Blog van medewerkers
- Is de akte enkel een kadastrale vermelding gegeven, dan is het uitgangspunt dat ook een kadastraal perceel is verkocht en geleverd.
Een nadere omschrijving van het verkochte perceel
Is naast een kadastrale omschrijving óók een- Bevat het de akte een nadere feitelijke omschrijving, bijvoorbeeld een sloot of aarden wal, dan zal die nadere omschrijving veelal doorslaggevend zijn. Er wordt dan dus afgeweken van de kadastrale grenzen.
Conclusie
Bekijk goed in de akte wat er wordt verkocht. Is dat enkel een kadastraal perceel, dan mag in de regel uitgegaan worden van de kadastrale gegevens. Is er ergens in de akte een nadere omschrijving opgenomen, dan gaat die omschrijving voor op de kadastrale aanduiding. Let daarbij op: die nadere omschrijving hoeft niet te staan onder het kopje “Het verkochte” maar kan ook elders in de akte staan. Heeft u een vraag over
[post_title] => Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => een-kadastraal-perceel-verkocht-of-toch-niet
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-06-26 14:39:25
[post_modified_gmt] => 2020-06-26 12:39:25
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=21032
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[1] => WP_Post Object
(
[ID] => 20657
[post_author] => 19
[post_date] => 2020-05-27 08:42:20
[post_date_gmt] => 2020-05-27 06:42:20
[post_content] => Een erfdienstbaarheid kan een behoorlijke beperking zijn voor de eigenaar van een erf. Hij moet dulden dat een derde zijn erf gebruikt. Bijvoorbeeld voor een uitweg. Het komt daarom vaak voor dat de eigenaar de erfdienstbaarheid wil opheffen. Die opheffing kan door de rechter worden uitgesproken. Maar uit de rechtspraak blijkt dat de rechter dit niet al te snel doet. Alleen als er écht geen redelijk belang meer is, kan de rechter een erfdienstbaarheid opheffen. Zo blijkt ook uit een recente uitspraak van de rechtbank Gelderland.
Artikel 5:79 BW bepaalt dat de rechter een erfdienstbaarheid kan opheffen indien de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang bij de uitoefening meer heeft en niet aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij zal terugkeren. De Hoge Raad heeft overwogen, dat reeds uit de bewoordingen van deze bepaling volgt dat de beoordelingsmaatstaf uitgaat van alleen het belang van de gerechtigde bij de uitoefening van zijn recht, hetgeen betekent dat de belangen van de eigenaar van het dienende erf bij opheffing geen rol spelen (behoudens in het geval van misbruik van bevoegdheid). Dit volgt ook uit de totstandkomingsgeschiedenis van art. 5:78 en 5:79 BW.
- Ieder redelijk belang nu en in de toekomst moet dus ontbreken;
- Alléén het belang van de gebruiker van de erfdienstbaarheid is relevant;
- Het belang van de eigenaar van het erf waarop de erfdienstbaarheid rust, is dus niet van belang. Dat laatste wordt in de praktijk vaak vergeten: immers, vaak wordt een procedure ingezet juist vanuit het belang van de partij die tot opheffing wil overgaan. Die partij moet dus niet focussen op zijn belang, maar op het ontbreken van enig redelijk belang van de gebruiker van de erfdienstbaarheid.
- Als de erfdienstbaarheid de enige verharde en veilige uitrit is;
- Als de erfdienstbaarheid de kortste verharde uitrit is;
- Als een alternatieve route substantieel langer is;
- Als redelijke alternatieven ontbreken.
[post_title] => Opheffen erfdienstbaarheid? Alleen als er écht geen redelijk belang meer is!
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => opheffen-erfdienstbaarheid-alleen-als-er-echt-geen-redelijk-belang-meer-is
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-05-27 08:43:46
[post_modified_gmt] => 2020-05-27 06:43:46
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=20657
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[2] => WP_Post Object
(
[ID] => 20408
[post_author] => 19
[post_date] => 2020-04-30 14:33:20
[post_date_gmt] => 2020-04-30 12:33:20
[post_content] => In veel bezwaar- en beroepsprocedures stellen belanghebbenden aantasting van privacy aan de kaak. In de meeste gevallen zonder succes. Er wordt in deze bezwaar- en beroepsprocedures een strak onderscheid gemaakt tussen bestuursrecht en privaatrecht. Dat wil zeggen dat privaatrechtelijke aspecten – zoals privacy – niet van belang zijn bij vergunningverlening. Dat is slechts anders in het geval van een zogenoemde ‘evidente privaatrechtelijke belemmering’. Dat er niet snel sprake is van zo’n evidente privaatrechtelijke belemmering, beschreef ik in een eerder artikel hierover. Uit dit artikel blijkt dat er twee eisen zijn:
- Is er sprake van een privaatrechtelijke belemmering?
- Is die beperking evident zodat die in de weg staan aan vergunningverlening?
Wat speelde er in die zaak?
Er was door de gemeente Haarlem een vergunning verleend voor het realiseren van een dakterras op een aanbouw. De buren van de vergunninghouder zijn het niet eens met de verleende vergunning. De buren vrezen een aantasting van hun privacy door inkijk in de woonkamer vanaf het dakterras. Zij stellen dat er vanaf het dakterras rechtstreeks zicht is in hun woonkamer. De buren verwijzen naar artikel 5:50 BW. Daarin is bepaald dat het niet geoorloofd is binnen twee meter van de grenslijn van een erf vensters of andere muuropeningen, dan welk balkons of soortelijke werken te hebben voor zover deze op dit erf uitzicht geven. De gemeente stelt dat er van een evidente privaatrechtelijke belemmering geen sprake is, terwijl de buren stellen dat daarvan wel sprake is. Met het uitzicht wordt inbreuk gemaakt op hun privacy en tevens wordt gehandeld in strijd met het verbod van artikel 5:50 BW.Wat zegt de hoogste bestuursrechter?
De hoogste bestuursrechter verwijst eerst naar de vaste rechtspraak waaruit blijkt dat van een evidente privaatrechtelijke belemmering niet snel sprake is. Vervolgens overweegt de bestuursrechter: “Op basis van de door partijen overgelegde en ter zitting getoonde foto’s stelt de Afdeling vast dat er vanaf de korte zijde van het door vergunninghouder gewenste balkon rechtstreeks zicht is op het naburige erf van appellanten. Omdat de korte zijde van het balkon rechtstreeks uitkijkt op dit erf, volgt de Afdeling het college niet in de stelling dat er om een hoekje moet worden gekeken en een kwartslag moet worden gedraaid om zicht te hebben op dit erf. De korte zijde van het voorziene balkon bevindt zich binnen twee meter van de grens met het erf van appellanten en heeft een open hekwerk met een hoogte van 1,20 m. Daarmee is er sprake van zicht op het erf binnen 2 m van de grenslijn als bedoeld in artikel 5:50 van het BW. Vanaf het balkon is er door de twee glazen lichtkoepels in het dak van de aanbouw van appellanten in ieder geval ’s avonds met kunstmatige verlichting aan rechtstreeks zicht in hun woonkamer. Daargelaten of het zicht vanwege de bolling van de lichtkoepels overdag beperkt is, levert ook zicht dat wegens verlichting in de woonkamer beperkt is tot de avonduren, rechtstreeks zicht op als bedoeld in artikel 5:50 van het BW. Aangezien in het bouwplan geen voorzieningen zijn opgenomen om het rechtstreekse zicht weg te nemen, levert het bouwplan strijd op met artikel 5:50 van het BW. Dit betekent dat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering die aan vergunningverlening voor het bouwplan in de weg staat. De rechtbank heeft dit niet onderkend.”Conclusie en relevantie voor de praktijk
Er is dus sprake van een privaatrechtelijke belemmering. Maar dat niet alleen, de belemmering staat ook in de weg aan vergunningverlening. De belemmering is ‘evident’. De gemeente had de vergunning dus niet mogen verlenen. De reden is dat er niet voldaan is aan de eis van artikel 5:50 BW. Uit deze uitspraak blijkt dat privaatrechtelijke belemmeringen dus zeker van belang kunnen zijn bij vergunningverlening. Dat geldt in het bijzonder voor dit soort ‘harde normen’ die privacy beschermen. Dit soort beperkingen in het burenrecht zal een gemeente dus in de besluitvorming – zeker in bezwaar – moeten meenemen. In een eerdere blog ben ik hier wat verder op ingegaan en heb ik meerdere voorbeelden hiervan genoemd. BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen. Heeft u een vraag over privacy of een evidente privaatrechtelijke belemmering? Neem dan gerust vrijblijvend contact met mij op. Rutger Boogers, Advocaat, specialist omgevingsrecht
[post_title] => Is aantasting privacy reden om vergunning te weigeren? Jazeker!
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => is-aantasting-privacy-reden-om-vergunning-te-weigeren-jazeker
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-04-30 14:34:49
[post_modified_gmt] => 2020-04-30 12:34:49
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=20408
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[3] => WP_Post Object
(
[ID] => 19858
[post_author] => 19
[post_date] => 2020-03-17 10:01:49
[post_date_gmt] => 2020-03-17 09:01:49
[post_content] => Het regende afgelopen weken afgelastingen als gevolg van het Coronavirus. Voor veel evenementen is een vergunning verleend, de ‘evenementenvergunning’. Vanwege het Coronavirus hebben gemeenten zich genoodzaakt gezien evenementen waarvoor een vergunning is verleend, af te gelasten. Dat kan door gebruik te maken van de Noodverordening of eventueel door intrekking van een vergunning. Deze afgelastingen zijn voor veel organisaties een behoorlijke financiële strop. Maar kunnen zij met hun schade bij de gemeente terecht?
Vergunning nog in aanvraag
Allereerst: we gaan ervan uit dat de vergunningen zijn verleend. De volksgezondheid is in de regel een grond om een evenementenvergunning te weigeren [vaak art. 1:8 APV, de weigeringsgronden]. De meeste vergunningen zijn echter al weken of maanden geleden verleend en onherroepelijk. Dat betekent dat de vergunning niet meer op die grond geweigerd kan worden. Dat wil niet zeggen dat de vergunning niet ingetrokken kan worden of, wat nu op grote schaal gebeurt, het evenement alsnog kan worden afgelast en verboden kan worden op grond van een Noodverordening. Hoewel veel evenementen worden afgelast op grond van een Noodverordening, is het intrekken van een vergunning op grond van bijvoorbeeld bescherming van de volksgezondheid niet uitgesloten.Vergunning verleend: intrekking
De vergunning kan ingetrokken worden. Dat betekent feitelijk een ‘afgelasting’: zonder vergunning geen evenement. Die intrekking kan gebaseerd zijn op de Algemene Plaatselijke Verordening [‘APV’]. Veel gemeenten hanteren daarvoor hetzelfde model. In dat model is in de regel de navolgende bepaling opgenomen: Op grond van de verandering van de omstandigheden of inzichten, opgetreden na het verlenen van de vergunning of ontheffing, moet worden aangenomen dat intrekking of wijziging noodzakelijk is vanwege het belang of de belangen ter bescherming waarvan de vergunning of ontheffing is vereist. Op grond van onder meer deze bepaling kan het bevoegde gezag de evenementenvergunning intrekken vanwege een ‘verandering van omstandigheden’. Het Coronavirus voldoet aan deze bepaling. Het gaat immers om een nieuwe, na vergunningverlening, voorgedane omstandigheid. De intrekking is noodzakelijk ter bescherming van bezoekers aan het evenement, ter voorkoming van verdere besmetting. Vaak hebben gemeenten ook beleid waarin nadere regels zijn gesteld over het verlenen en intrekken van vergunningen. Ook de Gemeentewet biedt de mogelijkheid om een vergunning in te trekken wanneer de volksgezondheid in het geding is. Tegen een dergelijk intrekkingsbesluit kan bezwaar en beroep worden ingesteld. Indien geen gebruik wordt gemaakt van die mogelijkheid, kan achteraf het intrekkingsbesluit niet meer aan de rechter worden voorgelegd. Oplettendheid is hier dus vereist! Het ongebruikt laten verstrijken van de termijn, betekent dat het besluit ‘formele rechtskracht’ krijgt. Dat betekent dat een rechter uitgaat van de juistheid van het besluit. Zelfs als achteraf komt vast te staan dat ten onrechte de evenementenvergunning is ingetrokken vanwege het Coronavirus. Daar moeten organisaties zich dus bewust van zijn. Ook een civiele rechter zal in zo’n geval – wanneer bijvoorbeeld schadevergoeding wordt gevorderd – uitgaan van een juist intrekkingsbesluit.Is de gemeente aansprakelijk voor de schade?
Er zijn twee wegen te bewandelen wanneer een organisator de schade vergoed wil krijgen van de gemeente.- De gang naar de civiele rechter: onrechtmatige daad [onrechtmatig besluit]
- Nadeelcompensatie [rechtmatig besluit]
Noodverordening
Zoals in de inleiding al aangegeven, is er in veel gemeenten een Noodverordening van kracht. Die Noodverordening is weer het gevolg van een besluit van de minister. Die Noodverordening geeft burgemeesters de bevoegdheid om op grond van Gemeentewet alle evenementen geduid in die verordening af te gelasten. Het overtreden van die Noodverordening is een strafbaar feit. In dit geval gaat het om evenementen met meer 100 bezoekers. Hoewel de Noodverordening zelf niet vatbaar is voor bezwaar of beroep, kan een gemeente nog steeds onrechtmatig handelen tegen een organisator door een evenement af te gelasten. Het gebruik van de Noodverordening kan onrechtmatig zijn. Daarvoor zal een organisator zich in eerste instantie tot de civiele rechter moeten wenden. De grondslag van de vordering is de onrechtmatige daad: het niet vergoeden van de onevenredige schade maakt de overheidshandeling onrechtmatig. Dat lijkt dus sterk op de eerder genoemde ‘nadeelcompensatie’ bij intrekking van de vergunning.Relevantie voor de praktijk
Het Coronavirus vraagt om oplettendheid van organisatoren van evenementen. Gelet op de ongebruikelijke situatie is het voorstelbaar dat [bezwaar]termijnen ongebruikt verstrijken. Dat kan in het kader van een latere schadevergoedingsvordering grote gevolgen hebben.Het Coronavirus leidt tot een unieke situatie. Dat betekent ook dat er nog geen rechtspraak is. De schade die het virus veroorzaakt – los van al het leed in het kader van de gezondheid – zal naar verwachting enorm zijn. Het is de vraag wie die schade moet dragen. Ook indien alle evenementen terecht zijn afgelast. Het is zeker denkbaar dat ondernemers onevenredig benadeeld worden en dat het gepast is dat een zekere vorm van compensatie wordt toegekend. Dat is van belang bij zowel toepassing van de Noodverordening als intrekking van een evenementenvergunning.- In het geval waarin gebruik is gemaakt van een Noodverordening, zal de ondernemer zich in eerste instantie moeten wenden tot de civiele rechter. In de gemeente ’s-Hertogenbosch en andere Brabantse gemeentes zal dat veelal het geval zijn, omdat de Noodverordening van kracht is.
- In het geval van een intrekking van een evenementenvergunning, kan de organisator zich ook wenden tot de bestuursrechter. Van belang is dat tijdig bezwaar wordt gemaakt en eventueel al meteen een verzoek tot nadeelcompensatie wordt ingediend.
[post_title] => Afgelasting evenement door Coronavirus: Is gemeente aansprakelijk?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => afgelasting-evenement-door-coronavirus-is-gemeente-aansprakelijk
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-03-17 11:32:09
[post_modified_gmt] => 2020-03-17 10:32:09
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=19858
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[4] => WP_Post Object
(
[ID] => 19635
[post_author] => 19
[post_date] => 2020-03-02 15:36:46
[post_date_gmt] => 2020-03-02 14:36:46
[post_content] =>
Steeds meer gemeenten stellen strengere regels op voor het Nieuw beleid
Er zijn veel gemeenten bezig met het opstellen vanHandhaving
In sommige gemeenten gebeurt dat door een vergunningstelsel in het leven te roepen. Daarnaast worden verhuurders van panden waar arbeidsmigranten zijn gehuisvest, aangeschreven door de gemeente. Vaak omdat het gebruik in strijd is met hetStrijd met Europese regels?
Veel gemeenten worstelen met deze problematiek. Enerzijds is er een sterke behoefte aan arbeidskrachten. Het spreekt voor zich dat deze arbeidsmigranten ergens moeten wonen. Anderzijds klagen gemeente over overlast en willen zij het draagvlak onder de inwoners behouden. De behoefte om het huisvesten van arbeidsmigranten te reguleren is begrijpelijk. Echter kunnen regels ook te strak worden en daardoor in strijd zijn met bijvoorbeeld Europese wet- en regelgeving. Zo is het maar zeer de vraag of een gemeente mag eisen, bijvoorbeeld via een vergunning, dat arbeidsmigranten gehuisvest moeten zijn in de gemeente waar zij werken. Dat lijkt in strijd te zijn met het vrij verkeer van werknemers. Een arbeidsmigrant zou volgens de gemeentelijke eis namelijk alleen in aanmerking komen voor huisvesting als hij in die gemeente werkzaam is. Verordening 1612/68 stelt in artikel 9 onder andere dat een arbeidsmigrant uit een andere lidstaat dezelfde rechten en voordelen geniet als nationale werknemers inzake huisvesting. Bovendien brengt het beginsel van het vrij verkeer van personen ook met zich mee dat burgers van de EU-lidstaten vrij mogen reizen en zich mogen vestigen op het grondgebied van de EU. Daar kan weer van worden afgeweken als daarvoor een rechtvaardigingsgrond bestaat. Het is maar zeer de vraag of daar sprake van is. BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen. Neemt u dan gerust
Advocaat, specialist arbeidsmigranten
[post_title] => Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
[post_excerpt] => Steeds meer gemeenten worstelen met de regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten. Om draagvlak onder de inwoners van de gemeenten te behouden stellen zij steeds strengere regels op.
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => steeds-meer-regels-voor-het-huisvesten-van-arbeidsmigranten
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-03-04 08:46:17
[post_modified_gmt] => 2020-03-04 07:46:17
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=19635
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[5] => WP_Post Object
(
[ID] => 19066
[post_author] => 19
[post_date] => 2020-01-23 13:48:28
[post_date_gmt] => 2020-01-23 12:48:28
[post_content] => Eén van de gronden voor het beëindigen van een huurovereenkomst betreft ‘dringend eigen gebruik’. Op 10 januari 2020 heeft de rechtbank Rotterdam zich uitgesproken over een verzoek op die grond door Vestia. Een kwestie die al de nodige publiciteit heeft gekregen. Uit deze uitspraak blijkt maar weer eens dat een verzoek op grond van ‘dringend eigen gebruik’ is onderworpen aan een strenge toets. Het gevolg van die strenge toets: Vestia mag 17 huurovereenkomsten niet beëindigen.
Wat was het geval?
Vestia verhuurt woningen in de Tweebosbuurt in Rotterdam. Huurder woont al sinds 1985 in één van die woningen in de Tweebosbuurt. In 2011 en de jaren daarna heeft de gemeente Rotterdam een herstructureringsplan opgesteld voor de wijken in Rotterdam-Zuid, waaronder de Tweebosbuurt. Huurder krijgt in 2018 een brief van de gemeente. In die brief staat dat de gemeente en Vestia de woningen in de Tweebosbuurt willen gaan vernieuwen. De woningen zijn oud en voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. In deze brief staat dat de woning van huurder zal worden gesloopt en huurder daarom moet verhuizen. De gemeente en Vestia sluiten vervolgens een samenwerkingsovereenkomst die ziet op ‘het project Tweebosbuurt’.Het beroep op ‘dringend eigen gebruik’
Vestia zegt vervolgens de huurovereenkomst op, op grond van dringend eigen gebruik: ‘Vestia heeft de door u gehuurde woning dringend nodig voor eigen gebruik, nu het vernieuwingsproject van de Tweebosbuurt met zich meebrengt dat de door u gehuurde woning wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Daarom kunnen wij de huurovereenkomst met u niet voortzetten. De huurder heeft niet ingestemd met deze opzegging. Een procedure bij de kantonrechter volgt. Vestia legt aan haar vordering te grondslag dat het eigen gebruik bestaat uit de sloop van de woning van huurder ten behoeve van de herontwikkeling van het perceel waar de woning van huurder deel uitmaakt. De werkzaamheden zijn onderdeel van de herstructurering van het gebied Tweebosbuurt.Wat vindt de kantonrechter?
Vestia heeft ervoor gekozen om haar vordering in te stellen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW (beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik) en niet op artikel 7:220 BW (voortzetting huurovereenkomst na sloop/renovatie). Die keuzevrijheid biedt de wetgever (artikel 7:220 lid 4 BW). Dat heeft tot gevolg dat het strenge beoordelingsregime van het dringend eigen gebruik van toepassing is. Die toets valt niet in het voordeel van Vestia uit. Binnen het wettelijk kader kan sloop een reden zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. Bijvoorbeeld als de exploitatie van de woningen aanzienlijke verliezen oplevert. Stedenbouwkundige ontwikkeling op zichzelf (zonder bijkomende omstandigheden) is geen grond voor dringend eigen gebruik. In deze procedure is de (al dan niet slechte) staat van de woningen geen onderdeel van het juridisch debat en dus niet vast komen te staan. Uit de stukken waarop Vestia haar dringend eigen gebruik baseert, komt wel telkens naar voren dat ook de slechte staat van de woningen in de Tweebosbuurt aanleiding is voor de voorgenomen sloop. Maar Vestia heeft de vordering hier niet op gebaseerd. Het speelt dan ook geen rol bij de beoordeling van de vordering van Vestia. Daar komt ook bij dat de bewoners feitelijk niet zijn erkend in het gehele traject. Vestia heeft te weinig aandacht gehad voor de gevolgen die huurder zou ondervinden van deze herstructurering en huurbeëindiging. Zo is bijvoorbeeld niet gekeken of huurder een andere woning kond terugkrijgen. En dat terwijl Vestia als kerntaak heeft om ervoor te zorgen dat personen in verband met hun lage inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen.Wat is hiervan de relevantie voor de praktijk?
- Deze uitspraak bevestigt het strenge beoordelingsregime dat geldt voor dringend eigen gebruik. Maar wat interessant is, is het feit dat Vestia gekozen heeft voor deze grondslag. Vestia had ook kunnen kiezen voor voortzetting van de huurovereenkomst na sloop/renovatie. Dat heeft als gevolg dat de zware toets van dringend eigen gebruik niet geldt. Het gevolg is wel dat de huurovereenkomsten voortgezet moeten worden na sloop/renovatie. In de praktijk zal de verhuurder dus goed moeten overwegen welke weg hij kiest.
- Ten aanzien van dringend eigen gebruik heeft te gelden dat sloop als vorm van dringend eigen gebruik is erkend. Vestia heeft in deze procedure telkens de slechte staat van de woningen aangevoerd, maar vervolgens niet ten grondslag gelegd aan haar vordering. Voor de praktijk is relevant dat niet alleen de juiste grondslag wordt gekozen, ook dat de relevante feiten ter onderbouwing van die grondslag naar voren worde gebracht. Mogelijk was het oordeel van de kantonrechter anders geweest wanneer die slechte staat ook aan de vordering ten grondslag zou zijn gelegd.
- Voor een woningbouwcorporatie [toegelaten instelling] geldt bovendien dat zij als kerntaak heeft ervoor te zorgen dat personen in verband met hun lage inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Voor een corporatie geldt dus des te meer dat zij de belangen van de huurders betrekt in de besluitvorming. De gevolgen die huurders ondervinden zijn van belang. Met name het moeilijk kunnen vinden van een andere sociale huurwoning steelt een belangrijke rol.
[post_title] => Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => beroep-op-dringend-gebruik-vestia-slaagtniet
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-01-28 08:52:35
[post_modified_gmt] => 2020-01-28 07:52:35
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=19066
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[6] => WP_Post Object
(
[ID] => 18697
[post_author] => 19
[post_date] => 2019-11-05 16:50:04
[post_date_gmt] => 2019-11-05 15:50:04
[post_content] => Het huisvesten van arbeidsmigranten krijgt steeds meer aandacht van gemeenten. In veel gemeenten – waaronder de omliggende gemeenten van ’s-Hertogenbosch – is dat zichtbaar. Er wordt nieuw beleid gemaakt. Daarnaast worden voorbereidingsbesluiten of paraplubestemmingsplannen vastgesteld. Dat heeft grote gevolgen voor vastgoedeigenaren die arbeidsmigranten huisvesten. Ook voor eigenaren die verhuren aan een bemiddelaar of onderneming ten behoeve van het vestigen van tijdelijke werknemers, is deze ontwikkeling relevant. Het gaat uiteindelijk om het feitelijke gebruik van de woning. Daarvoor is de eigenaar in de regel verantwoordelijk. Om die reden wordt een eigenaar of verhuurder door de gemeente als overtreder aangemerkt. In deze blog ga ik in op de juridische mogelijkheden van het huisvesten van arbeidsmigranten. Daarnaast geef ik aan wat u als vastgoedeigenaar kan doen op het moment dat u een handhavingsbrief van de gemeente ontvangt.
1. Het bestemmingsplan
Het bestemmingsplan speelt een belangrijke rol bij het huisvesten van arbeidsmigranten. Wanneer het bestemmingsplan het huisvesten van arbeidsmigranten toestaat, is een belangrijke hobbel genomen. Waar moet u op letten?Wat is de bestemming van het pand of het perceel waar de arbeidsmigranten worden gehuisvest?
Indien op het perceel de bestemming ‘wonen’ rust, is het van belang om te bekijken wat binnen die bestemming mogelijk is. Er zijn nog veel [vaak wat oudere] bestemmingsplannen, waarin de navolgende [of daarmee vergelijkbare] planregel is opgenomen: 22..1 Bestemmingsomschrijving 22.1.1. Algemeen De gronden met de bestemming ‘Wonen ‘zijn bestemd voor:- Wonen;
- Aan-huis-verbonden beroepen;
- Internetverkoop;
- Bed & breakfast;
- Aan de woonfunctie ondergeschikte nevenactiviteit uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – nevenactiviteit’;
- Een zorgpunt uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘gezondheidszorg’;
- Een verkooppunt voor motorbrandstoffen met lpg uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘verkooppunt motorbrandstoffen met lpg’;
- Een groothandel uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘groothandel’’;
- Ondergeschikte detailhandel bij een groothandel uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘detailhandel’;
- Een voor publiek opengestelde tuin uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van groen – wandeltuin’;
- Tuinen, parkeervoorzieningen en overige verhardingen, waarbij moet worden voldaan aan het bepaalde in artikel 36;
- Water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
- Instandhouding en versterking van cultuurhistorische waarden ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – gemeentelijk monument’ of ‘specifieke bouwaanduiding–rijksmonument ‘.
Op het perceel is slechts bewoning door ‘één huishouden’ toegestaan, wat dan?
In veel [meer recent vastgestelde] bestemmingsplannen is een ‘woning’ bedoeld om te worden bewoond door ‘één huishouden’. De hoogste bestuursrechter heeft bepaald, dat arbeidsmigranten geen ‘huishouden’ vormen. Via deze link kun u die uitspraak lezen. Van belang is goed te kijken naar de definitie van ‘woning’ en ‘huishouden’. Die definities staan in het bestemmingsplan. Vaak in het hoofdstuk ‘begrippen’. Die definities kunnen per bestemmingsplan verschillen. Het komt in de praktijk voor dat de definitie van een ‘huishouden’ het huisvesten van arbeidsmigranten wel degelijk toelaat.Ik verhuur geen ‘woning’ maar een kantoor of bedrijf?
In het geval u geen woning verhuurt, maar een kantoor of bedrijf, moet goed worden gekeken naar de omschrijving van de bestemming. Het kan zijn dat het huisvesten van arbeidsmigranten niet mogelijk is binnen die bestemming. Dat hangt af van de omschrijving van de bestemming in het bestemmingsplan. Indien huisvesting van arbeidsmigranten niet mogelijk is, dan kunt u een omgevingsvergunning vragen om de huisvesting alsnog mogelijk te maken. Ook zijn er mogelijkheden om een tijdelijke vergunning te krijgen.Het bestemmingsplan is gewijzigd en de bewoning door arbeidsmigranten is in strijd met het nieuwe bestemmingsplan?
In dat geval kunt u zich mogelijk beroepen op het overgangsrecht van het bestemmingsplan. Dat betekent dat het gebruik dat was toegestaan onder het vorige bestemmingsplan, mag worden voortgezet. Dit is een heel belangrijk argument om aan te voeren. Zoals ik al aangaf is het vestigen van arbeidsmigranten in wat oudere bestemmingsplannen vaak toegestaan. Met een beroep op het overgangsrecht kunt u aangeven dat het gebruik mag worden voortgezet. U moet daar zelf het bewijs van aanleveren.2. Het voorbereidingsbesluit
Veel gemeenten starten een project om de huisvesting van arbeidsmigranten in kaart te brengen. Omdat gemeenten niet willen dat er nieuwe gevallen bijkomen, kunnen zij een voorbereidingsbesluit nemen. Wanneer dat het geval is, moet u goed kijken wat in dat voorbereidingsbesluit is bepaald. In de regel ziet een voorbereidingsbesluit namelijk op nieuwe gevallen. Dus niet op bestaande gevallen. Met andere woorden: een gemeente kan u in dat geval niet aanschrijven omdat u al vóór de vaststelling van het voorbereidingsbesluit arbeidsmigranten had gehuisvest. Ook hier geldt bovendien in de regel overgangsrecht. Bekijk dus of uw situatie onder het overgangsrecht valt.3. Een paraplubestemmingsplan
In de praktijk worden vaak zogenoemde ‘paraplubestemmingsplannen’ vastgesteld. Dat betekent dat er een bestemmingsplan wordt vastgesteld dat voor een hele gemeente geldt. In de regel geldt een bestemmingsplan maar voor een deel van een gemeente: bijvoorbeeld het buitengebied of het centrum. In zo’n paraplubestemmingsplan kan één specifiek onderwerp voor de gehele gemeente worden geregeld, bijvoorbeeld het huisvesten van arbeidsmigranten. Ook hiervoor geldt dat een beroep op het overgangsrecht mogelijk slaagt.4. Gemeentelijk beleid
Vaak gaat aan het vaststellen van een bestemmingsplan of voorbereidingsbesluit nieuw beleid vooraf. Tegen het vaststellen van dat beleid kunt u geen bezwaar maken of beroep instellen. Wel kunt u dat beleid soms aan de kaak stellen in een procedure over bijvoorbeeld een omgevingsvergunning. Een gemeente heeft veel beleidsvrijheid. Het is dus van belang om nieuw beleid in de gaten te houden. Indien beleid is vastgesteld moet de gemeente [behoudens uitzonderingen] dat beleid ook volgen. Vaak staat in beleid heel concreet wat wél en niet is toegestaan wat betreft het huisvesten van arbeidsmigranten. Soms is in beleid bepaald dat er maar één of twee woningen per straat verhuurd mogen worden aan arbeidsmigranten. Of dat op bedrijventerreinen geen huisvesting van arbeidsmigranten is toegestaan. Het beleid bepaalt vaak concreet wat wel en niet is toegestaan. Is er geen beleid? Dan gelden er minder regels. Het is dan zaak om te bekijken of een gemeente niet willekeurig handelt. Bijvoorbeeld door in de ene woning wel huisvesting van arbeidsmigranten toe te staan en in de andere [vergelijkbare] woning niet. Beleid is juist bedoeld om dergelijke willekeur tegen te gaan.5. Een exploitatievergunning
Er zijn gemeenten die een exploitatievergunning eisen voor het huisvesten van arbeidsmigranten. Dat is een relatief nieuw fenomeen. Dat betekent dat, ook wanneer het gebruik niet in strijd is met het bestemmingsplan, een extra vergunning nodig is. Die exploitatievergunning is geregeld in de Algemene plaatselijke verordening [APV]. In die APV staat aan welke eisen een aanvraag moet voldoen. Vaak staan ook de weigeringsgronden in de APV. Of gemeenten via deze weg aanvullende eisen mogen stellen aan het huisvesten van arbeidsmigranten, is nog maar de vraag. Veel zal afhangen van de concrete eisen en bedoeling van de gemeente.6. Huisvestingsverordening
Vaak hebben gemeenten ook specifieke regels opgenomen in een huisvestingsverordening. Vaak zijn daar regels in opgenomen over het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad. Ook kan in een dergelijke verordening worden bepaald dat er een vergunning nodig is voor het huisvesten van arbeidsmigranten.7. Handhaving
Wanneer een gemeente constateert dat u in strijd handelt met het bestemmingsplan [of beheersverordening] kan de gemeente handhavend optreden. Dat betekent dat u een brief ontvangt van de gemeente. Meestal eerst een vooraankondiging. Daarin staat dat u handelt in strijd met het bestemmingsplan. Tegen een vooraankondiging kunt u een zienswijze indienen. Dat is een brief waarin u aangeeft waarom u het niet eens bent met die vooraankondiging. De gemeente kan met die argumenten in de verdere besluitvorming rekening houden. Mocht het uiteindelijk tot een handhavingsbesluit komen, dan kunt u daartegen in bezwaar gaan. Let dan goed op de termijnen: te laat is te laat. In dat besluit staat dat u de overtreding voor een bepaalde datum moet beëindigen. Doet u dat niet, dan verbeurt u dwangsommen. Die dwangsommen kunnen in de tienduizenden euro’s of meer lopen.8. Conclusie
Bij het huisvesten van arbeidsmigranten komen veel facetten kijken. In deze blog is een aantal aspecten benoemd. Maar er gelden meer regels, bijvoorbeeld ten aanzien van brandveiligheid. Bij steeds meer gemeenten heeft dit prioriteit. Er worden daarom steeds vaker handhavingstrajecten opgestart. Het is zaak om daar adequaat op te reageren. De financiële belangen zijn vaak groot. Bent u geconfronteerd met een handhavingsbesluit of een voornemen daartoe? Of wil u meer informatie over het huisvesten van arbeidsmigranten? Neemt u dan contact met mij op. Rutger Boogers, Advocaat omgevingsrecht boogers@bg.legal +31 (0)88 141 08 64
[post_title] => Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => handhaving-gemeente-bewoning-door-arbeidsmigranten-wat-kunt-u-daartegen-doen
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2024-08-06 11:29:34
[post_modified_gmt] => 2024-08-06 09:29:34
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=18697
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[7] => WP_Post Object
(
[ID] => 18018
[post_author] => 19
[post_date] => 2019-08-21 09:31:11
[post_date_gmt] => 2019-08-21 07:31:11
[post_content] => De Raad van State heeft op 7 augustus jl. geoordeeld dat de kruimelgevallenregeling ook van toepassing is op het samenvoegen van panden. Er kan op grond van artikel 4, onderdeel 9, van het Bor dus een vergunning verleend worden. Dat is in de praktijk van grote betekenis. Op grond hiervan kan een uitgebreide en kostbare procedure worden voorkomen. Er geldt wel één grote beperking.
Wat was de casus
De casus was vrij eenvoudig. Nieuwezijds is eigenaar van twee naast elkaar gelegen panden aan de Westermarkt in Amsterdam. In beide panden zijn horeca op de begane grond en woningen op de verdieping aanwezig. De vorige eigenaar heeft de panden een aantal jaren geleden zonder de daartoe vereiste omgevingsvergunning verbouwd en samengevoegd. Die samenvoeging is aan de voorzijde niet zichtbaar. Deze samenvoeging is in strijd met het bestemmingsplan. De gemeente treedt hiertegen handhavend op. Een last onder dwangsom volgt. Nieuwezijds stelt in de handhavingsprocedure dat er een van rechtswege verleende vergunning is verleend. Wat had hij gedaan? Tegelijkertijd met de zienswijze tegen de last onder dwangsom, een vergunning aangevraagd. De gemeente stelt dat die vergunning niet van rechtswege is verleend. Waarom niet? Omdat volgens de gemeente niet de reguliere maar de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing. De gemeente stelde dat artikel 4 van het Bor hier niet van toepassing was. In het geval waarin de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is, kan een vergunning niet van rechtswege zijn verleend.Wat zegt de hoogste bestuursrechter?
Artikel 4, aanhef en onderdeel 9, bijlage II van het Bor staat niet in de weg aan het samenvoegen van twee panden. Er geldt wel een beperking: de bebouwde oppervlakte en het bouwvolume mag niet worden vergroot. Onder bebouwde oppervlakte en het bouwvolume wordt de omvang van het gebouwde verstaan. Niet relevant is of de omvang van het gebruik naar oppervlakte of inhoud wijzigt. Vergroting van het bouwvolume heeft met andere woorden enkel betrekking op een toename van de fysieke bebouwing. In dit geval was de samenvoeging enkel een inpandige ingreep. De oppervlakte van het volume van beide panden bleef gelijk. Dat door de doorbraken toegang van het ene naar het andere pand ontstaat, leidt niet tot een ander oordeel. Het standpunt van het college dat artikel 4 niet van toepassing is omdat het gaat om apart van elkaar opgerichte gebouwen, die geen bouwkundige eenheid vormen, wordt niet gevolgd. Nu artikel 4 van bijlage II van toepassing is, is ook de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing. Daarmee is de vergunning dus van rechtswege verleend.Relevantie voor de praktijk
Voor de praktijk is deze
[post_title] => Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => samenvoegen-van-panden-als-kruimelgeval
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-12-22 15:10:22
[post_modified_gmt] => 2021-12-22 14:10:22
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=18018
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[8] => WP_Post Object
(
[ID] => 17813
[post_author] => 19
[post_date] => 2019-08-07 11:26:21
[post_date_gmt] => 2019-08-07 09:26:21
[post_content] => 
Vaak wil een ontwikkelaar weten of zijn ontwikkeling planologisch mogelijk is. Soms moet afgeweken worden van het bestemmingsplan. Er is daarom vaak behoefte om bij de gemeente ‘te peilen’ of Casus
Het is een vrij omvangrijke en complex kwestie. Ik beperk mij daarom tot de hoofdlijnen. In 2006 heeft appellant een principeverzoek ingediend bij de gemeente. Appellant wilde weten of hij een bouwvergunning kon krijgen voor de bouw van een woning op een perceel alsmede ten aanzien van de oriëntatie richting van die woning. Het college heeft vervolgens twee principe-uitspraken gedaan. In die besluiten is een onjuiste uitleg gegeven aan het bestemmingsplan. Vervolgens heeft het college nog twee ‘formele’ besluiten genomen. Hierbij werd een aanvraag om bouwvergunning afgewezen en werd die afwijzing gehandhaafd in bezwaar. Deze besluiten bleken onrechtmatig. De vraagt die dan rijst, is of dat ook geldt voor de principebesluiten.Oordeel hof
Het hof stelt allereerst vast dat het principeverzoekWat betekent dit voor de praktijk?
Een overheidsinstelling zal zorgvuldig moeten reageren op een principeverzoek. Een aanvrager kan immers vertrouwen ontlenen aan de reactie op zijn verzoek. Dat hangt met name af van de inhoud en stelligheid van die reactie. Een principebesluit is dus
[post_title] => Erfdienstbaarheden en bestemmingsplannen: zelden sprake van een evidente belemmering
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => erfdienstbaarheden-en-bestemmingsplannen-zelden-sprake-van-een-evidente-belemmering
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-01-28 08:56:20
[post_modified_gmt] => 2020-01-28 07:56:20
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bgadvocaten.nl/?p=12752
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
)
[post_count] => 10
[current_post] => -1
[before_loop] => 1
[in_the_loop] =>
[post] => WP_Post Object
(
[ID] => 21032
[post_author] => 19
[post_date] => 2020-06-26 14:39:25
[post_date_gmt] => 2020-06-26 12:39:25
[post_content] => Er bestaan in de praktijk hardnekkige Kadastrale grenzen
Kadastrale grenzen zijn feitelijk- Is de akte enkel een kadastrale vermelding gegeven, dan is het uitgangspunt dat ook een kadastraal perceel is verkocht en geleverd.
Een nadere omschrijving van het verkochte perceel
Is naast een kadastrale omschrijving óók een- Bevat het de akte een nadere feitelijke omschrijving, bijvoorbeeld een sloot of aarden wal, dan zal die nadere omschrijving veelal doorslaggevend zijn. Er wordt dan dus afgeweken van de kadastrale grenzen.
Conclusie
Bekijk goed in de akte wat er wordt verkocht. Is dat enkel een kadastraal perceel, dan mag in de regel uitgegaan worden van de kadastrale gegevens. Is er ergens in de akte een nadere omschrijving opgenomen, dan gaat die omschrijving voor op de kadastrale aanduiding. Let daarbij op: die nadere omschrijving hoeft niet te staan onder het kopje “Het verkochte” maar kan ook elders in de akte staan. Heeft u een vraag over
[post_title] => Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => een-kadastraal-perceel-verkocht-of-toch-niet
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-06-26 14:39:25
[post_modified_gmt] => 2020-06-26 12:39:25
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=21032
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[comment_count] => 0
[current_comment] => -1
[found_posts] => 100
[max_num_pages] => 10
[max_num_comment_pages] => 0
[is_single] =>
[is_preview] =>
[is_page] =>
[is_archive] => 1
[is_date] =>
[is_year] =>
[is_month] =>
[is_day] =>
[is_time] =>
[is_author] =>
[is_category] =>
[is_tag] =>
[is_tax] => 1
[is_search] =>
[is_feed] =>
[is_comment_feed] =>
[is_trackback] =>
[is_home] =>
[is_privacy_policy] =>
[is_404] =>
[is_embed] =>
[is_paged] => 1
[is_admin] =>
[is_attachment] =>
[is_singular] =>
[is_robots] =>
[is_favicon] =>
[is_posts_page] =>
[is_post_type_archive] =>
[query_vars_hash:WP_Query:private] => bc99eb13cd5c2ddc754c34ad8ec117bb
[query_vars_changed:WP_Query:private] => 1
[thumbnails_cached] =>
[allow_query_attachment_by_filename:protected] =>
[stopwords:WP_Query:private] =>
[compat_fields:WP_Query:private] => Array
(
[0] => query_vars_hash
[1] => query_vars_changed
)
[compat_methods:WP_Query:private] => Array
(
[0] => init_query_flags
[1] => parse_tax_query
)
[query_cache_key:WP_Query:private] => wp_query:12613f9e0e0fb5c2a11dac06905d7410:0.10478400 17491982610.47080600 1749198261
[tribe_is_event] =>
[tribe_is_multi_posttype] =>
[tribe_is_event_category] =>
[tribe_is_event_venue] =>
[tribe_is_event_organizer] =>
[tribe_is_event_query] =>
[tribe_is_past] =>
[tribe_controller] => Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller Object
(
[filtering_query:Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller:private] => WP_Query Object
*RECURSION*
)
)
21 aug 2019
[theme-my-login default_action=login login_template=tml-login-form.php]
[theme-my-login show_title=0 default_action=register register_template=tml-register-form.php]