Blog van medewerkers

WP_Query Object
(
    [query] => Array
        (
            [paged] => 5
            [news-type] => blog
        )

    [query_vars] => Array
        (
            [paged] => 5
            [news-type] => blog
            [error] => 
            [m] => 
            [p] => 0
            [post_parent] => 
            [subpost] => 
            [subpost_id] => 
            [attachment] => 
            [attachment_id] => 0
            [name] => 
            [pagename] => 
            [page_id] => 0
            [second] => 
            [minute] => 
            [hour] => 
            [day] => 0
            [monthnum] => 0
            [year] => 0
            [w] => 0
            [category_name] => 
            [tag] => 
            [cat] => 
            [tag_id] => 
            [author] => 
            [author_name] => 
            [feed] => 
            [tb] => 
            [meta_key] => 
            [meta_value] => 
            [preview] => 
            [s] => 
            [sentence] => 
            [title] => 
            [fields] => 
            [menu_order] => 
            [embed] => 
            [category__in] => Array
                (
                )

            [category__not_in] => Array
                (
                )

            [category__and] => Array
                (
                )

            [post__in] => Array
                (
                )

            [post__not_in] => Array
                (
                )

            [post_name__in] => Array
                (
                )

            [tag__in] => Array
                (
                )

            [tag__not_in] => Array
                (
                )

            [tag__and] => Array
                (
                )

            [tag_slug__in] => Array
                (
                )

            [tag_slug__and] => Array
                (
                )

            [post_parent__in] => Array
                (
                )

            [post_parent__not_in] => Array
                (
                )

            [author__in] => Array
                (
                    [0] => 19
                )

            [author__not_in] => Array
                (
                )

            [search_columns] => Array
                (
                )

            [ignore_sticky_posts] => 
            [suppress_filters] => 
            [cache_results] => 1
            [update_post_term_cache] => 1
            [update_menu_item_cache] => 
            [lazy_load_term_meta] => 1
            [update_post_meta_cache] => 1
            [post_type] => 
            [posts_per_page] => 10
            [nopaging] => 
            [comments_per_page] => 50
            [no_found_rows] => 
            [taxonomy] => news-type
            [term] => blog
            [order] => DESC
        )

    [tax_query] => WP_Tax_Query Object
        (
            [queries] => Array
                (
                    [0] => Array
                        (
                            [taxonomy] => news-type
                            [terms] => Array
                                (
                                    [0] => blog
                                )

                            [field] => slug
                            [operator] => IN
                            [include_children] => 1
                        )

                )

            [relation] => AND
            [table_aliases:protected] => Array
                (
                    [0] => wp_term_relationships
                )

            [queried_terms] => Array
                (
                    [news-type] => Array
                        (
                            [terms] => Array
                                (
                                    [0] => blog
                                )

                            [field] => slug
                        )

                )

            [primary_table] => wp_posts
            [primary_id_column] => ID
        )

    [meta_query] => WP_Meta_Query Object
        (
            [queries] => Array
                (
                )

            [relation] => 
            [meta_table] => 
            [meta_id_column] => 
            [primary_table] => 
            [primary_id_column] => 
            [table_aliases:protected] => Array
                (
                )

            [clauses:protected] => Array
                (
                )

            [has_or_relation:protected] => 
        )

    [date_query] => 
    [queried_object] => WP_Term Object
        (
            [term_id] => 56
            [name] => Blog van medewerkers
            [slug] => blog
            [term_group] => 0
            [term_taxonomy_id] => 56
            [taxonomy] => news-type
            [description] => 
            [parent] => 0
            [count] => 1316
            [filter] => raw
        )

    [queried_object_id] => 56
    [request] => SELECT SQL_CALC_FOUND_ROWS  wp_posts.ID
					 FROM wp_posts  LEFT JOIN wp_term_relationships ON (wp_posts.ID = wp_term_relationships.object_id) LEFT  JOIN wp_icl_translations wpml_translations
							ON wp_posts.ID = wpml_translations.element_id
								AND wpml_translations.element_type = CONCAT('post_', wp_posts.post_type) 
					 WHERE 1=1  AND ( 
  wp_term_relationships.term_taxonomy_id IN (56)
) AND wp_posts.post_author IN (19)  AND ((wp_posts.post_type = 'post' AND (wp_posts.post_status = 'publish' OR wp_posts.post_status = 'acf-disabled' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-success' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-failed' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-schedule' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-pending' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-draft'))) AND ( ( ( wpml_translations.language_code = 'nl' OR (
					wpml_translations.language_code = 'nl'
					AND wp_posts.post_type IN ( 'attachment' )
					AND ( ( 
			( SELECT COUNT(element_id)
			  FROM wp_icl_translations
			  WHERE trid = wpml_translations.trid
			  AND language_code = 'nl'
			) = 0
			 ) OR ( 
			( SELECT COUNT(element_id)
				FROM wp_icl_translations t2
				JOIN wp_posts p ON p.id = t2.element_id
				WHERE t2.trid = wpml_translations.trid
				AND t2.language_code = 'nl'
                AND (
                    p.post_status = 'publish' OR p.post_status = 'private' OR 
                    ( p.post_type='attachment' AND p.post_status = 'inherit' )
                )
			) = 0 ) ) 
				) ) AND wp_posts.post_type  IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' )  ) OR wp_posts.post_type  NOT  IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' )  )
					 GROUP BY wp_posts.ID
					 ORDER BY wp_posts.menu_order, wp_posts.post_date DESC
					 LIMIT 40, 10
    [posts] => Array
        (
            [0] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 19066
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2020-01-23 13:48:28
                    [post_date_gmt] => 2020-01-23 12:48:28
                    [post_content] => Eén van de gronden voor het beëindigen van een huurovereenkomst betreft ‘dringend eigen gebruik’. Op 10 januari 2020 heeft de rechtbank Rotterdam zich uitgesproken over een verzoek op die grond door Vestia. Een kwestie die al de nodige publiciteit heeft gekregen. Uit deze uitspraak blijkt maar weer eens dat een verzoek op grond van ‘dringend eigen gebruik’ is onderworpen aan een strenge toets. Het gevolg van die strenge toets: Vestia mag 17 huurovereenkomsten niet beëindigen.
Wat was het geval?
Vestia verhuurt woningen in de Tweebosbuurt in Rotterdam. Huurder woont al sinds 1985 in één van die woningen in de Tweebosbuurt. In 2011 en de jaren daarna heeft de gemeente Rotterdam een herstructureringsplan opgesteld voor de wijken in Rotterdam-Zuid, waaronder de Tweebosbuurt. Huurder krijgt in 2018 een brief van de gemeente. In die brief staat dat de gemeente en Vestia de woningen in de Tweebosbuurt willen gaan vernieuwen. De woningen zijn oud en voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. In deze brief staat dat de woning van huurder zal worden gesloopt en huurder daarom moet verhuizen. De gemeente en Vestia sluiten vervolgens een samenwerkingsovereenkomst die ziet op ‘het project Tweebosbuurt’.
Het beroep op ‘dringend eigen gebruik’
Vestia zegt vervolgens de huurovereenkomst op, op grond van dringend eigen gebruik:

‘Vestia heeft de door u gehuurde woning dringend nodig voor eigen gebruik, nu het vernieuwingsproject van de Tweebosbuurt met zich meebrengt dat de door u gehuurde woning wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Daarom kunnen wij de huurovereenkomst met u niet voortzetten.

De huurder heeft niet ingestemd met deze opzegging. Een procedure bij de kantonrechter volgt.

Vestia legt aan haar vordering te grondslag dat het eigen gebruik bestaat uit de sloop van de woning van huurder ten behoeve van de herontwikkeling van het perceel waar de woning van huurder deel uitmaakt. De werkzaamheden zijn onderdeel van de herstructurering van het gebied Tweebosbuurt.
Wat vindt de kantonrechter?
Vestia heeft ervoor gekozen om haar vordering in te stellen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW (beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik) en niet op artikel 7:220 BW (voortzetting huurovereenkomst na sloop/renovatie). Die keuzevrijheid biedt de wetgever (artikel 7:220 lid 4 BW). Dat heeft tot gevolg dat het strenge beoordelingsregime van het dringend eigen gebruik van toepassing is.

Die toets valt niet in het voordeel van Vestia uit. Binnen het wettelijk kader kan sloop een reden zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. Bijvoorbeeld als de exploitatie van de woningen aanzienlijke verliezen oplevert. Stedenbouwkundige ontwikkeling op zichzelf (zonder bijkomende omstandigheden) is geen grond voor dringend eigen gebruik.

In deze procedure is de (al dan niet slechte) staat van de woningen geen onderdeel van het juridisch debat en dus niet vast komen te staan. Uit de stukken waarop Vestia haar dringend eigen gebruik baseert, komt wel telkens naar voren dat ook de slechte staat van de woningen in de Tweebosbuurt aanleiding is voor de voorgenomen sloop. Maar Vestia heeft de vordering hier niet op gebaseerd. Het speelt dan ook geen rol bij de beoordeling van de vordering van Vestia.

Daar komt ook bij dat de bewoners feitelijk niet zijn erkend in het gehele traject. Vestia heeft te weinig aandacht gehad voor de gevolgen die huurder zou ondervinden van deze herstructurering en huurbeëindiging. Zo is bijvoorbeeld niet gekeken of huurder een andere woning kond terugkrijgen. En dat terwijl Vestia als kerntaak heeft om ervoor te zorgen dat personen in verband met hun lage inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen.

 Conclusie: Er zijn geen motieven van financiële of bouwkundige aard. Het sociaal maatschappelijke motief dat Vestia naar voren brengt voor de Tweebosbuurt blijkt onvoldoende uit de overgelegde stukken.  Op stedenbouwkundig vlak is niet aangetoond dat dit deel van de wijk niet in stand zou kunnen blijven. Alles afwegende komt de kantonrechter tot het oordeel dat de herstructureringsplannen de strenge toets van het dringend eigen gebruik niet kunnen doorstaan.
 Wat is hiervan de relevantie voor de praktijk?

 	
Deze uitspraak bevestigt het strenge beoordelingsregime dat geldt voor dringend eigen gebruik. Maar wat interessant is, is het feit dat Vestia gekozen heeft voor deze grondslag. Vestia had ook kunnen kiezen voor voortzetting van de huurovereenkomst na sloop/renovatie. Dat heeft als gevolg dat de zware toets van dringend eigen gebruik niet geldt. Het gevolg is wel dat de huurovereenkomsten voortgezet moeten worden na sloop/renovatie. In de praktijk zal de verhuurder dus goed moeten overwegen welke weg hij kiest.
 	
Ten aanzien van dringend eigen gebruik heeft te gelden dat sloop als vorm van dringend eigen gebruik is erkend. Vestia heeft in deze procedure telkens de slechte staat van de woningen aangevoerd, maar vervolgens niet ten grondslag gelegd aan haar vordering. Voor de praktijk is relevant dat niet alleen de juiste grondslag wordt gekozen, ook dat de relevante feiten ter onderbouwing van die grondslag naar voren worde gebracht. Mogelijk was het oordeel van de kantonrechter anders geweest wanneer die slechte staat ook aan de vordering ten grondslag zou zijn gelegd.
 	
Voor een woningbouwcorporatie [toegelaten instelling] geldt bovendien dat zij als kerntaak heeft ervoor te zorgen dat personen in verband met hun lage inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Voor een corporatie geldt dus des te meer dat zij de belangen van de huurders betrekt in de besluitvorming. De gevolgen die huurders ondervinden zijn van belang. Met name het moeilijk kunnen vinden van een andere sociale huurwoning steelt een belangrijke rol.

Wilt u meer informatie over het opzeggen van een huurovereenkomst?

Neemt u dan contact met mij op.

Rutger Boogers, Advocaat huurrecht



 
                    [post_title] => Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => beroep-op-dringend-gebruik-vestia-slaagtniet
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-01-28 08:52:35
                    [post_modified_gmt] => 2020-01-28 07:52:35
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=19066
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [1] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 18697
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2019-11-05 16:50:04
                    [post_date_gmt] => 2019-11-05 15:50:04
                    [post_content] => Het huisvesten van arbeidsmigranten krijgt steeds meer aandacht van gemeenten. In veel gemeenten – waaronder de omliggende gemeenten van ’s-Hertogenbosch – is dat zichtbaar. Er wordt nieuw beleid gemaakt. Daarnaast worden voorbereidingsbesluiten of paraplubestemmingsplannen vastgesteld. Dat heeft grote gevolgen voor vastgoedeigenaren die arbeidsmigranten huisvesten. Ook voor eigenaren die verhuren aan een bemiddelaar of onderneming ten behoeve van het vestigen van tijdelijke werknemers, is deze ontwikkeling relevant. Het gaat uiteindelijk om het feitelijke gebruik van de woning. Daarvoor is de eigenaar in de regel verantwoordelijk. Om die reden wordt een eigenaar of verhuurder door de gemeente als overtreder aangemerkt. In deze blog ga ik in op de juridische mogelijkheden van het huisvesten van arbeidsmigranten. Daarnaast geef ik aan wat u als vastgoedeigenaar kan doen op het moment dat u een handhavingsbrief van de gemeente ontvangt. 
1. Het bestemmingsplan
 Het bestemmingsplan speelt een belangrijke rol bij het huisvesten van arbeidsmigranten. Wanneer het bestemmingsplan het huisvesten van arbeidsmigranten toestaat, is een belangrijke hobbel genomen. Waar moet u op letten?
Wat is de bestemming van het pand of het perceel waar de arbeidsmigranten worden gehuisvest?
Indien op het perceel de bestemming ‘wonen’ rust, is het van belang om te bekijken wat binnen die bestemming mogelijk is. Er zijn nog veel [vaak wat oudere] bestemmingsplannen, waarin de navolgende [of daarmee vergelijkbare] planregel is opgenomen:

22..1 Bestemmingsomschrijving

22.1.1. Algemeen

De gronden met de bestemming ‘Wonen ‘zijn bestemd voor:

 	
Wonen;
 	
Aan-huis-verbonden beroepen;
 	
Internetverkoop;
 	
Bed & breakfast;
 	
Aan de woonfunctie ondergeschikte nevenactiviteit uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – nevenactiviteit’;
 	
Een zorgpunt uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘gezondheidszorg’;
 	
Een verkooppunt voor motorbrandstoffen met lpg uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘verkooppunt motorbrandstoffen met lpg’;
 	
Een groothandel uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘groothandel’’;
 	
Ondergeschikte detailhandel bij een groothandel uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘detailhandel’;
 	
Een voor publiek opengestelde tuin uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van groen – wandeltuin’;
 	
Tuinen, parkeervoorzieningen en overige verhardingen, waarbij moet worden voldaan aan het bepaalde in artikel 36;
 	
Water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
 	
Instandhouding en versterking van cultuurhistorische waarden ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – gemeentelijk monument’ of ‘specifieke bouwaanduiding–rijksmonument ‘.

één en ander met de bijbehorende voorzieningen.

In het geval van deze of soortgelijke beschrijving, moet beoordeeld worden wat met ‘wonen’ wordt bedoeld. Wanneer ‘wonen’ niet nader is omschreven in het bestemmingsplan, heeft u een goede kans dat het huisvesten van arbeidsmigranten planologisch is toegestaan. Ik verwijs u in dit kader naar een andere blog van mij over de uitleg van de begrippen ‘wonen’ en ‘woning’ bij arbeidsmigranten. U kunt die blog via deze link lezen. Recent heeft de hoogste bestuursrechter de rechtspraak waarover die blog gaat, nogmaals bevestigd. Via deze link kunt u die uitspraak lezen.

Daarnaast is het van belang om vast te stellen dat er geen algemeen gebruiksverbod geldt voor het vestigen van arbeidsmigranten. Het is daarom van belang om te kijken naar de algemene gebruiksvoorwaarden van het bestemmingsplan.

Tip: bekijk goed de definities van het bestemmingsplan en lees die definities in onderling verband. 
Op het perceel is slechts bewoning door ‘één huishouden’ toegestaan, wat dan?
In veel [meer recent vastgestelde] bestemmingsplannen is een ‘woning’ bedoeld om te worden bewoond door ‘één huishouden’. De hoogste bestuursrechter heeft bepaald, dat arbeidsmigranten geen ‘huishouden’ vormen. Via deze link kun u die uitspraak lezen. Van belang is goed te kijken naar de definitie van ‘woning’ en ‘huishouden’. Die definities staan in het bestemmingsplan. Vaak in het hoofdstuk ‘begrippen’. Die definities kunnen per bestemmingsplan verschillen. Het komt in de praktijk voor dat de definitie van een ‘huishouden’ het huisvesten van arbeidsmigranten wel degelijk toelaat.

Tip: wanneer slechts ‘één huishouden’ is toegestaan, bekijk dan goed de definitie van ‘huishouden’ in het bestemmingsplan.
Ik verhuur geen ‘woning’ maar een kantoor of bedrijf?
In het geval u geen woning verhuurt, maar een kantoor of bedrijf, moet goed worden gekeken naar de omschrijving van de bestemming. Het kan zijn dat het huisvesten van arbeidsmigranten niet mogelijk is binnen die bestemming. Dat hangt af van de omschrijving van de bestemming in het bestemmingsplan.

Indien huisvesting van arbeidsmigranten niet mogelijk is, dan kunt u een omgevingsvergunning vragen om de huisvesting alsnog mogelijk te maken. Ook zijn er mogelijkheden om een tijdelijke vergunning te krijgen.

Tip: bij het huisvesten van arbeidsmigranten in een kantoor of bedrijf, bekijk dan goed de omschrijving van een kantoor of bedrijf. Is er sprake van strijdig gebruik? Bekijk dan de mogelijkheid om een (tijdelijke) omgevingsvergunning aan te vragen.
Het bestemmingsplan is gewijzigd en de bewoning door arbeidsmigranten is in strijd met het nieuwe bestemmingsplan?
In dat geval kunt u zich mogelijk beroepen op het overgangsrecht van het bestemmingsplan. Dat betekent dat het gebruik dat was toegestaan onder het vorige bestemmingsplan, mag worden voortgezet.

Dit is een heel belangrijk argument om aan te voeren. Zoals ik al aangaf is het vestigen van arbeidsmigranten in wat oudere bestemmingsplannen vaak toegestaan. Met een beroep op het overgangsrecht kunt u aangeven dat het gebruik mag worden voortgezet. U moet daar zelf het bewijs van aanleveren.

Tip: het overgangsrecht kan de strijdige situatie ongedaan maken
2. Het voorbereidingsbesluit
 Veel gemeenten starten een project om de huisvesting van arbeidsmigranten in kaart te brengen. Omdat gemeenten niet willen dat er nieuwe gevallen bijkomen, kunnen zij een voorbereidingsbesluit nemen.

Wanneer dat het geval is, moet u goed kijken wat in dat voorbereidingsbesluit is bepaald. In de regel ziet een voorbereidingsbesluit namelijk op nieuwe gevallen. Dus niet op bestaande gevallen. Met andere woorden: een gemeente kan u in dat geval niet aanschrijven omdat u al vóór de vaststelling van het voorbereidingsbesluit arbeidsmigranten had gehuisvest.

Ook hier geldt bovendien in de regel overgangsrecht. Bekijk dus of uw situatie onder het overgangsrecht valt.

Tip: bekijk goed wanneer het voorbereidingsbesluit in werking is getreden. Bekijk ook eventueel overgangsrecht. 
3. Een paraplubestemmingsplan
 In de praktijk worden vaak zogenoemde ‘paraplubestemmingsplannen’ vastgesteld. Dat betekent dat er een bestemmingsplan wordt vastgesteld dat voor een hele gemeente geldt. In de regel geldt een bestemmingsplan maar voor een deel van een gemeente: bijvoorbeeld het buitengebied of het centrum.

In zo’n paraplubestemmingsplan kan één specifiek onderwerp voor de gehele gemeente worden geregeld, bijvoorbeeld het huisvesten van arbeidsmigranten.

Ook hiervoor geldt dat een beroep op het overgangsrecht mogelijk slaagt.

Tip: Bekijk of de huisvesting onder het overgangsrecht
4. Gemeentelijk beleid
 Vaak gaat aan het vaststellen van een bestemmingsplan of voorbereidingsbesluit nieuw beleid vooraf. Tegen het vaststellen van dat beleid kunt u geen bezwaar maken of beroep instellen. Wel kunt u dat beleid soms aan de kaak stellen in een procedure over bijvoorbeeld een omgevingsvergunning.

Een gemeente heeft veel beleidsvrijheid. Het is dus van belang om nieuw beleid in de gaten te houden. Indien beleid is vastgesteld moet de gemeente [behoudens uitzonderingen] dat beleid ook volgen.

Vaak staat in beleid heel concreet wat wél en niet is toegestaan wat betreft het huisvesten van arbeidsmigranten. Soms is in beleid bepaald dat er maar één of twee woningen per straat verhuurd mogen worden aan arbeidsmigranten. Of dat op bedrijventerreinen geen huisvesting van arbeidsmigranten is toegestaan. Het beleid bepaalt vaak  concreet wat wel en niet is toegestaan.

Is er geen beleid? Dan gelden er minder regels. Het is dan zaak om te bekijken of een gemeente niet willekeurig handelt. Bijvoorbeeld door in de ene woning wel huisvesting van arbeidsmigranten toe te staan en in de andere [vergelijkbare] woning niet. Beleid is juist bedoeld om dergelijke willekeur tegen te gaan.

Tip: het beleid bepaalt vaak heel concreet wat is toegestaan ten aanzien van het huisvesten van arbeidsmigranten. 
5. Een exploitatievergunning
 Er zijn gemeenten die een exploitatievergunning eisen voor het huisvesten van arbeidsmigranten. Dat is een relatief nieuw fenomeen.

Dat betekent dat, ook wanneer het gebruik niet in strijd is met het bestemmingsplan, een extra vergunning nodig is.

Die exploitatievergunning is geregeld in de Algemene plaatselijke verordening [APV]. In die APV staat aan welke eisen een aanvraag moet voldoen. Vaak staan ook de weigeringsgronden in de APV.

Of gemeenten via deze weg aanvullende eisen mogen stellen aan het huisvesten van arbeidsmigranten, is nog maar de vraag. Veel zal afhangen van de concrete eisen en bedoeling van de gemeente.

Tip: soms heeft u voor het huisvesten van arbeidsmigranten een aanvullende vergunning nodig: een exploitatievergunning. 
6. Huisvestingsverordening
 Vaak hebben gemeenten ook specifieke regels opgenomen in een huisvestingsverordening. Vaak zijn daar regels in opgenomen over het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad. Ook kan in een dergelijke verordening worden bepaald dat er een vergunning nodig is voor het huisvesten van arbeidsmigranten.

Tip: beoordeel of in een huisvestingsverordening aanvullende voorwaarden zijn opgenomen. 
7. Handhaving
 Wanneer een gemeente constateert dat u in strijd handelt met het bestemmingsplan [of beheersverordening] kan de gemeente handhavend optreden.

Dat betekent dat u een brief ontvangt van de gemeente. Meestal eerst een vooraankondiging. Daarin staat dat u handelt in strijd met het bestemmingsplan.

Tegen een vooraankondiging kunt u een zienswijze indienen. Dat is een brief waarin u aangeeft waarom u het niet eens bent met die vooraankondiging. De gemeente kan met die argumenten in de verdere besluitvorming rekening houden.

Mocht het uiteindelijk tot een handhavingsbesluit komen, dan kunt u daartegen in bezwaar gaan. Let dan goed op de termijnen: te laat is te laat. In dat besluit staat dat u de overtreding voor een bepaalde datum moet beëindigen. Doet u dat niet, dan verbeurt u dwangsommen. Die dwangsommen kunnen in de tienduizenden euro’s of meer lopen.

 Tip: bij handhaving moet u tijdig bezwaar maken. Het is ook verstandig om een zienswijze in te dienen tegen de vooraankondiging handhaving. 
8. Conclusie
 Bij het huisvesten van arbeidsmigranten komen veel facetten kijken. In deze blog is een aantal aspecten benoemd. Maar er gelden meer regels, bijvoorbeeld ten aanzien van brandveiligheid. Bij steeds meer gemeenten heeft dit prioriteit. Er worden daarom steeds vaker handhavingstrajecten opgestart. Het is zaak om daar adequaat op te reageren. De financiële belangen zijn vaak groot.

Bent u geconfronteerd met een handhavingsbesluit of een voornemen daartoe?

Of wil u meer informatie over het huisvesten van arbeidsmigranten?

Neemt u dan contact met mij op.

Rutger Boogers, Advocaat omgevingsrecht

boogers@bg.legal

+31 (0)88 141 08 64


                    [post_title] => Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => handhaving-gemeente-bewoning-door-arbeidsmigranten-wat-kunt-u-daartegen-doen
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-01-28 08:52:46
                    [post_modified_gmt] => 2020-01-28 07:52:46
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=18697
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [2] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 18018
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2019-08-21 09:31:11
                    [post_date_gmt] => 2019-08-21 07:31:11
                    [post_content] => De Raad van State heeft op 7 augustus jl. geoordeeld dat de kruimelgevallenregeling ook van toepassing is op het samenvoegen van panden. Er kan op grond van artikel 4, onderdeel 9, van het Bor dus een vergunning verleend worden. Dat is in de praktijk van grote betekenis. Op grond hiervan kan een uitgebreide en kostbare procedure worden voorkomen. Er geldt wel één grote beperking.
Wat was de casus
De casus was vrij eenvoudig. Nieuwezijds is eigenaar van twee naast elkaar gelegen panden aan de Westermarkt in Amsterdam. In beide panden zijn horeca op de begane grond en woningen op de verdieping aanwezig. De vorige eigenaar heeft de panden een aantal jaren geleden zonder de daartoe vereiste omgevingsvergunning verbouwd en samengevoegd. Die samenvoeging is aan de voorzijde niet zichtbaar. Deze samenvoeging is in strijd met het bestemmingsplan.

De gemeente treedt hiertegen handhavend op. Een last onder dwangsom volgt. Nieuwezijds stelt in de handhavingsprocedure dat er een van rechtswege verleende vergunning is verleend. Wat had hij gedaan? Tegelijkertijd met de zienswijze tegen de last onder dwangsom, een vergunning aangevraagd. De gemeente stelt dat die vergunning niet van rechtswege is verleend. Waarom niet? Omdat volgens de gemeente niet de reguliere maar de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing. De gemeente stelde dat artikel 4 van het Bor hier niet van toepassing was. In het geval waarin de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is, kan een vergunning niet van rechtswege zijn verleend.
Wat zegt de hoogste bestuursrechter?
Artikel 4, aanhef en onderdeel 9, bijlage II van het Bor staat niet in de weg aan het samenvoegen van twee panden. Er geldt wel een beperking: de bebouwde oppervlakte en het bouwvolume mag niet worden vergroot. Onder bebouwde oppervlakte en het bouwvolume wordt de omvang van het gebouwde verstaan. Niet relevant is of de omvang van het gebruik naar oppervlakte of inhoud wijzigt. Vergroting van het bouwvolume heeft met andere woorden enkel betrekking op een toename van de fysieke bebouwing.

In dit geval was de samenvoeging enkel een inpandige ingreep. De oppervlakte van het volume van beide panden bleef gelijk. Dat door de doorbraken toegang van het ene naar het andere pand ontstaat, leidt niet tot een ander oordeel. Het standpunt van het college dat artikel 4 niet van toepassing is omdat het gaat om apart van elkaar opgerichte gebouwen, die geen bouwkundige eenheid vormen, wordt niet gevolgd.

Nu artikel 4 van bijlage II van toepassing is, is ook de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing. Daarmee is de vergunning dus van rechtswege verleend.
Relevantie voor de praktijk
Voor de praktijk is deze uitspraak relevant. Zolang een samenvoeging niet leidt tot een vergroting van het bouwvolume, kan via de reguliere procedure een vergunning worden verkregen. Dat is sneller en in de regel ook goedkoper. Het gaat hier om twee panden, maar voorstelbaar is dat het om meer panden gaat. Dat het gebruik naar oppervlakte of inhoud wijzigt is daarbij niet van belang. Ook hoeven de panden geen bouwkundige eenheid te vormen.



 

 

 

 

 
                    [post_title] => Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => samenvoegen-van-panden-als-kruimelgeval
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2021-12-22 15:10:22
                    [post_modified_gmt] => 2021-12-22 14:10:22
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=18018
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [3] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 17813
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2019-08-07 11:26:21
                    [post_date_gmt] => 2019-08-07 09:26:21
                    [post_content] => Vaak wil een ontwikkelaar weten of zijn ontwikkeling planologisch mogelijk is. Soms moet afgeweken worden van het bestemmingsplan. Er is daarom vaak behoefte om bij de gemeente ‘te peilen’ of medewerking kan worden verleend aan die ontwikkeling. Dat kan door het vragen om een principebesluit. In zo’n principebesluit laat de gemeente weten hoe zij tegen die ontwikkeling aankijkt. Wat nu als zo’n principebesluit achteraf onjuist is? Recent heeft het hof Arnhem-Leeuwarden daarover geoordeeld. Uit dit arrest blijkt dat zo’n principebesluit verregaande gevolgen kan hebben.
Casus
Het is een vrij omvangrijke en complex kwestie. Ik beperk mij daarom tot de hoofdlijnen. In 2006 heeft appellant een principeverzoek ingediend bij de gemeente. Appellant wilde weten of hij een bouwvergunning kon krijgen voor de bouw van een woning op een perceel alsmede ten aanzien van de oriëntatie richting van die woning. Het college heeft vervolgens twee principe-uitspraken gedaan. In die besluiten is een onjuiste uitleg gegeven aan het bestemmingsplan. Vervolgens heeft het college nog twee ‘formele’ besluiten genomen. Hierbij werd een aanvraag om bouwvergunning afgewezen en werd die afwijzing gehandhaafd in bezwaar. Deze besluiten bleken onrechtmatig. De vraagt die dan rijst, is of dat ook geldt voor de principebesluiten.
Oordeel hof
Het hof stelt allereerst vast dat het principeverzoek duidelijk was. Met andere woorden: er werd geen vaag plan aan de gemeente voorgelegd. Er is op de aanvraag uitvoerig gereageerd door het college. Het college schrijft dat het verzoek van appellant ‘aan minutieuze bestudering is onderworpen waarbij de verstrekte bijlagen en alle voorgaande correspondentie zijn betrokken’. Het hof overweegt dat appellant ervan mocht uitgaan dat zijn verzoek uitvoerig en zorgvuldig was bekeken door de gemeente. Ook door meerdere ambtenaren.

Achteraf blijkt dat de informatie in beide principebesluiten onjuist was. Onder meer omdat een oriëntatie richting volgens de Afdeling mogelijk was en langs die weg zelfs een bouwvergunning moest worden verleend. Een vrijstellingsprocedure was dus niet nodig. Met andere woorden: ten onrechte werd appellant op het spoor van een vrijstellingsprocedure gezet. De in beide principebesluiten gegeven informatie is niet alleen onjuist, maar ook onvolledig.

Onder deze omstandigheden mocht appellant redelijkerwijs uit de standpunten van de Gemeente afleiden dat zij hem geen bouwvergunning zou verlenen. Ook voor een woning met de verzochte oriëntatieligging. Dus restte hem slechts de optie een vrijstellingsprocedure te doorlopen ten behoeve van de woning met de daarmee gepaard gaande kosten. Deze wijze van informatieverstrekking acht het hof onrechtmatig. Dit onrechtmatig handelen kan de gemeente worden toegerekend. Door deze onjuiste en onvolledige informatie heeft de Gemeente appellant op het verkeerde been gezet. Het college zette appellant op het spoor van een vrijstellingsprocedure voor een woning, terwijl hem een bouwvergunning verleend had moeten worden.

Met andere woorden: appellant mocht op goede gronden vertrouwen op de inhoud van de principebesluiten.
Wat betekent dit voor de praktijk?
Een overheidsinstelling zal zorgvuldig moeten reageren op een principeverzoek. Een aanvrager kan immers vertrouwen ontlenen aan de reactie op zijn verzoek. Dat hangt met name af van de inhoud en stelligheid van die reactie. Een principebesluit is dus geen vrijblijvende reactie. Dat betekent dat een aanvrager afhankelijk van de inhoud wel degelijk gewicht mag toekennen aan een dergelijk besluit.

Mocht u verdere vragen hebben of in de praktijk geconfronteerd worden met een principebesluit, neem dan gerust contact op met Rutger Boogers, advocaat/specialist omgevingsrecht.
                    [post_title] => Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => gemeente-aansprakelijk-voor-onjuist-principebesluit
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-01-28 08:53:03
                    [post_modified_gmt] => 2020-01-28 07:53:03
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=17813
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [4] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 12752
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2018-10-04 11:09:07
                    [post_date_gmt] => 2018-10-04 09:09:07
                    [post_content] => Het bestemmingsplan is het belangrijkste plan waarin rechten en plichten met betrekking tot de ruimtelijke ordening zijn vastgelegd. Het woord ‘ruimtelijke ordening’ geeft al aan dat privaatrechtelijke beperkingen in principe niet van belang zijn. Dat is slechts anders wanneer er sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering.  Alleen als privaatrechtelijke verhoudingen van zo’n evident belemmerende aard zijn dat in verband daarmee de realisering van het bestemmingsplan niet aannemelijk is, kan hieraan betekenis toekomen. Dat daarvan niet snel sprake is, bewijst een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 3 oktober 2018. Het betrof een zaak over een erfdienstbaarheid die in de weg zou staan aan de realisering van een bestemmingsplan.

De casus
Bij besluit van 17 januari 2017 heeft de raad het bestemmingsplan "Centrumplan Den Hoorn 2016" en het gelijknamige exploitatieplan vastgesteld. Plus Vastgoed B.V. [‘Plus’] voert aan dat het plan niet uitvoerbaar is, omdat er sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Zij wijst daartoe op de al lange tijd bestaande erfdienstbaarheden van wegen, inclusief absoluut bouwverbod, die lopen van het perceel van het bedrijf en Plus Vastgoed B.V. via gronden van de gemeente naar de Looksingel en Dijkshoornseweg. Volgens Plus neemt een mogelijke onteigening de evidente privaatrechtelijke belemmeringen niet weg. Zij stellen dat de burgerlijke rechter eerst dient te beslissen over wijziging dan wel verlegging van de erfdienstbaarheden. De raad stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. De enkele omstandigheid dat nog geen procedure bij de burgerlijke rechter over wijziging of verlegging van de erfdienstbaarheden dan wel een onteigeningsprocedure is opgestart en zowel het tijdpad als de uitkomst van deze procedures nog onzeker zijn, betekent niet dat de erfdienstbaarheden aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staan, aldus de raad.

Oordeel van de Bestuursrechter
De Afdeling overweegt als volgt op de beroepsgrond van Plus.

“Tussen partijen is niet in geschil dat er erfdienstbaarheden van wegen zijn gevestigd richting de Dijkshoornseweg en Looksingel ten behoeve van de gronden van het bedrijf en Plus Vastgoed B.V. en ten laste van de gronden van de gemeente. De aanwezigheid van een zakelijk recht, zoals een erfdienstbaarheid, is in beginsel voor de uitvoerbaarheid van een plan niet doorslaggevend. Dit is slechts anders indien op voorhand in redelijkheid moet worden aangenomen dat een evidente belemmering aan de verwezenlijking van het plan binnen de planperiode van in beginsel 10 jaar in de weg staat en tevens vaststaat dat niet binnen die planperiode tot opheffing van het zakelijk recht kan worden overgegaan. Naar het oordeel van de Afdeling staan in dit geval de erfdienstbaarheden niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van het plan. Ter ontsluiting van de gronden van [bedrijf B] en Plus Vastgoed B.V. is voorzien in de bestemming "Verkeer" in het plan. Het is mogelijk de locatie van de erfdienstbaarheden in onderling overleg te verplaatsen dan wel op de voet van artikel 5:78 van het Burgerlijk Wetboek in een gerechtelijke procedure te wijzigen of op te heffen. De raad heeft verklaard over te zullen gaan tot onteigening indien de gronden niet minnelijk kunnen worden verworven. In het geval van onteigening komen in beginsel de erfdienstbaarheden te vervallen.”

In deze zaak staat de aanwezigheid en de locatie van de erfdienstbaarheid dus niet ter discussie. In veel zaken is dat immers nog een punt van discussie. Indien daar discussie over bestaat, zal de bestuursrechter al snel verwijzen naar een rechtsgang bij de civiele rechter. Ondanks dat tussen partijen in dit geval niet in geschil is dat er een erfdienstbaarheid is gevestigd op de betreffende locatie, is van een evidente privaatrechtelijke belemmering desondanks geen sprake. Er zijn namelijk mogelijkheden om de erfdienstbaarheid binnen de planperiode op te heffen, te verleggen of teniet te laten gaan.

Commentaar
Van een evidente privaatrechtelijke belemmering is geen sprake. De Afdeling overweegt dat de locatie van de erfdienstbaarheid op de voet van artikel 5:78 BW kan worden verplaatst. Indien dat niet lukt – en dat heeft de raad ook al aangekondigd – kan worden overgegaan tot onteigening van de gronden. Daarmee komt de erfdienstbaarheid in principe te vervallen.

Deze uitspraak illustreert dat de kans om met succes een erfdienstbaarheid als evidente privaatrechtelijke belemmering naar voren te brengen, niet groot is. Wat de bestuursrechter feitelijk doet is twee mogelijkheden schetsen op grond waarvan de erfdienstbaarheid kan worden weggenomen. Artikel 5:78 BW geeft inderdaad de mogelijkheid om een erfdienstbaarheid op te heffen of verleggen. Dat kan dan uitsluitend in het geval van onvoorziene omstandigheden als gevolg waarvan instandhouding van de erfdienstbaarheid niet kan worden gevergd of – indien de erfdienstbaarheid al 20 jaar bestaat – ongewijzigd voortbestaan van de erfdienstbaarheid in strijd is met het algemeen belang. Op zichzelf genomen zijn dat dus in omgevingsrechtelijke kwesties passende grondslagen om de erfdienstbaarheid te wijzigen of op te heffen. Indien dat niet lukt, dan kan de gemeente altijd nog overgaan tot onteigening.

Wanneer deze uitspraak van de Afdeling eng wordt uitgelegd, kan een erfdienstbaarheid feitelijk nooit in de weg staan aan de vaststelling van een bestemmingsplan. De mogelijkheid van onteigening [binnen de planperiode] is er immers altijd als gevolg waarvan de erfdienstbaarheid altijd op initiatief van het bestuursorgaan kan worden weggenomen. In dit geval heeft de gemeenteraad dat ook al concreet aangekondigd. Maar de vraag rijst of de enkele mogelijkheid van onteigening – of de wettelijke mogelijkheid van artikel 5:87 BW –  al voldoende is om de evidentie van de belemmering weg te nemen. Deze uitspraak van de Afdeling lijkt dat wel te suggereren. In een eerde zaak van de Afdeling van 19 september 2012 kan een bevestigend antwoord op die vraag worden gevonden. De Afdeling overwoog in die zaak:

”het kader van een bestemmingsplanprocedure staat ter beoordeling of een plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening en niet in strijd is met het recht. Daarbij is in beginsel de aanwezigheid van zakelijke rechten niet doorslaggevend. Dit is slechts anders indien evident is dat deze aanwezigheid aan de verwezenlijking van het plan binnen de planperiode in de weg staat en tevens vaststaat dat niet binnen de planperiode tot opheffing van het zakelijk recht zal worden overgegaan. Gelet op de mogelijkheid dat [appellant sub 2] de erfdienstbaarheid naar een ander gedeelte van het erf kan verplaatsen en, indien noodzakelijk, daartoe de brug kan verplaatsen is geen sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering de bestemming te realiseren.”

In deze zaak was enkel de mogelijkheid dat de erfdienstbaarheid kan worden verplaatst al reden om geen evidente privaatrechtelijke belemmering aan te nemen. Dat leidt ertoe dat er in praktische zin maar weinig ruimte bestaat om in bestemmingsplanprocedures met succes een beroep te doen op een erfdienstbaarheid als evidente privaatrechtelijke belemmering.


                    [post_title] => Erfdienstbaarheden en bestemmingsplannen: zelden sprake van een evidente belemmering
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => erfdienstbaarheden-en-bestemmingsplannen-zelden-sprake-van-een-evidente-belemmering
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-01-28 08:56:20
                    [post_modified_gmt] => 2020-01-28 07:56:20
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bgadvocaten.nl/?p=12752
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [5] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 12740
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2018-09-28 14:15:50
                    [post_date_gmt] => 2018-09-28 12:15:50
                    [post_content] => Een privaatrechtelijke belemmering, kan een rol spelen bij bestuursrechtelijke aangelegenheden. Een privaatrechtelijke belemmering kan bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid zijn of een eigendomskwestie. Enkel wanneer een privaatrechtelijke belemmering ook ‘evident’ is, kan een dergelijke belemmering in de weg staan aan vergunningverlening. Bovendien kan bij een groot aantal vergunningen de aanvrager niet-ontvankelijk worden verklaard wanneer het plan niet kan worden verwezenlijkt vanwege eigendomsverhoudingen. Maar hoe zit dat in het kader van een bestemmingsplan? Op 19 september 2018 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State zich daarover uitgelaten [zie ECLI:NL:RVS:2018:3067].

De feiten
Bij besluit van 11 juli 2017 heeft de gemeenteraad van de gemeente Coevorden het bestemmingsplan ‘Windpark Weijerswild Coevorden’ vastgesteld. Het bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om een windpark op te richten nabij de Duitse grens. De Vereniging ‘Tegenwind’ heeft meerdere bezwaren tegen dit plan ingediend. Eén van die bezwaren betreft de omstandigheid dat het plan volgens de vereniging niet uitvoerbaar is omdat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. De vereniging stelt dat de gronden waarop de windturbines zijn voorzien niet in eigendom zijn van de initiatiefnemers, althans dat is niet gebleken. Volgens de vereniging heeft de raad niet aannemelijk gemaakt dat er overeenkomsten zijn gesloten tussen initiatiefnemers en de grondeigenaren. Ook is niet duidelijk of toestemming is verkregen van de eigenaren van percelen waarboven de wieken van de windturbines draaien. Daarvoor dient volgens de vereniging een erfdienstbaarheid te worden gevestigd.

De Afdeling gaat niet mee in dezen bezwaren. De Afdeling overweegt:

“Eigendomsverhoudingen zijn uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening niet van doorslaggevende betekenis. Alleen als privaatrechtelijke verhoudingen van zo’n evident belemmerende aard zijn dat in verband daarmee de realisering van het bestemmingsplan niet aannemelijk is, kan hieraan betekenis toekomen. Die situatie doet zich niet voor. In de plantoelichting staat en de raad heeft in het verweerschrift bevestigd dat de initiatiefnemers met de eigenaren van de betrokken gronden overeenkomsten hebben gesloten. Vereniging Tegenwind en anderen hebben geen redenen naar voren gebracht op grond waarvan moet worden getwijfeld aan de juistheid daarvan. Hetgeen Vereniging Tegenwind en anderen hebben aangevoerd acht de Afdeling daarom niet voldoende voor het oordeel dat de voorziene windturbines niet kunnen worden verwezenlijkt.”

Commentaar
Het standpunt van de Afdeling is in lijn met de vaste rechtspraak. Volgens vaste jurisprudentie van de bestuursrechter staat een privaatrechtelijke belemmering aan de vaststelling en de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan in de weg, indien deze een evident karakter heeft [zie bijv. ABRvS 14 juli 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BN1099]. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit. Een privaatrechtelijke belemmering is pas evident als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat een ontwikkeling is voorzien op grond die in eigendom aan een ander toebehoort en die ander daarin niet berust en niet hoeft te berusten [zie bijv. 17 oktober 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY0377].

Met succes eigendomsverhouding aankaarten
In dit geval overweegt de Afdeling heel expliciet dat eigendomsverhoudingen vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening ook niet doorslaggevend zijn. Gelet op het criterium is niet snel sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Een voorbeeld waarin wel met succes een eigendomsverhouding werd aangehaald als evidente privaatrechtelijke belemmering, betreft de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 3 februari 2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:527. Het betrof hier geen bestemmingsplan maar een verleende vergunning. De rechtbank overwoog in die zaak:

“Vast staat dat de dagrecreatieve agrarische nevenactiviteiten, die blijkens de BO van het project deel uitmaken, gedeeltelijk zijn voorzien op perceel W7. Dat perceel is geen eigendom van eiseres; zij heeft daarover ook uit anderen hoofde niet de beschikking. De derde-partij – de eigenaar van W7 – wenst geen medewerking aan de verwezenlijking van het project te verlenen; er is geen aanknopingspunt om haar daartoe gehouden te achten. Uitvoering van het project voor zover dat is voorzien op perceel W7, is dus niet mogelijk; en daarmee is het voorgenomen project als geheel, zoals omschreven in de BO, niet mogelijk. De privaatrechtelijke verhoudingen staan daaraan in de weg. Dat dat in de toekomst mogelijk anders zou kunnen zijn, is thans niet relevant; ook niet relevant is dat aan het door eiseres gewenste gebruik van perceel W9 geen juridisch-planologische bezwaren zouden kleven. Voorts is hier, anders dan eiseres wil, sprake van een privaatrechtelijke belemmering die evident is (…).” 

Niet-ontvankelijkheid aanvrager
In deze gevallen wordt telkens een beroep gedaan op een evidente privaatrechtelijke belemmering. Echter, belanghebbenden kunnen zich – in ieder geval bij vergunningverlening – ook op het standpunt stellen dat in bovengenoemde situaties vergunninghouder niet-ontvankelijk verklaard moet worden. Zoals de afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 26 juli 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2002), wordt degene die verzoekt om een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk in beginsel verondersteld belanghebbende te zijn bij een beslissing op het door hem ingediende verzoek. Dit is anders indien aannemelijk wordt gemaakt dat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt [zie bijv. ABRvS 26 juli 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2002]. In een recente uitspraak van de Afdeling van 15 augustus 2018 overwoog de Afdeling:

“[appellant] heeft een brief overgelegd van de eigenaren van het appartement 26-2. In die brief verklaren zij dat zij nooit hebben verzocht om het realiseren van een balkon en dat zij daarvoor geen toestemming hebben gegeven. Volgens hen is de eigenaar van het appartement [locatie 1] niet gerechtigd het balkon te bouwen. Gelet op die verklaring en in aanmerking genomen dat van de zijde van [belanghebbende] geen enkel stuk is overgelegd waaruit blijkt dat hij wel toestemming heeft om het balkon te bouwen, is naar het oordeel van de Afdeling aannemelijk dat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt. Dit betekent dat, anders dan de rechtbank heeft overwogen, [belanghebbende] geen belanghebbende is. Zijn verzoek om een omgevingsvergunning is daarom geen aanvraag als bedoeld in artikel 1:3, derde lid, van de Awb.”

 Deze jurisprudentie zou dus ook aangehaald kunnen worden in het geval op het eigendom van een ander wordt gebouwd en als gevolg daarvan het plan niet kan worden verwezenlijkt. Een beroep op een evidente privaatrechtelijke belemmering staat dan open, maar evengoed kan mijns inziens het standpunt worden ingenomen dat de vergunninghouder niet-ontvankelijk verklaard moet worden omdat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt. Het voordeel van een dergelijk beroep is dat aan de inhoudelijke beoordeling van het geschil niet meer wordt toegekomen. Terwijl de toetsing van een privaatrechtelijke belemmering al een inhoudelijk beoordeling van een bezwaargrond betreft. Bij bestemmingsplannen is het de vraag of dat argument opgaat. Er is bij een bestemmingsplan mijns inziens geen sprake van een ‘aanvraag’ als bedoeld in 1:3 Awb. Om die reden ligt het in die gevallen voor de hand om een beroep te doen op een evidente privaatrechtelijke belemmering.

Gebonden beschikkingen
Dat geldt tot slot juist niet bij gebonden beschikkingen. Bij een dergelijke beschikking heeft een beroep op een privaatrechtelijke belemmering geen zin. Dergelijke belemmeringen spelen immers geen rol. Dat betekent dat het bij dat soort beschikkingen juist zinvol is om een beroep te doen op de niet-ontvankelijkheid van de aanvrager. De ontvankelijkheid van de aanvrager is immers wel een aspect dat ook bij gebonden beschikkingen moet worden beoordeeld. Overigens is er bij gebonden beschikking de nodige rechtspraak waaruit blijkt dat enkel uit het bouwen op grond die niet in eigendom is bij de aanvrager, niet kan worden afgeleid dat het plan niet verwezenlijkt kan worden [zie o.a. ABRvS 29 juni 2005, AB 2005, 280, ABRvS 26 september 2007, JB 2007/221 en ABRvS 28 oktober 2010, JB 2010/3].


                    [post_title] => Eigendomsverhoudingen bij bestuursrechtelijke besluiten: privaatrechtelijke belemmering of niet-ontvankelijkheid aanvrager?
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => eigendomsverhoudingen-bij-bestuursrechtelijke-besluiten-privaatrechtelijke-belemmering-of-niet-ontvankelijkheid-aanvrager
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-01-28 08:56:21
                    [post_modified_gmt] => 2020-01-28 07:56:21
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bgadvocaten.nl/?p=12740
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [6] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 12634
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2018-09-06 13:48:58
                    [post_date_gmt] => 2018-09-06 11:48:58
                    [post_content] => Het vertrouwensbeginsel wordt in bestuursrechtelijke zaken met de regelmaat van de klok aangevoerd. In verreweg de meeste gevallen zonder succes. Dat maakt de uitspraak van de Afdeling van 1 augustus 2018 [ECLI:NL:RVS:2018:2577] de moeite waard. In die uitspraak werd met succes een beroep gedaan op het vertrouwensbeginsel. Wat maakt die zaak anders dan de grote hoeveelheid zaken waarin tevergeefs een beroep wordt gedaan op het vertrouwensbeginsel?

De casus
Het betrof een handhavingskwestie. Het college van B&W van de gemeente Kampen had verschillende grondeigenaren een last onder dwangsom opgelegd met als doel om hun recreatiewoonschepen te verwijderen en verwijderd te houden. Op 12 januari 2010 heeft het college bij brief aan de betreffende grondeigenaren medegedeeld dat het voornemens is om de gemeenteraad voor te stellen om de op de percelen rustende bestemming te wijzigen, waardoor het afmeren van een recreatiewoonschip daar niet langer zal zijn toegestaan en dat zij gelet op de mogelijke planschade gedurende een jaar in de gelegenheid worden gesteld om gebruik te maken van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het bestaande bestemmingsplan. Dit beleidsvoornemen is gepubliceerd op de website van de gemeente Kampen in de rubriek ‘Officiële informatie van de gemeente Kampen’.  In die publicatie is vermeld dat het college de bestemmingsplanprocedure om te komen tot een nieuw bestemmingsplan een jaar zal aanhouden. Partijen zijn in de procedure niet verdeeld over het feit dat het college er ten tijde van deze mededeling vanuit ging dat de recreatiewoonschepen geen bouwwerken waren en dat het college heeft beoogd om de betrokken grondeigenaren in de gelegenheid te stellen om legaal een recreatiewoonschip af te meren alvorens het nieuwe bestemmingsplan in werking zou treden. Naar aanleiding van deze mededeling van het college besloten de betrokken grondeigenaren een recreatiewoonschip aan te kopen en hebben zij deze afgemeerd voordat het nieuwe bestemmingsplan in werking is getreden.

Oordeel Afdeling
De rechtbank heeft terecht overwogen dat het college met de brief van 12 januari 2010 en de publicatie van het beleidsvoornemen op de website van de gemeente Kampen bij de betrokken grondeigenaren het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat het onder de werking van het toen geldende bestemmingsplan "Buitengebied, deel IJsselmuiden" was toegestaan om een recreatiewoonschip af te meren en dat tegen het afmeren niet zou worden opgetreden, voor zover dat zou plaats vinden vóór de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Dat achteraf is vastgesteld dat de recreatiewoonschepen als bouwwerken moeten worden aangemerkt en derhalve ook onder de werking van het bestemmingsplan "Buitengebied, deel IJsselmuiden" vergunningplichtig waren, doet er niet aan af dat de betrokken grondeigenaren er destijds op basis van de aan hen gedane toezegging op mochten vertrouwen dat zij de recreatiewoonschepen mochten afmeren. Gelet hierop heeft de rechtbank terecht overwogen dat het college weliswaar bevoegd was om handhavend op te treden tegen het met het bestemmingsplan strijdige gebruik van de recreatiewoonschepen, maar dat het gelet op de bij de betrokken grondeigenaren gewekte gerechtvaardigde verwachtingen had moeten afwegen of handhavend optreden zodanig onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van handhaving behoorde te worden afgezien.

Commentaar
Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is vereist dat een aan het bestuursorgaan toe te rekenen concrete, ondubbelzinnige toezegging is gedaan door een daartoe bevoegd persoon, waaraan een rechtens te honoreren verwachting kan worden ontleend. Er moet dus aan meerdere vereisten worden voldaan.

In veel zaken strandt het beroep al op het feit dat de toezegging onvoldoende concreet en ondubbelzinnig is gedaan. Indien in een toezegging voorbehouden of andere ‘mitsen en maren’ worden vermeld, is dat al een teken aan de wand dat een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel ver weg is. Vervolgens moet de toezegging zijn gedaan door een bevoegd persoon. Ook daar gaat het vaak fout. Niet iedere ambtenaar is bevoegd om bepaalde toezeggingen te doen. Dus om het bestuursorgaan te binden. In de praktijk leidt dat vaak tot begrijpelijk onbegrip: een ambtenaar vertegenwoordigt toch de ‘gemeente’. In de rechtspraak worden echter zware eisen gesteld aan deze eis. Onder 'een daartoe bevoegd persoon' moet worden verstaan, een persoon die [krachtens mandaat] beslissingsbevoegd is. Recente uitspraken van de Afdeling hebben dit criterium wel wat verruimd: er kan ook sprake zijn van aan het bestuursorgaan toe te rekenen concrete, ondubbelzinnige toezeggingen als "deze toezeggingen zijn gedaan door een persoon waarvan de betrokkene op goede gronden mocht veronderstellen dat deze de opvatting van het bevoegde orgaan vertolkte". Daarbij is kennelijk niet meer van belang of de persoon al dan niet bevoegd was de toezegging te doen. Tot slot moet aan het vereiste zijn voldaan dat er rechtens te honoreren verwachtingen ontleend mogen worden aan de toezegging. De beoordeling van dat criterium hangt voor een belangrijk deel samen met de beoordeling van het voorgaande criterium: de toezegging moet zijn gedaan door een – in beginsel – bevoegd persoon.

In deze zaak werd aan alle criteria voldaan. Wat vooral van belang is, is het feit dat de het beleidsvoornemen en de betreffende brief afkomstig zijn van een bevoegd persoon, namelijk het college zelf, en ook heel concreet zijn. Er zijn geen voorbehouden gemaakt. Terecht mochten de grondeigenaren aan het beleidsvoornemen en de brief ook verwachtingen ontlenen. In deze zaak speelt dus heel nadrukkelijk niet de discussie die in veel andere zaken speelt. Namelijk de vraag of de toezegging is gedaan door een bevoegd persoon. Dat is hier – gelet op het feit dat de toezegging door het college zelf is gedaan – evident. Deze uitspraak illustreert dat het vertrouwensbeginsel geen volledig ‘dode letter’ is geworden, maar in de praktijk – zij het nog steeds in een zeer beperkt aantal gevallen – een beginsel van betekenis is.


                    [post_title] => Het kan: een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => het-kan-een-geslaagd-beroep-op-het-vertrouwensbeginsel
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-01-28 08:56:27
                    [post_modified_gmt] => 2020-01-28 07:56:27
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bgadvocaten.nl/?p=12634
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [7] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 12570
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2018-08-21 13:46:50
                    [post_date_gmt] => 2018-08-21 11:46:50
                    [post_content] => Steeds vaker worden woningen gebruikt om arbeidsmigranten in te vestigen. Aangezien er steeds meer arbeidsmigranten zijn, neemt ook de noodzaak tot het vinden van geschikte woningen toe. Onlangs heeft de hoogste bestuursrechter een belangrijke uitspraak gedaan over de vraag wanneer het al dan niet is toegestaan om een woning te gebruiken voor het vestigen van arbeidsmigranten. Is het zomaar toegestaan om in iedere woning arbeidsmigranten te vestigen?
De huisvesting van één afzonderlijk huishouden
In veel bestemmingsplannen is in de planregels een definitie gegeven van het begrip ‘Woning’. Die definitie luidt in veel gevallen als volgt:

“in deze regels wordt verstaan onder woning een complex van ruimten uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden”

Bewoning door arbeidsmigranten of – bijvoorbeeld – studenten wordt in de regel niet als één huishouden beschouwd. Als één huishouden wordt namelijk beschouwd een meerderjarige alleenstaande, dan wel twee of meer personen waarvan er ten minste één meerderjarig is die duurzaam een gemeenschappelijk huishouden voeren. Ten aanzien van arbeidsmigranten oordeelde de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State eerder:

“De bewoning door seizoenarbeiders van één pand betreft niet de huisvesting van een huishouden in de gewone zin van dat woord en is daarmee ook niet op één lijn te stellen. Hierbij is immers geen sprake van continuïteit in de samenstelling ervan, nu de seizoenarbeiders slechts ongeveer drie maanden in de panden zijn gehuisvest, en is evenmin sprake van onderlinge verbondenheid. De door appellanten genoemde omstandigheden dat de seizoenarbeiders hetzelfde werk verrichten, dezelfde nationaliteit delen en gezamenlijk de huishouding doen zijn hiervoor onvoldoende.”

Helder is dus dat de huisvesting van arbeidsmigranten niet mogelijk is binnen deze definitie van ‘Woning’. Echter, de bestemming van een bepaald perceel of pand is vaak niet ‘Woning’ maar ‘Wonen’ of vaak in oudere bestemmingsplannen ‘Woondoeleinden’.  In de planregels staat vaak bij de bestemming ‘Wonen’:

“De voor “Wonen” aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met een beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis”

Er wordt in deze planregel dus niet verwezen naar een ‘Woning’.
De uitspraak van de bestuursrechter
Het begrip ‘Wonen’ is vaak niet gedefinieerd in een bestemmingsplan. Dus er is vaak een wel gedefinieerd begrip van ‘Woning’ maar de bestemming die op een perceel of pand rust, ‘Wonen’, is niet gedefinieerd. De vraag is dan of je onder ‘Wonen’ hetzelfde moet verstaan als onder ‘Woning’. Dat zou betekenen dat een perceel waarop de bestemming ‘Wonen’ rust, enkel mag worden gebruikt voor – kort gezegd – de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Dat zou dan weer betekenen dat de huisvesting van arbeidsmigranten niet mogelijk is.

Over deze vraag heeft de Afdeling recent duidelijkheid gegeven:

 “(…) nu de betekenis van de term "wonen" in het bestemmingsplan niet nader is bepaald en in het bestemmingsplan voor de betekenis van die term niet naar enig voorschrift is verwezen, voor de uitleg van die term terecht aansluiting gezocht bij het algemeen spraakgebruik en onder die term diverse uiteenlopende vormen van huisvesting begrepen. Gelet hierop en zoals eveneens kan worden afgeleid uit voormelde uitspraak heeft de rechtbank voorts terecht overwogen dat, onder deze omstandigheden, het gebruik van het pand ten behoeve van de huisvesting van buitenlandse werknemers niet in strijd is met de daarop rustende bestemming.” 

Hieruit moet worden afgeleid dat er in het bestemmingsplan een link moet zijn gelegd tussen de bestemming ‘Wonen’ en het begrip ‘Woning’. Is die link er niet, dan heeft het begrip ‘Woning’ in dit verband geen betekenis. Dat leidt tot de conclusie dat het vestigen van arbeidsmigranten niet in strijd is met de bestemming. Dat is begrijpelijk: de eis dat er sprake moet zijn van de huisvesting van één afzonderlijk huishouden geldt in dit geval niet omdat het begrip ‘Woning’ niet geldt voor deze bestemming.
Wat betekent dit voor de praktijk?
Uit deze uitspraak blijkt duidelijk dat veel afhangt van de formulering van het begrip ‘Wonen’.. Indien op geen enkele wijze wordt verwezen naar het begrip ‘Woning’, dan zijn er dus veel meer samenlevingsvormen mogelijk dan vaak wordt gedacht. Indien er wel wordt een relatie is gelegd met het begrip ‘Woning’ – met de in deze blog aangegeven definitie – dan is in de regel slechts een beperkt aantal samenlevingsvormen mogelijk.

Voor planwetgevers is deze uitspraak in het bijzonder van belang. Bij het vaststellen van een bestemmingsplan kan immers voorkomen worden dat er ongewenst gebruik gemaakt gaat worden van woningen voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De planwetgever kan ook bepaalde gebieden aanwijzen waarin het juist wel mogelijk is om arbeidsmigranten te huisvesten. In het bestemmingsplan kan dus al tot een gewenste verdeling worden gekomen.

Voor omwonenden die geconfronteerd worden met de huisvesting van arbeidsmigranten in de buurt, is het zaak om goed te bekijken of het bestemmingsplan die bewoning toelaat. Is dat het geval, dan is er ook geen strijdig gebruik met het bestemmingsplan. Het is daarom aan te raden om bij het actualiseren van een bestemmingsplan goed na te gaan of de planwetgever beperkingen heeft opgelegd aan de bewoning van bepaalde panden. In een bestemmingsplanprocedure is er immers ruimte om tegen begrippen, definities en bestemmingen op te komen. Wanneer het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden kan daartegen niet meer worden opgekomen.

Rutger Boogers, Advocaat/Specialist Overheid en Vastgoed


                    [post_title] => Vestigen arbeidsmigranten in woning: de begrippen 'wonen' en 'woning' in een bestemmingsplan
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => het-vestigen-van-arbeidsmigranten-in-een-woning-de-begrippen-wonen-en-woning-in-een-bestemmingsplan
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-01-28 08:56:30
                    [post_modified_gmt] => 2020-01-28 07:56:30
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bgadvocaten.nl/?p=12570
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [8] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 10012
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2016-10-21 16:18:15
                    [post_date_gmt] => 2016-10-21 14:18:15
                    [post_content] =>  

In veel splitsingsakten is de bestemming ‘winkel-annex-woonruimte’ opgenomen. Een behoorlijk brede bestemming. Het is dan ook niet verwonderlijk dat er met regelmaat discussie ontstaat over de vraag of een bepaalde bedrijfsuitoefening onder die bestemming valt. Vaak wordt dan verwezen naar de bestemming in het bestemmingsplan. Of soms naar een vergunning die een afwijkend gebruik mogelijk maakt. Een dergelijke discussie over de bestemming speelde ook in het vonnis van de rechtbank Den Haag van 14 september jl[1].

De casus
De appartementseigenaar is zelf niet woonachtig in het appartement. Hij heeft een aannemersbedrijf en voor aangenomen bouwprojecten laat hij geregeld arbeidskrachten uit zijn geboorteland Slowakije naar Nederland komen. Telkens voor de duur van twee tot drie weken. In het appartement werd dus geen winkel gedreven. De vraag is of het gebruik wel overeenkomstig de bestemming van ‘woonruimte’ is. De rechtbank overweegt vervolgens:

“De onderhavige wijze van gebruik van het appartement, waarbij (1) de eigenaren zelf nooit in het appartement verblijven, (2) er sprake is van het telkens weer voor korte tijd aan (steeds wisselende) derden in gebruik geven van het appartement en (3) er sprake is van commerciële exploitatie van het appartement, overschrijdt naar het oordeel van de rechtbank de grenzen van hetgeen valt onder “gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte”. Dat klemt te meer daar feitelijk sprake is van een situatie die vergelijkbaar is met die van een pension.(…)”

In het splitsingsreglement was een pensionverbod opgenomen. Dat er wel een omgevingsvergunning was verleend voor het gebruik, leidt niet tot de conclusie dat strijdigheid op basis van de Splitsingsakte wordt opgeheven. Dit laat immers de verplichtingen van de appartementseigenaar jegens de VvE onverlet. Het gebruik is dus in strijd met de Splitsingsakte. Dat betekent dat de appartementseigenaar het strijdige gebruik moet staken.

Commentaar
Bij de uitleg van bestemming in de Splitsingsakte mag geen acht mag worden geslagen op de publiekrechtelijke bestemming. Dat geldt ook voor een verleende omgevingsvergunning die afwijkend gebruik toestaat. De Splitsingsakte is leidend[2] en de publiekrechtelijke bestemming doet in dit verband niet ter zake. Indien de definitie mede zou afhangen van het bepaalde in het bestemmingsplan, dan zou de definitie in de splitsingsakte telkens een andere invulling [kunnen] krijgen, hetgeen ook niet past bij een objectieve uitleg van de akte. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde eerder als:

Dat zij inmiddels beschikken over een bouw- en sloopvergunning laat onverlet dat zij privaatrechtelijk gebonden zijn aan de verplichting het benedenappartement tot bedrijfsruimte te bestemmen en als zodanig te gebruiken. Dat zij bestuursrechtelijk de bevoegdheid hebben gekregen om aan dit appartement een andere bestemming te verbinden, is voor de vraag of appellant hen kan houden aan de bestemmingsverplichting zoals die oorspronkelijk in de splitsingsakte is weergegeven, niet van belang.[3]

Daar komt bij dat de Hoge Raad al eerder heeft bepaald dat op andere stukken dan de Splitsingsakte bij de uitleg van de Splitsingsakte geen acht mag worden geslagen.[4] Een bestemmingsplan is een dergelijk ‘ander stuk’.

Dat betekent dat de vraag of een bepaalde bedrijfsuitoefening binnen de bestemming valt, enkel gekeken moet worden naar tekst van de Splitsingsakte en de bedoeling daarvan.

 

[1] Rb. Den Haag 14 september 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:11580.
[2] Rb. ’s-Gravenhage 4 augustus 2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:BN3224, r.o. 3.2.
[3] Rb. Noord-Nederland 31 januari 2014, NJF 2013/135 en Rb. Arnhem 14 september 2009, ECLI:NL:RBARN:2005:AU4920.
[4] HR 1 november 2014, ECLI:NL:HR:2013:1078.
                    [post_title] => De bestemming in de Splitsingsakte: publiekrechtelijke bestemming relevant?
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => bestemming-splitsingsakte-publiekrechtelijke-bestemming-relevant
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2016-10-25 16:20:26
                    [post_modified_gmt] => 2016-10-25 14:20:26
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => http://bgadvocaten.nl/?p=10012
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [9] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 9522
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2016-06-09 16:42:22
                    [post_date_gmt] => 2016-06-09 14:42:22
                    [post_content] =>  

‘Airbnb opent overlastmeldpunt voor buren’ meldt het NRC Handelsblad op 1 juni 2016.[1] Op zich niet verwonderlijk dat er een overlastmeldpunt wordt geopend. Immers, Airbnb is populair en deze populariteit lijkt niet af te nemen. Zo worden ook appartementseigenaren geconfronteerd met Airbnb in hun complex. De vraag is in hoeverre dat mogelijk is. Het is mogelijk, zo blijkt uit de rechtspraak.

 	
Airbnb is ongekend populair, een verhuurder verdient gemiddeld € 3.800,= euro per jaar[2]

1. Airbnb vergelijkbaar met hotelexploitatie?
Vrij recent op 8 maart 2016 oordeelde de rechtbank Amsterdam over een geschil tussen de VvE en een appartementseigenaar.[3] Het betrof een casus waarin de eigenaar van een verdieping op die verdieping een hotel wilde exploiteren. De VvE komt in het geweer en de eigenaar verzoekt aan de rechter vervangende toestemming voor de bouwplannen. De rechter weigert die machtiging. Als gevolg van de plannen van de eigenaar wordt de woonbestemming van zijn appartement gewijzigd in logies, wordt deze verdieping een uitbreiding van het naastgelegen hotel en verbouwd tot vijf hotelkamers. Verder krijgt de berging bestemming wonen en wordt verbouwd tot woning. De VvE vreest onder meer voor overlast van het hotel voor de bovengelegen verdiepingen, voor waardevermindering van het pand, voor overlast in het trappenhuis door de bewoners van de berging, voor hotelverhuur van de berging als deze gereed is gemaakt voor bewoning en voor overlast van hotelgasten op het aangelegde dakterras. Op deze gronden weigert de rechter de toestemming.

Vervolgens wijst de eigenaar op de Airbnb die in hetzelfde complex aanwezig is. De rechter ziet die vergelijking echter niet. Anders dan de eigenaar stelt is exploitatie als hotel niet vergelijkbaar met verhuur via airbnb. Bij verhuur via airbnb blijft immers de woonbestemming in stand en geldt de daaraan verbonden regelgeving, waardoor het potentiële risico op overlast veel kleiner is dan bij hotelexploitatie.

2. Airbnb geen ‘wonen’ maar ‘bedrijfsmatige exploitatie’
Eerder mocht het gerechtshof Arnhem zich al uitlaten over een Airnbnb in een appartementencomplex.[4] In die zaak overweegt het hof dat ‘short stay’ verhuur in strijd is met een woonbestemming. Het tegen betaling aan derden in gebruik geven van een als woning bestemd appartement voor een korte periode, wordt  aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie en niet voor gebruik als woning, hetgeen in strijd is met de splitsingsakte en het bijbehorende reglement en derhalve niet is toegestaan.

Conclusie: in het geval van een woonbestemming kan de VvE op goede gronden de Airbnb weigeren.

3. Verzekering bij Airbnb
Mocht overigens Airbnb wel toegestaan zijn, dan zijn veel Airbnbverhuurders zich niet bewust van het feit dat zij niet verzekerd zijn tegen brand, schade of ongelukken van hun gasten. Uit veel polisvoorwaarden is gebleken dat tijdelijke verhuur aan toeristen niet is toegestaan. Verzekeraars hebben daar op ingespeeld en is een aparte polis voor Airbnb verhuur.

4. Overheidsregels en Airbnb?
Voor verhuurders is ook het bestemmingsplan nog een punt van aandacht. De Raad van State concludeerde eerder[5], dat bij de definitie van woning in een bestemmingsplan veelal een zekere duurzaamheid in het gebruik moet zijn. Het kortstondig recreatief verhuren van de woning werd in strijd met de bestemming “woondoeleinden” geacht en derhalve kon de gemeente tot handhaving over gaan.

Conclusie: Airbnb bij ‘woondoeleinden’ levert vaak strijdig gebruik met het bestemmingsplan op.

CONCLUSIE
Airbnb is enorm populair, maar verhuur is vaak niet zonder risico’s. Ook overheden hebben de toename van het aantal Airbnb’s gezien en – bijvoorbeeld – de gemeente Amsterdam is een soepeler beleid gaan voeren ten aanzien van korte verhuur. Desalniettemin zal er binnen de VvE’s nog de nodige onrust ontstaan wanneer Airbnb’s ook in appartementencomplexen vaker voorkomen. Overlast ligt op de loer en de Splitsingsakte staat vaak in de weg aan verhuur.

Rutger Boogers
[1] http://www.nrc.nl/nieuws/2016/06/01/airbnb-opent-overlastmeldpunt-voor-buren
[2] http://www.rtlnieuws.nl/geld-en-werk/airbnb-ongekend-populair-verhuurder-verdient-gemiddeld-3800-euro-jaar
[3] rb. Amsterdam 8 maart 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:1194
[4] gerechtshof Arnhem 10 september 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2857
[5] ABRvS 3 juni 2015, zaaknummer 201408319/1/A1.
                    [post_title] => VvE en AIRBNB
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => vve-en-airbnb
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2016-07-05 16:48:45
                    [post_modified_gmt] => 2016-07-05 14:48:45
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => http://bgadvocaten.nl/?p=9522
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

        )

    [post_count] => 10
    [current_post] => -1
    [before_loop] => 1
    [in_the_loop] => 
    [post] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 19066
            [post_author] => 19
            [post_date] => 2020-01-23 13:48:28
            [post_date_gmt] => 2020-01-23 12:48:28
            [post_content] => Eén van de gronden voor het beëindigen van een huurovereenkomst betreft ‘dringend eigen gebruik’. Op 10 januari 2020 heeft de rechtbank Rotterdam zich uitgesproken over een verzoek op die grond door Vestia. Een kwestie die al de nodige publiciteit heeft gekregen. Uit deze uitspraak blijkt maar weer eens dat een verzoek op grond van ‘dringend eigen gebruik’ is onderworpen aan een strenge toets. Het gevolg van die strenge toets: Vestia mag 17 huurovereenkomsten niet beëindigen.
Wat was het geval?
Vestia verhuurt woningen in de Tweebosbuurt in Rotterdam. Huurder woont al sinds 1985 in één van die woningen in de Tweebosbuurt. In 2011 en de jaren daarna heeft de gemeente Rotterdam een herstructureringsplan opgesteld voor de wijken in Rotterdam-Zuid, waaronder de Tweebosbuurt. Huurder krijgt in 2018 een brief van de gemeente. In die brief staat dat de gemeente en Vestia de woningen in de Tweebosbuurt willen gaan vernieuwen. De woningen zijn oud en voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. In deze brief staat dat de woning van huurder zal worden gesloopt en huurder daarom moet verhuizen. De gemeente en Vestia sluiten vervolgens een samenwerkingsovereenkomst die ziet op ‘het project Tweebosbuurt’.
Het beroep op ‘dringend eigen gebruik’
Vestia zegt vervolgens de huurovereenkomst op, op grond van dringend eigen gebruik:

‘Vestia heeft de door u gehuurde woning dringend nodig voor eigen gebruik, nu het vernieuwingsproject van de Tweebosbuurt met zich meebrengt dat de door u gehuurde woning wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Daarom kunnen wij de huurovereenkomst met u niet voortzetten.

De huurder heeft niet ingestemd met deze opzegging. Een procedure bij de kantonrechter volgt.

Vestia legt aan haar vordering te grondslag dat het eigen gebruik bestaat uit de sloop van de woning van huurder ten behoeve van de herontwikkeling van het perceel waar de woning van huurder deel uitmaakt. De werkzaamheden zijn onderdeel van de herstructurering van het gebied Tweebosbuurt.
Wat vindt de kantonrechter?
Vestia heeft ervoor gekozen om haar vordering in te stellen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW (beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik) en niet op artikel 7:220 BW (voortzetting huurovereenkomst na sloop/renovatie). Die keuzevrijheid biedt de wetgever (artikel 7:220 lid 4 BW). Dat heeft tot gevolg dat het strenge beoordelingsregime van het dringend eigen gebruik van toepassing is.

Die toets valt niet in het voordeel van Vestia uit. Binnen het wettelijk kader kan sloop een reden zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. Bijvoorbeeld als de exploitatie van de woningen aanzienlijke verliezen oplevert. Stedenbouwkundige ontwikkeling op zichzelf (zonder bijkomende omstandigheden) is geen grond voor dringend eigen gebruik.

In deze procedure is de (al dan niet slechte) staat van de woningen geen onderdeel van het juridisch debat en dus niet vast komen te staan. Uit de stukken waarop Vestia haar dringend eigen gebruik baseert, komt wel telkens naar voren dat ook de slechte staat van de woningen in de Tweebosbuurt aanleiding is voor de voorgenomen sloop. Maar Vestia heeft de vordering hier niet op gebaseerd. Het speelt dan ook geen rol bij de beoordeling van de vordering van Vestia.

Daar komt ook bij dat de bewoners feitelijk niet zijn erkend in het gehele traject. Vestia heeft te weinig aandacht gehad voor de gevolgen die huurder zou ondervinden van deze herstructurering en huurbeëindiging. Zo is bijvoorbeeld niet gekeken of huurder een andere woning kond terugkrijgen. En dat terwijl Vestia als kerntaak heeft om ervoor te zorgen dat personen in verband met hun lage inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen.

 Conclusie: Er zijn geen motieven van financiële of bouwkundige aard. Het sociaal maatschappelijke motief dat Vestia naar voren brengt voor de Tweebosbuurt blijkt onvoldoende uit de overgelegde stukken.  Op stedenbouwkundig vlak is niet aangetoond dat dit deel van de wijk niet in stand zou kunnen blijven. Alles afwegende komt de kantonrechter tot het oordeel dat de herstructureringsplannen de strenge toets van het dringend eigen gebruik niet kunnen doorstaan.
 Wat is hiervan de relevantie voor de praktijk?

 	
Deze uitspraak bevestigt het strenge beoordelingsregime dat geldt voor dringend eigen gebruik. Maar wat interessant is, is het feit dat Vestia gekozen heeft voor deze grondslag. Vestia had ook kunnen kiezen voor voortzetting van de huurovereenkomst na sloop/renovatie. Dat heeft als gevolg dat de zware toets van dringend eigen gebruik niet geldt. Het gevolg is wel dat de huurovereenkomsten voortgezet moeten worden na sloop/renovatie. In de praktijk zal de verhuurder dus goed moeten overwegen welke weg hij kiest.
 	
Ten aanzien van dringend eigen gebruik heeft te gelden dat sloop als vorm van dringend eigen gebruik is erkend. Vestia heeft in deze procedure telkens de slechte staat van de woningen aangevoerd, maar vervolgens niet ten grondslag gelegd aan haar vordering. Voor de praktijk is relevant dat niet alleen de juiste grondslag wordt gekozen, ook dat de relevante feiten ter onderbouwing van die grondslag naar voren worde gebracht. Mogelijk was het oordeel van de kantonrechter anders geweest wanneer die slechte staat ook aan de vordering ten grondslag zou zijn gelegd.
 	
Voor een woningbouwcorporatie [toegelaten instelling] geldt bovendien dat zij als kerntaak heeft ervoor te zorgen dat personen in verband met hun lage inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Voor een corporatie geldt dus des te meer dat zij de belangen van de huurders betrekt in de besluitvorming. De gevolgen die huurders ondervinden zijn van belang. Met name het moeilijk kunnen vinden van een andere sociale huurwoning steelt een belangrijke rol.

Wilt u meer informatie over het opzeggen van een huurovereenkomst?

Neemt u dan contact met mij op.

Rutger Boogers, Advocaat huurrecht



 
            [post_title] => Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => open
            [ping_status] => open
            [post_password] => 
            [post_name] => beroep-op-dringend-gebruik-vestia-slaagtniet
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2020-01-28 08:52:35
            [post_modified_gmt] => 2020-01-28 07:52:35
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 0
            [guid] => https://bg.legal/?p=19066
            [menu_order] => 0
            [post_type] => post
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [comment_count] => 0
    [current_comment] => -1
    [found_posts] => 65
    [max_num_pages] => 7
    [max_num_comment_pages] => 0
    [is_single] => 
    [is_preview] => 
    [is_page] => 
    [is_archive] => 1
    [is_date] => 
    [is_year] => 
    [is_month] => 
    [is_day] => 
    [is_time] => 
    [is_author] => 
    [is_category] => 
    [is_tag] => 
    [is_tax] => 1
    [is_search] => 
    [is_feed] => 
    [is_comment_feed] => 
    [is_trackback] => 
    [is_home] => 
    [is_privacy_policy] => 
    [is_404] => 
    [is_embed] => 
    [is_paged] => 1
    [is_admin] => 
    [is_attachment] => 
    [is_singular] => 
    [is_robots] => 
    [is_favicon] => 
    [is_posts_page] => 
    [is_post_type_archive] => 
    [query_vars_hash:WP_Query:private] => e03ba02476c8bb605ac90143cfdf5a41
    [query_vars_changed:WP_Query:private] => 1
    [thumbnails_cached] => 
    [allow_query_attachment_by_filename:protected] => 
    [stopwords:WP_Query:private] => 
    [compat_fields:WP_Query:private] => Array
        (
            [0] => query_vars_hash
            [1] => query_vars_changed
        )

    [compat_methods:WP_Query:private] => Array
        (
            [0] => init_query_flags
            [1] => parse_tax_query
        )

    [tribe_is_event] => 
    [tribe_is_multi_posttype] => 
    [tribe_is_event_category] => 
    [tribe_is_event_venue] => 
    [tribe_is_event_organizer] => 
    [tribe_is_event_query] => 
    [tribe_is_past] => 
    [tribe_controller] => Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller Object
        (
            [filtering_query:Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller:private] => WP_Query Object
 *RECURSION*
        )

)

Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet

23 jan 2020

Rutger Boogers

Eén van de gronden voor het beëindigen van een huurovereenkomst betreft ‘dringend eigen gebruik’. Op 10 januari 2020 heeft de rechtbank Rotterdam zich uitgesproken over een verzoek op die grond...

Lees meer

Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?

05 nov 2019

Rutger Boogers

Het huisvesten van arbeidsmigranten krijgt steeds meer aandacht van gemeenten. In veel gemeenten – waaronder de omliggende gemeenten van ’s-Hertogenbosch – is dat zichtbaar. Er wordt nieuw beleid gemaakt. Daarnaast...

Lees meer

Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’

21 aug 2019

Rutger Boogers

De Raad van State heeft op 7 augustus jl. geoordeeld dat de kruimelgevallenregeling ook van toepassing is op het samenvoegen van panden. Er kan op grond van artikel 4, onderdeel...

Lees meer

Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?

07 aug 2019

Rutger Boogers

Vaak wil een ontwikkelaar weten of zijn ontwikkeling planologisch mogelijk is. Soms moet afgeweken worden van het bestemmingsplan. Er is daarom vaak behoefte om bij de gemeente ‘te peilen’ of...

Lees meer

Erfdienstbaarheden en bestemmingsplannen: zelden sprake van een evidente belemmering

04 okt 2018

Rutger Boogers

Het bestemmingsplan is het belangrijkste plan waarin rechten en plichten met betrekking tot de ruimtelijke ordening zijn vastgelegd. Het woord ‘ruimtelijke ordening’ geeft al aan dat privaatrechtelijke beperkingen in principe...

Lees meer

Eigendomsverhoudingen bij bestuursrechtelijke besluiten: privaatrechtelijke belemmering of niet-ontvankelijkheid aanvrager?

28 sep 2018

Rutger Boogers

Een privaatrechtelijke belemmering, kan een rol spelen bij bestuursrechtelijke aangelegenheden. Een privaatrechtelijke belemmering kan bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid zijn of een eigendomskwestie. Enkel wanneer een privaatrechtelijke belemmering ook ‘evident’ is, kan...

Lees meer

Het kan: een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel

06 sep 2018

Rutger Boogers

Het vertrouwensbeginsel wordt in bestuursrechtelijke zaken met de regelmaat van de klok aangevoerd. In verreweg de meeste gevallen zonder succes. Dat maakt de uitspraak van de Afdeling van 1 augustus...

Lees meer

Vestigen arbeidsmigranten in woning: de begrippen 'wonen' en 'woning' in een bestemmingsplan

21 aug 2018

Rutger Boogers

Steeds vaker worden woningen gebruikt om arbeidsmigranten in te vestigen. Aangezien er steeds meer arbeidsmigranten zijn, neemt ook de noodzaak tot het vinden van geschikte woningen toe. Onlangs heeft de...

Lees meer

De bestemming in de Splitsingsakte: publiekrechtelijke bestemming relevant?

21 okt 2016

Rutger Boogers

  In veel splitsingsakten is de bestemming ‘winkel-annex-woonruimte’ opgenomen. Een behoorlijk brede bestemming. Het is dan ook niet verwonderlijk dat er met regelmaat discussie ontstaat over de vraag of een...

Lees meer

VvE en AIRBNB

09 jun 2016

Rutger Boogers

  ‘Airbnb opent overlastmeldpunt voor buren’ meldt het NRC Handelsblad op 1 juni 2016.[1] Op zich niet verwonderlijk dat er een overlastmeldpunt wordt geopend. Immers, Airbnb is populair en deze...

Lees meer