebracht.
In geval van een gemeentelijk monument zal veelal advies worden gevraagd aan een monumenten- en/of welstandscommissie. In veel gevallen zal de gemeente in het
toepasselijke bestemmingsplan regels hebben gesteld voor veranderingen aan beschermd erfgoed. Ook kan de gemeente nog separaat beleid hebben. Een goed voorbeeld hiervan vormt het nieuwe (ontwerp)beleid van de
gemeente Haarlem.
Beleidswijziging
Dat er noodzaak lijkt om beleid voor de plaatsing van zonnecollectoren te verruimen, blijkt wel uit de voorgenomen beleidswijziging van de gemeente Haarlem. De gemeente wil veel ruimte bieden voor de plaatsing van panelen uit het zicht. In haar beleid biedt zij huiseigenaren een aantal handvatten om aan het zichtcriterium te voldoen. Denk hierbij aan een bepaalde afstand van de dakrand en het vormen van één geheel. Ook voor bepaalde op een zogenoemde kansenkaart weergegeven daken is het toegelaten om in het zicht te plaatsen, een en ander mits er
onvoldoende alternatieven zijn en te beeldkwaliteit wordt gewaarborgd. Dit lijkt aan de sluiten bij het hiervoor aangehaalde onderzoek.
Om de beeldkwaliteit te borgen heeft de gemeente wederom een aantal handvatten gegeven. Uit deze
beleidswijziging is af te leiden dat er daadwerkelijk serieus gekeken wordt naar mogelijkheden om ons erfgoed te verduurzamen. Het gewenste eenduidige beleid is echter niet zomaar te realiseren. Hoewel er bepaalde algemene uitgangspunten zijn geformuleerd, blijft de aanleg van zonnecollectoren op beschermd erfgoed maatwerk.
Vastlegging omgevingsplan
Onder de Omgevingswet, vooralsnog met een geplande inwerkingtreding per 1 juli 2022, bestaat er voor gemeentes ruimte om aanleg van zonnecollectoren vergunningvrij te maken en dit als zodanig vast te leggen in het Omgevingsplan. Uit het hiervoor aangehaalde beleid blijkt dat ook de gemeente Haarlem die koers zal varen voor een tweetal categorieën.
Het is voor huiseigenaars van beschermd erfgoed verstandig om zich van te voren goed te laten adviseren. Niet alleen de bouwtechnische mogelijkheden, maar ook de
juridische mogelijkheden. Middels een
quick scan kunnen wij voor u voor een vast laag tarief beoordelen of en op welke wijze het voor u juridisch mogelijk is om op uw beschermde erfgoed zonnecollectoren te plaatsen. Neem gerust vrijblijvend
contact op.
[post_title] => Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => zonne-energie-in-beschermde-dorps-of-stadsgezichten-en-monumenten
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-04-20 10:18:00
[post_modified_gmt] => 2022-04-20 08:18:00
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=30002
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[4] => WP_Post Object
(
[ID] => 28762
[post_author] => 39
[post_date] => 2022-01-31 11:53:03
[post_date_gmt] => 2022-01-31 10:53:03
[post_content] =>
Inleiding
Op 21 januari 2022 jl. heeft de Hoge Raad een belangrijk
arrest gewezen dat
ongunstig is voor woningcorporaties die via collectieve warmte-koudeopslag-installaties (hierna: WKO-installatie) warmte leveren aan huurders.
WKO-installatie een onroerende aanhorigheid
In een geschil tegen woningcorporatie Acantus staat de vraag centraal of een
WKO-installatie gezien kan worden als een
onroerende aanhorigheid. Acantus verhuurt appartementen in een complex waar warmte, koude en warm tapwater worden geleverd door middel van een WKO-installatie. Een WKO-installatie maakt het mogelijk om op een duurzame methode een gebouw te verwarmen en te koelen door gebruik te maken van bodemenergie: het grootschalig opslaan van warmte en koude in water diep onder de grond.
De leveringskosten van warmte, koude en tapwater zijn niet inbegrepen bij de
servicekosten die Acantus aan huurders doorbelast. De levering vindt plaats via een derde partij (BAM). Acantus heeft een overeenkomst gesloten met BAM en nam in eerste instantie de kosten voor de levering voor haar rekening. Acantus heeft haar huurders medegedeeld dat de overeenkomst per 1 januari 2012 zou overgaan op de huurders. Een aantal huurders heeft met BAM geen nieuw contract getekend. Acantus heeft daarop vanaf januari 2015 een voorschotbedrag in rekening gebracht voor de levering van warmte, koude en tapwater. Daarbij heeft Acantus zowel de verbruikskosten als
vastrecht in rekening gebracht.
Diverse huurders zijn het daar niet mee eens en stellen zich op het standpunt dat het verbruik weliswaar kan worden doorbelast, maar
niet het vastrecht.
Bij de beoordeling van deze vraag is met name relevant in hoeverre de WKO-installatie behoort tot de gehuurde woonruimte en derhalve de lasten (dat wil zeggen de kapitaals- en onderhoudslasten en niet de daadwerkelijke verbruikskosten) geacht worden in de kale huurprijs te zijn begrepen (artikel
7:237 lid 2 BW). Relevant hierbij is het begrip ‘woonruimte’ als bedoeld in
artikel 7:233 BW.
Onder ‘
woonruimte’ wordt verstaan: “een gebouwde onroerende zaak [..] alsmede de
onroerende aanhorigheden.” De Hoge Raad heeft tegen het licht gehouden of een WKO-installatie een ‘onroerende aanhorigheid’ is in de zin van artikel 7:233 BW. Volgens de Hoge Raad moet dit begrip worden uitgelegd aan de hand van de
bestanddeeltoets van art. 3:4 BW. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het appartementencomplex – waarvan het gehuurde deel uitmaakt – en de WKO-installatie in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd. Bij het ontbreken van de WKO-installatie zou het gebouw als onvoltooid moeten worden beschouwd aangezien een andere manier van verwarmen van de appartementen niet mogelijk is (hetgeen in zoverre lijkt af te wijken van het door Acantus aangehaalde arrest van het gerechtshof Den Haag van 16 mei 2017,
ECLI:NL:GHDHA:2017:1541). Zo beschouwd is de WKO-installatie een (onroerend) bestanddeel van het appartementencomplex. Dit maakt dat de installatie en de afleverset ‘onroerende aanhorigheden’ zijn, als bedoeld in art. 7:233 BW. Daarbij is niet relevant of de eigenaar van de woonruimte ook eigenaar is van de onroerende aanhorigheid. Dit betekent dat de kosten van aanleg en onderhoud in de kale huurprijs tot uitdrukking komen, zo heeft de Hoge Raad
eerder overwogen.
Zijsprong naar de Warmtewet 2014
Het hof constateerde eerder dat er een
tegenstrijdigheid is tussen enerzijds de huurrechtelijke bepaling van artikel 7:237 lid 2 BW en de bepaling uit de Warmtewet 2014, waaruit volgt dat de Warmtewet 2014 uitgaat van het doorbelasten van
alle kosten die voortvloeien uit de warmtelevering. Het hof heeft bepaald dat, in de gegeven omstandigheden, het huurrecht dient te prevaleren.
De Warmtewet 2014 is inmiddels gewijzigd in de Warmtewet 2018. Voor de huurrechtpraktijk is dit in zoverre relevant omdat de Warmtewet niet meer van toepassing is op warmteleverancier die tevens verhuurder is (
artikel 1a Warmtewet 2018). De wetgever heeft daarbij nadrukkelijk aangegeven de levering van warmte/koude te regelen in het huurrecht. Een beroep op de bepalingen uit de Warmtewet 2014 is dus per 1 juli 2019 niet (meer) mogelijk.
Relevantie voor de praktijk
Indien een WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is, kan de verhuurder de
kapitaals- en onderhoudslasten ervan niet als servicekosten bij de huurders in rekening brengen. Omdat verhuurders/eigenaars naar aanleiding van deze zaak de kosten noch via de huurprijs noch via de servicekosten mogen doorberekenen, kan dat leiden tot het niet kiezen van duurzame warmteopwekking. Nu met name de constructieve afstemming van het gebouw en de WKO-installatie en de onroerende, fysieke verbondenheid met het gehuurde in dit kader van belang werd geacht is het de verwachting dat deze uitspraak relevant is voor vrijwel alle (nieuw te bouwen) gebouwen met een WKO-installatie.
Overigens is de
wetgever voornemens om deze systematiek te wijzigen zodat alle kosten verbonden aan de levering van warmte en koude, waaronder de kapitaals- en onderhoudslasten, via de servicekosten aan huurders kunnen worden
doorbelast.
In deze uitspraak ging het om de doorbelasting van het vastrecht. Een ander veelgehoord probleem met WKO-installaties is het gebrek aan keuzemogelijkheid voor de gebruiker. Dit kan leiden tot monopoliegedrag met tariefstijgingen, onbetrouwbare levering en gebrekkige service als veelgehoorde klachten. Eerder besteedde consumentenprogramma
Radar al aandacht aan deze
problematiek en ook de
ACM heeft eerder haar klachten geuit bij de Minister. Mogelijk dat de nieuwe ‘Warmtewet 2’ hiervoor oplossingen geeft. Op basis van de in 2020 gesloten
internetconsulatie lijkt dit vooralsnog niet het geval.
Neemt u gerust vrijblijvend
contact op.
Michael de Marco
advocaat Vastgoed te ‘s-Hertogenbosch
[post_title] => WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => wko-installatie-in-een-huurcomplex-geen-vastrecht-verschuldigd
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-08-31 10:06:40
[post_modified_gmt] => 2022-08-31 08:06:40
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=28762
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[5] => WP_Post Object
(
[ID] => 28566
[post_author] => 39
[post_date] => 2022-01-14 08:54:28
[post_date_gmt] => 2022-01-14 07:54:28
[post_content] =>
Inleiding
Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad
duidelijkheid verschaft over de vraag of huurders aanspraak kunnen maken op
huurkorting vanwege de coronamaatregelen.
Deze uitspraak volgt naar aanleiding van een aantal prejudiciële vragen die de rechtbank Limburg eerder dat jaar aan de Hoge Raad stelde. De uitspraak van de Hoge Raad volgt de eerder genomen
conclusie van A-G Wissink op grote lijnen.
Recht op huurkorting
De Hoge Raad overweegt dat de coronacrisis een
onvoorziene omstandigheid oplevert ten aanzien van huurovereenkomsten die vóór
15 maart 2020 zijn gesloten. De Hoge Raad volgt hiermee de tendens uit de lagere rechtspraak (zoals eerder in
dit blog besproken) en de conclusie van de A-G. Het voorgaande betekent dat huurders een succesvol beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW.
Voor huurovereenkomsten die na de hiervoor genoemde datum zijn gesloten is dit niet noodzakelijkerwijs het geval en moet dit van geval tot geval beoordeeld worden. Het is in ieder geval goed te verdedigen dat voor een huurovereenkomst die tijdens de coronacrisis is gesloten in veel gevallen overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis
niet onvoorzien zijn.
In afwijking van de genoemde conclusie van de A-G en diverse opvattingen in de literatuur overweegt de Hoge Raad dat de coronacrisis, althans het als gevolg daarvan niet of slechts beperkt kunnen exploiteren van het gehuurde,
géén gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Veel impact zal deze beslissing in de praktijk niet hebben nu in veel gevallen de ROZ-voorwaarden worden gehanteerd en de gebrekenregeling als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW is uitgesloten. Ook kunnen huurders in veel gevallen dus aanspraak maken op wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.
Op welke korting heeft de huurder recht?
In de lagere rechtspraak werd verschillend omgesprongen met de berekening van de huurkorting. Op welk percentage van de huurprijs heeft de huurder bijvoorbeeld recht? Is dit in gelijke delen (in de literatuur ook wel de
share the pain methodiek genoemd) en is daarbij sluiting of niet-sluiting relevant? Of is dit omzetafhankelijk? En zo ja, zijn bepaalde tegemoetkomingen, zoals in ieder geval de
TVL-steun relevant?
Grofweg zijn er twee stromingen ontstaan, enerzijds de stroming waarbij de TVL-steun bij de omzet werd opgeteld (rechtbank Amsterdam) en anderzijds de stroming waarbij de TVL-steun in mindering moet worden gebracht op de huur (rechtbanken Gelderland en Overijssel en uiteindelijk ook het gerechtshof Amsterdam, de zogenoemde
vaste lastenmethode). In het laatste geval valt de huurkorting in de regel (vele malen) lager uit. In
dit blog is mijn collega Rutger Boogers uitgebreid ingegaan op de verschillende berekeningsmethoden.
De Hoge Raad volgt de hiervoor bedoelde vaste lastenmethode. Dit wil zeggen dat bij de berekening van de huurkorting een
correctie dient plaats te vinden door de TVL-steun (let wel de steun waar de huurder fiscaal recht op heeft en niet de steun die de huurder daadwerkelijk ontvangt) in
mindering te brengen op de huurprijs en vervolgens de lasten gelijk (
50/50) te verdelen.
Om een ander duidelijk(er) te maken heeft de Hoge Raad in de uitspraak van 24 december 2021 een rekenvoorbeeld toegevoegd:
Van belang is overigens dat de ‘
totale werkelijke vaste lasten’ in deze berekening kunnen worden meegenomen en niet een fictief percentage dat het CBS hanteert bij de berekening van de TVL-steun.
Overige gezichtspunten
De Hoge Raad heeft in de uitspraak van 24 december 2021 nog een aantal andere, nog niet aanbod gekomen relevante zaken benoemd:
- De uitspraak ziet op
alle 7:290-bedrijfsruimten en is niet beperkt tot enkel de horeca;
- Onder onvoorziene omstandigheden valt niet slechts de periode dat men gedwongen moest sluiten, maar ook andere overheidsmaatregelen als gevolg waarvan het gehuurde
niet of slechts beperkt kon worden geëxploiteerd;
- Het uitgangspunt is de 50/50 verdeling van de huurprijs (na de TVL correctie). De Hoge Raad overweegt dat de
redelijkheid en billijkheid kan meebrengen dat een andere verdeling wordt gehanteerd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien de financiële positie van de verhuurder of huurder dit rechtvaardigt.
Hoe nu verder?
Met de uitspraak van 24 december 2021 is het voor huurders en verhuurders duidelijk dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt, in ieder geval voor huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Ook is de wijze waarop de huurkorting berekend dient te worden duidelijk. Toch zijn er een aantal die in de toekomst tot geschillen kunnen leiden.
Hoe moet het verder met huurders die ten onrechte een te groot deel van de huurprijs (bijvoorbeeld 50/50 zonder enige TVL/omzetcorrectie) onbetaald laten? Heeft de verhuurder in dat geval recht op buitengerechtelijke kosten, rente en/of contractuele
boetes? Mij is tot op heden geen uitspraak bekend waarin de rechter naast de onbetaald gelaten huurprijs ook boetes, rente en/of buitengerechtelijke kosten toewees. Het is, nu de Hoge Raad een duidelijk toetsingskader heeft geschapen, maar de vraag in hoeverre het nog langer redelijk is dat enkel de huurachterstand in een gerechtelijke procedure wordt toegewezen. In
dit blog heb ik daar eerder kort bij stilgestaan.
Het is voor de verhuurder slechts mogelijk om de hoogte van de huurkorting te berekenen indien de huurder alle voor de hiervoor besproken berekeningsmethode relevante gegevens. Kan het van de huurder redelijkerwijs worden verlangd dat hij openheid van zaken geeft inzake zijn
omzetcijfers? En staat het de huurder vrij om een
referentiejaar te kiezen die voor hem het meest gunstig is? Mij lijkt op voorhand dat beide vragen bevestigend moeten worden beantwoord.
Tot slot is het nog interessant hoe moet worden omgegaan met addenda op huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Als een
addendum wordt opgevat als nieuw of nieuw onderdeel van de huurovereenkomst, dan heeft dit mogelijk gevolgen voor de voorzienbaarheid van de gevolgen van de coronacrisis. Mij lijkt dat dit erg afhankelijk is van de partijbedoelingen en dient per geval te worden beoordeeld.
Heeft u meer vragen over de gevolgen van de coronacrisis voor uw huurovereenkomst? Neem dan gerust vrijblijvend
contact op.
[post_title] => Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => hoge-raad-horeca-en-winkelruimten-recht-op-huurkorting
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-01-14 08:54:28
[post_modified_gmt] => 2022-01-14 07:54:28
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=28566
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[6] => WP_Post Object
(
[ID] => 28043
[post_author] => 39
[post_date] => 2021-12-10 09:45:57
[post_date_gmt] => 2021-12-10 08:45:57
[post_content] =>
Inleiding
In geval van handhaving geldt er
een beginselplicht tot handhaving. Dit betekent kort gezegd dat het bestuursorgaan (in dit geval het college b&w) gehouden is om handhavend op te treden als zij een overtreding constateert, tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden. Het bestuursorgaan moet immers het algemeen belang dienen. Een voorbeeld van een bijzondere omstandigheid is bijvoorbeeld concreet zicht op legalisatie.
Een bestuursorgaan kan prioriteiten stellen in haar handhavingsbeleid. Als een overtreding een ‘lage’ prioriteit heeft betekent dit overigens niet dat het bestuursorgaan in zijn geheel niet hoeft op te treden. Dit is in strijd met de hiervoor bedoelde beginselplicht tot handhaving. Een en ander volgt ook uit de
rechtspraak. Als er om handhaving wordt verzocht zal het bestuursorgaan per individueel geval een belangenafweging moeten maken, waarbij de belangen van de verzoeker om handhaving worden meegenomen. Enkel een lage prioriteit vormt géén bijzondere omstandigheid om van handhaving af te zien.
Onze hoogste
bestuursrechter (Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State) heeft op 1 september 2021 een lezenswaardige
uitspraak gepubliceerd, waarin wordt ingegaan op prioritering en de beginselplicht tot handhaving.
De uitspraak
Ter discussie stond een
handhavingsbesluit van de gemeente, waarbij de gemeente handhavend optrad tegen
een woningeigenaar wiens erfafscheiding één meter hoger was dan planologisch toegelaten. Er was door een omwonende een handhavingsverzoek ingediend. Vanwege capaciteitsproblemen had de betreffende gemeente in haar handhavingsbeleid prioriteiten gesteld. Aan de betreffende overtreding was een lage prioriteit toegekend. Tóch is de gemeente tot handhaving overgegaan.
Zoals hierboven besproken moet een bestuursorgaan (zeker indien om handhaving is gevraagd) per individueel geval overwegen of er tot handhaving wordt overgegaan. De Afdeling constateert dat een dergelijke overweging niet heeft plaatsgevonden.
De Afdeling vervolgt dat uit het beleid kan worden afgeleid dat het algemeen belang bij handhaving niet zwaar lijkt te wegen voor het college. Het is, met dit in het achterhoofd, en nu de verzoeker om handhaving geen direct zicht op de erfafscheiding heeft noch daarvan hinder ondervindt, onvoldoende gemotiveerd waarom tot handhaving is overgegaan.
Conclusie
De Afdeling lijkt meer ruimte te geven voor
maatwerk. Hoewel de Afdeling nog altijd aangeeft dat enkel een lage prioritering geen bijzondere omstandigheid vormt om van handhaving af te zien, leidt de Afdeling uit ditzelfde beleid wel af dat het algemeen belang – kennelijk – niet zwaar weegt. De Afdeling koppelt hieraan de conclusie dat het bestuursorgaan in een dergelijk geval beter dient te motiveren waarom zij in het individueel geval tot handhaving overgaat. Concrete omstandigheden van het geval behoren dus te worden meegewogen. Enkel blindstaren op het algemeen belang lijkt dus niet langer afdoende. Van belang is dat in de besproken uitspraak handhavingsbeleid is opgesteld, waarbij het college prioriteiten heeft gesteld aan verschillende categorieën overtredingen. Het is vooralsnog onduidelijk welke invloed deze uitspraak zal hebben op situaties waarin het college géén
handhavingsbeleid heeft opgesteld. Wordt ongetwijfeld vervolgd.
Wilt u meer weten over handhaving door bestuursorganen of wordt u geconfronteerd met een handhavingsbesluit, neemt u dan gerust vrijblijvend
contact op.
[post_title] => Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => beginselplicht-tot-handhaving-meer-ruimte-voor-maatwerk
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-12-10 09:45:57
[post_modified_gmt] => 2021-12-10 08:45:57
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=28043
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[7] => WP_Post Object
(
[ID] => 27039
[post_author] => 39
[post_date] => 2021-09-24 12:20:58
[post_date_gmt] => 2021-09-24 10:20:58
[post_content] =>
Inleiding
Er zijn tal van redenen waarom een eigenaar een woon- of bedrijfsruimte liever in
gebruik wenst te geven dan in
huur. Denk hierbij aan het (leegstands)beheer, voorkoming van verdere achteruitgang, anti-kraak, of het in gebruik geven voor een korte periode al dan niet omdat op termijn gesloopt of gerenoveerd zal worden.
Een van de voornaamste redenen om voor een gebruiksovereenkomst te kiezen is om te voorkomen dat het dwingendrechtelijke huurbeschermingsregime van toepassing is. Het is in veel gevallen eenvoudiger om een gebruiksovereenkomst te beëindigen dan een huurovereenkomst, zeker indien het om woonruimtes gaat.
Er wordt regelmatig geprocedeerd over de vraag of dat er sprake is van huur of van gebruik. Daarbij is met name de
aard en de omvang van de overeengekomen
vergoeding relevant.
De vergoeding
Het grote verschil tussen gebruik en
huur zit hem in de
tegenprestatie. Bij huur stelt de eigenaar en verhuurder een ruimte ter beschikking in ruil voor een tegenprestatie. Bij gebruik (bruikleen) draait het om het in gebruik geven van een ruimte om niet (dus zonder tegenprestatie). Dit betekent echter niet dat er in zijn geheel geen kosten kunnen worden doorberekend.
In een vrij recente
uitspraak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel nog eens helder uiteengezet wat nu
de kenmerkende verschillen tussen beide regimes zijn. Samengevat kan de eigenaar van een object het volgende in rekening brengen:
- een vergoeding met een symbolisch karakter, of;
- een vergoeding die ziet op slechts de gebruikskosten, of;
- een vergoeding die ziet op de kosten van bemiddeling of beheer.
Wat onder deze kosten kan worden verstaan is erg casuïstisch. In ieder geval overweegt de kantonrechter dat de vergoeding met een symbolisch karakter geen enkele reële betekenis behoort te hebben, dat de
gebruikskosten zien op het gebruik en normale onderhoud, zoals de levering van gas, water en elektriciteit en kleine onderhoudskosten.
Het is van belang om bij het aangaan van de overeenkomst goed na te gaan welke kosten in rekening kunnen en mogen worden gebracht en het is raadzaam om de daadwerkelijk gemaakte kosten
gedetailleerd bij de houden. Kan de eigenaar van de ruimte dit niet, dan zou het zomaar kunnen zijn dat de rechter tot de conclusie komt dat er wél sprake is van huur. Hier was onder meer sprake in een
arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 18 december 2018, waardoor uiteindelijk een vergoeding van slechts € 120,- voor een gehele woonboerderij als tegenprestatie – en dus huur- werd gezien.
Wilt u meer advies of hulp bij het opstellen van een (gebruiks)overeenkomst, neemt u dan gerust
vrijblijvend contact op.
[post_title] => Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => huur-of-gebruiksovereenkomst-de-vergoeding-maakt-het-verschil
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-09-24 12:20:58
[post_modified_gmt] => 2021-09-24 10:20:58
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=27039
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[8] => WP_Post Object
(
[ID] => 26422
[post_author] => 39
[post_date] => 2021-07-20 16:22:43
[post_date_gmt] => 2021-07-20 14:22:43
[post_content] => Al van jongs af aan voorzag ik een toekomst in de
advocatuur. Het wereldje, het pleiten en de rechtbank, dat vond ik wel wat. Maar goed, wat weet je nu écht op zo’n leeftijd. Achteraf ben ik blij dat ik ook daadwerkelijk de keuze heb gemaakt om in de advocatuur te gaan werken. De juridische vertaalslag maken, of het nu gaat om een advies of een procedure vind ik erg interessant. Ik probeer dan ook altijd mij zoveel mogelijk in te leven in de
positie van mijn cliënt, of het nu gaat om een ondernemer of een particulier. Er speelt immers vaak veel meer dan het beperkte juridische kader, en goede kennis van partijen helpt hierbij. Dit wekt ook een bepaalde nieuwsgierigheid op.
Ik haal er veel plezier uit om een goed processtuk te schrijven en de positie van mijn cliënt met overgave te verdedigen. De procespraktijk spreekt mij dan ook enorm aan. Het is, mede om die reden, dat ik mij ben gaan specialiseren in met name het huurrecht en het
omgevingsrecht. Op zichzelf genomen hele wisselende rechtsgebieden, maar dit maakt het werk nu juist levendig en uitdagend.
Waar gewerkt wordt, moet ook
ontspannen worden. Met mijn Nederlands-Italiaanse achtergrond sta ik graag in de keuken. Een goede pasta, lasagne of risotto gaat er met liefde in. Om nog niet te spreken over een rustiek belegd broodje van een goede
panificio. Voedsel is een van de verbindende factoren in
Italië. Weet je dat een Italiaan gemiddeld 28 kg pasta op jaarbasis eet en wel tot 100 liter wijn drinkt? Daar kun je behoorlijk lang van tafelen!
Al dat lekkere voedsel moet er natuurlijk ook weer af. Je vindt me dan ook regelmatig terug op de
racefiets, waarbij ik geniet van het mooie Brabantse landschap.
[post_title] => Als een vis in het water
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => als-een-vis-in-het-water
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-07-20 16:22:43
[post_modified_gmt] => 2021-07-20 14:22:43
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=26422
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[9] => WP_Post Object
(
[ID] => 25238
[post_author] => 39
[post_date] => 2021-05-05 09:50:24
[post_date_gmt] => 2021-05-05 07:50:24
[post_content] =>
Bestemmingsplannen: in hoeverre moet de planwetgever rekening houden met alternatieve locaties?
Inleiding
U kent het wel, de gemeente heeft het plan opgevat om een nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken en wel net bij u in de buurt. Zo ook in dit recente
voorbeeld, waar de gemeenteraad een volkstuinencomplex van 20 hectare planologisch mogelijk wilde maken aan de rand van een dorpskern. Omwonenden stelde zich, onder meer, op het standpunt dat er
alternatieve locaties voorhanden waren die meer geschikt zijn voor de vestiging van een volkstuinencomplex. Een klassiek voorbeeld van een
not-in-my-backyard verhaal, maar in hoeverre moet de planwetgever ook daadwerkelijk rekening houden met, al dan niet voorgedragen, alternatieve locaties?
Rekening houden met alternatieven?
Zoals ook uit het hiervoor besproken voorbeeld blijkt, is een veel gehoord argument in bestemmingsplanprocedures dat er een geschikter alternatief is voor het voorgenomen planinitiatief. Een bestemmingsplan dient overeen te stemmen met de
goede ruimtelijke ordening. Hoewel de planwetgever deugdelijk dient te
motiveren waarom het bestemmingsplan overeenstemt met de eisen van de goede ruimtelijke ordening, heeft de planwetgever een
zekere beleidsvrijheid bij de vaststelling van een bestemmingsplan.
Deze beleidsvrijheid is echter niet onuitputtelijk. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in zijn uitspraken van
17 oktober 2018 en
20 mei 2020 heeft de Afdeling bepaald dat de planwetgever in het licht van zijn motiveringsplicht de aangedragen alternatieven dient mee te wegen in zijn besluitvorming en
voldoende inzichtelijk dient te maken hoe deze afweging heeft plaatsgevonden. De voor- en nadelen van alternatieven dienen te worden meegewogen. Dit betekent echter niet dat met ieder alternatief rekening behoort te worden gehouden. Het aangedragen alternatief dient immers wel te voldoen aan het eventuele
beleid van de planwetgever.
Een
bestemmingsplan dient overeen te stemmen met de goede ruimtelijke ordening Doet de plangever dit niet, dan kan het besluit wegens een ondeugdelijke motivering gebrekkig zijn.
Dát de planwetgever rekening moet houden met aangedragen reële alternatieven, betekent uiteraard niet dat daarmee per definitie voor het alternatief gekozen behoort te worden. Dit zal moeten blijken uit de motivatie die de planwetgever, waarbij geldt dat de planwetgever de nodige beleidsvrijheid heeft om tot de uiteindelijke locatiekeuze te komen.
Conclusie
Het kan voor belanghebbenden die zich willen verweren tegen een planinitiatief
lonen om in een vroeg stadium reële alternatieven aan te dragen, zodat mogelijk
voorkomen kan worden dat de ontwikkeling binnen de voorgenomen locatie plaatsvindt. Verwacht als belanghebbende echter niet dat het alternatieven-verweer zaligmakend is. De planwetgever heeft immers een zekere beleidsvrijheid bij de locatiekeuze en het blijkt in de praktijk, mits deugdelijk gemotiveerd, vaak aan het langste eind te trekken.
Bent u het niet eens met een voorgenomen ontwikkeling en wilt u uw juridische mogelijkheden in kaart brengen of zich verweren, neemt u dan gerust
vrijblijvend contact op.
[post_title] => Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => bestemmingsplannen-zijn-alternatieve-locaties-relevant
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-05-05 09:50:24
[post_modified_gmt] => 2021-05-05 07:50:24
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=25238
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
)
[post_count] => 10
[current_post] => -1
[before_loop] => 1
[in_the_loop] =>
[post] => WP_Post Object
(
[ID] => 32613
[post_author] => 39
[post_date] => 2022-10-21 09:39:40
[post_date_gmt] => 2022-10-21 07:39:40
[post_content] => In diverse
blogs hebben wij geschreven over de
huisvesting van arbeidsmigranten, het belang van het bestemmingsplan en het wonen/woning begrip. In de praktijk komt het geregeld voor dat arbeidsmigranten in wisselende samenstelling voor (zeer)
korte duur gehuisvest worden. In dit blog licht ik toe waarom u daarmee dient op te passen.
Het wonen/woning begrip
Bij de vraag of u arbeidsmigranten in een woning mag huisvesten speelt de begripsbepaling in het geldende bestemmingsplan een belangrijke rol.
In veel recentere bestemmingsplannen vindt u terug dat het wonen in de woning slechts is toegestaan voor één huishouden. Uit vaste rechtspraak volgt dat arbeidsmigranten niet snel als
één huishouden kan worden gezien, waardoor kort gezegd het huisvesten van arbeidsmigranten in die woning niet is toegelaten.
In verschillende oudere bestemmingsplannen komen wij nog geregeld het begrip ‘wonen’ tegen. Indien het begrip ‘wonen’ niet nader is uitgewerkt in het bestemmingsplan, en er geen link is gelegd met het begrip wonen, dan geldt volgens vaste rechtspraak dat
verschillende vormen van wonen, waaronder de huisvesting van arbeidsmigranten, is toegelaten. Een meer diepgaande uitleg over dit onderscheid kunt u onder meer teruglezen in
dit blog.
Wanneer is er sprake van wonen?
Als uit het bestemmingsplan volgt dat er diverse vormen van wonen – waaronder dus ook arbeidsmigranten – is toegelaten, dan bent u er echter nog niet. Is het huisvesten van arbeidsmigranten wel in alle omstandigheden gelijk te stellen met wonen?
Onze hoogste bestuursrechter is van oordeel dat er pas sprake is van wonen indien een bepaalde vorm van verblijf een zekere mate van duurzaamheid kent.
[1] Van belang is dan wanneer er sprake is van een
duurzaam karakter.
Uit rechtspraak volgt dat gekeken moet worden naar alle relevante omstandigheden en er een vergelijking moet worden gemaakt met een
logiesfunctie (recreatief gebruik). Relevante omstandigheden hierbij kunnen onder meer zijn in hoeverre de bewoners geheel zelfvoorzienend zijn (daaronder begrepen een eigen keuken, badkamer, wasaansluiting)
[2] en de duur van het verblijf
[3].
Met name de duur van het verblijf kan tot problemen leiden bij het huisvesten van arbeidsmigranten. Hoewel onze hoogste bestuursrechter heeft overwogen dat aan een verblijf korter dan zes maanden niet zonder meer het woonkarakter kan worden ontzegd, bestaat er een risico dat dit kan worden opgevat als logies (
short stay). De wisselende samenstellingen en variërende duur van enkele weken tot enkele maanden kan hierbij relevant zijn. Ook hierbij geldt dat eventuele duiding van begrippen als ‘logies’, ‘recreatiewoning’ en ‘short stay’ in het geldende bestemmingplan of gemeentelijk beleid relevant kunnen zijn.
[4]
Als verhuurder is het van belang om hier bij het aanbieden van een woning (of een deel daarvan) aan arbeidsmigranten of een tussenpersoon/uitzendbureau rekening mee te houden en in de relatie tot de huurder of tussenpersoon in de huurovereenkomst goede afspraken te maken over de aard en de duur van het verblijf.
Wij kunnen in dit kader voor u meedenken en ervoor zorgen dat de huurovereenkomst op uw behoeften is afgestemd. Daarnaast kunnen wij tegen een vast bedrag
screenen of het bestemmingsplan huisvesting van arbeidsmigranten überhaupt toelaat. Neemt u gerust vrijblijvend
contact op.
[1] Zie onder meer:
ECLI:NL:RVS:2008:BC7589 en
ECLI:NL:RVS:2013:1633
[2] Zie:
ECLI:NL:RVS:2022:2072 en
ECLI:NL:RVS:2020:2206
[3] Zie :
ECLI:NL:RVS:2013:1633
[4] Zie:
ECLI:NL:RVS:2020:588
[post_title] => Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => huisvesting-arbeidsmigranten-pas-op-met-kortdurend-verblijf
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-10-21 09:39:40
[post_modified_gmt] => 2022-10-21 07:39:40
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=32613
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[comment_count] => 0
[current_comment] => -1
[found_posts] => 37
[max_num_pages] => 4
[max_num_comment_pages] => 0
[is_single] =>
[is_preview] =>
[is_page] =>
[is_archive] => 1
[is_date] =>
[is_year] =>
[is_month] =>
[is_day] =>
[is_time] =>
[is_author] =>
[is_category] =>
[is_tag] =>
[is_tax] => 1
[is_search] =>
[is_feed] =>
[is_comment_feed] =>
[is_trackback] =>
[is_home] =>
[is_privacy_policy] =>
[is_404] =>
[is_embed] =>
[is_paged] => 1
[is_admin] =>
[is_attachment] =>
[is_singular] =>
[is_robots] =>
[is_favicon] =>
[is_posts_page] =>
[is_post_type_archive] =>
[query_vars_hash:WP_Query:private] => a8f01eb5a5a5b4e6266025e581ea67a8
[query_vars_changed:WP_Query:private] => 1
[thumbnails_cached] =>
[allow_query_attachment_by_filename:protected] =>
[stopwords:WP_Query:private] =>
[compat_fields:WP_Query:private] => Array
(
[0] => query_vars_hash
[1] => query_vars_changed
)
[compat_methods:WP_Query:private] => Array
(
[0] => init_query_flags
[1] => parse_tax_query
)
[tribe_is_event] =>
[tribe_is_multi_posttype] =>
[tribe_is_event_category] =>
[tribe_is_event_venue] =>
[tribe_is_event_organizer] =>
[tribe_is_event_query] =>
[tribe_is_past] =>
[tribe_controller] => Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller Object
(
[filtering_query:Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller:private] => WP_Query Object
*RECURSION*
)
)
In diverse blogs hebben wij geschreven over de huisvesting van arbeidsmigranten, het belang van het bestemmingsplan en het wonen/woning begrip. In de praktijk komt het geregeld voor dat arbeidsmigranten in...
Lees meer
Het wetvoorstel Op 9 juni 2022 is het wetsvoorstel ‘Goed verhuurderschap’ ingediend bij de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel beoogt huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woon- of...
Lees meer
Inleiding Naast diverse – door de Minister aangewezen – noodopvanglocaties voor de tijdelijke huisvesting van Oekraïense vluchtelingen, wordt er door gemeenten druk geïnventariseerd naar opvanglocaties op plekken die daar niet...
Lees meer
Aanbrengen zonnecollectoren Nederland zit midden in de energietransitie. Een van de mogelijkheden om te verduurzamen is het opwekken van zonne-energie door middel van zonnecollectoren. Dit kan zowel op macroniveau met...
Lees meer
Inleiding Op 21 januari 2022 jl. heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen dat ongunstig is voor woningcorporaties die via collectieve warmte-koudeopslag-installaties (hierna: WKO-installatie) warmte leveren aan huurders. WKO-installatie...
Lees meer
Inleiding Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad duidelijkheid verschaft over de vraag of huurders aanspraak kunnen maken op huurkorting vanwege de coronamaatregelen. Deze uitspraak volgt naar aanleiding van...
Lees meer
Inleiding In geval van handhaving geldt er een beginselplicht tot handhaving. Dit betekent kort gezegd dat het bestuursorgaan (in dit geval het college b&w) gehouden is om handhavend op te...
Lees meer
Inleiding Er zijn tal van redenen waarom een eigenaar een woon- of bedrijfsruimte liever in gebruik wenst te geven dan in huur. Denk hierbij aan het (leegstands)beheer, voorkoming van verdere...
Lees meer
Al van jongs af aan voorzag ik een toekomst in de advocatuur. Het wereldje, het pleiten en de rechtbank, dat vond ik wel wat. Maar goed, wat weet je nu...
Lees meer
Bestemmingsplannen: in hoeverre moet de planwetgever rekening houden met alternatieve locaties? Inleiding U kent het wel, de gemeente heeft het plan opgevat om een nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken en...
Lees meer
