Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
Eén van de gronden voor het beëindigen van een huurovereenkomst betreft ‘dringend eigen gebruik’. Op 10 januari 2020 heeft de rechtbank Rotterdam zich uitgesproken over een verzoek op die grond door Vestia. Een kwestie die al de nodige publiciteit heeft gekregen. Uit deze uitspraak blijkt maar weer eens dat een verzoek op grond van ‘dringend eigen gebruik’ is onderworpen aan een strenge toets. Het gevolg van die strenge toets: Vestia mag 17 huurovereenkomsten niet beëindigen.
Wat was het geval?
Vestia verhuurt woningen in de Tweebosbuurt in Rotterdam. Huurder woont al sinds 1985 in één van die woningen in de Tweebosbuurt. In 2011 en de jaren daarna heeft de gemeente Rotterdam een herstructureringsplan opgesteld voor de wijken in Rotterdam-Zuid, waaronder de Tweebosbuurt. Huurder krijgt in 2018 een brief van de gemeente. In die brief staat dat de gemeente en Vestia de woningen in de Tweebosbuurt willen gaan vernieuwen. De woningen zijn oud en voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. In deze brief staat dat de woning van huurder zal worden gesloopt en huurder daarom moet verhuizen. De gemeente en Vestia sluiten vervolgens een samenwerkingsovereenkomst die ziet op ‘het project Tweebosbuurt’.
Het beroep op ‘dringend eigen gebruik’
Vestia zegt vervolgens de huurovereenkomst op, op grond van dringend eigen gebruik:
‘Vestia heeft de door u gehuurde woning dringend nodig voor eigen gebruik, nu het vernieuwingsproject van de Tweebosbuurt met zich meebrengt dat de door u gehuurde woning wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Daarom kunnen wij de huurovereenkomst met u niet voortzetten.
De huurder heeft niet ingestemd met deze opzegging. Een procedure bij de kantonrechter volgt.
Vestia legt aan haar vordering te grondslag dat het eigen gebruik bestaat uit de sloop van de woning van huurder ten behoeve van de herontwikkeling van het perceel waar de woning van huurder deel uitmaakt. De werkzaamheden zijn onderdeel van de herstructurering van het gebied Tweebosbuurt.
Wat vindt de kantonrechter?
Vestia heeft ervoor gekozen om haar vordering in te stellen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW (beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik) en niet op artikel 7:220 BW (voortzetting huurovereenkomst na sloop/renovatie). Die keuzevrijheid biedt de wetgever (artikel 7:220 lid 4 BW). Dat heeft tot gevolg dat het strenge beoordelingsregime van het dringend eigen gebruik van toepassing is.
Die toets valt niet in het voordeel van Vestia uit. Binnen het wettelijk kader kan sloop een reden zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. Bijvoorbeeld als de exploitatie van de woningen aanzienlijke verliezen oplevert. Stedenbouwkundige ontwikkeling op zichzelf (zonder bijkomende omstandigheden) is geen grond voor dringend eigen gebruik.
In deze procedure is de (al dan niet slechte) staat van de woningen geen onderdeel van het juridisch debat en dus niet vast komen te staan. Uit de stukken waarop Vestia haar dringend eigen gebruik baseert, komt wel telkens naar voren dat ook de slechte staat van de woningen in de Tweebosbuurt aanleiding is voor de voorgenomen sloop. Maar Vestia heeft de vordering hier niet op gebaseerd. Het speelt dan ook geen rol bij de beoordeling van de vordering van Vestia.
Daar komt ook bij dat de bewoners feitelijk niet zijn erkend in het gehele traject. Vestia heeft te weinig aandacht gehad voor de gevolgen die huurder zou ondervinden van deze herstructurering en huurbeëindiging. Zo is bijvoorbeeld niet gekeken of huurder een andere woning kond terugkrijgen. En dat terwijl Vestia als kerntaak heeft om ervoor te zorgen dat personen in verband met hun lage inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen.
Conclusie: Er zijn geen motieven van financiële of bouwkundige aard. Het sociaal maatschappelijke motief dat Vestia naar voren brengt voor de Tweebosbuurt blijkt onvoldoende uit de overgelegde stukken. Op stedenbouwkundig vlak is niet aangetoond dat dit deel van de wijk niet in stand zou kunnen blijven. Alles afwegende komt de kantonrechter tot het oordeel dat de herstructureringsplannen de strenge toets van het dringend eigen gebruik niet kunnen doorstaan.
Wat is hiervan de relevantie voor de praktijk?
- Deze uitspraak bevestigt het strenge beoordelingsregime dat geldt voor dringend eigen gebruik. Maar wat interessant is, is het feit dat Vestia gekozen heeft voor deze grondslag. Vestia had ook kunnen kiezen voor voortzetting van de huurovereenkomst na sloop/renovatie. Dat heeft als gevolg dat de zware toets van dringend eigen gebruik niet geldt. Het gevolg is wel dat de huurovereenkomsten voortgezet moeten worden na sloop/renovatie. In de praktijk zal de verhuurder dus goed moeten overwegen welke weg hij kiest.
- Ten aanzien van dringend eigen gebruik heeft te gelden dat sloop als vorm van dringend eigen gebruik is erkend. Vestia heeft in deze procedure telkens de slechte staat van de woningen aangevoerd, maar vervolgens niet ten grondslag gelegd aan haar vordering. Voor de praktijk is relevant dat niet alleen de juiste grondslag wordt gekozen, ook dat de relevante feiten ter onderbouwing van die grondslag naar voren worde gebracht. Mogelijk was het oordeel van de kantonrechter anders geweest wanneer die slechte staat ook aan de vordering ten grondslag zou zijn gelegd.
- Voor een woningbouwcorporatie [toegelaten instelling] geldt bovendien dat zij als kerntaak heeft ervoor te zorgen dat personen in verband met hun lage inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Voor een corporatie geldt dus des te meer dat zij de belangen van de huurders betrekt in de besluitvorming. De gevolgen die huurders ondervinden zijn van belang. Met name het moeilijk kunnen vinden van een andere sociale huurwoning steelt een belangrijke rol.
Wilt u meer informatie over het opzeggen van een huurovereenkomst?
Neemt u dan contact met mij op.
Rutger Boogers, Advocaat huurrecht
