Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
Bij het huisvesten van arbeidsmigranten zien we het al vaak. De vraag of het huisvesten van arbeidsmigranten voldoet aan de ‘woonbestemming’ van het bestemmingsplan. Cruciaal is vaak de vraag of er een relatie is gelegd tussen de begrippen ‘woning’ en ‘wonen’. Indien dat verband in het bestemmingsplan niet aanwezig is, is het huisvesten van arbeidsmigranten vaak mogelijk. We zien steeds meer gemeenten om die reden bestemmingsplannen wijzigen. Maar deze problematiek geldt ook bij het bouwkundig splitsen van een woning. Vaak wordt één woning verbouwd tot twee of meer zelfstandige woningen. Maar hoe zit dat dan met de vraag of daar ook twee zelfstandige huishoudens gevestigd mogen worden? In hoeverre staat het bestemmingsplan in de weg aan deze verbouwing? Recent heeft de Rechtbank Amsterdam hierover uitsluitsel gegeven.
De Casus
De feiten zijn simpel en illustratief voor heel veel vergelijkbare gevallen. De eigenaar van een woning wil een scheidingswand aanbrengen in een woning. Daarmee splitst hij de woning in twee zelfstandige woningen. Het betreft dus een bouwaanvraag voor het splitsen van de woningen.
De bestemming waarop de woning is gelegen betreft ‘Wonen’. De gemeente heeft de aanvraag afgewezen omdat er volgens het bestemmingsplan slechts één woning of woongebouw is toegestaan. Het plan voldoet dus niet aan het bestemmingsplan. Dan moet de gemeente de aanvraag weigeren.
Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank stelt vast dat de woning in de bestaande situatie als één woning moet worden aangemerkt. Wat partijen in essentie verdeeld houdt is of het bestemmingsplan toestaat dat door het plaatsen van een scheidingswand twee zelfstandige woningen worden gerealiseerd.
In het bestemmingsplan is geen relatie gelegd tussen de bestemming ‘Wonen’ in planregel 3.1 (de bestemmingsomschrijving) en de omschrijving van het begrip “woning” in planregel 1.92. Dit betekent dat de omschrijving van het begrip “woning” niet van betekenis is voor de uitleg van het begrip “wonen” in planregel 3.1. Op grond van planregel 3.1 is wonen op de daartoe bestemde gronden toegestaan in woonhuizen en woongebouwen. Deze bepaling biedt geen aanknopingspunten voor de stelling van de gemeente dat op het perceel slechts één woonhuis of woongebouw is toegestaan. Gelet hierop en aangezien het splitsen van woningen in de planregels ook niet expliciet als gebruiksverbod is opgenomen, moet ervan worden uitgegaan dat het is toegestaan van de hiervoor genoemde uitbreiding van de woning een zelfstandige woning te maken.
De gemeente verwijst vervolgens naar planregel 3.2.1. In die planregel is bepaald dat een hoofgebouw uitsluitend binnen een bouwvlak mag worden gebouwd. Daarnaast mogen uitsluitend woongebouwen worden gebouwd. Omdat ook deze planregel de bouw van twee woningen op het perceel niet verbiedt, heeft de gemeente de aanvraag ten onrechte geweigerd.
Een voorbeeld van een situatie waarin de planregel wél in de weg stond aan het splitsen van een woning, vinden we in een recente uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daar luidde de planregel als volgt:
Ingevolge artikel 3.1 van dit bestemmingsplan is het verboden om een bestaande woning te veranderen in en/of te vergroten tot twee of meer zelfstandige woningen.
In dat geval is dus expliciet bepaald dat een woning niet mag veranderen in tweede of meer zelfstandige woningen. Dan zou eventueel afgeweken kunnen worden van het bestemmingsplan.
Relevantie voor de praktijk
In deze uitspraak zien we dus de rechtspraak, die vaak bij huisvesting van arbeidsmigranten een rol speelt, ook relevant is voor een bouwkundige splitsing. Dat is ook begrijpelijk. Een bouwvergunning is een gebonden beschikking. Dat betekent dat die verleend moet worden indien het plan voldoet aan – kort gezegd – de bouwregelgeving en het bestemmingsplan. Indien het realiseren van twee woningen in strijd is met het bestemmingsplan, moet de vergunning geweigerd worden. Zowel wat betreft de activiteiten gebruik als bouwen pas het plan in dit geval binnen het bestemmingsplan.
Het is van belang om bij dergelijke initiatieven goed te bekijken wat de planologische mogelijkheden zijn. Zeker bij een bouwvergunning, omdat die vergunning niet geweigerd mag worden wanneer het plan voldoet aan de bouwregelgeving en het bestemmingsplan.
Tot slot merk ik op dat in veel gevallen nog andere vergunningen nodig zijn voor het splitsen van woningen.
BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.
Heeft u een vraag over het splitsen van een woning of het huisvesten van arbeidsmigranten?
Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op (Rutger Boogers, advocaat, specialist arbeidsmigranten)
