WP_Query Object
(
[query] => Array
(
[paged] => 2
[news-type] => blog
)
[query_vars] => Array
(
[paged] => 2
[news-type] => blog
[error] =>
[m] =>
[p] => 0
[post_parent] =>
[subpost] =>
[subpost_id] =>
[attachment] =>
[attachment_id] => 0
[name] =>
[pagename] =>
[page_id] => 0
[second] =>
[minute] =>
[hour] =>
[day] => 0
[monthnum] => 0
[year] => 0
[w] => 0
[category_name] =>
[tag] =>
[cat] =>
[tag_id] =>
[author] =>
[author_name] =>
[feed] =>
[tb] =>
[meta_key] =>
[meta_value] =>
[preview] =>
[s] =>
[sentence] =>
[title] =>
[fields] =>
[menu_order] =>
[embed] =>
[category__in] => Array
(
)
[category__not_in] => Array
(
)
[category__and] => Array
(
)
[post__in] => Array
(
)
[post__not_in] => Array
(
)
[post_name__in] => Array
(
)
[tag__in] => Array
(
)
[tag__not_in] => Array
(
)
[tag__and] => Array
(
)
[tag_slug__in] => Array
(
)
[tag_slug__and] => Array
(
)
[post_parent__in] => Array
(
)
[post_parent__not_in] => Array
(
)
[author__in] => Array
(
[0] => 39
)
[author__not_in] => Array
(
)
[search_columns] => Array
(
)
[ignore_sticky_posts] =>
[suppress_filters] =>
[cache_results] => 1
[update_post_term_cache] => 1
[update_menu_item_cache] =>
[lazy_load_term_meta] => 1
[update_post_meta_cache] => 1
[post_type] =>
[posts_per_page] => 10
[nopaging] =>
[comments_per_page] => 50
[no_found_rows] =>
[taxonomy] => news-type
[term] => blog
[order] => DESC
)
[tax_query] => WP_Tax_Query Object
(
[queries] => Array
(
[0] => Array
(
[taxonomy] => news-type
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
[operator] => IN
[include_children] => 1
)
)
[relation] => AND
[table_aliases:protected] => Array
(
[0] => wp_term_relationships
)
[queried_terms] => Array
(
[news-type] => Array
(
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
)
)
[primary_table] => wp_posts
[primary_id_column] => ID
)
[meta_query] => WP_Meta_Query Object
(
[queries] => Array
(
)
[relation] =>
[meta_table] =>
[meta_id_column] =>
[primary_table] =>
[primary_id_column] =>
[table_aliases:protected] => Array
(
)
[clauses:protected] => Array
(
)
[has_or_relation:protected] =>
)
[date_query] =>
[queried_object] => WP_Term Object
(
[term_id] => 56
[name] => Blog van medewerkers
[slug] => blog
[term_group] => 0
[term_taxonomy_id] => 56
[taxonomy] => news-type
[description] =>
[parent] => 0
[count] => 1415
[filter] => raw
)
[queried_object_id] => 56
[request] => SELECT SQL_CALC_FOUND_ROWS wp_posts.ID
FROM wp_posts LEFT JOIN wp_term_relationships ON (wp_posts.ID = wp_term_relationships.object_id) LEFT JOIN wp_icl_translations wpml_translations
ON wp_posts.ID = wpml_translations.element_id
AND wpml_translations.element_type = CONCAT('post_', wp_posts.post_type)
WHERE 1=1 AND (
wp_term_relationships.term_taxonomy_id IN (56)
) AND wp_posts.post_author IN (39) AND ((wp_posts.post_type = 'post' AND (wp_posts.post_status = 'publish' OR wp_posts.post_status = 'acf-disabled' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-success' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-failed' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-schedule' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-pending' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-draft'))) AND ( ( ( wpml_translations.language_code = 'nl' OR (
wpml_translations.language_code = 'nl'
AND wp_posts.post_type IN ( 'attachment' )
AND ( (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations
WHERE trid = wpml_translations.trid
AND language_code = 'nl'
) = 0
) OR (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations t2
JOIN wp_posts p ON p.id = t2.element_id
WHERE t2.trid = wpml_translations.trid
AND t2.language_code = 'nl'
AND (
p.post_status = 'publish' OR p.post_status = 'private' OR
( p.post_type='attachment' AND p.post_status = 'inherit' )
)
) = 0 ) )
) ) AND wp_posts.post_type IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) ) OR wp_posts.post_type NOT IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) )
GROUP BY wp_posts.ID
ORDER BY wp_posts.menu_order, wp_posts.post_date DESC
LIMIT 10, 10
[posts] => Array
(
[0] => WP_Post Object
(
[ID] => 35848
[post_author] => 39
[post_date] => 2023-04-14 08:59:06
[post_date_gmt] => 2023-04-14 06:59:06
[post_content] => In zijn arrest van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam), heeft de Hoge Raad kort gezegd overwogen dat een overheidslichaam op grond van artikel 3:14 BW bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht moeten nemen. Het gelijkheidsbeginsel brengt met zich dat overheidslichamen bij grondtransacties, mededingingsruimte moeten bieden aan potentiële gegadigden, door middel van een selectieprocedure[1] met objectieve, toetsbare en redelijke criteria, op grond waarvan een koper wordt geselecteerd. Slechts indien er op voorhand op grond van voormelde criteria duidelijk is dat slechts één serieuze gegadigde bestaat, dan hoeft het overheidslichaam géén selectieprocedure te organiseren, en staat een een-op-een verkoop vrij.
Voor een verdere uiteenzetting van (de gevolgen van) het Didam-arrest verwijs ik naar een eerder blog van mijn collega Rik Wevers. Eveneens in een eerder blog stonden wij stil bij de selectieprocedure en de wijze waarop een overheidslichaam grip kan houden op deze procedure door gebruik te maken van de nodige beleidsruimte zodat in wezen één serieuze kandidaat resteert. Dit kan begrijpelijkerwijs niet zover gaan dat het overheidslichaam in wezen toeschrijft naar de beoogde kandidaat, maar dit laat de hiervoor besproken beleidsruimte onverlet.
Sanctie op schending gelijkheidsbeginsel
Relevant is welke gevolgen de schending van de regels van het Didam-arrest hebben op reeds gesloten koopovereenkomsten. Dient dit nietigheid of vernietigbaarheid in de zin van artikel 3:40 lid 2 BW te zijn? In de literatuur is eerder betoogd dat dit nietigheid moet zijn.[2] De Voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland sloot in zijn vonnis van 22 maart 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:1244 bij deze visie aan en overwoog dat de sanctie op schending van artikel 3:14 BW nietigheid is, nu de schending van het gelijkheidsbeginsel er juist toe strekt derden die niet bij de transactie betrokken zijn te beschermen (r.o. 3.24 e.v.). Daar valt veel voor te zeggen, maar leidt evenwel tot enorme onzekerheid voor overeenkomsten die reeds jaren geleden zijn gesloten.
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden kiest in zijn arrest van 4 april 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:2796 een andere lijn en overwoog dat de sanctie op het niet naleven van het gelijkheidsbeginsel vernietigbaarheid van de koopovereenkomst oplevert (r.o. 3.7). Het hof sluit in zijn overwegingen aan bij de bestendige rechtspraak in het aanbestedingsrecht en past dit naar analogie toe. Het verschil is praktisch relevant nu in geval van vernietigbaarheid ‘slechts’ derden (veelal de uitgesloten marktpartij(en) de vernietiging van de koopovereenkomst kunnen inroepen.
Schadeplichtig?
Het hof veroordeeld ten slotte de gemeente tot schadevergoeding vanwege het in strijd met artikel 3:14 BW (wegens schending gelijkheidsbeginsel) aangaan van de koopovereenkomst, hetgeen een onrechtmatige daad tegen de gepasseerde marktpartij oplevert (in dit geval een concurrerende supermarktexploitant die de grond voor de bouw en exploitatie van een nieuwe supermarktlocatie niet verwierf). Het hof overweegt tevens dat de koper niet zelfstandig onrechtmatig handelt.
[1] Voor meer informatie over de selectieprocedure, verwijs ik naar dit blog: https://bg.legal/gelijke-kansen-bij-verkoop-overheidsvastgoed-deel-ii
[2] S.E. Bartels, “Zijn Didam-strijdige overeenkomsten nietig?”, WPNR 2023/7392.
[post_title] => Sanctie op schending Didam-regels
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => sanctie-op-schending-didam-regels
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2023-04-14 09:52:37
[post_modified_gmt] => 2023-04-14 07:52:37
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=35848
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[1] => WP_Post Object
(
[ID] => 35375
[post_author] => 39
[post_date] => 2023-03-16 08:48:27
[post_date_gmt] => 2023-03-16 07:48:27
[post_content] => Inleiding
Decentrale regels en de algemene rijksregels vormen twee van de zes kerninstrumenten uit de Omgevingswet. In deze blogreeks behandelen wij beide instrumenten op hoofdlijnen gezamenlijk. De wettelijke basis voor beide instrumenten is omschreven in Hoofdstuk 4 van de Omgevingswet.
Algemene Rijksregels
De algemene rijksregels staan verspreid over de Omgevingswet, de vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB) en de Omgevingsregeling. Kort gezegd gaat het om de volgende vier AMvB’s:
- Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal);
- Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl);
- Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); en
- Het Omgevingsbesluit (Ob)
Het meest in het oog springend zijn de rijksregels die zien op de in artikel 4.3 lid 1 van de Omgevingswet genoemde
activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de
fysieke leefomgeving. De in dat artikellid genoemde activiteiten zijn uitgewerkt in het Bal en het Bbl.
In de kern genomen zijn er in het Bal onder meer regels gesteld over de bescherming van milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen, zwemmers en cultureel erfgoed (waarbij het zwaartepunt ligt bij
milieubelastende activiteiten). In het Bbl zijn regels gesteld over het
(ver)bouwen, de staat en het gebruik van een bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en/of sloopactiviteiten.
In het Bkl zijn onder meer omgevingswaarden opgenomen voor luchtkwaliteit en de kwaliteit van het oppervlakte-, grond- en zwemwater en zijn er instructieregels opgenomen die door decentrale overheden moeten worden toegepast. In het Ob zijn ten slotte onder meer nadere regels gesteld over decentrale regels, het bevoegd gezag voor omgevingsvergunningen, procedures, handhaving en het digitaal stelsel Omgevingswet (DSO). Het gaat met het oog op het doel van deze blogreeks te ver om ieder besluit tot in detail te bespreken.
Met het de algemene rijksregels is door de wetgever flexibiliteit beoogd. Dit wil zeggen dat de Omgevingswet nadrukkelijk de mogelijkheid biedt voor
maatwerk als dit bij AMvB is toegelaten.
[1] Een groot deel van de algemene rijksregels biedt die mogelijkheid ook. Onderscheiden moeten worden
maatwerkregels, waarbij het bevoegd gezag het is toegelaten om in het individuele geval via maatwerk af te wijken van de algemene rijksregel, dan wel aanvullende regels op te nemen in het Omgevingsplan, en
maatwerkvoorschriften, waarbij het bevoegd gezag bevoegd is om de algemene rijksregel verder in te vullen (dit kan zowel een aanscherping als versoepeling betreffen) en ziet niet op het individuele geval maar voor het gehele grondgebied of een bepaalde categorie.
Een derde mate van flexibiliteit wordt beoogd middels de gelijkwaardigheidsbepaling, waarbij kort gezegd geldt dat andere maatregelen kunnen worden toegestaan als hiermee hetzelfde doel wordt bereikt. Naar aard komen bepaalde aspecten niet voor de toepassing van de gelijkwaardigheidsbepaling in aanmerking (zoals bepaalde veiligheidsaspecten).
Decentrale regels
De decentrale overheden zijn verplicht – voor zover niet uitputtend op Rijksniveau geregeld – om de regels over de fysieke regelgeving bijeen te brengen in één gebiedsdekkende regeling. Dit betreft voor de gemeente het
omgevingsplan, voor de provincie de
omgevingsverordening en voor het waterschap de
waterschapsverordening. Op het omgevingsplan zal verder in deze blogreeks nader bij worden stilgestaan.
De regels dienen zoals hiervoor omschreven te worden vastgelegd in één gebiedsdekkende regeling, waarmee de
inzichtelijkheid en de samenhang van de regels wordt bevorderd. Er geldt per bevoegd gezag dat er één omgevingsplan, één omgevingsverordening en één waterschapsverordening voor het gehele grondgebied wordt vastgesteld.
Van belang is om op te merken dat op gemeentelijk niveau het niet is toegelaten regels op te nemen die
afwijken van de algemene rijksregels of de regels in de provinciale omgevingsverordening, tenzij dit in de betreffende hogere regeling is toegelaten. Dit geldt tevens voor het opnemen van omgevingswaarden
[2] in het omgevingsplan. Dat is alleen mogelijk indien dit niet reeds op Rijksniveau of provinciaal niveau is vastgesteld.
In de omgevingsverordening kan de provincie ten slotte
instructieregels[3] opnemen, waarin de provincie bijvoorbeeld gemeenten kan instrueren over de inhoud van het omgevingsplan, een programma of een maatwerkvoorschrift. In zoverre kan gesteld worden dat het primaat voor (decentrale) regelgeving bij de gemeente ligt, maar dat de provincie en het Rijk een
sturende rol daarin (kunnen) hebben.
Heeft u vragen neemt u dan
contact op met één van de specialisten van de
sectie overheid en vastgoed.
[1] Zo is in art. 2.14 Bal de mogelijkheid om maatwerkregels te stellen over meldingen beperkt.
[2] Omgevingswaarden zijn normen die de gewenste staat of kwaliteit van (een onderdeel van) de fysieke leefomgeving vastleggen (art 2.3 Ow).
[3] Instructieregels over het omgevingsplan kunnen overigens alleen gesteld worden over onderdelen die de Omgevingswet vereist of mogelijk maakt (art. 2.23 lid 3 Ow). Bovendien kan het Rijk ook instructieregels bij AMvB vaststellen.
Lees hier de artikelen uit de blogreeks:
Deel 1: De Omgevingsvisie
Deel 2: Doel en opbouw van de Omgevingswet
Deel 3: Algemene rijksregels en decentrale regels
Deel 4: Het Omgevingsplan
Deel 5: Het programma onder de Omgevingswet
Deel 6: De omgevingsplanactiviteit
Deel 7: Afwijken van het omgevingsplan
Deel 8: Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
Deel 9: Participatie onder de Omgevingswet
Deel 10: Instructies en instructieregels Provincie
Deel 11: Het projectbesluit
Deel 12: Planschade onder de Omgevingswet
Deel 13: Geluid onder de Omgevingswet
Deel 14: Handhaving onder de Omgevingswet
Deel 15: De Bruidsschat en overgangsrecht
[post_title] => Algemene rijksregels en decentrale regels
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => algemene-rijksregels-en-decentrale-regels
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2024-03-27 11:33:41
[post_modified_gmt] => 2024-03-27 10:33:41
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=35375
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[2] => WP_Post Object
(
[ID] => 34736
[post_author] => 39
[post_date] => 2023-02-06 16:14:29
[post_date_gmt] => 2023-02-06 15:14:29
[post_content] =>
Inleiding
De Omgevingsvisie is een van de zes kerninstrumenten uit de
Omgevingswet. De Omgevingsvisie vervangt de structuurvisie zoals we die kennen uit de
Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Omgevingsvisie is bedoeld als strategische en integrale langetermijnvisie voor de gehele fysieke leefomgeving (artikel 3.2 Ow) en dient zowel door het Rijk, de Provincie als de Gemeente te worden opgesteld (artikel 3.1 Ow). Eerder schreef mijn collega
Rutger Boogers er al een
blog over.
Inhoud van de Omgevingsvisie
De Omgevingsvisie is zoals gezegd een langetermijnvisie van de fysieke leefomgeving. Het is dan ook van belang dat het bevoegd gezag anticipeert op toekomstige ontwikkelingen en dient zich ook aan de inhoud van de Omgevingsvisie te houden. Hiermee wordt de continuïteit en de zekerheid van het ontwikkelingsbeleid beschermd, hetgeen overeenkomst met de doelen van de Omgevingswet.
Nu het om een
integrale langetermijnvisie gaat, betekent dit dat er slechts één Omgevingsvisie per bevoegd gezag wordt vastgesteld. Dit betekent dat alle relevante onderwerpen, waaronder ruimte, water, milieu, natuur en landschap in de Omgevingsvisie moeten worden opgenomen. Deze onderwerpen hoeven slechts op hoofdlijnen vast te staan.
Verschillende beleidsvisies
Dit is een van de verschillen met de systematiek onder de huidige Wro, alle verschillende structuurvisies, verkeersvisies, natuur- en milieubeleidsplannen en dergelijke behoren te worden gebundeld in één beleidsdocument. Ook dit strookt met de doelen van de Omgevingswet. Alle verschillende beleidsvisies zijn zo voor de initiatiefnemer inzichtelijker en duidelijker dan onder de huidige wet- en regelgeving.
De Omgevingsvisie is overigens vormvrij en kent slechts een
drietal wettelijke vereisten:
- De visie moet een beschrijving van de hoofdlijnen van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving bevatten;
- De hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming en het behoud van het grondgebied moeten in de visie staan;
- De hoofdzaken van het voor de fysieke leefomgeving te voeren integraal beleid moet in de visie staan.
De inhoud van de Omgevingsvisie bindt ten slotte alleen het bestuursorgaan zelf. De visies van andere bestuursorganen hebben geen juridische doorwerking. Dit wil zeggen dat de Omgevingsvisie van het Rijk die van de Provincie of Gemeente niet bindt. Op gemeentelijk niveau geldt dat de uitgangspunten in de Omgevingsvisie een rol spelen bij de vaststelling van het Omgevingsplan. De ambities uit de Omgevingsvisie dienen in het Omgevingsplan te worden vertaald naar regels die de burger binden. Dit laatste raakt met name de kern van het belang voor de praktijk. Heeft u vragen neemt u dan
contact op met één van de specialisten van de
sectie overheid en vastgoed.
Lees hier de artikelen uit de blogreeks:
Deel 1: De Omgevingsvisie
Deel 2: Doel en opbouw van de Omgevingswet
Deel 3: Algemene rijksregels en decentrale regels
Deel 4: Het Omgevingsplan
Deel 5: Het programma onder de Omgevingswet
Deel 6: De omgevingsplanactiviteit
Deel 7: Afwijken van het omgevingsplan
Deel 8: Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
Deel 9: Participatie onder de Omgevingswet
Deel 10: Instructies en instructieregels Provincie
Deel 11: Het projectbesluit
Deel 12: Planschade onder de Omgevingswet
Deel 13: Geluid onder de Omgevingswet
Deel 14: Handhaving onder de Omgevingswet
Deel 15: De Bruidsschat en overgangsrecht
[post_title] => De Omgevingsvisie
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => de-omgevingsvisie
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2024-03-27 11:33:55
[post_modified_gmt] => 2024-03-27 10:33:55
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=34736
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[3] => WP_Post Object
(
[ID] => 33762
[post_author] => 39
[post_date] => 2022-12-09 16:49:15
[post_date_gmt] => 2022-12-09 15:49:15
[post_content] =>
Inleiding
Nadat
eerder de eerste contouren bekend waren gemaakt, heeft minister De Jonge
vandaag zijn plannen bekend gemaakt om de middenhuur vanaf 2024 te reguleren. Daarbij neemt het kabinet als uitgangspunt de
bescherming van de huurder, het behouden dan wel verkrijgen van voldoende aanbod aan
betaalbare woningen en de stimulans en investeringsbereidheid van verhuurders tot verduurzaming van woningen. Samengevat is het kabinet het volgende van plan.
Regulering middenhuur
De regulering van de maximale
huurprijs kennen we al enige tijd voor de sociale huursector, waarbij de maximale huurprijs wordt berekend aan de hand van het in het Besluit huurprijzen woonruimte uitgewerkte
woningwaarderingsstelsel (WWS). Het kabinet is van plan om de huurprijsbescherming uit te breiden door het puntenaantal uit te breiden tot 187 punten (dat wil zeggen dat indien een woning gewaardeerd wordt onder dit puntenaantal er een gemaximeerde huurprijs zal gelden), waardoor ook voor
middeninkomens een
gereguleerde huurprijs zal gelden. Dit zal dwingend recht gaan vormen.
Aedes, het overkoepelende orgaan van de woningcorporaties, verwacht overigens dat meer dan
95% van de huurwoningen binnen het gereguleerde segment zal vallen.
De voorgenomen huurprijsregulering zal overigens alleen gelden voor
nieuwe huurovereenkomsten en slechts voor zover er
schaarste is op de woningmarkt. Dit laatste zou periodiek geëvalueerd moeten worden.
Maximering jaarlijkse huurverhoging
Het kabinet is verder van plan om de
jaarlijkse huurstijging in het middensegment te maximeren tot de cao-ontwikkeling vermeerderd met 0,5%. Dit geldt tevens voor bestaande huurcontracten.
Verduurzaming van woningen
Ten slotte is nog in het oog springend de wens van het kabinet om verhuurders te motiveren bestaande woningen te verduurzamen. Daardoor zullen
energiezuinige woningen (energielabel A tot en met A++++) nóg meer punten opleveren in het woningwaarderingsstelsel. Energie-onzuinige woningen (energielabel E tot en met G) worden daarentegen met minpunten bestraft.
Het is de vraag of de huidige plannen uiteindelijk als zodanig zullen worden doorgevoerd. Met een maximering van de huurprijs daalt begrijpelijkerwijs ook het
rendement van verhuurders, waardoor het maar de vraag is in hoeverre verhuurders nog langer bereid zijn een stapje extra te zetten en het onderhoud in en rondom het gehuurde niet tot een absoluut minimum te beperken. Met een lager rendement bestaat voorts de kans dat het verhuren minder interessant, waardoor nieuwbouw kan dalen. Het kabinet heeft daarom de wil om voor lopende nieuwbouwprojecten tot 10 jaar na oplevering een opslag te geven van 5% bovenop de maximale huurprijs.
BG.legal zal de ontwikkelingen nauwgezet blijven volgen.
Mocht u vragen hebben over dit onderwerp, voelt u zich dan vrij om vrijblijvend met een van
onze specialisten contact op te nemen.
[post_title] => Regulering middenhuur: plannen van het kabinet bekend
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => regulering-middenhuur-plannen-van-het-kabinet-bekend
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-12-09 16:49:15
[post_modified_gmt] => 2022-12-09 15:49:15
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=33762
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[4] => WP_Post Object
(
[ID] => 33439
[post_author] => 39
[post_date] => 2022-11-18 09:44:58
[post_date_gmt] => 2022-11-18 08:44:58
[post_content] => Het komt met regelmaat voor dat verhuurders geconfronteerd worden met huurders die voor een langere periode niet, niet tijdig of niet volledig de huurprijs betalen. Van een substantiële achterstand is echter geen sprake, de huurder loopt immers wel steeds in. Dergelijke huurders brengen een hoop administratieve lasten (en dus ook kosten) met zich. Kunt u als verhuurder van een dergelijke
wanbetalende huurder af?
De rechtspraak
Situaties waarbij huurders
stelselmatig tekortschieten in de tijdige of volledige betaling van de huurprijs komen in de rechtspraak geregeld voor. Zo ook in een
recente uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland van 7 september 2022. Het ging over een periode van iets meer dan anderhalf jaar over een achttal
te late huurbetalingen. Hoewel de huurachterstand vlak voor de zitting volledig was ingelopen oordeelt de kantonrechter dat de huurder ‘ernstig tekortgeschoten’ is in zijn verplichting om de huur tijdig te betalen. De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst dan ook toe.
De uitspraak is op zichzelf niet nieuw. In de rechtspraak is al langer de tendens te zien dat het structureel te laat betalen van de huurprijs een
grondslag voor ontbinding kan opleveren.
[1] Dit is ook te verklaren. In ruil voor het ter beschikking stellen van het gehuurde mag de verhuurder verlangen dat de huurder zijn betalingsverplichtingen keurig op tijd nakomt. Dit zeker nu in veel algemene bepalingen deze verplichting ook nadrukkelijk is opgenomen. Zoals het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in
zijn arrest van 5 november 2019 overwoog:
“Het hof is van oordeel dat de hierboven besproken tekortkoming - het laten ontstaan en gedurende zeer lange tijd laten voortduren van huurachterstand, in de vorm van het niet en het niet tijdig betalen van huur - de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de verplichting tot tijdige en volledige huurbetaling
één van de meest fundamentele verbintenissen is die op de huurder rust [..]”.
Het inlopen van de huurachterstand maakt, zoals de kantonrechter in de uitgehaalde uitspraak van 7 september 2022 terecht overweegt, de tekortkomingen uit het verleden niet ongedaan
[2]. Daar komt bij dat er een reële kans bestaat dat, ook al zou zijn ingelopen, het
patroon van te late betalingen in de nabije toekomst herleeft.
[3] Het kan bij structurele te late huurbetalingen van de verhuurder, met andere woorden, niet verlangt worden nog langer het genot van het gehuurde te verschaffen. De verhuurder heeft er dan alle belang bij het gehuurde ter beschikking te kunnen stellen aan een huurder die wél tijdig zijn huurbetalingen nakomt.
Tips voor de praktijk
- Administreer als verhuurder de (te late) betalingen goed;
- Accepteer de te late (deel)betalingen niet en sommeer altijd na ommekomst van de betalingstermijn schriftelijk om alsnog (volledig) te voldoen;
- Wacht niet te lang met het opstarten van een gerechtelijke procedure, om een eventueel verweer op stilzwijgende aanvaarding van het betalingspatroon te voorkomen.
Wordt u geconfronteerd met een wanbetalende huurder en wilt u beoordelen wat uw mogelijkheden zijn? Neem dan gerust vrijblijvend
contact op.
[1] Vergelijk onder meer: Gerechtshof Amsterdam van 20 augustus 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3079, r.o. 3.4, het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 30 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1617, r.o. 6.4.3., het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 16 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1447, 6.5.4., Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 augustus 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:7284, r.o. 6.5.
[2] Vergelijk bovendien: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15 oktober 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:8480.
[3] Vergelijk: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 30 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1617.
[post_title] => Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => structureel-te-laat-betalen-is-een-grondslag-voor-de-ontbinding-van-de-huurovereenkomst
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-11-24 13:16:17
[post_modified_gmt] => 2022-11-24 12:16:17
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=33439
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[5] => WP_Post Object
(
[ID] => 32613
[post_author] => 39
[post_date] => 2022-10-21 09:39:40
[post_date_gmt] => 2022-10-21 07:39:40
[post_content] => In diverse
blogs hebben wij geschreven over de
huisvesting van arbeidsmigranten, het belang van het bestemmingsplan en het wonen/woning begrip. In de praktijk komt het geregeld voor dat arbeidsmigranten in wisselende samenstelling voor (zeer)
korte duur gehuisvest worden. In dit blog licht ik toe waarom u daarmee dient op te passen.
Het wonen/woning begrip
Bij de vraag of u arbeidsmigranten in een woning mag huisvesten speelt de begripsbepaling in het geldende bestemmingsplan een belangrijke rol.
In veel recentere bestemmingsplannen vindt u terug dat het wonen in de woning slechts is toegestaan voor één huishouden. Uit vaste rechtspraak volgt dat arbeidsmigranten niet snel als
één huishouden kan worden gezien, waardoor kort gezegd het huisvesten van arbeidsmigranten in die woning niet is toegelaten.
In verschillende oudere bestemmingsplannen komen wij nog geregeld het begrip ‘wonen’ tegen. Indien het begrip ‘wonen’ niet nader is uitgewerkt in het bestemmingsplan, en er geen link is gelegd met het begrip wonen, dan geldt volgens vaste rechtspraak dat
verschillende vormen van wonen, waaronder de huisvesting van arbeidsmigranten, is toegelaten. Een meer diepgaande uitleg over dit onderscheid kunt u onder meer teruglezen in
dit blog.
Wanneer is er sprake van wonen?
Als uit het bestemmingsplan volgt dat er diverse vormen van wonen – waaronder dus ook arbeidsmigranten – is toegelaten, dan bent u er echter nog niet. Is het huisvesten van arbeidsmigranten wel in alle omstandigheden gelijk te stellen met wonen?
Onze hoogste bestuursrechter is van oordeel dat er pas sprake is van wonen indien een bepaalde vorm van verblijf een zekere mate van duurzaamheid kent.
[1] Van belang is dan wanneer er sprake is van een
duurzaam karakter.
Uit rechtspraak volgt dat gekeken moet worden naar alle relevante omstandigheden en er een vergelijking moet worden gemaakt met een
logiesfunctie (recreatief gebruik). Relevante omstandigheden hierbij kunnen onder meer zijn in hoeverre de bewoners geheel zelfvoorzienend zijn (daaronder begrepen een eigen keuken, badkamer, wasaansluiting)
[2] en de duur van het verblijf
[3].
Met name de duur van het verblijf kan tot problemen leiden bij het huisvesten van arbeidsmigranten. Hoewel onze hoogste bestuursrechter heeft overwogen dat aan een verblijf korter dan zes maanden niet zonder meer het woonkarakter kan worden ontzegd, bestaat er een risico dat dit kan worden opgevat als logies (
short stay). De wisselende samenstellingen en variërende duur van enkele weken tot enkele maanden kan hierbij relevant zijn. Ook hierbij geldt dat eventuele duiding van begrippen als ‘logies’, ‘recreatiewoning’ en ‘short stay’ in het geldende bestemmingplan of gemeentelijk beleid relevant kunnen zijn.
[4]
Als verhuurder is het van belang om hier bij het aanbieden van een woning (of een deel daarvan) aan arbeidsmigranten of een tussenpersoon/uitzendbureau rekening mee te houden en in de relatie tot de huurder of tussenpersoon in de huurovereenkomst goede afspraken te maken over de aard en de duur van het verblijf.
Wij kunnen in dit kader voor u meedenken en ervoor zorgen dat de huurovereenkomst op uw behoeften is afgestemd. Daarnaast kunnen wij tegen een vast bedrag
screenen of het bestemmingsplan huisvesting van arbeidsmigranten überhaupt toelaat. Neemt u gerust vrijblijvend
contact op.
[1] Zie onder meer:
ECLI:NL:RVS:2008:BC7589 en
ECLI:NL:RVS:2013:1633
[2] Zie:
ECLI:NL:RVS:2022:2072 en
ECLI:NL:RVS:2020:2206
[3] Zie :
ECLI:NL:RVS:2013:1633
[4] Zie:
ECLI:NL:RVS:2020:588
[post_title] => Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => huisvesting-arbeidsmigranten-pas-op-met-kortdurend-verblijf
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-10-21 09:39:40
[post_modified_gmt] => 2022-10-21 07:39:40
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=32613
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[6] => WP_Post Object
(
[ID] => 31510
[post_author] => 39
[post_date] => 2022-08-03 15:32:51
[post_date_gmt] => 2022-08-03 13:32:51
[post_content] =>
Het wetvoorstel
Op
9 juni 2022 is het wetsvoorstel
‘Goed verhuurderschap’ ingediend bij de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel beoogt huurders te
beschermen tegen misstanden bij het huren van woon- of verblijfsruimten. De wetgever wil daartoe gemeenten meer handvaten bieden, door kort gezegd:
- Een norm voor goed verhuurderschap te introduceren;
- Gemeenten de mogelijkheid te bieden een verhuurvergunning verplicht te stellen;
- Een meldpunt te introduceren waar anoniem geklaagd kan worden over misstanden;
- Gemeenten handhavingsinstrumenten te bieden, met als meest verregaand de inbeheername van het verhuurde.
Aanleiding voor het wetsvoorstel zijn signalen uit de praktijk over misstanden in de huursector en dan met name discriminatie, intimidatie, achterstallig onderhoud en excessieve huurprijzen, aldus de Minister in zijn
toelichting aan de Kamer. Het voorstel beperkt zich overigens niet
enkel tot verhuurder zelf. Ook
verhuurbemiddelaars vallen onder de reikwijdte van het wetsvoorstel.
Goed verhuurderschap
Goed verhuurderschap is een niet in de wet uitgewerkte bepaling. In Afdeling 2 van Titel 4 van Boek 7 BW zijn weliswaar de verplichtingen van de verhuurder opgenomen, maar daar is de verplichting van de verhuurder om zich als goed verhuurder te gedragen niet opgenomen. Ter vergelijking in artikel 7:213 BW is eenzelfde verplichting voor de huurder wél opgenomen.
Uit het wetsvoorstel volgt dat de wetgever ervoor kiest om de in de hiervoor genoemde toelichting van de Minister aangehaalde zaken te reguleren.
Vermeldingswaardig is dat het voor verhuurders verplicht wordt om een
helder en transparant selectieproces te hanteren. In de huidige krappe huurmarkt is steeds vaker het beeld dat huurwoningen niet publiekelijk worden aangeboden, zittende huurders nieuwe huurders voordragen en excessieve bedragen betaald worden voor de overname van de (door de zittende huurder aangebrachte) inventaris.
Recent gaven enkele grote verhuurders zelf al aan af te willen stappen van deze praktijk.
Specifiek ten aanzien van de verhuur aan
arbeidsmigranten geldt dat de verhuurder dan wel verhuurbemiddelaar verplicht is om de huurovereenkomst los van de arbeidsovereenkomst vast te leggen en de huurovereenkomst in een voor de arbeidsmigrant begrijpelijke taal op te stellen met voor de arbeidsmigrant duidelijk omschreven zijn huurrechten en -plichten ten aanzien van het gehuurde.
Meldpunt
Gemeenten dienen een
meldpunt te introduceren waarbij door huurder, of bijvoorbeeld omwonenden, geklaagd kan worden over de bedoelde misstanden in de verhuurpraktijk.
Verhuurvergunning
Met het wetsvoorstel wil de wetgever het voor gemeenten mogelijk maken om in een
verhuurverordening te regelen dat het voor verhuurders zonder benodigde verhuurvergunning niet is toegelaten (i) een in de verordening aangewezen categorie woonruimte binnen (ii) een in de verordening aangewezen gebied te verhuren. Het is gemeenten alleen toegestaan locaties aan te wijzen waar een verhuurvergunning verplicht is, voor zover dit
noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid. Dit betreft in zoverre een soortgelijke bepaling als opgenomen in artikel 40 lid 1 van de Huisvestingswet 2014, waarin de opkoopbescherming tijdelijk geregeld is, waarover wij eerder
dit blog schreven. De wetgever geeft daarbij de gemeente vrijheid om aan een dergelijke verhuurvergunning voorwaarden te verbinden, waaronder de maximering van de huurprijs en huurprijsindexatie en het opstellen van een onderhoudsplan.
Specifiek voor
arbeidsmigranten geldt dat er bij een dergelijke verhuurvergunning eisen kunnen worden gesteld aan de aard- en inrichting van afzonderlijk afsluitbare verblijfsruimten en minimum
hygiëne-eisen, zoals eisen rondom voedsel en toiletvoorzieningen. Dit geldt overigens alleen voor na inwerkingtreding van de wet in gebruik te nemen ruimten. Voor verblijfsruimten die reeds in gebruik zijn, geldt dat de gemeente alleen de eis kan stellen dat aan deze voorwaarden binnen 10 jaar na inwerkingtreding van de wet wordt voldaan.
Inbeheername
Binnen het instrumentarium aan handhavingsmiddelen zal het voor de gemeente mogelijk zijn om in bepaalde gevallen verhuurders te verplichten het gehuurde
in beheer te laten afgeven aan een beheerder. Dit geldt slechts voor zover de regels omtrent het goed verhuurderschap worden overtreden. Een besluit tot inbeheername is niet alleen mogelijk als verhuurder in vier jaar tijd al twee keer een
bestuurlijke boete opgelegd heeft gekregen, maar ook indien de gemeente een verhuurvergunning (onherroepelijk) heeft geweigerd terwijl de woon- of verblijfsruimte al is verhuurd.
Kritiek
Er is ook
kritiek op het wetsvoorstel, niet in het minst vanuit de adviesrol van de Afdeling advisering van de Raad van State. In zijn
advies merkt de Afdeling onder meer op dat onvoldoende is onderbouwd dat er daadwerkelijk noodzaak is voor de deels ingrijpende maatregelen in het bedoelde wetsvoorstel. Een adequate probleemanalyse ontbreekt. Dit in het bijzonder ook omdat het wetsvoorstel rechten en vrijheden als het eigendomsrecht, privacy en
vrij verkeer van diensten beperkt. De noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit blijkt bij gebrek aan een adequate probleemanalyse onvoldoende. Er is ten slotte volgens de Afdeling onvoldoende onderzoek in hoeverre het huurrecht met de daarin al bestaande handhavingsmogelijkheden al dan niet afdoende is.
Wilt u meer advies over uw rechten en verplichtingen als huurder of verhuurder, neemt u dan gerust vrijblijvend
contact op.
[post_title] => Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => wetsvoorstel-goed-verhuurderschap-ingediend
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-08-03 16:21:29
[post_modified_gmt] => 2022-08-03 14:21:29
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=31510
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[7] => WP_Post Object
(
[ID] => 30185
[post_author] => 39
[post_date] => 2022-05-05 09:26:06
[post_date_gmt] => 2022-05-05 07:26:06
[post_content] =>
Inleiding
Naast diverse – door de Minister aangewezen – noodopvanglocaties voor de tijdelijke huisvesting van Oekraïense vluchtelingen, wordt er door gemeenten druk geïnventariseerd naar
opvanglocaties op plekken die daar niet voor bestemd zijn, zoals bedrijfslocaties, leegstaande (school)gebouwen en dergelijke.
Ook wordt er door het kabinet ruim baan gegeven aan de opvang van Oekraïense vluchtelingen ‘bij de mensen thuis’. Vanwege de schrijnende situatie wordt vaak voorbij gegaan aan de
juridische consequenties. Kan dit namelijk allemaal wel zomaar?
In deze bijdrage zal ik stilstaan bij de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen in grofweg (i) woningen en (ii) bedrijfslocaties. De aanwijzing van tijdelijke noodopvanglocaties en de Europeesrechtelijke grondslag daarvan zal in dit blog niet verder aan de orde komen.
De verschillende opvangwijzen en aandachtspunten
De organisaties Rode Kruis, Vluchtelingenwerk Nederland, het Leger des Heils en de Stichting Takecarebnb hebben in samenwerking met gemeenten en in opdracht van het Ministerie van Justitie en Veiligheid een initiatief genaamd ‘RefugeeHomeNL’ opgezet om het voor particuliere woningeigenaars mogelijk te maken Oekraïense vluchtelingen op te vangen. De Rijksoverheid heeft hiervoor
deze Handreiking gepubliceerd.
Er wordt daarbij voornamelijk ingezet op gasthuishoudens (gastgezinnen), met andere woorden
zonder dat woningeigenaars daarvoor een
vergoeding krijgen. Ook zijn er allerlei private organisaties die als tussenpersoon woningruimte aanbieden voor Oekraïense vluchtelingen.
Daarnaast zien wij dat verschillende gemeenten de (grootschalige) huisvesting van Oekraïense vluchtelingen (tijdelijk) mogelijk willen maken op bedrijventerreinen.
Zelfs met de verregaande bereidwilligheid van alle betrokken organisaties, is het als particuliere woningeigenaar of eigenaar van een bedrijfspand verstandig om de opvang van vluchtelingen
goed te regelen. Hierbij kan onder meer worden gedacht aan:
- De invulling van de overeenkomst, de eventuele differentiatie van personen, de eventuele vergoeding, de aansprakelijkheid voor diefstal of schade en de mogelijkheden voor (tussentijdse) beëindiging;
- Of het huisvesten van Oekraïense vluchtelingen planologisch gezien wel mogelijk is;
- Of het huisvesten van Oekraïense vluchtelingen niet leidt tot onttrekking aan de woningvoorraad;
Het bestemmingsplan
In veel bestemmingsplannen staat opgenomen dat een woning alleen bestemd is om te worden bewoond door
één huishouden. Indien een volledige woning aan één Oekraïense familie of stel wordt verhuurd of in gebruik wordt gegeven zal dit niet snel tot problemen leiden. Indien een deel van de woning, waarin u zelf woonachtig bent, wordt verhuurd (hospitahuur) of in gebruik wordt gegeven (inwoning) of u meerdere Oekraïense vluchtelingen die
niet tot hetzelfde gezin behoren wil huisvesten, dan kan dit echter tot problemen leiden. Over de planologische pijnpunten schreven wij eerder
dit blog.
In bedrijfspanden geldt dit probleem zo mogelijk nog meer. In de regel is het planologisch
niet toegelaten om in een bedrijfsruimte mensen te huisvesten.
Het is daarom zaak om het geldende bestemmingsplan
goed te beoordelen en hier met de gemeente afspraken over de maken, al dan niet in een anterieure overeenkomst. Mogelijk is een (tijdelijke) omgevingsvergunning vereist.
De Huisvestingswet
Daarnaast is het in de Huisvestingswet
verboden om een door de gemeente aangewezen woonruimte te onttrekken aan de woningvoorraad. Dit probleem zal zich met name voor kunnen doen bij (particuliere) woningeigenaars. Het is aan de gemeente om in een Huisvestingsverordening vast te leggen welke activiteiten verboden zijn. De gemeente kan een woningeigenaar een zogenoemde
onttrekkingsvergunning verlenen om het met de Huisvestingsverordening strijdige gebruik te legaliseren. Niet iedere gemeente heeft overigens een Huisvestingsverordening.
Het is zaak om te beoordelen of uw gemeente een Huisvestingsverordening heeft en welk gebruik al dan niet is toegelaten. Diverse gemeenten laten overigens hospitahuur of inwoning toe.
Huurbescherming
Oekraïense vluchtelingen die in Nederland zijn opgevangen hebben op grond van de Regeling Opvang Ontheemden Oekraïne (ROO)
recht op leefgeld. Dit leefgeld is niet primair bedoeld om uit te geven aan woonkosten. Uit een Kamerbrief van 21 maart 2022 blijkt dat het aan de Oekraïense vluchtelingen zelf is om met (een deel van) het leefgeld
bij te dragen in de kosten van opvang bij een gastgezin.
Zeker indien er een vergoeding wordt bedongen is het raadzaam om bedacht te zijn op het risico dat bij het huisvesten van Oekraïense vluchtelingen huurrechten kunnen ontstaan. Daarover schreven wij in het kader van de huisvesting van arbeidsmigranten eerder in
dit blog. Als eigenaar/verhuurder van een pand wilt u natuurlijk
zelf de regie houden over de eventuele beëindiging van de huisvesting. Veelal wordt er om die reden geopteerd voor en gebruikersovereenkomst, waarbij de gebruiker zich niet op huurbescherming zou moeten kunnen beroepen. Dit is niet geheel zonder risico.
Kort gezegd bestaat er een risico dat er een huurovereenkomst, met daarbij behorende huurrechten, ontstaan indien er een tegenprestatie wordt bedongen.
Zo is het vaste rechtspraak dat de tegenprestatie slechts een
symbolisch karakter mag hebben of slechts ziet op de gebruikskosten (w.o. energielasten) of kosten van beheer en bemiddeling. Is dit niet het geval, dan is er in de regel sprake van een huurovereenkomst. Over deze problematiek schreven wij eerder in
dit blog. Daarbij maakt het overigens niet uit dat er met bijvoorbeeld een tussenpersoon of de gemeente wordt gecontracteerd. Het uiteindelijke gebruik is daarbij relevant. Hierover schreven wij eerder in
dit blog.
Om dit te ondervangen kan de verhuurder kiezen voor een
tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW voor de duur van maximaal twee (zelfstandige woonruimte) of vijf (onzelfstandige woonruimte) jaar. Het probleem is echter dat niemand kan inschatten hoe lang de vluchtelingen moeten worden opgevangen. Dit zal ten dele afhangen van de huisvestingscapaciteiten van het COA / de gemeenten en de duur van de oorlog. Het is overigens niet mogelijk een tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde personen te verlengen. Dan ontstaat er namelijk een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een tijdelijke huurovereenkomst biedt mogelijk
niet in alle scenario’s de beste optie.
Tips voor de praktijk
- Bedenk van tevoren goed welke vorm van huisvesting voor uw specifieke situatie het best passend is;
- Leg afspraken, of het nu met de gemeente/belangenorganisaties en/of de vluchtelingen zelf zijn, goed vast in een schriftelijke overeenkomst;
- Wees bewust van het risico op huurbescherming en kaart deze risico’s van tevoren goed af;
- Beoordeel of dat de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen in uw situatie vergunningplichtig is.
Wilt u meer
advies of hulp bij het opstellen van een (gebruiks)overeenkomst, neemt u dan gerust vrijblijvend
contact op.
[post_title] => De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => de-huisvesting-van-oekraiense-vluchtelingen
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-05-05 09:27:14
[post_modified_gmt] => 2022-05-05 07:27:14
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=30185
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[8] => WP_Post Object
(
[ID] => 30002
[post_author] => 39
[post_date] => 2022-04-20 10:18:00
[post_date_gmt] => 2022-04-20 08:18:00
[post_content] =>
Aanbrengen zonnecollectoren
Nederland zit midden in de
energietransitie. Een van de mogelijkheden om te verduurzamen is het opwekken van zonne-energie door middel van zonnecollectoren. Dit kan zowel op macroniveau met bijvoorbeeld grootschalige zonneparken of op microniveau, bijvoorbeeld op de daken van woningen. Het aanbrengen van zonnecollectoren op daken kent een grote visuele impact op de gebouwde
omgeving. Zeker in beschermde dorps- of stadsgezichten of bij (rijks)monumenten geldt dat het aanbrengen van zonnecollectoren een
duidelijke impact heeft op de omgevingskwaliteit.
Handelwijze gemeentes
Gemeentes gaan wisselend om met het toestaan van de plaatsing van zonnecollectoren op
cultureel erfgoed. Denk hierbij aan de zichtbaarheid van de panelen vanaf de straatkant, de zichtbaarheid van de panelen vanuit andere, hoger gelegen daken, het al dan niet aaneensluiten van de panelen en het type of de kleur van de panelen.
Uit een in opdracht van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed verricht
onderzoek naar de plaatsing van zonnecollectoren binnen ons cultureel erfgoed blijkt dat er behoefte is aan nader heldere kaders en
eenduidige regelgeving, iets wat op dit moment nog ontbreekt.
Omgevingsvergunning vereist
Voor het plaatsen van zonnecollectoren op een beschermd rijks- of gemeentelijk monument of in een beschermd dorps- of stadsgezicht is een
omgevingsvergunning vereist. In geval van rijksmonumenten zal er altijd om advies gevraagd moeten worden bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Inmiddels is het beleid van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed
versoepelt. Er geldt niet langer een zichtcriterium, maar in hoeverre de plaatsing geen aantasting vormt aan de waardevolle onderdelen van het monument en de wijze waarop de panelen
zorgvuldig worden aangebracht.
In geval van een gemeentelijk monument zal veelal advies worden gevraagd aan een monumenten- en/of welstandscommissie. In veel gevallen zal de gemeente in het
toepasselijke bestemmingsplan regels hebben gesteld voor veranderingen aan beschermd erfgoed. Ook kan de gemeente nog separaat beleid hebben. Een goed voorbeeld hiervan vormt het nieuwe (ontwerp)beleid van de
gemeente Haarlem.
Beleidswijziging
Dat er noodzaak lijkt om beleid voor de plaatsing van zonnecollectoren te verruimen, blijkt wel uit de voorgenomen beleidswijziging van de gemeente Haarlem. De gemeente wil veel ruimte bieden voor de plaatsing van panelen uit het zicht. In haar beleid biedt zij huiseigenaren een aantal handvatten om aan het zichtcriterium te voldoen. Denk hierbij aan een bepaalde afstand van de dakrand en het vormen van één geheel. Ook voor bepaalde op een zogenoemde kansenkaart weergegeven daken is het toegelaten om in het zicht te plaatsen, een en ander mits er
onvoldoende alternatieven zijn en te beeldkwaliteit wordt gewaarborgd. Dit lijkt aan de sluiten bij het hiervoor aangehaalde onderzoek.
Om de beeldkwaliteit te borgen heeft de gemeente wederom een aantal handvatten gegeven. Uit deze
beleidswijziging is af te leiden dat er daadwerkelijk serieus gekeken wordt naar mogelijkheden om ons erfgoed te verduurzamen. Het gewenste eenduidige beleid is echter niet zomaar te realiseren. Hoewel er bepaalde algemene uitgangspunten zijn geformuleerd, blijft de aanleg van zonnecollectoren op beschermd erfgoed maatwerk.
Vastlegging omgevingsplan
Onder de Omgevingswet, vooralsnog met een geplande inwerkingtreding per 1 juli 2022, bestaat er voor gemeentes ruimte om aanleg van zonnecollectoren vergunningvrij te maken en dit als zodanig vast te leggen in het Omgevingsplan. Uit het hiervoor aangehaalde beleid blijkt dat ook de gemeente Haarlem die koers zal varen voor een tweetal categorieën.
Het is voor huiseigenaars van beschermd erfgoed verstandig om zich van te voren goed te laten adviseren. Niet alleen de bouwtechnische mogelijkheden, maar ook de
juridische mogelijkheden. Middels een
quick scan kunnen wij voor u voor een vast laag tarief beoordelen of en op welke wijze het voor u juridisch mogelijk is om op uw beschermde erfgoed zonnecollectoren te plaatsen. Neem gerust vrijblijvend
contact op.
[post_title] => Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => zonne-energie-in-beschermde-dorps-of-stadsgezichten-en-monumenten
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-04-20 10:18:00
[post_modified_gmt] => 2022-04-20 08:18:00
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=30002
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[9] => WP_Post Object
(
[ID] => 28762
[post_author] => 39
[post_date] => 2022-01-31 11:53:03
[post_date_gmt] => 2022-01-31 10:53:03
[post_content] =>
Inleiding
Op 21 januari 2022 jl. heeft de Hoge Raad een belangrijk
arrest gewezen dat
ongunstig is voor woningcorporaties die via collectieve warmte-koudeopslag-installaties (hierna: WKO-installatie) warmte leveren aan huurders.
WKO-installatie een onroerende aanhorigheid
In een geschil tegen woningcorporatie Acantus staat de vraag centraal of een
WKO-installatie gezien kan worden als een
onroerende aanhorigheid. Acantus verhuurt appartementen in een complex waar warmte, koude en warm tapwater worden geleverd door middel van een WKO-installatie. Een WKO-installatie maakt het mogelijk om op een duurzame methode een gebouw te verwarmen en te koelen door gebruik te maken van bodemenergie: het grootschalig opslaan van warmte en koude in water diep onder de grond.
De leveringskosten van warmte, koude en tapwater zijn niet inbegrepen bij de
servicekosten die Acantus aan huurders doorbelast. De levering vindt plaats via een derde partij (BAM). Acantus heeft een overeenkomst gesloten met BAM en nam in eerste instantie de kosten voor de levering voor haar rekening. Acantus heeft haar huurders medegedeeld dat de overeenkomst per 1 januari 2012 zou overgaan op de huurders. Een aantal huurders heeft met BAM geen nieuw contract getekend. Acantus heeft daarop vanaf januari 2015 een voorschotbedrag in rekening gebracht voor de levering van warmte, koude en tapwater. Daarbij heeft Acantus zowel de verbruikskosten als
vastrecht in rekening gebracht.
Diverse huurders zijn het daar niet mee eens en stellen zich op het standpunt dat het verbruik weliswaar kan worden doorbelast, maar
niet het vastrecht.
Bij de beoordeling van deze vraag is met name relevant in hoeverre de WKO-installatie behoort tot de gehuurde woonruimte en derhalve de lasten (dat wil zeggen de kapitaals- en onderhoudslasten en niet de daadwerkelijke verbruikskosten) geacht worden in de kale huurprijs te zijn begrepen (artikel
7:237 lid 2 BW). Relevant hierbij is het begrip ‘woonruimte’ als bedoeld in
artikel 7:233 BW.
Onder ‘
woonruimte’ wordt verstaan: “een gebouwde onroerende zaak [..] alsmede de
onroerende aanhorigheden.” De Hoge Raad heeft tegen het licht gehouden of een WKO-installatie een ‘onroerende aanhorigheid’ is in de zin van artikel 7:233 BW. Volgens de Hoge Raad moet dit begrip worden uitgelegd aan de hand van de
bestanddeeltoets van art. 3:4 BW. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het appartementencomplex – waarvan het gehuurde deel uitmaakt – en de WKO-installatie in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd. Bij het ontbreken van de WKO-installatie zou het gebouw als onvoltooid moeten worden beschouwd aangezien een andere manier van verwarmen van de appartementen niet mogelijk is (hetgeen in zoverre lijkt af te wijken van het door Acantus aangehaalde arrest van het gerechtshof Den Haag van 16 mei 2017,
ECLI:NL:GHDHA:2017:1541). Zo beschouwd is de WKO-installatie een (onroerend) bestanddeel van het appartementencomplex. Dit maakt dat de installatie en de afleverset ‘onroerende aanhorigheden’ zijn, als bedoeld in art. 7:233 BW. Daarbij is niet relevant of de eigenaar van de woonruimte ook eigenaar is van de onroerende aanhorigheid. Dit betekent dat de kosten van aanleg en onderhoud in de kale huurprijs tot uitdrukking komen, zo heeft de Hoge Raad
eerder overwogen.
Zijsprong naar de Warmtewet 2014
Het hof constateerde eerder dat er een
tegenstrijdigheid is tussen enerzijds de huurrechtelijke bepaling van artikel 7:237 lid 2 BW en de bepaling uit de Warmtewet 2014, waaruit volgt dat de Warmtewet 2014 uitgaat van het doorbelasten van
alle kosten die voortvloeien uit de warmtelevering. Het hof heeft bepaald dat, in de gegeven omstandigheden, het huurrecht dient te prevaleren.
De Warmtewet 2014 is inmiddels gewijzigd in de Warmtewet 2018. Voor de huurrechtpraktijk is dit in zoverre relevant omdat de Warmtewet niet meer van toepassing is op warmteleverancier die tevens verhuurder is (
artikel 1a Warmtewet 2018). De wetgever heeft daarbij nadrukkelijk aangegeven de levering van warmte/koude te regelen in het huurrecht. Een beroep op de bepalingen uit de Warmtewet 2014 is dus per 1 juli 2019 niet (meer) mogelijk.
Relevantie voor de praktijk
Indien een WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is, kan de verhuurder de
kapitaals- en onderhoudslasten ervan niet als servicekosten bij de huurders in rekening brengen. Omdat verhuurders/eigenaars naar aanleiding van deze zaak de kosten noch via de huurprijs noch via de servicekosten mogen doorberekenen, kan dat leiden tot het niet kiezen van duurzame warmteopwekking. Nu met name de constructieve afstemming van het gebouw en de WKO-installatie en de onroerende, fysieke verbondenheid met het gehuurde in dit kader van belang werd geacht is het de verwachting dat deze uitspraak relevant is voor vrijwel alle (nieuw te bouwen) gebouwen met een WKO-installatie.
Overigens is de
wetgever voornemens om deze systematiek te wijzigen zodat alle kosten verbonden aan de levering van warmte en koude, waaronder de kapitaals- en onderhoudslasten, via de servicekosten aan huurders kunnen worden
doorbelast.
In deze uitspraak ging het om de doorbelasting van het vastrecht. Een ander veelgehoord probleem met WKO-installaties is het gebrek aan keuzemogelijkheid voor de gebruiker. Dit kan leiden tot monopoliegedrag met tariefstijgingen, onbetrouwbare levering en gebrekkige service als veelgehoorde klachten. Eerder besteedde consumentenprogramma
Radar al aandacht aan deze
problematiek en ook de
ACM heeft eerder haar klachten geuit bij de Minister. Mogelijk dat de nieuwe ‘Warmtewet 2’ hiervoor oplossingen geeft. Op basis van de in 2020 gesloten
internetconsulatie lijkt dit vooralsnog niet het geval.
Neemt u gerust vrijblijvend
contact op.
Michael de Marco
advocaat Vastgoed te ‘s-Hertogenbosch
[post_title] => WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => wko-installatie-in-een-huurcomplex-geen-vastrecht-verschuldigd
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-08-31 10:06:40
[post_modified_gmt] => 2022-08-31 08:06:40
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=28762
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
)
[post_count] => 10
[current_post] => -1
[before_loop] => 1
[in_the_loop] =>
[post] => WP_Post Object
(
[ID] => 35848
[post_author] => 39
[post_date] => 2023-04-14 08:59:06
[post_date_gmt] => 2023-04-14 06:59:06
[post_content] => In zijn arrest van 26 november 2021,
ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam), heeft de Hoge Raad kort gezegd overwogen dat een overheidslichaam op grond van artikel 3:14 BW bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het
gelijkheidsbeginsel, in acht moeten nemen. Het gelijkheidsbeginsel brengt met zich dat overheidslichamen bij grondtransacties,
mededingingsruimte moeten bieden aan potentiële gegadigden, door middel van een selectieprocedure
[1] met objectieve, toetsbare en redelijke criteria, op grond waarvan een koper wordt geselecteerd. Slechts indien er op voorhand op grond van voormelde criteria duidelijk is dat slechts
één serieuze gegadigde bestaat, dan hoeft het overheidslichaam géén selectieprocedure te organiseren, en staat een een-op-een verkoop vrij.
Voor een verdere uiteenzetting van (de gevolgen van) het Didam-arrest verwijs ik naar
een eerder blog van mijn collega Rik Wevers. Eveneens in een
eerder blog stonden wij stil bij de selectieprocedure en de wijze waarop een overheidslichaam grip kan houden op deze procedure door gebruik te maken van de nodige
beleidsruimte zodat in wezen één serieuze kandidaat resteert. Dit kan begrijpelijkerwijs niet zover gaan dat het overheidslichaam in wezen toeschrijft naar de beoogde kandidaat, maar dit laat de hiervoor besproken beleidsruimte onverlet.
Sanctie op schending gelijkheidsbeginsel
Relevant is welke gevolgen de schending van de regels van het Didam-arrest hebben op reeds gesloten koopovereenkomsten. Dient dit
nietigheid of vernietigbaarheid in de zin van artikel 3:40 lid 2 BW te zijn? In de literatuur is eerder betoogd dat dit nietigheid moet zijn.
[2] De Voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland sloot in zijn vonnis van 22 maart 2023,
ECLI:NL:RBMNE:2023:1244 bij deze visie aan en overwoog dat de sanctie op schending van artikel 3:14 BW nietigheid is, nu de schending van het gelijkheidsbeginsel er juist toe strekt derden die niet bij de transactie betrokken zijn te
beschermen (r.o. 3.24 e.v.). Daar valt veel voor te zeggen, maar leidt evenwel tot enorme onzekerheid voor overeenkomsten die reeds jaren geleden zijn gesloten.
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden kiest in zijn arrest van 4 april 2023,
ECLI:NL:GHARL:2023:2796 een andere lijn en overwoog dat de sanctie op het niet naleven van het gelijkheidsbeginsel vernietigbaarheid van de koopovereenkomst oplevert (r.o. 3.7). Het hof sluit in zijn overwegingen aan bij de bestendige rechtspraak in het
aanbestedingsrecht en past dit naar analogie toe. Het verschil is praktisch relevant nu in geval van vernietigbaarheid ‘slechts’ derden (veelal de uitgesloten marktpartij(en) de vernietiging van de koopovereenkomst kunnen inroepen.
Schadeplichtig?
Het hof veroordeeld ten slotte de gemeente tot schadevergoeding vanwege het in strijd met artikel 3:14 BW (wegens schending gelijkheidsbeginsel) aangaan van de koopovereenkomst, hetgeen een onrechtmatige daad tegen de gepasseerde marktpartij oplevert (in dit geval een concurrerende supermarktexploitant die de grond voor de bouw en exploitatie van een nieuwe supermarktlocatie niet verwierf). Het hof overweegt tevens dat de koper niet zelfstandig onrechtmatig handelt.
[1] Voor meer informatie over de selectieprocedure, verwijs ik naar dit blog: https://bg.legal/gelijke-kansen-bij-verkoop-overheidsvastgoed-deel-ii
[2] S.E. Bartels, “Zijn Didam-strijdige overeenkomsten nietig?”, WPNR 2023/7392.
[post_title] => Sanctie op schending Didam-regels
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => sanctie-op-schending-didam-regels
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2023-04-14 09:52:37
[post_modified_gmt] => 2023-04-14 07:52:37
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=35848
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[comment_count] => 0
[current_comment] => -1
[found_posts] => 42
[max_num_pages] => 5
[max_num_comment_pages] => 0
[is_single] =>
[is_preview] =>
[is_page] =>
[is_archive] => 1
[is_date] =>
[is_year] =>
[is_month] =>
[is_day] =>
[is_time] =>
[is_author] =>
[is_category] =>
[is_tag] =>
[is_tax] => 1
[is_search] =>
[is_feed] =>
[is_comment_feed] =>
[is_trackback] =>
[is_home] =>
[is_privacy_policy] =>
[is_404] =>
[is_embed] =>
[is_paged] => 1
[is_admin] =>
[is_attachment] =>
[is_singular] =>
[is_robots] =>
[is_favicon] =>
[is_posts_page] =>
[is_post_type_archive] =>
[query_vars_hash:WP_Query:private] => a8f01eb5a5a5b4e6266025e581ea67a8
[query_vars_changed:WP_Query:private] => 1
[thumbnails_cached] =>
[allow_query_attachment_by_filename:protected] =>
[stopwords:WP_Query:private] =>
[compat_fields:WP_Query:private] => Array
(
[0] => query_vars_hash
[1] => query_vars_changed
)
[compat_methods:WP_Query:private] => Array
(
[0] => init_query_flags
[1] => parse_tax_query
)
[tribe_is_event] =>
[tribe_is_multi_posttype] =>
[tribe_is_event_category] =>
[tribe_is_event_venue] =>
[tribe_is_event_organizer] =>
[tribe_is_event_query] =>
[tribe_is_past] =>
[tribe_controller] => Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller Object
(
[filtering_query:Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller:private] => WP_Query Object
*RECURSION*
)
)
In zijn arrest van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam), heeft de Hoge Raad kort gezegd overwogen dat een overheidslichaam op grond van artikel 3:14 BW bij het aangaan en uitvoeren...
Lees meer
Inleiding Decentrale regels en de algemene rijksregels vormen twee van de zes kerninstrumenten uit de Omgevingswet. In deze blogreeks behandelen wij beide instrumenten op hoofdlijnen gezamenlijk. De wettelijke basis voor...
Lees meer
Inleiding De Omgevingsvisie is een van de zes kerninstrumenten uit de Omgevingswet. De Omgevingsvisie vervangt de structuurvisie zoals we die kennen uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Omgevingsvisie is...
Lees meer
Inleiding Nadat eerder de eerste contouren bekend waren gemaakt, heeft minister De Jonge vandaag zijn plannen bekend gemaakt om de middenhuur vanaf 2024 te reguleren. Daarbij neemt het kabinet als...
Lees meer
Het komt met regelmaat voor dat verhuurders geconfronteerd worden met huurders die voor een langere periode niet, niet tijdig of niet volledig de huurprijs betalen. Van een substantiële achterstand is...
Lees meer
In diverse blogs hebben wij geschreven over de huisvesting van arbeidsmigranten, het belang van het bestemmingsplan en het wonen/woning begrip. In de praktijk komt het geregeld voor dat arbeidsmigranten in...
Lees meer
Het wetvoorstel Op 9 juni 2022 is het wetsvoorstel ‘Goed verhuurderschap’ ingediend bij de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel beoogt huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woon- of...
Lees meer
Inleiding Naast diverse – door de Minister aangewezen – noodopvanglocaties voor de tijdelijke huisvesting van Oekraïense vluchtelingen, wordt er door gemeenten druk geïnventariseerd naar opvanglocaties op plekken die daar niet...
Lees meer
Aanbrengen zonnecollectoren Nederland zit midden in de energietransitie. Een van de mogelijkheden om te verduurzamen is het opwekken van zonne-energie door middel van zonnecollectoren. Dit kan zowel op macroniveau met...
Lees meer
Inleiding Op 21 januari 2022 jl. heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen dat ongunstig is voor woningcorporaties die via collectieve warmte-koudeopslag-installaties (hierna: WKO-installatie) warmte leveren aan huurders. WKO-installatie...
Lees meer
