Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?

23 feb 2021

Bij het huisvesten van arbeidsmigranten zien we het al vaak. De vraag of het huisvesten van arbeidsmigranten voldoet aan de ‘woonbestemming’ van het bestemmingsplan. Cruciaal is vaak de vraag of er een relatie is gelegd tussen de begrippen ‘woning’ en ‘wonen’. Indien dat verband in het bestemmingsplan niet aanwezig is, is het huisvesten van arbeidsmigranten vaak mogelijk. We zien steeds meer gemeenten om die reden bestemmingsplannen wijzigen. Maar deze problematiek geldt ook bij het bouwkundig splitsen van een woning. Vaak wordt één woning verbouwd tot twee of meer zelfstandige woningen. Maar hoe zit dat dan met de vraag of daar ook twee zelfstandige huishoudens gevestigd mogen worden? In hoeverre staat het bestemmingsplan in de weg aan deze verbouwing? Recent heeft de Rechtbank Amsterdam hierover uitsluitsel gegeven.

De Casus

De feiten zijn simpel en illustratief voor heel veel vergelijkbare gevallen. De eigenaar van een woning wil een scheidingswand aanbrengen in een woning. Daarmee splitst hij de woning in twee zelfstandige woningen. Het betreft dus een bouwaanvraag voor het splitsen van de woningen.

De bestemming waarop de woning is gelegen betreft ‘Wonen’. De gemeente heeft de aanvraag afgewezen omdat er volgens het bestemmingsplan slechts één woning of woongebouw is toegestaan. Het plan voldoet dus niet aan het bestemmingsplan. Dan moet de gemeente de aanvraag weigeren.

Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank stelt vast dat de woning in de bestaande situatie als één woning moet worden aangemerkt. Wat partijen in essentie verdeeld houdt is of het bestemmingsplan toestaat dat door het plaatsen van een scheidingswand twee zelfstandige woningen worden gerealiseerd.

In het bestemmingsplan is geen relatie gelegd tussen de bestemming ‘Wonen’ in planregel 3.1 (de bestemmingsomschrijving) en de omschrijving van het begrip “woning” in planregel 1.92. Dit betekent dat de omschrijving van het begrip “woning” niet van betekenis is voor de uitleg van het begrip “wonen” in planregel 3.1. Op grond van planregel 3.1 is wonen op de daartoe bestemde gronden toegestaan in woonhuizen en woongebouwen. Deze bepaling biedt geen aanknopingspunten voor de stelling van de gemeente dat op het perceel slechts één woonhuis of woongebouw is toegestaan. Gelet hierop en aangezien het splitsen van woningen in de planregels ook niet expliciet als gebruiksverbod is opgenomen, moet ervan worden uitgegaan dat het is toegestaan van de hiervoor genoemde uitbreiding van de woning een zelfstandige woning te maken.

De gemeente verwijst vervolgens naar planregel 3.2.1. In die planregel is bepaald dat een hoofgebouw uitsluitend binnen een bouwvlak mag worden gebouwd. Daarnaast mogen uitsluitend woongebouwen worden gebouwd. Omdat ook deze planregel de bouw van twee woningen op het perceel niet verbiedt, heeft de gemeente de aanvraag ten onrechte geweigerd.

Een voorbeeld van een situatie waarin de planregel wél in de weg stond aan het splitsen van een woning, vinden we in een recente uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daar luidde de planregel als volgt:

Ingevolge artikel 3.1 van dit bestemmingsplan is het verboden om een bestaande woning te veranderen in en/of te vergroten tot twee of meer zelfstandige woningen.

In dat geval is dus expliciet bepaald dat een woning niet mag veranderen in tweede of meer zelfstandige woningen. Dan zou eventueel afgeweken kunnen worden van het bestemmingsplan. 

Relevantie voor de praktijk

In deze uitspraak zien we dus de rechtspraak, die vaak bij huisvesting van arbeidsmigranten een rol speelt, ook relevant is voor een bouwkundige splitsing. Dat is ook begrijpelijk. Een bouwvergunning is een gebonden beschikking. Dat betekent dat die verleend moet worden indien het plan voldoet aan – kort gezegd – de bouwregelgeving en het bestemmingsplan. Indien het realiseren van twee woningen in strijd is met het bestemmingsplan, moet de vergunning geweigerd worden. Zowel wat betreft de activiteiten gebruik als bouwen pas het plan in dit geval binnen het bestemmingsplan.

Het is van belang om bij dergelijke initiatieven goed te bekijken wat de planologische mogelijkheden zijn. Zeker bij een bouwvergunning, omdat die vergunning niet geweigerd mag worden wanneer het plan voldoet aan de bouwregelgeving en het bestemmingsplan.

Tot slot merk ik op dat in veel gevallen nog andere vergunningen nodig zijn voor het splitsen van woningen.

BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.

Heeft u een vraag over het splitsen van een woning of het huisvesten van arbeidsmigranten?

Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op (Rutger Boogers, advocaat, specialist arbeidsmigranten)

 

Rutger Boogers

    Omgevingswet: wat staat ons te wachten?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    VACATURE Juridisch medewerker / advocaat-stagiaire Vastgoedrecht
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Legal Department as-a-Service
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Ontruiming van een woning na overlijden?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Exoneratiebeding vernietigbaar?
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Een beroep op het vertrouwensbeginsel: koerswijziging in de jurisprudentie
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed
    Lees meer
    Vastgoed
    Lees meer
    Koop
    Lees meer
    Huurrecht
    Lees meer
    Omgevingsrecht
    Lees meer
    Bestemmingsplannen
    Lees meer
    Bouwrecht
    Lees meer
    Appartementsrecht
    Lees meer