WP_Query Object
(
[query] => Array
(
[paged] => 9
[news-type] => blog
)
[query_vars] => Array
(
[paged] => 9
[news-type] => blog
[error] =>
[m] =>
[p] => 0
[post_parent] =>
[subpost] =>
[subpost_id] =>
[attachment] =>
[attachment_id] => 0
[name] =>
[pagename] =>
[page_id] => 0
[second] =>
[minute] =>
[hour] =>
[day] => 0
[monthnum] => 0
[year] => 0
[w] => 0
[category_name] =>
[tag] =>
[cat] =>
[tag_id] =>
[author] =>
[author_name] =>
[feed] =>
[tb] =>
[meta_key] =>
[meta_value] =>
[preview] =>
[s] =>
[sentence] =>
[title] =>
[fields] => all
[menu_order] =>
[embed] =>
[category__in] => Array
(
)
[category__not_in] => Array
(
)
[category__and] => Array
(
)
[post__in] => Array
(
)
[post__not_in] => Array
(
)
[post_name__in] => Array
(
)
[tag__in] => Array
(
)
[tag__not_in] => Array
(
)
[tag__and] => Array
(
)
[tag_slug__in] => Array
(
)
[tag_slug__and] => Array
(
)
[post_parent__in] => Array
(
)
[post_parent__not_in] => Array
(
)
[author__in] => Array
(
[0] => 19
)
[author__not_in] => Array
(
)
[search_columns] => Array
(
)
[ignore_sticky_posts] =>
[suppress_filters] =>
[cache_results] => 1
[update_post_term_cache] => 1
[update_menu_item_cache] =>
[lazy_load_term_meta] => 1
[update_post_meta_cache] => 1
[post_type] =>
[posts_per_page] => 10
[nopaging] =>
[comments_per_page] => 50
[no_found_rows] =>
[taxonomy] => news-type
[term] => blog
[order] => DESC
)
[tax_query] => WP_Tax_Query Object
(
[queries] => Array
(
[0] => Array
(
[taxonomy] => news-type
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
[operator] => IN
[include_children] => 1
)
)
[relation] => AND
[table_aliases:protected] => Array
(
[0] => wp_term_relationships
)
[queried_terms] => Array
(
[news-type] => Array
(
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
)
)
[primary_table] => wp_posts
[primary_id_column] => ID
)
[meta_query] => WP_Meta_Query Object
(
[queries] => Array
(
)
[relation] =>
[meta_table] =>
[meta_id_column] =>
[primary_table] =>
[primary_id_column] =>
[table_aliases:protected] => Array
(
)
[clauses:protected] => Array
(
)
[has_or_relation:protected] =>
)
[date_query] =>
[queried_object] => WP_Term Object
(
[term_id] => 56
[name] => Blog van medewerkers
[slug] => blog
[term_group] => 0
[term_taxonomy_id] => 56
[taxonomy] => news-type
[description] =>
[parent] => 0
[count] => 1456
[filter] => raw
)
[queried_object_id] => 56
[request] => SELECT SQL_CALC_FOUND_ROWS wp_posts.ID
FROM wp_posts LEFT JOIN wp_term_relationships ON (wp_posts.ID = wp_term_relationships.object_id) LEFT JOIN wp_icl_translations wpml_translations
ON wp_posts.ID = wpml_translations.element_id
AND wpml_translations.element_type = CONCAT('post_', wp_posts.post_type)
WHERE 1=1 AND (
wp_term_relationships.term_taxonomy_id IN (56)
) AND wp_posts.post_author IN (19) AND ((wp_posts.post_type = 'post' AND (wp_posts.post_status = 'publish' OR wp_posts.post_status = 'acf-disabled' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-success' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-failed' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-schedule' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-pending' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-draft'))) AND ( ( ( wpml_translations.language_code = 'nl' OR (
wpml_translations.language_code = 'nl'
AND wp_posts.post_type IN ( 'attachment' )
AND ( (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations
WHERE trid = wpml_translations.trid
AND language_code = 'nl'
) = 0
) OR (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations t2
JOIN wp_posts p ON p.id = t2.element_id
WHERE t2.trid = wpml_translations.trid
AND t2.language_code = 'nl'
AND (
p.post_status = 'publish' OR p.post_status = 'private' OR
( p.post_type='attachment' AND p.post_status = 'inherit' )
)
) = 0 ) )
) ) AND wp_posts.post_type IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) ) OR wp_posts.post_type NOT IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) )
GROUP BY wp_posts.ID
ORDER BY wp_posts.menu_order, wp_posts.post_date DESC
LIMIT 80, 10
[posts] => Array
(
[0] => WP_Post Object
(
[ID] => 12740
[post_author] => 19
[post_date] => 2018-09-28 14:15:50
[post_date_gmt] => 2018-09-28 12:15:50
[post_content] => Een privaatrechtelijke belemmering, kan een rol spelen bij bestuursrechtelijke aangelegenheden. Een privaatrechtelijke belemmering kan bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid zijn of een eigendomskwestie. Enkel wanneer een privaatrechtelijke belemmering ook ‘evident’ is, kan een dergelijke belemmering in de weg staan aan vergunningverlening. Bovendien kan bij een groot aantal vergunningen de aanvrager niet-ontvankelijk worden verklaard wanneer het plan niet kan worden verwezenlijkt vanwege eigendomsverhoudingen. Maar hoe zit dat in het kader van een bestemmingsplan? Op 19 september 2018 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State zich daarover uitgelaten [zie ECLI:NL:RVS:2018:3067].
De feiten
Bij besluit van 11 juli 2017 heeft de gemeenteraad van de gemeente Coevorden het bestemmingsplan ‘Windpark Weijerswild Coevorden’ vastgesteld. Het bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om een windpark op te richten nabij de Duitse grens. De Vereniging ‘Tegenwind’ heeft meerdere bezwaren tegen dit plan ingediend. Eén van die bezwaren betreft de omstandigheid dat het plan volgens de vereniging niet uitvoerbaar is omdat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. De vereniging stelt dat de gronden waarop de windturbines zijn voorzien niet in eigendom zijn van de initiatiefnemers, althans dat is niet gebleken. Volgens de vereniging heeft de raad niet aannemelijk gemaakt dat er overeenkomsten zijn gesloten tussen initiatiefnemers en de grondeigenaren. Ook is niet duidelijk of toestemming is verkregen van de eigenaren van percelen waarboven de wieken van de windturbines draaien. Daarvoor dient volgens de vereniging een erfdienstbaarheid te worden gevestigd.
De Afdeling gaat niet mee in dezen bezwaren. De Afdeling overweegt:
“Eigendomsverhoudingen zijn uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening niet van doorslaggevende betekenis. Alleen als privaatrechtelijke verhoudingen van zo’n evident belemmerende aard zijn dat in verband daarmee de realisering van het bestemmingsplan niet aannemelijk is, kan hieraan betekenis toekomen. Die situatie doet zich niet voor. In de plantoelichting staat en de raad heeft in het verweerschrift bevestigd dat de initiatiefnemers met de eigenaren van de betrokken gronden overeenkomsten hebben gesloten. Vereniging Tegenwind en anderen hebben geen redenen naar voren gebracht op grond waarvan moet worden getwijfeld aan de juistheid daarvan. Hetgeen Vereniging Tegenwind en anderen hebben aangevoerd acht de Afdeling daarom niet voldoende voor het oordeel dat de voorziene windturbines niet kunnen worden verwezenlijkt.”
Commentaar
Het standpunt van de Afdeling is in lijn met de vaste rechtspraak. Volgens vaste jurisprudentie van de bestuursrechter staat een privaatrechtelijke belemmering aan de vaststelling en de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan in de weg, indien deze een evident karakter heeft [zie bijv. ABRvS 14 juli 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BN1099]. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit. Een privaatrechtelijke belemmering is pas evident als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat een ontwikkeling is voorzien op grond die in eigendom aan een ander toebehoort en die ander daarin niet berust en niet hoeft te berusten [zie bijv. 17 oktober 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY0377].
Met succes eigendomsverhouding aankaarten
In dit geval overweegt de Afdeling heel expliciet dat eigendomsverhoudingen vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening ook niet doorslaggevend zijn. Gelet op het criterium is niet snel sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Een voorbeeld waarin wel met succes een eigendomsverhouding werd aangehaald als evidente privaatrechtelijke belemmering, betreft de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 3 februari 2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:527. Het betrof hier geen bestemmingsplan maar een verleende vergunning. De rechtbank overwoog in die zaak:
“Vast staat dat de dagrecreatieve agrarische nevenactiviteiten, die blijkens de BO van het project deel uitmaken, gedeeltelijk zijn voorzien op perceel W7. Dat perceel is geen eigendom van eiseres; zij heeft daarover ook uit anderen hoofde niet de beschikking. De derde-partij – de eigenaar van W7 – wenst geen medewerking aan de verwezenlijking van het project te verlenen; er is geen aanknopingspunt om haar daartoe gehouden te achten. Uitvoering van het project voor zover dat is voorzien op perceel W7, is dus niet mogelijk; en daarmee is het voorgenomen project als geheel, zoals omschreven in de BO, niet mogelijk. De privaatrechtelijke verhoudingen staan daaraan in de weg. Dat dat in de toekomst mogelijk anders zou kunnen zijn, is thans niet relevant; ook niet relevant is dat aan het door eiseres gewenste gebruik van perceel W9 geen juridisch-planologische bezwaren zouden kleven. Voorts is hier, anders dan eiseres wil, sprake van een privaatrechtelijke belemmering die evident is (…).”
Niet-ontvankelijkheid aanvrager
In deze gevallen wordt telkens een beroep gedaan op een evidente privaatrechtelijke belemmering. Echter, belanghebbenden kunnen zich – in ieder geval bij vergunningverlening – ook op het standpunt stellen dat in bovengenoemde situaties vergunninghouder niet-ontvankelijk verklaard moet worden. Zoals de afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 26 juli 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2002), wordt degene die verzoekt om een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk in beginsel verondersteld belanghebbende te zijn bij een beslissing op het door hem ingediende verzoek. Dit is anders indien aannemelijk wordt gemaakt dat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt [zie bijv. ABRvS 26 juli 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2002]. In een recente uitspraak van de Afdeling van 15 augustus 2018 overwoog de Afdeling:
“[appellant] heeft een brief overgelegd van de eigenaren van het appartement 26-2. In die brief verklaren zij dat zij nooit hebben verzocht om het realiseren van een balkon en dat zij daarvoor geen toestemming hebben gegeven. Volgens hen is de eigenaar van het appartement [locatie 1] niet gerechtigd het balkon te bouwen. Gelet op die verklaring en in aanmerking genomen dat van de zijde van [belanghebbende] geen enkel stuk is overgelegd waaruit blijkt dat hij wel toestemming heeft om het balkon te bouwen, is naar het oordeel van de Afdeling aannemelijk dat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt. Dit betekent dat, anders dan de rechtbank heeft overwogen, [belanghebbende] geen belanghebbende is. Zijn verzoek om een omgevingsvergunning is daarom geen aanvraag als bedoeld in artikel 1:3, derde lid, van de Awb.”
Deze jurisprudentie zou dus ook aangehaald kunnen worden in het geval op het eigendom van een ander wordt gebouwd en als gevolg daarvan het plan niet kan worden verwezenlijkt. Een beroep op een evidente privaatrechtelijke belemmering staat dan open, maar evengoed kan mijns inziens het standpunt worden ingenomen dat de vergunninghouder niet-ontvankelijk verklaard moet worden omdat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt. Het voordeel van een dergelijk beroep is dat aan de inhoudelijke beoordeling van het geschil niet meer wordt toegekomen. Terwijl de toetsing van een privaatrechtelijke belemmering al een inhoudelijk beoordeling van een bezwaargrond betreft. Bij bestemmingsplannen is het de vraag of dat argument opgaat. Er is bij een bestemmingsplan mijns inziens geen sprake van een ‘aanvraag’ als bedoeld in 1:3 Awb. Om die reden ligt het in die gevallen voor de hand om een beroep te doen op een evidente privaatrechtelijke belemmering.
Gebonden beschikkingen
Dat geldt tot slot juist niet bij gebonden beschikkingen. Bij een dergelijke beschikking heeft een beroep op een privaatrechtelijke belemmering geen zin. Dergelijke belemmeringen spelen immers geen rol. Dat betekent dat het bij dat soort beschikkingen juist zinvol is om een beroep te doen op de niet-ontvankelijkheid van de aanvrager. De ontvankelijkheid van de aanvrager is immers wel een aspect dat ook bij gebonden beschikkingen moet worden beoordeeld. Overigens is er bij gebonden beschikking de nodige rechtspraak waaruit blijkt dat enkel uit het bouwen op grond die niet in eigendom is bij de aanvrager, niet kan worden afgeleid dat het plan niet verwezenlijkt kan worden [zie o.a. ABRvS 29 juni 2005, AB 2005, 280, ABRvS 26 september 2007, JB 2007/221 en ABRvS 28 oktober 2010, JB 2010/3].
[post_title] => Eigendomsverhoudingen bij bestuursrechtelijke besluiten: privaatrechtelijke belemmering of niet-ontvankelijkheid aanvrager?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => eigendomsverhoudingen-bij-bestuursrechtelijke-besluiten-privaatrechtelijke-belemmering-of-niet-ontvankelijkheid-aanvrager
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-01-28 08:56:21
[post_modified_gmt] => 2020-01-28 07:56:21
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bgadvocaten.nl/?p=12740
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[1] => WP_Post Object
(
[ID] => 12634
[post_author] => 19
[post_date] => 2018-09-06 13:48:58
[post_date_gmt] => 2018-09-06 11:48:58
[post_content] => Het vertrouwensbeginsel wordt in bestuursrechtelijke zaken met de regelmaat van de klok aangevoerd. In verreweg de meeste gevallen zonder succes. Dat maakt de uitspraak van de Afdeling van 1 augustus 2018 [ECLI:NL:RVS:2018:2577] de moeite waard. In die uitspraak werd met succes een beroep gedaan op het vertrouwensbeginsel. Wat maakt die zaak anders dan de grote hoeveelheid zaken waarin tevergeefs een beroep wordt gedaan op het vertrouwensbeginsel?
De casus
Het betrof een handhavingskwestie. Het college van B&W van de gemeente Kampen had verschillende grondeigenaren een last onder dwangsom opgelegd met als doel om hun recreatiewoonschepen te verwijderen en verwijderd te houden. Op 12 januari 2010 heeft het college bij brief aan de betreffende grondeigenaren medegedeeld dat het voornemens is om de gemeenteraad voor te stellen om de op de percelen rustende bestemming te wijzigen, waardoor het afmeren van een recreatiewoonschip daar niet langer zal zijn toegestaan en dat zij gelet op de mogelijke planschade gedurende een jaar in de gelegenheid worden gesteld om gebruik te maken van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het bestaande bestemmingsplan. Dit beleidsvoornemen is gepubliceerd op de website van de gemeente Kampen in de rubriek ‘Officiële informatie van de gemeente Kampen’. In die publicatie is vermeld dat het college de bestemmingsplanprocedure om te komen tot een nieuw bestemmingsplan een jaar zal aanhouden. Partijen zijn in de procedure niet verdeeld over het feit dat het college er ten tijde van deze mededeling vanuit ging dat de recreatiewoonschepen geen bouwwerken waren en dat het college heeft beoogd om de betrokken grondeigenaren in de gelegenheid te stellen om legaal een recreatiewoonschip af te meren alvorens het nieuwe bestemmingsplan in werking zou treden. Naar aanleiding van deze mededeling van het college besloten de betrokken grondeigenaren een recreatiewoonschip aan te kopen en hebben zij deze afgemeerd voordat het nieuwe bestemmingsplan in werking is getreden.
Oordeel Afdeling
De rechtbank heeft terecht overwogen dat het college met de brief van 12 januari 2010 en de publicatie van het beleidsvoornemen op de website van de gemeente Kampen bij de betrokken grondeigenaren het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat het onder de werking van het toen geldende bestemmingsplan "Buitengebied, deel IJsselmuiden" was toegestaan om een recreatiewoonschip af te meren en dat tegen het afmeren niet zou worden opgetreden, voor zover dat zou plaats vinden vóór de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Dat achteraf is vastgesteld dat de recreatiewoonschepen als bouwwerken moeten worden aangemerkt en derhalve ook onder de werking van het bestemmingsplan "Buitengebied, deel IJsselmuiden" vergunningplichtig waren, doet er niet aan af dat de betrokken grondeigenaren er destijds op basis van de aan hen gedane toezegging op mochten vertrouwen dat zij de recreatiewoonschepen mochten afmeren. Gelet hierop heeft de rechtbank terecht overwogen dat het college weliswaar bevoegd was om handhavend op te treden tegen het met het bestemmingsplan strijdige gebruik van de recreatiewoonschepen, maar dat het gelet op de bij de betrokken grondeigenaren gewekte gerechtvaardigde verwachtingen had moeten afwegen of handhavend optreden zodanig onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van handhaving behoorde te worden afgezien.
Commentaar
Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is vereist dat een aan het bestuursorgaan toe te rekenen concrete, ondubbelzinnige toezegging is gedaan door een daartoe bevoegd persoon, waaraan een rechtens te honoreren verwachting kan worden ontleend. Er moet dus aan meerdere vereisten worden voldaan.
In veel zaken strandt het beroep al op het feit dat de toezegging onvoldoende concreet en ondubbelzinnig is gedaan. Indien in een toezegging voorbehouden of andere ‘mitsen en maren’ worden vermeld, is dat al een teken aan de wand dat een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel ver weg is. Vervolgens moet de toezegging zijn gedaan door een bevoegd persoon. Ook daar gaat het vaak fout. Niet iedere ambtenaar is bevoegd om bepaalde toezeggingen te doen. Dus om het bestuursorgaan te binden. In de praktijk leidt dat vaak tot begrijpelijk onbegrip: een ambtenaar vertegenwoordigt toch de ‘gemeente’. In de rechtspraak worden echter zware eisen gesteld aan deze eis. Onder 'een daartoe bevoegd persoon' moet worden verstaan, een persoon die [krachtens mandaat] beslissingsbevoegd is. Recente uitspraken van de Afdeling hebben dit criterium wel wat verruimd: er kan ook sprake zijn van aan het bestuursorgaan toe te rekenen concrete, ondubbelzinnige toezeggingen als "deze toezeggingen zijn gedaan door een persoon waarvan de betrokkene op goede gronden mocht veronderstellen dat deze de opvatting van het bevoegde orgaan vertolkte". Daarbij is kennelijk niet meer van belang of de persoon al dan niet bevoegd was de toezegging te doen. Tot slot moet aan het vereiste zijn voldaan dat er rechtens te honoreren verwachtingen ontleend mogen worden aan de toezegging. De beoordeling van dat criterium hangt voor een belangrijk deel samen met de beoordeling van het voorgaande criterium: de toezegging moet zijn gedaan door een – in beginsel – bevoegd persoon.
In deze zaak werd aan alle criteria voldaan. Wat vooral van belang is, is het feit dat de het beleidsvoornemen en de betreffende brief afkomstig zijn van een bevoegd persoon, namelijk het college zelf, en ook heel concreet zijn. Er zijn geen voorbehouden gemaakt. Terecht mochten de grondeigenaren aan het beleidsvoornemen en de brief ook verwachtingen ontlenen. In deze zaak speelt dus heel nadrukkelijk niet de discussie die in veel andere zaken speelt. Namelijk de vraag of de toezegging is gedaan door een bevoegd persoon. Dat is hier – gelet op het feit dat de toezegging door het college zelf is gedaan – evident. Deze uitspraak illustreert dat het vertrouwensbeginsel geen volledig ‘dode letter’ is geworden, maar in de praktijk – zij het nog steeds in een zeer beperkt aantal gevallen – een beginsel van betekenis is.
[post_title] => Het kan: een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => het-kan-een-geslaagd-beroep-op-het-vertrouwensbeginsel
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-01-28 08:56:27
[post_modified_gmt] => 2020-01-28 07:56:27
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bgadvocaten.nl/?p=12634
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[2] => WP_Post Object
(
[ID] => 12570
[post_author] => 19
[post_date] => 2018-08-21 13:46:50
[post_date_gmt] => 2018-08-21 11:46:50
[post_content] => Steeds vaker worden woningen gebruikt om arbeidsmigranten in te vestigen. Aangezien er steeds meer arbeidsmigranten zijn, neemt ook de noodzaak tot het vinden van geschikte woningen toe. Onlangs heeft de hoogste bestuursrechter een belangrijke uitspraak gedaan over de vraag wanneer het al dan niet is toegestaan om een woning te gebruiken voor het vestigen van arbeidsmigranten. Is het zomaar toegestaan om in iedere woning arbeidsmigranten te vestigen?
De huisvesting van één afzonderlijk huishouden
In veel bestemmingsplannen is in de planregels een definitie gegeven van het begrip ‘Woning’. Die definitie luidt in veel gevallen als volgt:
“in deze regels wordt verstaan onder woning een complex van ruimten uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden”
Bewoning door arbeidsmigranten of – bijvoorbeeld – studenten wordt in de regel niet als één huishouden beschouwd. Als één huishouden wordt namelijk beschouwd een meerderjarige alleenstaande, dan wel twee of meer personen waarvan er ten minste één meerderjarig is die duurzaam een gemeenschappelijk huishouden voeren. Ten aanzien van arbeidsmigranten oordeelde de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State eerder:
“De bewoning door seizoenarbeiders van één pand betreft niet de huisvesting van een huishouden in de gewone zin van dat woord en is daarmee ook niet op één lijn te stellen. Hierbij is immers geen sprake van continuïteit in de samenstelling ervan, nu de seizoenarbeiders slechts ongeveer drie maanden in de panden zijn gehuisvest, en is evenmin sprake van onderlinge verbondenheid. De door appellanten genoemde omstandigheden dat de seizoenarbeiders hetzelfde werk verrichten, dezelfde nationaliteit delen en gezamenlijk de huishouding doen zijn hiervoor onvoldoende.”
Helder is dus dat de huisvesting van arbeidsmigranten niet mogelijk is binnen deze definitie van ‘Woning’. Echter, de bestemming van een bepaald perceel of pand is vaak niet ‘Woning’ maar ‘Wonen’ of vaak in oudere bestemmingsplannen ‘Woondoeleinden’. In de planregels staat vaak bij de bestemming ‘Wonen’:
“De voor “Wonen” aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met een beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis”
Er wordt in deze planregel dus niet verwezen naar een ‘Woning’.
De uitspraak van de bestuursrechter
Het begrip ‘Wonen’ is vaak niet gedefinieerd in een bestemmingsplan. Dus er is vaak een wel gedefinieerd begrip van ‘Woning’ maar de bestemming die op een perceel of pand rust, ‘Wonen’, is niet gedefinieerd. De vraag is dan of je onder ‘Wonen’ hetzelfde moet verstaan als onder ‘Woning’. Dat zou betekenen dat een perceel waarop de bestemming ‘Wonen’ rust, enkel mag worden gebruikt voor – kort gezegd – de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Dat zou dan weer betekenen dat de huisvesting van arbeidsmigranten niet mogelijk is.
Over deze vraag heeft de Afdeling recent duidelijkheid gegeven:
“(…) nu de betekenis van de term "wonen" in het bestemmingsplan niet nader is bepaald en in het bestemmingsplan voor de betekenis van die term niet naar enig voorschrift is verwezen, voor de uitleg van die term terecht aansluiting gezocht bij het algemeen spraakgebruik en onder die term diverse uiteenlopende vormen van huisvesting begrepen. Gelet hierop en zoals eveneens kan worden afgeleid uit voormelde uitspraak heeft de rechtbank voorts terecht overwogen dat, onder deze omstandigheden, het gebruik van het pand ten behoeve van de huisvesting van buitenlandse werknemers niet in strijd is met de daarop rustende bestemming.”
Hieruit moet worden afgeleid dat er in het bestemmingsplan een link moet zijn gelegd tussen de bestemming ‘Wonen’ en het begrip ‘Woning’. Is die link er niet, dan heeft het begrip ‘Woning’ in dit verband geen betekenis. Dat leidt tot de conclusie dat het vestigen van arbeidsmigranten niet in strijd is met de bestemming. Dat is begrijpelijk: de eis dat er sprake moet zijn van de huisvesting van één afzonderlijk huishouden geldt in dit geval niet omdat het begrip ‘Woning’ niet geldt voor deze bestemming.
Wat betekent dit voor de praktijk?
Uit deze uitspraak blijkt duidelijk dat veel afhangt van de formulering van het begrip ‘Wonen’.. Indien op geen enkele wijze wordt verwezen naar het begrip ‘Woning’, dan zijn er dus veel meer samenlevingsvormen mogelijk dan vaak wordt gedacht. Indien er wel wordt een relatie is gelegd met het begrip ‘Woning’ – met de in deze blog aangegeven definitie – dan is in de regel slechts een beperkt aantal samenlevingsvormen mogelijk.
Voor planwetgevers is deze uitspraak in het bijzonder van belang. Bij het vaststellen van een bestemmingsplan kan immers voorkomen worden dat er ongewenst gebruik gemaakt gaat worden van woningen voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De planwetgever kan ook bepaalde gebieden aanwijzen waarin het juist wel mogelijk is om arbeidsmigranten te huisvesten. In het bestemmingsplan kan dus al tot een gewenste verdeling worden gekomen.
Voor omwonenden die geconfronteerd worden met de huisvesting van arbeidsmigranten in de buurt, is het zaak om goed te bekijken of het bestemmingsplan die bewoning toelaat. Is dat het geval, dan is er ook geen strijdig gebruik met het bestemmingsplan. Het is daarom aan te raden om bij het actualiseren van een bestemmingsplan goed na te gaan of de planwetgever beperkingen heeft opgelegd aan de bewoning van bepaalde panden. In een bestemmingsplanprocedure is er immers ruimte om tegen begrippen, definities en bestemmingen op te komen. Wanneer het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden kan daartegen niet meer worden opgekomen.
Rutger Boogers, Advocaat/Specialist Overheid en Vastgoed
[post_title] => Vestigen arbeidsmigranten in woning: de begrippen 'wonen' en 'woning' in een bestemmingsplan
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => het-vestigen-van-arbeidsmigranten-in-een-woning-de-begrippen-wonen-en-woning-in-een-bestemmingsplan
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2024-07-17 11:04:01
[post_modified_gmt] => 2024-07-17 09:04:01
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bgadvocaten.nl/?p=12570
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[3] => WP_Post Object
(
[ID] => 10012
[post_author] => 19
[post_date] => 2016-10-21 16:18:15
[post_date_gmt] => 2016-10-21 14:18:15
[post_content] =>
In veel splitsingsakten is de bestemming ‘winkel-annex-woonruimte’ opgenomen. Een behoorlijk brede bestemming. Het is dan ook niet verwonderlijk dat er met regelmaat discussie ontstaat over de vraag of een bepaalde bedrijfsuitoefening onder die bestemming valt. Vaak wordt dan verwezen naar de bestemming in het bestemmingsplan. Of soms naar een vergunning die een afwijkend gebruik mogelijk maakt. Een dergelijke discussie over de bestemming speelde ook in het vonnis van de rechtbank Den Haag van 14 september jl[1].
De casus
De appartementseigenaar is zelf niet woonachtig in het appartement. Hij heeft een aannemersbedrijf en voor aangenomen bouwprojecten laat hij geregeld arbeidskrachten uit zijn geboorteland Slowakije naar Nederland komen. Telkens voor de duur van twee tot drie weken. In het appartement werd dus geen winkel gedreven. De vraag is of het gebruik wel overeenkomstig de bestemming van ‘woonruimte’ is. De rechtbank overweegt vervolgens:
“De onderhavige wijze van gebruik van het appartement, waarbij (1) de eigenaren zelf nooit in het appartement verblijven, (2) er sprake is van het telkens weer voor korte tijd aan (steeds wisselende) derden in gebruik geven van het appartement en (3) er sprake is van commerciële exploitatie van het appartement, overschrijdt naar het oordeel van de rechtbank de grenzen van hetgeen valt onder “gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte”. Dat klemt te meer daar feitelijk sprake is van een situatie die vergelijkbaar is met die van een pension.(…)”
In het splitsingsreglement was een pensionverbod opgenomen. Dat er wel een omgevingsvergunning was verleend voor het gebruik, leidt niet tot de conclusie dat strijdigheid op basis van de Splitsingsakte wordt opgeheven. Dit laat immers de verplichtingen van de appartementseigenaar jegens de VvE onverlet. Het gebruik is dus in strijd met de Splitsingsakte. Dat betekent dat de appartementseigenaar het strijdige gebruik moet staken.
Commentaar
Bij de uitleg van bestemming in de Splitsingsakte mag geen acht mag worden geslagen op de publiekrechtelijke bestemming. Dat geldt ook voor een verleende omgevingsvergunning die afwijkend gebruik toestaat. De Splitsingsakte is leidend[2] en de publiekrechtelijke bestemming doet in dit verband niet ter zake. Indien de definitie mede zou afhangen van het bepaalde in het bestemmingsplan, dan zou de definitie in de splitsingsakte telkens een andere invulling [kunnen] krijgen, hetgeen ook niet past bij een objectieve uitleg van de akte. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde eerder als:
Dat zij inmiddels beschikken over een bouw- en sloopvergunning laat onverlet dat zij privaatrechtelijk gebonden zijn aan de verplichting het benedenappartement tot bedrijfsruimte te bestemmen en als zodanig te gebruiken. Dat zij bestuursrechtelijk de bevoegdheid hebben gekregen om aan dit appartement een andere bestemming te verbinden, is voor de vraag of appellant hen kan houden aan de bestemmingsverplichting zoals die oorspronkelijk in de splitsingsakte is weergegeven, niet van belang.[3]
Daar komt bij dat de Hoge Raad al eerder heeft bepaald dat op andere stukken dan de Splitsingsakte bij de uitleg van de Splitsingsakte geen acht mag worden geslagen.[4] Een bestemmingsplan is een dergelijk ‘ander stuk’.
Dat betekent dat de vraag of een bepaalde bedrijfsuitoefening binnen de bestemming valt, enkel gekeken moet worden naar tekst van de Splitsingsakte en de bedoeling daarvan.
[1] Rb. Den Haag 14 september 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:11580.
[2] Rb. ’s-Gravenhage 4 augustus 2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:BN3224, r.o. 3.2.
[3] Rb. Noord-Nederland 31 januari 2014, NJF 2013/135 en Rb. Arnhem 14 september 2009, ECLI:NL:RBARN:2005:AU4920.
[4] HR 1 november 2014, ECLI:NL:HR:2013:1078.
[post_title] => De bestemming in de Splitsingsakte: publiekrechtelijke bestemming relevant?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => bestemming-splitsingsakte-publiekrechtelijke-bestemming-relevant
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2016-10-25 16:20:26
[post_modified_gmt] => 2016-10-25 14:20:26
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/?p=10012
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[4] => WP_Post Object
(
[ID] => 9522
[post_author] => 19
[post_date] => 2016-06-09 16:42:22
[post_date_gmt] => 2016-06-09 14:42:22
[post_content] =>
‘Airbnb opent overlastmeldpunt voor buren’ meldt het NRC Handelsblad op 1 juni 2016.[1] Op zich niet verwonderlijk dat er een overlastmeldpunt wordt geopend. Immers, Airbnb is populair en deze populariteit lijkt niet af te nemen. Zo worden ook appartementseigenaren geconfronteerd met Airbnb in hun complex. De vraag is in hoeverre dat mogelijk is. Het is mogelijk, zo blijkt uit de rechtspraak.
- Airbnb is ongekend populair, een verhuurder verdient gemiddeld € 3.800,= euro per jaar[2]
1. Airbnb vergelijkbaar met hotelexploitatie?
Vrij recent op 8 maart 2016 oordeelde de rechtbank Amsterdam over een geschil tussen de VvE en een appartementseigenaar.[3] Het betrof een casus waarin de eigenaar van een verdieping op die verdieping een hotel wilde exploiteren. De VvE komt in het geweer en de eigenaar verzoekt aan de rechter vervangende toestemming voor de bouwplannen. De rechter weigert die machtiging. Als gevolg van de plannen van de eigenaar wordt de woonbestemming van zijn appartement gewijzigd in logies, wordt deze verdieping een uitbreiding van het naastgelegen hotel en verbouwd tot vijf hotelkamers. Verder krijgt de berging bestemming wonen en wordt verbouwd tot woning. De VvE vreest onder meer voor overlast van het hotel voor de bovengelegen verdiepingen, voor waardevermindering van het pand, voor overlast in het trappenhuis door de bewoners van de berging, voor hotelverhuur van de berging als deze gereed is gemaakt voor bewoning en voor overlast van hotelgasten op het aangelegde dakterras. Op deze gronden weigert de rechter de toestemming.
Vervolgens wijst de eigenaar op de Airbnb die in hetzelfde complex aanwezig is. De rechter ziet die vergelijking echter niet. Anders dan de eigenaar stelt is exploitatie als hotel niet vergelijkbaar met verhuur via airbnb. Bij verhuur via airbnb blijft immers de woonbestemming in stand en geldt de daaraan verbonden regelgeving, waardoor het potentiële risico op overlast veel kleiner is dan bij hotelexploitatie.
2. Airbnb geen ‘wonen’ maar ‘bedrijfsmatige exploitatie’
Eerder mocht het gerechtshof Arnhem zich al uitlaten over een Airnbnb in een appartementencomplex.[4] In die zaak overweegt het hof dat ‘short stay’ verhuur in strijd is met een woonbestemming. Het tegen betaling aan derden in gebruik geven van een als woning bestemd appartement voor een korte periode, wordt aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie en niet voor gebruik als woning, hetgeen in strijd is met de splitsingsakte en het bijbehorende reglement en derhalve niet is toegestaan.
Conclusie: in het geval van een woonbestemming kan de VvE op goede gronden de Airbnb weigeren.
3. Verzekering bij Airbnb
Mocht overigens Airbnb wel toegestaan zijn, dan zijn veel Airbnbverhuurders zich niet bewust van het feit dat zij niet verzekerd zijn tegen brand, schade of ongelukken van hun gasten. Uit veel polisvoorwaarden is gebleken dat tijdelijke verhuur aan toeristen niet is toegestaan. Verzekeraars hebben daar op ingespeeld en is een aparte polis voor Airbnb verhuur.
4. Overheidsregels en Airbnb?
Voor verhuurders is ook het bestemmingsplan nog een punt van aandacht. De Raad van State concludeerde eerder[5], dat bij de definitie van woning in een bestemmingsplan veelal een zekere duurzaamheid in het gebruik moet zijn. Het kortstondig recreatief verhuren van de woning werd in strijd met de bestemming “woondoeleinden” geacht en derhalve kon de gemeente tot handhaving over gaan.
Conclusie: Airbnb bij ‘woondoeleinden’ levert vaak strijdig gebruik met het bestemmingsplan op.
CONCLUSIE
Airbnb is enorm populair, maar verhuur is vaak niet zonder risico’s. Ook overheden hebben de toename van het aantal Airbnb’s gezien en – bijvoorbeeld – de gemeente Amsterdam is een soepeler beleid gaan voeren ten aanzien van korte verhuur. Desalniettemin zal er binnen de VvE’s nog de nodige onrust ontstaan wanneer Airbnb’s ook in appartementencomplexen vaker voorkomen. Overlast ligt op de loer en de Splitsingsakte staat vaak in de weg aan verhuur.
Rutger Boogers
[1] http://www.nrc.nl/nieuws/2016/06/01/airbnb-opent-overlastmeldpunt-voor-buren
[2] http://www.rtlnieuws.nl/geld-en-werk/airbnb-ongekend-populair-verhuurder-verdient-gemiddeld-3800-euro-jaar
[3] rb. Amsterdam 8 maart 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:1194
[4] gerechtshof Arnhem 10 september 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2857
[5] ABRvS 3 juni 2015, zaaknummer 201408319/1/A1.
[post_title] => VvE en AIRBNB
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => vve-en-airbnb
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2016-07-05 16:48:45
[post_modified_gmt] => 2016-07-05 14:48:45
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/?p=9522
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[5] => WP_Post Object
(
[ID] => 8556
[post_author] => 19
[post_date] => 2016-02-25 14:19:48
[post_date_gmt] => 2016-02-25 13:19:48
[post_content] =>
Het Gerechtshof Den Haag heeft op 19 januari 2016 een voor de praktijk interessant arrest gewezen over een appartementseigenaar die zijn appartement had ondergesplitst in drie units. Deze units werden vervolgens aan drie huurders verhuurd. De VvE stelt zich op het standpunt dat dit ontoelaatbaar is en strijd oplevert met het splitsingsreglement. Het Gerechtshof stelt de VvE in het gelijk.
De uitspraak
Het Gerechtshof stelt vast dat het besluit van de VvE er in feite op neerkomt dat appellante op grond van artikel 17 lid 1 van het splitsingsreglement de unitsgewijze ingebruikgeving van het appartement dient te beëindigen bij vertrek van de huurder(s). Voorop wordt gesteld dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad bij de uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten betreffende registergoederen een
objectieve maatstaf geldt. Dat geldt dus ook voor het splitsingsreglement. De ratio moet worden gezocht in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit en de betrouwbaarheid van de openbare registers. In het verlengde van deze ratio moet worden aangenomen dat bij de uitleg van leverings- en vestigingsakten een beperking geldt ten aanzien van de in aanmerking te nemen gegevens: deze zullen objectief dat wil zeggen voor derden] uit dan wel aan de hand van de ingeschreven akte kenbaar moeten zijn. Volgens deze maatstaf moeten de bewoordingen “
slechts in zijn geheel in gebruik geven” in artikel 17 lid 1 van het splitsingsreglement naar het oordeel van het hof aldus worden uitgelegd dat het appartement één geheel moet blijven en slechts als één geheel in gebruik mag worden gegeven en dus niet in delen of units in gebruik mag worden gegeven
Wat betekent dit voor de praktijk?
Het in units ondersplitsten van een appartement levert strijd op met het splitsingsreglement en is dus niet toegestaan. Het verhuren van een appartement een één huurder is dus wel toegestaan, omdat het appartement dan in het geheel in gebruik wordt gegeven aan een huurder.
Rutger Boogers
[post_title] => Unitsgewijze verhuur van appartement niet toegestaan
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => unitsgewijze-verhuur-van-appartement-niet-toegestaan
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2016-05-31 14:43:45
[post_modified_gmt] => 2016-05-31 12:43:45
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/?p=8556
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[6] => WP_Post Object
(
[ID] => 8544
[post_author] => 19
[post_date] => 2016-02-11 13:30:56
[post_date_gmt] => 2016-02-11 12:30:56
[post_content] =>
Met regelmaat mag de rechter zich uitlaten over de vraag of het aanbrengen van een dakterras door een eigenaar van een appartement in een appartementencomplex, is toegestaan. Zo ook de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland op 18 december 2015 [ECLI:NL:RBNHO:2015:11320].
De feiten
De eigenaar [Y] woont sinds 2013 in het appartementencomplex en het appartementsrecht van deze eigenaar bestaat uit een woning op de eerste verdieping en een kamer op die vierde verdieping, die wordt aangeduid als berging. De berging en het aangrenzende platte dak liggen boven het appartement van een andere eigenaar van het complex [A]. A wil op het platte dak naast zijn berging een dakterras realiseren en heeft daarvoor een omgevingsvergunning aangevraagd en verkregen van de gemeente Amsterdam. Op 14 oktober 2014 heeft hij een verzoek tot toestemming voor het aanbrengen van een dakterras ingediend bij de VvE. Het verzoek is vervolgens op de Vergadering van 25 november 2014 afgewezen [vier stemmen voor, drie onthoudingen, achttien tegen].
Y start vervolgens een gerechtelijke procedure tegen de VvE waarin hij vervangende toestemming vraagt voor de aanleg van het dakterras. Hij stelt dat het besluit van de VvE tot stand is gekomen in strijd met de procedurele regels en de bezwaren van de VvE ongegrond zijn. De VvE stelt dat de afwijzing op goede gronden is geschiedt en het aanbrengen van het dakterras zal leiden tot overlast van het ondergelegen appartement van A en tot vermindering van de waarde van dat appartement zal leiden.
De uitspraak
De kantonrechter constateert dat Y niet duidelijk heeft gemaakt welke wettelijk of statutaire regel zou zijn geschonden in het kader van de procedure. Dat de stukken ter onderbouwing van het verzoek niet tijdig aan de leden van de VvE zijn toegestuurd moge zo zijn, maar Y heeft niet aangegeven in welke bepaling uit de wet, de akte of de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement de toezending van stukken is geregeld. Er dus geen sprake van strijdigheid met enige regel uit deze documenten.
Of het besluit tot afwijzing in stand kan worden gelaten wordt getoetst aan de redelijkheid en billijkheid. Bij de toetsing van het besluit van de VvE aan dit criterium acht de kantonrechter de volgende omstandigheden van belang:
‘Het door [Y.] gewenste dakterras ligt op het gemeenschappelijke dak en boven het appartement van [A.] . De verwachting van [A.] dat hij van het dakterras (enige) overlast zal ondervinden en dat dit een neerwaarts effect op de waarde van zijn appartementsrecht zal hebben, is niet irreëel. Ook als het gebruik van het terras door [Y.] beperkt zal zijn, kan dat in een situatie van vervreemding van het appartement van [Y.] anders zijn. De omstandigheid dat de berging van [Y.] (en die van het appartement met indexnummer 22) thans ook al boven het appartement van [A.] gelegen is, maakt het voorgaande niet anders. Een berging is doorgaans niet een vertrek waar men langdurig of met meerdere personen verblijft, hetgeen voor een dakterras wel geldt. Bovendien is de berging een overdekte en geheel afgesloten ruimte, waardoor de kans op overlast veel geringer is dan bij een geheel open dakterras. Het is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat de VvE de belangen van [A.] bij handhaving van de bestaande en voor iedereen bij aankoop bekende situatie heeft laten prevaleren boven de belangen van [Y.] bij wijziging van die situatie.
Daar komt bij dat de VvE belang heeft bij het voorkomen van precedentwerking. Indien de VvE zou toestaan dat [Y.] op het aan zijn berging grenzende dakvlak een dakterras realiseert, heeft de VvE geen argumenten meer om te verhinderen dat de eigenaren van de appartementen met indexnummers 22, 24, 4, 14 en 23 eveneens een dakterras op het aan hun bergingen grenzende dakvlak maken. Dat zou tot grote overlast voor niet alleen [A.] maar ook voor de eigenaren van het appartement met indexnummer 29 leiden. Het is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid om (mede) op basis hiervan het verzoek van [Y.] af te wijzen.’
De rechtbank wijst het verzoek dus af en veroordeelt Y in de kosten van de procedure.
Wat betekent dit voor de praktijk
- Dat een eventueel beroep op schending van een procedureregel die gaat over het besluitvormingstraject binnen de VvE, wel moet zijn gebaseerd op een regel die volgt uit de wet, de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement. Is dat niet het geval, dan zal niet snel sprake zijn van de schending van een procedureregel en kan aan een dergelijk standpunt eenvoudig voorbij worden gegaan. Aan een inhoudelijk oordeel kan dan niet meer worden toegekomen.
- Voor wat betreft de vraag of een dakterras moet worden toegestaan kijkt de rechter naar de vraag in welke mate er overlast valt te verwachten voor andere appartementseigenaren en naar de eventuele precedentwerking: indien immers een dakterras bij de ene eigenaar wel wordt toegestaan, dan zal de VvE dat moeilijk bij een andere eigenaar [in eenzelfde situatie] kunnen weigeren.
Rutger Boogers
[post_title] => Aanbrengen dakterras op gemeenschappelijk dak toegestaan?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => aanbrengen-dakterras-op-gemeenschappelijk-dak-toegestaan
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2016-05-31 14:44:44
[post_modified_gmt] => 2016-05-31 12:44:44
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/?p=8544
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[7] => WP_Post Object
(
[ID] => 8529
[post_author] => 19
[post_date] => 2016-01-28 11:57:55
[post_date_gmt] => 2016-01-28 10:57:55
[post_content] =>
Voor veel vastgoedbeheerders heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State [Afdeling] op 27 januari jl. [ECLI:NL:RVS:2016:162] een belangrijke uitspraak gedaan over de vraag of het vervangen van dakpannen vergunningsvrij is.
In deze zaak hadden appellanten betoogd dat voor het vervangen van dakpannen op grond van artikel 3, aanhef en onderdeel acht, van bijlage II bij het Bor een omgevingsvergunning is vereist. Volgens hen is er geen sprake van gewoon onderhoud als bedoeld in artikel 2, aanhef en onderdeel 1, van bijlage II bij het Bor. De rechtbank volgende appellanten niet in dit standpunt en de Afdeling bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De Afdeling overweegt dat het vervangen van rode dakpannen op het gehele dak door glimmend zwarte dakpannen onder gewoon onderhoud als bedoeld in artikel 2, aanhef en onderdeel 1 van bijlage II bij het Bor valt. De Afdeling verwijst naar de Nota van toelichting bij het Bor waarin is opgemerkt dat met gewoon onderhoud de werkzaamheden worden bedoeld die erop zijn gericht om te behouden wat er is. Daarbij is van belang dat met het vervangen van de rode door glimmende zwarte dakpannen de detaillering, profilering en vormgeving niet wordt gewijzigd. Verandering van kleur van de dakpannen betreft geen verandering van detaillering. Derhalve is er sprake van een vergunningsvrije activiteit.
Eveneens oordeel de Afdeling bij uitspraak van 27 januari 2016 in een andere zaak [ECLI:NL:RVS:2016:162] dat het aanbrengen van een stuclaag er niet voor zorgt dat het bebouwd oppervlakte van de woning wordt uitgebreid als bedoeld in artikel 3 onderdeel 8 bijlage II Bor. Het enkele feit dat de stuclaag de buitenmuren iets dikker maakt, betekent niet dat toename zodanig is dat niet meer aan de vereisten van artikel 3 als genoemd kan worden voldaan. Tevens wordt de draagconstructie niet veranderd. Voor het stucen van gevels is derhalve geen vergunning vereist.
Rutger Boogers
[post_title] => Vervangen van dakpannen en aanbrengen nieuwe stuclaag vergunningsvrij
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => vervangen-van-dakpannen-en-aanbrengen-nieuwe-stuclaag-vergunningsvrij
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2016-05-31 14:46:19
[post_modified_gmt] => 2016-05-31 12:46:19
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/?p=8529
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[8] => WP_Post Object
(
[ID] => 7176
[post_author] => 19
[post_date] => 2015-10-28 00:00:00
[post_date_gmt] => 2015-10-28 00:00:00
[post_content] =>
Op 28 september 2014 vond het ongeluk met de inmiddels bekende monstertruck plaats in Haaksbergen. Tijdens het evenement reed de monstertruck in het publiek waarbij 3 doden vielen en 28 gewonden. Op 28 oktober 2015 heeft de Rechtbank Overijssel uitspraak gedaan over de vraag of het college van B&W van de gemeente Haaksbergen al dan niet terecht een vergunning had verleend en gehandhaafd. De rechter concludeert dat het college ten onrechte de vergunning heeft verleend.
Ontvankelijkheid bezwaarmakers
Door vier personen is bezwaar gemaakt tegen de vergunningverlening. De rechter toetst eerst of deze personen ontvankelijk zijn in hun bezwaar. In artikel 1:2 Awb is bepaald dat een belanghebbende een persoonlijk aangaand belang moet hennen dat hem in voldoende mate onderscheidt van anderen. De rechtbank is van oordeel dat eisers ten tijde van het primaire besluit niet als belanghebbende konden worden aangemerkt, omdat hun situatie zich onvoldoende onderscheiudde van die van vele andere inwoners van Haalsbergen. De bezwaarmakers zijn nabestaande van een van de slachtoffers en waren bezoeker van het evenement. De groep bezoekers van het evenement was te groot en te onbepaald om hen daarom als belanghebbende van het primaire besluit te kunnen aanmerken.
Dan is de vervolgvraag of eisers ten gevolge van het ongeval belanghebbend zijn geworden bij het primaire besluit. De rechtbank concludeert dat niet is vereist dat belanghebbendheid reeds bestond ten tijde van het nemen van het besluit waartegen men opkomt. Met andere woorden: die belanghebbendheid kan later ontstaan. Echter is ook dan vereist dat iemand door het besluit rechtstreeks in zijn belang is getroffen. Dat is in dit geval niet geval. De groep bezoekers van het evenement is daarvoor te groot en te onbepaald. In dit geval kan bovendien evenmind wordne geoordeeld dat het letsel van de slachtoffers een rechtstreeks gevolg is van het van de verlening van de vergunning als zodanig. Het is veel meer het gevolg van de wijze waarop gebruik is gemaakt van de vergunning.
Het lijkt er dus op dat de eisers niet-ontvankelijk worden verklaard, maar toch is dan niet het geval. De rechter overweegt dat er sprake is van een bijzondere situatie waarin – ondanks het voorgaande – toch de rechtmatigheid van het besluit beoordeeld dient te worden. De rechtbank neemt dan de gevolge van het ongeval in ogenschouw. Voor de slachtoffers van het ongeval zijn fundamentele rechten, zoals het recht op leven en het recht op onaantastbaarheid van het lichaam, in het geding. Verder vereist het belang van de veiligheid van bezoekers van een dergelijk evenement dat op effectieve wijze moet kunnen worden getoetst of verweerder met het belang van de veiligheid voldoende rekening heeft gehouden. Het antwoord op de vraag hoe een burgemeester in het kader van de uitoefening van zijn bevoegdheden dient te beoordelen of de veiligheid van bezoekers van een evenement voldoende is gewaarborgd, is een zaaksoverstijgend belang, niet slechts voor de burgemeester van Haaksbergen, maar ook voor andere burgemeesters. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aanvaardbaar dat een strikte toepassing van het begrip belanghebbende van artikel 1:2 van de Awb er toe leidt dat het belang van de veiligheid van bezoekers naar aanleiding van de verlening van een evenementenvergunning in een bestuursrechtelijk geschil niet aan de orde zou kunnen worden gesteld. Derhalve worden eisers – via deze omweg – toch als belanghebbende aangemerkt.
Had de vergunning verleend mogen worden?
Nu eisers ontvankelijk zijn in hun beroep, kan de rechter inhoudelijk ingaan op de vraag of de vergunning al dan niet stand kan houden.
Artikel 1:8 van de APV bepaalt dat de vergunning of ontheffing door het daartoe bevoegde gezag kan worden geweigerd in het belang van:
a. de openbare orde;
b. de openbare veiligheid;
c. de volksgezondheid;
d. de bescherming van het milieu.
Naar het oordeel van de rechtbank is bij het nemen van het primaire besluit niet slechts sprake geweest van een te beperkte of onzorgvuldige beoordeling van het evenement, maar heeft in het geheel geen risico-inschatting ten aanzien van de stunt met de monstertruck plaatsgevonden. Verweerder had ten tijde van het nemen van het primaire besluit geen concreet beeld van wat tijdens de stunt met de monstertruck zou plaatsvinden. Dit was bij de aanvraag niet toegelicht en verweerder heeft hier ook geen navraag naar gedaan. Verweerder heeft geen inschatting gemaakt van de veiligheidsrisico’s die een dergelijke stunt met zich brengt en verweerder heeft zich geen oordeel gevormd met betrekking tot de vraag welke opstelling van het publiek onder deze omstandigheden verantwoord was. Dit had in het kader van de toets aan artikel 1:8 van de APV onderzocht moeten worden.
De bij het primaire besluit aan de vergunning verbonden voorwaarde, dat het publiek op een afstand van ten minste 10 meter achter dranghekken dient te staan, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden aangemerkt als een voorwaarde om de veiligheid van de toeschouwers adequaat te waarborgen tijdens de stunt met de monstertruck. Daartoe overweegt de rechtbank dat deze voorwaarde, voortvloeide uit de vergunning van het jaar daarvoor, toen echter geen sprake was van een stunt met een monstertruck, maar van een andersoortige, niet vergelijkbare stunt en voorts dat niet valt in te zien dat dranghekken een rijdend object zouden kunnen tegenhouden.
De rechtbank is van oordeel dat de geconstateerde gebreken in het primaire besluit niet bij het bestreden besluit [dat wil zeggen de beslissing op bezwaar] gerepareerd konden worden. Een reële risico-inschatting met betrekking tot het evenement en een zorgvuldige afweging van de betrokken belangen, op basis daarvan, konden niet alsnog bij het bestreden besluit, na afloop van het evenement, plaatsvinden. Juist bij een evenement als waarvan hier sprake was, is essentieel dat een zorgvuldige risico-inschatting voorafgaand aan het evenement plaatsvindt.
Conclusie
De rechtbank is van oordeel dat de gebreken in het primaire besluit onder de gegeven omstandigheden slechts tot herroeping van dat besluit wegens de onrechtmatigheid daarvan hadden kunnen en moeten leiden. Dat betekent dat de rechter nu oordeelt dat het college in de bezwaarfase het besluit in primo had moeten herroepen. De beslissing op bezwaar wordt vernietigt en het besluit in primo herroepen.
Hoe nu verder?
Deze uitspraak zal een stevige zet in de rug zijn voor de slachtoffers van het ongeval voor zover zij voornemens zijn de gemeente aansprakelijk te stellen voor de geleden schade. Met deze uitspraak – waartegen overigens hoger beroep kan worden ingesteld, welke kans zeer aannemelijk is – is de onrechtmatigheid van het besluit waarin de vergunning is verleend gegeven. Dat betekent dat een belangrijk obstakel in het kader van schadevergoeding al is genomen.
Rutger Boogers
[post_title] => Monstertruckongeval Haaksbergen; vergunning had niet verleend mogen worden en perikelen rondom ontvankelijkheid
[post_excerpt] =>
Op 28 september 2014 vond het ongeluk met de inmiddels bekende monstertruck plaats in Haaksbergen. Tijdens het evenement reed de monstertruck in het publiek waarbij 3 doden vielen en 28 gewonden. Op 28 oktober 2015 heeft de Rechtbank Overijssel uitspraak gedaan over de vraag of het college van B&W van de gemeente Haaksbergen al dan niet terecht een vergunning had verleend en gehandhaafd. De rechter concludeert dat het college ten onrechte de vergunning heeft verleend.
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => monstertruckongeval-haaksbergen-vergunning-had-niet-verleend-mogen-worden-en-perikelen-rondom-ontvankelijkheid
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2015-12-23 05:48:09
[post_modified_gmt] => 2015-12-23 05:48:09
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/2015/10/28/monstertruckongeval-haaksbergen-vergunning-had-niet-verleend-mogen-worden-en-perikelen-rondom-ontvankelijkheid/
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[9] => WP_Post Object
(
[ID] => 7169
[post_author] => 19
[post_date] => 2015-10-19 00:00:00
[post_date_gmt] => 2015-10-19 00:00:00
[post_content] =>
De Hoge Raad heeft op 16 oktober jl., zie Uitspraak [ECLI:NL:HR:2015:3099 (Duinzigt / X)] duidelijkheid gegeven over de vraag of een bemiddelingsbureau voor woonruimte een woning, die door een verhuurder wordt aangeboden, om niet op zijn website plaatst, aan een consument-huurder bemiddelingskosten in rekening mag brengen. De Hoge Raad concludeert dat er in die gevallen geen bemiddelingskosten in rekening gebracht mogen worden.
Tussen het bemiddelingsbureau en de verhuurder komt een bemiddelingsovereenkomst tot stand. Wie bemiddelt bij de totstandkoming van een overeenkomst en daarbij optreedt voor beide contractspartijen [de verhuurder en huurder], dient de wettelijke regeling met betrekking tot belangenverstrengeling in het oog te houden. Die regeling houdt in dat de bemiddelaar bij bemiddeling ter zake van koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak geen recht heeft op loon jegens de consument-koper of consument-huurder.
Indien een bemiddelingsbureau voor woonruimte een woning, die door een verhuurder wordt aangeboden, om niet op zijn website plaatst, is dan ook in beginsel sprake van een bemiddelingsovereenkomst tussen bemiddelingsbureau en verhuurder. Dat is slechts anders, indien de beheerder van de website stelt, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen. In dat geval is er in beginsel geen sprake van een bemiddelingsovereenkomst.
[post_title] => Vergoeding bij bemiddeling voor consument-huurder sterk beperkt
[post_excerpt] =>
De Hoge Raad heeft op 16 oktober jl., zie Uitspraak [ECLI:NL:HR:2015:3099 (Duinzigt / X)] duidelijkheid gegeven over de vraag of een bemiddelingsbureau voor woonruimte een woning, die door een verhuurder wordt aangeboden, om niet op zijn website plaatst, aan een consument-huurder bemiddelingskosten in rekening mag brengen. De Hoge Raad concludeert dat er in die gevallen geen bemiddelingskosten in rekening gebracht mogen worden.
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => vergoeding-bij-bemiddeling-voor-consument-huurder-sterk-beperkt
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2015-12-23 05:54:51
[post_modified_gmt] => 2015-12-23 05:54:51
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/2015/10/19/vergoeding-bij-bemiddeling-voor-consument-huurder-sterk-beperkt/
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
)
[post_count] => 10
[current_post] => -1
[before_loop] => 1
[in_the_loop] =>
[post] => WP_Post Object
(
[ID] => 12740
[post_author] => 19
[post_date] => 2018-09-28 14:15:50
[post_date_gmt] => 2018-09-28 12:15:50
[post_content] => Een privaatrechtelijke belemmering, kan een rol spelen bij bestuursrechtelijke aangelegenheden. Een privaatrechtelijke belemmering kan bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid zijn of een eigendomskwestie.
Enkel wanneer een privaatrechtelijke belemmering ook ‘evident’ is, kan een dergelijke belemmering in de weg staan aan vergunningverlening. Bovendien kan bij een groot aantal vergunningen de aanvrager niet-ontvankelijk worden verklaard wanneer het plan niet kan worden verwezenlijkt vanwege eigendomsverhoudingen. Maar hoe zit dat in het kader van een bestemmingsplan? Op 19 september 2018 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State zich daarover uitgelaten [zie ECLI:NL:RVS:2018:3067].
De feiten
Bij besluit van 11 juli 2017 heeft de gemeenteraad van de gemeente Coevorden het bestemmingsplan ‘Windpark Weijerswild Coevorden’ vastgesteld. Het bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om een windpark op te richten nabij de Duitse grens. De Vereniging ‘Tegenwind’ heeft meerdere bezwaren tegen dit plan ingediend. Eén van die bezwaren betreft de omstandigheid dat het plan volgens de vereniging niet uitvoerbaar is omdat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. De vereniging stelt dat de gronden waarop de windturbines zijn voorzien niet in eigendom zijn van de initiatiefnemers, althans dat is niet gebleken. Volgens de vereniging heeft de raad niet aannemelijk gemaakt dat er overeenkomsten zijn gesloten tussen initiatiefnemers en de grondeigenaren. Ook is niet duidelijk of toestemming is verkregen van de eigenaren van percelen waarboven de wieken van de windturbines draaien. Daarvoor dient volgens de vereniging een erfdienstbaarheid te worden gevestigd.
De Afdeling gaat niet mee in dezen bezwaren. De Afdeling overweegt:
“Eigendomsverhoudingen zijn uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening niet van doorslaggevende betekenis. Alleen als privaatrechtelijke verhoudingen van zo’n evident belemmerende aard zijn dat in verband daarmee de realisering van het bestemmingsplan niet aannemelijk is, kan hieraan betekenis toekomen. Die situatie doet zich niet voor. In de plantoelichting staat en de raad heeft in het verweerschrift bevestigd dat de initiatiefnemers met de eigenaren van de betrokken gronden overeenkomsten hebben gesloten. Vereniging Tegenwind en anderen hebben geen redenen naar voren gebracht op grond waarvan moet worden getwijfeld aan de juistheid daarvan. Hetgeen Vereniging Tegenwind en anderen hebben aangevoerd acht de Afdeling daarom niet voldoende voor het oordeel dat de voorziene windturbines niet kunnen worden verwezenlijkt.”
Commentaar
Het standpunt van de Afdeling is in lijn met de vaste rechtspraak. Volgens vaste jurisprudentie van de bestuursrechter staat een privaatrechtelijke belemmering aan de vaststelling en de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan in de weg, indien deze een evident karakter heeft [zie bijv. ABRvS 14 juli 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BN1099]. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit. Een privaatrechtelijke belemmering is pas evident als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat een ontwikkeling is voorzien op grond die in eigendom aan een ander toebehoort en die ander daarin niet berust en niet hoeft te berusten [zie bijv. 17 oktober 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY0377].
Met succes eigendomsverhouding aankaarten
In dit geval overweegt de Afdeling heel expliciet dat eigendomsverhoudingen vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening ook niet doorslaggevend zijn. Gelet op het criterium is niet snel sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Een voorbeeld waarin wel met succes een eigendomsverhouding werd aangehaald als evidente privaatrechtelijke belemmering, betreft de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 3 februari 2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:527. Het betrof hier geen bestemmingsplan maar een verleende vergunning. De rechtbank overwoog in die zaak:
“Vast staat dat de dagrecreatieve agrarische nevenactiviteiten, die blijkens de BO van het project deel uitmaken, gedeeltelijk zijn voorzien op perceel W7. Dat perceel is geen eigendom van eiseres; zij heeft daarover ook uit anderen hoofde niet de beschikking. De derde-partij – de eigenaar van W7 – wenst geen medewerking aan de verwezenlijking van het project te verlenen; er is geen aanknopingspunt om haar daartoe gehouden te achten. Uitvoering van het project voor zover dat is voorzien op perceel W7, is dus niet mogelijk; en daarmee is het voorgenomen project als geheel, zoals omschreven in de BO, niet mogelijk. De privaatrechtelijke verhoudingen staan daaraan in de weg. Dat dat in de toekomst mogelijk anders zou kunnen zijn, is thans niet relevant; ook niet relevant is dat aan het door eiseres gewenste gebruik van perceel W9 geen juridisch-planologische bezwaren zouden kleven. Voorts is hier, anders dan eiseres wil, sprake van een privaatrechtelijke belemmering die evident is (…).”
Niet-ontvankelijkheid aanvrager
In deze gevallen wordt telkens een beroep gedaan op een evidente privaatrechtelijke belemmering. Echter, belanghebbenden kunnen zich – in ieder geval bij vergunningverlening – ook op het standpunt stellen dat in bovengenoemde situaties vergunninghouder niet-ontvankelijk verklaard moet worden. Zoals de afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 26 juli 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2002), wordt degene die verzoekt om een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk in beginsel verondersteld belanghebbende te zijn bij een beslissing op het door hem ingediende verzoek. Dit is anders indien aannemelijk wordt gemaakt dat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt [zie bijv. ABRvS 26 juli 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2002]. In een recente uitspraak van de Afdeling van 15 augustus 2018 overwoog de Afdeling:
“[appellant] heeft een brief overgelegd van de eigenaren van het appartement 26-2. In die brief verklaren zij dat zij nooit hebben verzocht om het realiseren van een balkon en dat zij daarvoor geen toestemming hebben gegeven. Volgens hen is de eigenaar van het appartement [locatie 1] niet gerechtigd het balkon te bouwen. Gelet op die verklaring en in aanmerking genomen dat van de zijde van [belanghebbende] geen enkel stuk is overgelegd waaruit blijkt dat hij wel toestemming heeft om het balkon te bouwen, is naar het oordeel van de Afdeling aannemelijk dat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt. Dit betekent dat, anders dan de rechtbank heeft overwogen, [belanghebbende] geen belanghebbende is. Zijn verzoek om een omgevingsvergunning is daarom geen aanvraag als bedoeld in artikel 1:3, derde lid, van de Awb.”
Deze jurisprudentie zou dus ook aangehaald kunnen worden in het geval op het eigendom van een ander wordt gebouwd en als gevolg daarvan het plan niet kan worden verwezenlijkt. Een beroep op een evidente privaatrechtelijke belemmering staat dan open, maar evengoed kan mijns inziens het standpunt worden ingenomen dat de vergunninghouder niet-ontvankelijk verklaard moet worden omdat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt. Het voordeel van een dergelijk beroep is dat aan de inhoudelijke beoordeling van het geschil niet meer wordt toegekomen. Terwijl de toetsing van een privaatrechtelijke belemmering al een inhoudelijk beoordeling van een bezwaargrond betreft. Bij bestemmingsplannen is het de vraag of dat argument opgaat. Er is bij een bestemmingsplan mijns inziens geen sprake van een ‘aanvraag’ als bedoeld in 1:3 Awb. Om die reden ligt het in die gevallen voor de hand om een beroep te doen op een evidente privaatrechtelijke belemmering.
Gebonden beschikkingen
Dat geldt tot slot juist niet bij gebonden beschikkingen. Bij een dergelijke beschikking heeft een beroep op een privaatrechtelijke belemmering geen zin. Dergelijke belemmeringen spelen immers geen rol. Dat betekent dat het bij dat soort beschikkingen juist zinvol is om een beroep te doen op de niet-ontvankelijkheid van de aanvrager. De ontvankelijkheid van de aanvrager is immers wel een aspect dat ook bij gebonden beschikkingen moet worden beoordeeld. Overigens is er bij gebonden beschikking de nodige rechtspraak waaruit blijkt dat enkel uit het bouwen op grond die niet in eigendom is bij de aanvrager, niet kan worden afgeleid dat het plan niet verwezenlijkt kan worden [zie o.a. ABRvS 29 juni 2005, AB 2005, 280, ABRvS 26 september 2007, JB 2007/221 en ABRvS 28 oktober 2010, JB 2010/3].
[post_title] => Eigendomsverhoudingen bij bestuursrechtelijke besluiten: privaatrechtelijke belemmering of niet-ontvankelijkheid aanvrager?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => eigendomsverhoudingen-bij-bestuursrechtelijke-besluiten-privaatrechtelijke-belemmering-of-niet-ontvankelijkheid-aanvrager
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-01-28 08:56:21
[post_modified_gmt] => 2020-01-28 07:56:21
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bgadvocaten.nl/?p=12740
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[comment_count] => 0
[current_comment] => -1
[found_posts] => 100
[max_num_pages] => 10
[max_num_comment_pages] => 0
[is_single] =>
[is_preview] =>
[is_page] =>
[is_archive] => 1
[is_date] =>
[is_year] =>
[is_month] =>
[is_day] =>
[is_time] =>
[is_author] =>
[is_category] =>
[is_tag] =>
[is_tax] => 1
[is_search] =>
[is_feed] =>
[is_comment_feed] =>
[is_trackback] =>
[is_home] =>
[is_privacy_policy] =>
[is_404] =>
[is_embed] =>
[is_paged] => 1
[is_admin] =>
[is_attachment] =>
[is_singular] =>
[is_robots] =>
[is_favicon] =>
[is_posts_page] =>
[is_post_type_archive] =>
[query_vars_hash:WP_Query:private] => a9724a00423486b38e50dccf2b1e97b5
[query_vars_changed:WP_Query:private] => 1
[thumbnails_cached] =>
[allow_query_attachment_by_filename:protected] =>
[stopwords:WP_Query:private] =>
[compat_fields:WP_Query:private] => Array
(
[0] => query_vars_hash
[1] => query_vars_changed
)
[compat_methods:WP_Query:private] => Array
(
[0] => init_query_flags
[1] => parse_tax_query
)
[query_cache_key:WP_Query:private] => wp_query:3811dca560d9c7a65422c5c1f00b48f1:0.52382700 17491999050.88775900 1749199905
[tribe_is_event] =>
[tribe_is_multi_posttype] =>
[tribe_is_event_category] =>
[tribe_is_event_venue] =>
[tribe_is_event_organizer] =>
[tribe_is_event_query] =>
[tribe_is_past] =>
[tribe_controller] => Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller Object
(
[filtering_query:Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller:private] => WP_Query Object
*RECURSION*
)
)
Een privaatrechtelijke belemmering, kan een rol spelen bij bestuursrechtelijke aangelegenheden. Een privaatrechtelijke belemmering kan bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid zijn of een eigendomskwestie. Enkel wanneer een privaatrechtelijke belemmering ook ‘evident’ is, kan...
Lees meer
Het vertrouwensbeginsel wordt in bestuursrechtelijke zaken met de regelmaat van de klok aangevoerd. In verreweg de meeste gevallen zonder succes. Dat maakt de uitspraak van de Afdeling van 1 augustus...
Lees meer
Steeds vaker worden woningen gebruikt om arbeidsmigranten in te vestigen. Aangezien er steeds meer arbeidsmigranten zijn, neemt ook de noodzaak tot het vinden van geschikte woningen toe. Onlangs heeft de...
Lees meer
In veel splitsingsakten is de bestemming ‘winkel-annex-woonruimte’ opgenomen. Een behoorlijk brede bestemming. Het is dan ook niet verwonderlijk dat er met regelmaat discussie ontstaat over de vraag of een...
Lees meer
‘Airbnb opent overlastmeldpunt voor buren’ meldt het NRC Handelsblad op 1 juni 2016.[1] Op zich niet verwonderlijk dat er een overlastmeldpunt wordt geopend. Immers, Airbnb is populair en deze...
Lees meer
Het Gerechtshof Den Haag heeft op 19 januari 2016 een voor de praktijk interessant arrest gewezen over een appartementseigenaar die zijn appartement had ondergesplitst in drie units. Deze units werden...
Lees meer
Met regelmaat mag de rechter zich uitlaten over de vraag of het aanbrengen van een dakterras door een eigenaar van een appartement in een appartementencomplex, is toegestaan. Zo ook de...
Lees meer
Voor veel vastgoedbeheerders heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State [Afdeling] op 27 januari jl. [ECLI:NL:RVS:2016:162] een belangrijke uitspraak gedaan over de vraag of het vervangen van dakpannen vergunningsvrij is....
Lees meer
Op 28 september 2014 vond het ongeluk met de inmiddels bekende monstertruck plaats in Haaksbergen. Tijdens het evenement reed de monstertruck in het publiek waarbij 3 doden vielen en 28 gewonden. Op 28 oktober 2015 heeft de Rechtbank Overijssel uitspraak gedaan over de vraag of het college van B&W van de gemeente Haaksbergen al dan niet terecht een vergunning had verleend en gehandhaafd. De rechter concludeert dat het college ten onrechte de vergunning heeft verleend.
Lees meer
De Hoge Raad heeft op 16 oktober jl., zie
Uitspraak [ECLI:NL:HR:2015:3099 (
Duinzigt / X)] duidelijkheid gegeven over de vraag of een bemiddelingsbureau voor woonruimte een woning, die door een verhuurder wordt aangeboden, om niet op zijn website plaatst, aan een consument-huurder bemiddelingskosten in rekening mag brengen. De Hoge Raad concludeert dat er in die gevallen
geen bemiddelingskosten in rekening gebracht mogen worden.
